Due diligence pentru o proprietate în Bulgaria: Registrul Proprietăților, sarcini, Act 16 și datorii de administrare

1De ce diferă due diligence în Bulgaria de ceea ce se cunoaște în Israel?

Pentru că nu există un singur „extras de carte funciară” (Tabu) care să spună întreaga poveste. În Bulgaria funcționează în paralel două sisteme: cadastrul, care documentează amplasarea proprietății, limitele și suprafața ei, și Registrul Proprietăților, care documentează drepturile, sarcinile și sechestrele. Notarul care autentifică tranzacția verifică faptul că vânzătorul este proprietarul înscris în prezent, dar nu este obligat să verifice lanțul proprietății. Un viciu vechi în lanț, de exemplu o moștenire care nu a inclus toți moștenitorii sau o vânzare printr-o procură viciată, poate afecta chiar și un cumpărător de bună-credință.

Ghidul nostru juridic general despre Bulgaria detaliază lista de bază a documentelor. Aici aprofundăm întrebările la care tranzacțiile eșuează în practică și modificările intrate în vigoare în 2026.

2Ce se verifică în Registrul Proprietăților?

Proprietatea actuală, lanțul proprietății și toate înscrierile asupra imobilului. Registrul Proprietăților este administrat de Agenția de Înregistrare (Registry Agency) și documentează actele care creează, transferă, modifică sau anulează drepturi reale, precum și sechestrele și ipotecile. Recomandarea profesională este ca verificarea să meargă înapoi cel puțin zece ani în cazul unei locuințe, iar în cazul unei proprietăți comerciale sau al unui teren pentru dezvoltare, și mai mult.

Un aspect tehnic important de cunoscut: în multe districte în care harta cadastrală nu a fost finalizată, înscrierea este organizată de fapt după numele proprietarilor și nu după imobil. Aceasta înseamnă că o căutare după numele vânzătorului actual nu este suficientă și trebuie căutat și după numele proprietarilor anteriori. Înscrierile vechi necesită uneori o verificare manuală în arhivă.

Documentul central este certificatul de sarcini (удостоверение за тежести), care detaliază toate înscrierile asupra imobilului sau asupra proprietarului la o anumită dată. Fiecare certificat eliberat începând cu 19 martie 2018 are un cod unic de 12 caractere care poate fi verificat pe site-ul Agenției de Înregistrare. Un certificat „vechi” nu vă protejează, așa că se obține unul în faza de verificare și altul cât mai aproape de semnare.

3Ce sarcini și sechestre se caută?

• Ipoteci (ипотека) - inclusiv rangul lor. Înscrierea unei ipoteci este valabilă zece ani și poate fi reînnoită, astfel că o ipotecă „veche” poate fi încă în vigoare.
• Sechestre (възбрана) ale executorului privat, ale autorității fiscale sau ale instanței.
• Acțiuni în justiție înscrise - o acțiune înscrisă în registru împotriva imobilului are prioritate față de drepturile dobândite ulterior.
• Drepturi reale limitate - drept de folosință, drept de construire al unui terț, servituți și drepturi de trecere.
• Contract de închiriere pe termen lung înscris - un chiriaș înscris poate fi protejat chiar și față de un nou proprietar.
• Insolvența vânzătorului. Când vânzătorul este o societate, se verifică registrul comercial. În 2026 a început să funcționeze și „registrul insolvenței persoanelor fizice” al Agenției de Înregistrare, care permite căutarea publică.

4Cum te asiguri că proprietatea din teren este cea din documente?

Prin cadastru. Agenția de Geodezie, Cartografie și Cadastru operează portalul KAIS cu harta cadastrală și eliberează o schiță cadastrală (скица) pentru fiecare imobil, cu un identificator unic. Se verifică dacă identificatorul este același în actul de proprietate, în cadastru și în autorizația de construire, precum și dacă suprafața și limitele corespund situației reale. În cazul unei case și al unui teren merită comandat un topograf care să compare datele înscrise cu situația din teren, inclusiv gardurile, anexele și extinderile.

5Ce este Act 16 și de ce nu trebuie ignorat?

Act 16 este denumirea uzuală a procesului-verbal care stabilește că clădirea este apt pentru utilizare, în urma căruia se eliberează o autorizație de utilizare (разрешение за ползване) sau un certificat de dare în exploatare. Acesta este documentul care transformă o construcție într-un imobil care poate fi folosit legal. De regulă, pentru clădirile din categoriile superioare autorizația este eliberată de „Direcția Națională de Control Construcții” (ДНСК), iar pentru clădirile mai mici primăria eliberează un certificat. În cazul unui apartament nou, lipsa Act 16 este una dintre problemele frecvente în tranzacțiile cu străini.

