Юридическая проверка недвижимости в Болгарии: реестр имущества, обременения, Act 16 и долги по сборам за управление

1Чем юридическая проверка в Болгарии отличается от привычной в Израиле?

Тем, что нет единой «выписки из Табу», которая рассказывает всю историю. В Болгарии параллельно действуют две системы: кадастр, фиксирующий местоположение объекта, его границы и площадь, и реестр имущества, фиксирующий права, залоги и аресты. Нотариус, удостоверяющий сделку, проверяет, что продавец является нынешним зарегистрированным собственником, но не обязан проверять цепочку владения. Старый дефект в цепочке, например наследство, в котором участвовали не все наследники, или продажа по порочной доверенности, может затронуть и добросовестного покупателя.

В нашем общем юридическом руководстве по Болгарии приведён базовый перечень документов. Здесь мы углубимся в вопросы, на которых сделки срываются на практике, и в изменения, вступившие в силу в 2026 году.

2Что проверяют в реестре имущества?

Нынешнее право собственности, цепочку владения и все записи об объекте. Реестр имущества ведёт Агентство по регистрации (Registry Agency); в нём фиксируются акты, которыми создаются, передаются, изменяются или прекращаются вещные права, а также аресты и ипотеки. Профессиональная рекомендация - проверять как минимум десять лет назад для жилой недвижимости, а для коммерческой недвижимости или земли под застройку - и дольше.

Важный технический момент: во многих округах, где не завершена кадастровая карта, реестр фактически организован по фамилиям собственников, а не по объектам. Это означает, что поиска по фамилии нынешнего продавца недостаточно, нужно искать и по фамилиям прежних владельцев. Старые записи порой требуют ручной проверки в архиве.

Ключевой документ - свидетельство об обременениях (удостоверение за тежести), в котором перечислены все записи об объекте или о собственнике на определённый момент. Каждое свидетельство, выданное с 19 марта 2018 года, имеет уникальный 12-значный код, который можно проверить на сайте Агентства по регистрации. «Старое» свидетельство вас не защищает, поэтому одно получают на этапе проверки, а второе - как можно ближе к подписанию.

3Какие залоги и аресты нужно искать?

• Ипотеки (ипотека) - включая их очерёдность. Запись об ипотеке действует десять лет и может быть продлена, поэтому «старая» ипотека может всё ещё быть в силе.
• Аресты (възбрана), наложенные частным судебным исполнителем, налоговой службой или судом.
• Зарегистрированные иски - иск, внесённый в реестр в отношении объекта, имеет приоритет перед правами, приобретёнными после него.
• Ограниченные вещные права - право пользования, право застройки третьего лица, сервитуты и права прохода.
• Зарегистрированная долгосрочная аренда - зарегистрированный арендатор может быть защищён и перед новым собственником.
• Неплатёжеспособность продавца. Если продавец - компания, проверяют торговый реестр. В 2026 году в Агентстве по регистрации также начал работу «реестр неплатёжеспособности физических лиц», допускающий публичный поиск.

4Как убедиться, что объект на местности - это объект из документов?

С помощью кадастра. Агентство по геодезии, картографии и кадастру управляет порталом KAIS с кадастровой картой и выдаёт для каждого объекта кадастровую схему (скица) с уникальным идентификатором. Проверяют, что идентификатор совпадает в нотариальном акте о собственности, в кадастре и в разрешении на строительство, а площадь и границы соответствуют фактическому состоянию. Для частного дома и земли стоит заказать геодезиста, который сопоставит зарегистрированные данные с положением на местности, включая ограждения, хозяйственные постройки и пристройки.

5Что такое Act 16 и почему от него нельзя отказываться?

Act 16 - общепринятое название протокола, устанавливающего, что здание пригодно к эксплуатации, на основании которого выдаётся разрешение на эксплуатацию (разрешение за ползване) или свидетельство о вводе в эксплуатацию. Это документ, превращающий строение в объект, которым разрешено пользоваться. Как правило, для зданий высоких категорий разрешение выдаёт «Национальное управление строительного надзора» (ДНСК), а для небольших зданий свидетельство выдаёт муниципалитет. В новой квартире отсутствие Act 16 - одна из самых частых проблем в сделках с иностранцами.

