العناية الواجبة لعقار في بلغاريا: سجل العقارات والرهونات وAct 16 وديون رسوم الإدارة

1لماذا تختلف العناية الواجبة في بلغاريا عمّا اعتدتم عليه في إسرائيل؟

لأنه لا يوجد «مستخرج طابو» واحد يروي القصة كاملة. ففي بلغاريا يعمل نظامان بالتوازي: الكاداستر الذي يوثّق موقع العقار وحدوده ومساحته، وسجل العقارات الذي يوثّق الحقوق والرهونات والحجوزات. ويتحقق كاتب العدل الذي يصادق على الصفقة من أن البائع هو المالك المسجَّل حاليًا، لكنه غير ملزم بفحص سلسلة الملكية. وقد يضر عيب قديم في السلسلة، مثل ميراث لم يشمل جميع الورثة أو بيع بموجب وكالة معيبة، حتى المشتري حسن النية.

يفصّل دليلنا القانوني العام عن بلغاريا قائمة المستندات الأساسية. وسنتعمق هنا في المسائل التي تتعثر عندها الصفقات فعلًا، وفي التغييرات التي دخلت حيز التنفيذ في 2026.

2ما الذي يُفحص في سجل العقارات؟

الملكية الحالية وسلسلة الملكية وجميع القيود المسجلة على العقار. يديره وكالة التسجيل (Registry Agency) ويوثّق الصكوك التي تنشئ حقوق الملكية أو تنقلها أو تغيّرها أو تلغيها، وكذلك الحجوزات والرهون العقارية. والتوصية المهنية فحص عشر سنوات إلى الوراء على الأقل في عقار سكني، وأكثر من ذلك في عقار تجاري أو أرض للتطوير.

ثمة نقطة تقنية مهمة: في مقاطعات كثيرة لم تُستكمل فيها خريطة كاداسترية، يُنظَّم التسجيل عمليًا بحسب أسماء المالكين لا بحسب العقار. ومعنى ذلك أن البحث باسم البائع الحالي لا يكفي، ويجب البحث أيضًا بأسماء المالكين السابقين. وتستلزم التسجيلات القديمة أحيانًا فحصًا يدويًا في الأرشيف.

المستند المحوري هو شهادة الأعباء (удостоверение за тежести)، التي تبيّن جميع التسجيلات على العقار أو على المالك في تاريخ معين. ولكل شهادة صدرت منذ 19 آذار/مارس 2018 رمز فريد من 12 خانة يمكن التحقق منه على موقع وكالة التسجيل. والشهادة «القديمة» لا تحميكم، ولذلك تُستخرج واحدة في مرحلة الفحص وأخرى قبيل التوقيع بأقرب وقت ممكن.

3ما الرهونات والحجوزات التي يُبحث عنها؟

• الرهون العقارية (ипотека) - بما فيها ترتيبها. وتسجيل الرهن العقاري ساري لعشر سنوات وقابل للتجديد، ولذلك قد يظل رهن «قديم» ساريًا.
• الحجوزات (възбрана) الصادرة عن التنفيذ الخاص أو عن مصلحة الضرائب أو عن المحكمة.
• الدعاوى المسجلة - الدعوى المسجلة في السجل ضد العقار تتفوق على الحقوق المكتسبة بعدها.
• حقوق الملكية المحدودة - حق الاستخدام، وحق البناء لطرف ثالث، وحقوق الارتفاق وحقوق المرور.
• الإيجار الطويل المسجل - فقد يكون المستأجر المسجل محميًا حتى أمام مالك جديد.
• إعسار البائع. وحين يكون البائع شركة، يُفحص السجل التجاري. وفي 2026 بدأ العمل أيضًا بـ«سجل إعسار الأفراد» لدى وكالة التسجيل، الذي يتيح بحثًا عامًا.

4كيف نتأكد من أن العقار في الميدان هو العقار الوارد في المستندات؟

عبر الكاداستر. تشغّل وكالة الجيوديسيا والخرائط والكاداستر بوابة KAIS التي تضم الخريطة الكاداسترية، وتصدر مخططًا كاداستريًا (скица) لكل عقار برقم تعريف فريد. ويُفحص أن الرقم نفسه وارد في صك الملكية وفي الكاداستر وفي رخصة البناء، وأن المساحة والحدود تطابق الوضع الفعلي. وفي المنزل الخاص والأرض يُنصح باستدعاء مساح يقارن البيانات المسجلة بالوضع في الميدان، بما فيه الأسوار والمباني الملحقة والتوسعات.

5ما هو Act 16، ولماذا لا يجوز التنازل عنه؟

Act 16 هو الاسم الشائع للمحضر الذي يقرر أن المبنى صالح للاستخدام، وبناءً عليه تُمنح رخصة استخدام (разрешение за ползване) أو شهادة إدخال في الاستخدام. وهذا هو المستند الذي يحوّل المبنى إلى عقار يجوز استخدامه. وكقاعدة، تصدر الرخصة في المباني ذات الفئات العليا عن «الإدارة الوطنية للرقابة على البناء» (ДНСК)، وفي المباني الأصغر تصدر البلدية شهادة. وفي الشقة الجديدة، يُعدّ غياب Act 16 من أكثر المشاكل شيوعًا في الصفقات مع الأجانب.