O proprietate fără autorizație de utilizare nu poate fi folosită legal, și este dificil să înregistrezi în ea o adresă, să conectezi utilitățile pe numele proprietarului, să obții finanțare bancară sau să o vinzi în viitor. În plus, se verifică și abaterile de la autorizație: balcoane închise, mansarde transformate în locuințe sau etaje adăugate. Construcția fără autorizație poate duce la un ordin de demolare, iar în prezent în Bulgaria nu există o lege generală de legalizare a unei astfel de construcții. În acest caz, proprietarul care deține imobilul la data emiterii ordinului suportă costul demolării.

6Ce datorii pot trece la cumpărător?

Datoriile care pun în pericol cumpărătorul sunt cele legate de imobil și nu de persoană. Patru tipuri principale:

7Taxele de administrare din complexurile de vacanță: de ce sunt un focar de dispute?

Pentru că în complexurile închise de pe litoralul Mării Negre și în stațiunile de schi funcționează, pe lângă dreptul general, și contracte private de administrare. „Legea privind administrarea condominiilor” (ЗУЕС) reglementează administrarea clădirii prin adunarea proprietarilor și, potrivit unei interpretări larg acceptate, proprietarii care nu locuiesc în imobil mai mult de 30 de zile pe an nu sunt obligați să suporte o parte din costurile curente de administrare. În schimb, la o achiziție într-un complex de vacanță, cumpărătorului i se cere adesea să semneze un contract direct cu o societate de administrare, iar acolo obligațiile sunt stabilite prin contract.

De-a lungul anilor au fost înregistrate numeroase dispute între proprietarii de apartamente și societățile de administrare, inclusiv cazuri de complexuri în care serviciile au fost întrerupte. De aceea, înainte de achiziție trebuie solicitat contractul de administrare, taxele de administrare din ultimii ani și volumul datoriilor întregului complex, nu doar ale apartamentului. Trebuie obținută și o confirmare scrisă că apartamentul nu are datorii deschise și verificat dacă contractul obligă și un nou cumpărător.

8Și ce se verifică în legătură cu vânzătorul însuși?

• Situația familială - o proprietate dobândită în timpul căsătoriei este, de regulă, bun comun și este necesar acordul soțului. La Agenția de Înregistrare funcționează un registru dedicat regimului patrimonial al soților.
• Moștenirea - când vânzătorii sunt moștenitori, se verifică dacă semnează toți moștenitorii și dacă există un certificat de moștenitor actualizat.
• Procura - dacă vânzătorul este reprezentat, se verifică valabilitatea și întinderea procurii, iar atunci când a fost semnată în străinătate, și apostila.
• Societate vânzătoare - persoanele autorizate să semneze în registrul comercial, hotărârile organelor societății și inexistența procedurilor de insolvență.

9În ce ordine se efectuează verificarea?

1. Obținerea datelor complete ale proprietății: identificator cadastral, act de proprietate și datele vânzătorului.
2. Verificare preliminară în Registrul Proprietăților și în cadastru, înainte de orice plată.
3. Verificarea lanțului proprietății pe cel puțin zece ani, inclusiv căutarea după numele proprietarilor anteriori.
4. Verificarea autorizațiilor de construire, a Act 16 și a abaterilor, la primărie sau la Direcția de control al construcțiilor.
5. Strângerea confirmărilor privind inexistența datoriilor: primărie, furnizori și condominiu sau societate de administrare.
6. Vizitarea proprietății și, în cazul unei case sau al unui teren, și o măsurătoare.
7. Formularea condițiilor suspensive și a despăgubirilor în antecontract, în funcție de constatări.
8. Obținerea unui certificat de sarcini actualizat în ziua semnării sau aproape de aceasta.

10Aspectul israelian: verificare de la distanță fără compromisuri

Un investitor israelian nu poate intra singur în arhiva Registrului Proprietăților din Burgas și, din 2026, nici accesul online la copiile actelor nu mai este liber. De aceea, verificarea de due diligence este efectuată în practică de un avocat local. Întrebarea este cine îl supraveghează și cine traduce constatările într-o decizie de afaceri. Costul unei verificări profesionale este o fracțiune din costurile tranzacției propriu-zise, în timp ce un viciu al dreptului de proprietate, un ordin de demolare sau o datorie veche către o societate de administrare pot costa o sumă mult mai mare.

11Ce să faci înainte de a semna și cum te însoțim

Nu se plătește avans și nu se semnează antecontractul înainte de o verificare preliminară în registru și în cadastru. Conducem verificarea de due diligence împreună cu avocați, topografi și notari din Bulgaria cu care lucrăm de ani de zile, centralizăm constatările într-un raport în ebraică cu o recomandare clară și traducem fiecare constatare într-o clauză contractuală: condiție suspensivă, reținerea unei plăți sau despăgubire. Astfel, verificarea influențează efectiv tranzacția și nu rămâne doar o anexă la dosar.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăDezvoltare imobiliară la Sofia: proiectare și construcție, autorizații și considerații juridice pentru proiectDezvoltator israelian la Sofia: cum se deține terenul când un străin din afara Uniunii nu îl poate cumpăra, autorizații, contracte și impozit la ieșire.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.