Объект без разрешения на эксплуатацию нельзя законно использовать, на него трудно зарегистрировать адрес, подключить коммуникации на имя собственника, получить банковское финансирование или продать его в будущем. Кроме того, проверяют отступления от разрешения: закрытые балконы, мансарды, переоборудованные под жильё, или надстроенные этажи. Строительство без разрешения может привести к приказу о сносе, а общего закона о легализации такого строительства в Болгарии сегодня нет. В таком случае расходы на снос несёт собственник, владеющий объектом на момент вынесения приказа.

6Какие долги могут перейти к покупателю?

Покупателю угрожают долги, связанные с объектом, а не с лицом. Четыре основных вида:

7Сборы за управление в курортных комплексах: почему это источник споров?

Потому что в закрытых комплексах на побережье Чёрного моря и на горнолыжных курортах наряду с общим правом действуют и частные договоры управления. «Закон об управлении общей собственностью в многоквартирных домах» (ЗУЕС) регулирует управление зданием через общее собрание собственников, и, согласно распространённому толкованию, собственники, не проживающие в объекте более 30 дней в году, не обязаны нести часть текущих расходов на управление. В то же время при покупке в курортном комплексе покупателя нередко просят подписать прямой договор с управляющей компанией, и там обязательства определяются договором.

За прошедшие годы было зафиксировано множество споров между владельцами квартир и управляющими компаниями, включая случаи, когда в комплексах прекращали оказание услуг. Поэтому перед покупкой следует запросить договор управления, размеры сборов за последние годы и объём задолженности всего комплекса, а не только квартиры. Следует также получить письменное подтверждение того, что у квартиры нет открытых долгов, и выяснить, обязывает ли договор нового покупателя.

8А что проверяют в отношении самого продавца?

• Семейное положение - объект, приобретённый в браке, как правило, является совместной собственностью, и требуется согласие супруга. В Агентстве по регистрации действует специальный реестр имущественных отношений супругов.
• Наследство - если продавцы - наследники, проверяют, что подписывают все наследники и имеется актуальное свидетельство о наследниках.
• Доверенность - если продавец представлен, проверяют действительность и объём доверенности, а если она подписана за границей - и апостиль.
• Компания-продавец - лиц, имеющих право подписи, по торговому реестру, решения органов компании и отсутствие процедур неплатёжеспособности.

9В каком порядке проводится проверка?

1. Получение полных данных об объекте: кадастровый идентификатор, нотариальный акт о собственности и данные продавца.
2. Первичная проверка в реестре имущества и в кадастре - до любых платежей.
3. Проверка цепочки владения не менее чем за десять лет, включая поиск по фамилиям прежних владельцев.
4. Проверка разрешений на строительство, Act 16 и отступлений - в муниципалитете или в управлении строительного надзора.
5. Сбор справок об отсутствии задолженности: муниципалитет, поставщики и общий дом или управляющая компания.
6. Осмотр объекта, а для частного дома или земли - и обмер.
7. Формулирование отлагательных условий и возмещения убытков в предварительном договоре с учётом выявленного.
8. Получение актуального свидетельства об обременениях в день подписания или близко к нему.

10Израильский аспект: проверять дистанционно, не идя на компромиссы

Израильский инвестор не может сам зайти в архив реестра имущества в Бургасе, а с 2026 года ограничен и онлайн-доступ к копиям актов. Поэтому юридическую проверку на практике выполняет местный адвокат. Вопрос в том, кто за ним наблюдает и кто переводит выявленное в деловое решение. Стоимость профессиональной проверки - это малая доля расходов по самой сделке, тогда как дефект права собственности, приказ о сносе или старый долг перед управляющей компанией могут обойтись гораздо дороже.

11Что сделать до подписания и как мы сопровождаем

Не вносите задаток и не подписывайте предварительный договор до первичной проверки в реестре и кадастре. Мы ведём юридическую проверку совместно с адвокатами, геодезистами и нотариусами в Болгарии, с которыми работаем много лет, сводим выявленное в отчёт на иврите с чёткой рекомендацией и превращаем каждый факт в условие договора: отлагательное условие, удержание платежа или возмещение убытков. Так проверка реально влияет на сделку, а не остаётся приложением к делу.

Читать дальше · 10 мин чтенияДевелопмент недвижимости в Софии: проектирование и строительство, разрешения и юридические аспекты проектаДевелопмент в Софии для израильтянина: владение землёй через компанию, путь разрешений до ввода в эксплуатацию, подряд, продажа на бумаге и налоги при выходе.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.