والعقار الذي لا يملك رخصة استخدام لا يجوز استخدامه قانونيًا، ويصعب تسجيل عنوان فيه أو ربط البنى التحتية باسم المالك أو الحصول على تمويل مصرفي أو بيعه مستقبلًا. وإلى جانب ذلك تُفحص أيضًا المخالفات للرخصة: شرفات أُغلقت، وعلّيات سطح حُوّلت إلى سكن، وطوابق أُضيفت. وقد يؤدي البناء بلا ترخيص إلى أمر هدم، ولا يوجد حاليًا في بلغاريا قانون تسوية عام لمثل هذا البناء. وفي هذه الحالة يتحمل المالك الذي يحوز العقار وقت صدور الأمر تكلفة الهدم.

6أي ديون قد تنتقل إلى المشتري؟

الديون التي تهدد المشتري هي الديون المرتبطة بالعقار لا بالشخص. وهناك أربعة أنواع رئيسية:

7رسوم الإدارة في المجمعات السياحية: لماذا هي بؤرة نزاعات؟

لأن عقود الإدارة الخاصة تعمل في المجمعات المغلقة على ساحل البحر الأسود وفي مواقع التزلج إلى جانب القانون العام. ينظم «قانون إدارة المبنى المشترك» (ЗУЕС) إدارة المبنى عبر جمعية المالكين، ووفق تفسير مقبول، فإن المالكين الذين لا يقيمون في العقار أكثر من 30 يومًا في السنة لا يُطلب منهم تحمل جزء من تكاليف الإدارة الجارية. وفي المقابل، عند الشراء في مجمع سياحي يُطلب من المشتري غالبًا التوقيع على عقد مباشر مع شركة إدارة، وهناك تُحدَّد الالتزامات في العقد.

وعلى مر السنين سُجلت نزاعات كثيرة بين أصحاب الشقق وشركات الإدارة، بما فيها حالات لمجمعات توقفت فيها الخدمات. ولذلك يجب قبل الشراء طلب عقد الإدارة ورسوم الإدارة في السنوات الأخيرة وحجم ديون المجمع بأكمله، لا الشقة وحدها. كما يجب الحصول على شهادة خطية بعدم وجود ديون مفتوحة على الشقة، وفحص ما إذا كان العقد يلزم المشتري الجديد أيضًا.

8وماذا يُفحص بشأن البائع نفسه؟

• الحالة الاجتماعية - العقار الذي اشتُري خلال الزواج هو في الغالب ملك مشترك ويلزم موافقة الزوج/الزوجة. ويوجد لدى وكالة التسجيل سجل مخصص للعلاقات المالية بين الزوجين.
• الميراث - حين يكون البائعون ورثة، يُفحص أن جميع الورثة يوقّعون وأن هناك شهادة ورثة محدَّثة.
• الوكالة - إذا كان البائع ممثَّلًا، تُفحص صلاحية الوكالة ونطاقها، وحين تُوقَّع في الخارج يُفحص أيضًا الأبوستيل.
• شركة بائعة - المفوضون بالتوقيع في السجل التجاري، وقرارات هيئات الشركة، وغياب إجراءات الإعسار.

9بأي ترتيب يُجرى الفحص؟

1. الحصول على بيانات العقار الكاملة: الرقم الكاداستري وصك الملكية وبيانات البائع.
2. فحص أولي في سجل العقارات وفي الكاداستر، قبل أي دفعة.
3. فحص سلسلة الملكية لعشر سنوات على الأقل، بما فيه البحث بأسماء المالكين السابقين.
4. فحص تراخيص البناء وAct 16 والمخالفات، لدى البلدية أو الإدارة المختصة بالرقابة على البناء.
5. جمع الشهادات بعدم وجود ديون: البلدية والموردون والمبنى المشترك أو شركة الإدارة.
6. زيارة العقار، وفي المنزل الخاص أو الأرض أيضًا إجراء مسح.
7. صياغة الشروط الموقِفة والتعويضات في الاتفاق التمهيدي بحسب النتائج.
8. استخراج شهادة أعباء محدَّثة يوم التوقيع أو قبيله.

10الجانب الإسرائيلي: الفحص عن بُعد دون تنازلات

لا يستطيع المستثمر الإسرائيلي أن يدخل بنفسه أرشيف سجل العقارات في بورغاس، ومنذ 2026 أصبح الاطلاع الإلكتروني على نسخ الصكوك مقيدًا أيضًا. ولذلك يجري محامٍ محلي فحص العناية الواجبة عمليًا. والسؤال هو من يشرف عليه ومن يترجم النتائج إلى قرار تجاري. وتكلفة فحص مهني جزء ضئيل من تكاليف الصفقة نفسها، في حين أن عيبًا في الملكية أو أمر هدم أو دينًا قديمًا لشركة إدارة قد يكلف مبلغًا أكبر بكثير.

11ماذا تفعلون قبل التوقيع، وكيف نرافقكم

لا تدفعوا مقدّمًا ولا توقّعوا اتفاقًا تمهيديًا قبل الفحص الأولي في السجل وفي الكاداستر. نحن ندير العناية الواجبة مع محامين ومساحين وكتّاب عدل في بلغاريا عملنا معهم على مدى سنوات، ونجمع النتائج في تقرير بالعبرية مع توصية واضحة، ونترجم كل نتيجة إلى شرط في العقد: شرط موقِف أو حجز دفعة أو تعويض. وبذلك يؤثر الفحص فعليًا في الصفقة ولا يكون مجرد ملحق في الملف.

اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةتطوير العقارات في صوفيا: التخطيط والبناء والتراخيص والاعتبارات القانونية للمشروعمطوّر إسرائيلي في صوفيا: كيف تُحاز الأرض حين لا يشتريها الأجنبي من خارج الاتحاد، ومسار التراخيص حتى رخصة الاستخدام، وعقود المقاول، والبيع على الورق.قراءة الدليل

المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.