Коротко
Юридическая проверка (due diligence) недвижимости за рубежом до подписания отвечает на три вопроса: действительно ли продавец может передать вам объект без обременений, законен ли объект и соответствует ли он разрешениям, и защищены ли ваши деньги до тех пор, пока право собственности не зарегистрировано на ваше имя. Чек-лист одинаков во всех странах: выписка из реестра, обременения, разрешения и ввод в эксплуатацию, назначение земли, долги перед многоквартирным домом и властями, личность и полномочия продавца, налоговые справки, договор и порядок оплаты. Меняется местный документ, например extras de carte funciară в Румынии, certidão permanente в Португалии или title commitment в США. Проверку проводит адвокат, который представляет только вас, до первого платежа.
Главное
- 1Чистая выписка из реестра - необходимое, но недостаточное условие. Она не показывает строительство без разрешения, незарегистрированные долги и градостроительные ограничения.
- 2Чек-лист охватывает девять областей: право собственности, обременения, разрешения и ввод в эксплуатацию, назначение земли, долги, продавец, налоговые справки, договор и защита платежей.
- 3В каждой стране для каждой проверки свой местный документ, и некоторые документы действуют недолго, поэтому их обновляют непосредственно перед подписанием.
- 4Законность строительства проверяет инженер или техник, а не адвокат и не нотариус.
- 5Проверку проводят до предварительного договора или договора бронирования, а ее результаты включают в договор в виде отлагательных условий.
Большинство неудач израильских покупателей за рубежом связано не с выбором страны, а со сделкой, в которой покупатель не получил зарегистрированного и защищенного права или перевел деньги до проверки. Приведенный здесь чек-лист универсален и подходит для всех восьми стран, в которых мы сопровождаем сделки. В конце есть таблица, которая сопоставляет каждую проверку с местным документом в каждой стране, и ссылки на подробные руководства по due diligence.
Что такое юридическая проверка (due diligence) недвижимости за рубежом и кто ее проводит?
Это проверка юридического, градостроительного и финансового положения объекта и продавца до того, как вы берете на себя обязательства. Она опирается на публичные реестры, на документы, которые предъявляет продавец, и на осмотр на месте. Местный адвокат со стороны покупателя проверяет право собственности, обременения и договор. Инженер или техник проверяет соответствие построенного разрешениям. Нотариус в странах, где его участие обязательно, проверяет состояние регистрации на день подписания, но он нейтрален и не проводит проверку за вас.
Выписка показывает то, что зарегистрировано, а не то, что построено. Вилла без разрешения, квартира с долгом перед управляющей организацией дома или участок, назначение которого собираются изменить в плане, могут числиться в совершенно чистой выписке.
Что входит в юридический чек-лист перед подписанием?
- Право собственности и цепочка собственников. Актуальная выписка из реестра: кто зарегистрированный собственник, все ли собственники участвуют в сделке и соответствует ли описание объекта фактическому состоянию. В некоторых странах цепочку собственников проверяют на годы назад, например за 20 лет в Италии и не менее чем за 10 лет в Болгарии.
- Обременения и ограничения. Ипотеки, аресты, зарегистрированные иски, сервитуты, права пользования, отметки о прежних договорах и зарегистрированная долгосрочная аренда.
- Разрешения и ввод в эксплуатацию. Разрешение на строительство, акт окончательной приемки или разрешение на эксплуатацию и соответствие фактически построенного разрешению и регистрации. Именно здесь обнаруживаются застекленные балконы и комнаты на крыше.
- Назначение и планирование. Что разрешает план, готовится ли изменение назначения, а также ограничения, связанные с охраной памятников, лесами, побережьем или приграничными районами.
- Долги, переходящие вместе с объектом. Налог на недвижимость и муниципальные сборы, долги перед управляющей организацией дома или ассоциацией собственников, счета за коммунальные услуги.
- Личность и полномочия продавца. Личность, семейное положение и согласие супруга или супруги, наследники, действующая доверенность, а у компании также лица с правом подписи, решения органов и отсутствие процедур несостоятельности.
- Налоговые справки. Справки об отсутствии налоговых долгов продавца, где этого требует закон, и налоговый идентификационный номер покупателя.
- Договор. Цена и что в нее входит, сроки, отлагательные условия по результатам проверки, средства защиты при нарушении, применимое право и подсудность.
- Защита платежей. На какой счет платить, чем обеспечен аванс и как остаток высвобождается только при регистрации или в момент подписания.
Как проверить право собственности и обременения на недвижимость за рубежом?
Заказывают актуальную выписку из реестра страны объекта и проверяют три ее части: описание объекта, собственников и обременения. В Румынии, например, информационную выписку из земельной книги (extras de carte funciară) можно заказать на сайте ANCPI, а перед подписанием нотариус заказывает выписку для удостоверения, которая блокирует страницу объекта для других действий на десять рабочих дней. В США нет государственного реестра, гарантирующего право собственности, поэтому полагаются на частную проверку титула и на страхование титула. В Греции сначала проверяют, внесен ли район уже в кадастр или все еще ведется в местном реестре, поскольку проверка проводится в компетентном органе.
Обременение в выписке не обязательно повод отказаться от сделки. Это повод установить в договоре механизм: погашение ипотеки в момент подписания, письмо банка о снятии обременения или оплата напрямую банку из цены.
Как проверить разрешения, ввод в эксплуатацию и законность строительства?
Разрешения и планы из архива муниципалитета сравнивают с фактическим состоянием. Это делает инженер, техник или геодезист, желательно со стороны покупателя. В Греции для каждого нотариального акта требуется сертификат инженера по ст. 83 Закона 4495/2017, который действует два месяца, и передать объект с неузаконенными нарушениями нельзя. В Италии проверяют conformità catastale и conformità urbanistica, а в Португалии с 1 октября 2026 года в акте купли-продажи обязательно указывается, есть ли у объекта разрешение на строительство и эксплуатацию. В Болгарии без Act 16 и разрешения на эксплуатацию квартирой нельзя законно пользоваться, ее трудно финансировать и продать.
Какие долги могут перейти к покупателю?
Долги перед муниципалитетом, управляющей организацией дома и поставщиками услуг не всегда зарегистрированы в реестре недвижимости. В Румынии, согласно Закону 196/2018, нотариус удостоверяет продажу квартиры только при наличии справки ассоциации собственников о состоянии задолженности. В Португалии запрашивают справку о долгах у управляющего зданием, а в Италии у управляющего кондоминиумом, включая уже принятые решения о внеплановых работах. В Болгарии в курортных комплексах плата за управление - известный источник споров. Защита: письменная справка как условие подписания и возмещение убытков в договоре.
Что проверять в отношении продавца?
Что он тот, за кого себя выдает, и что он вправе продавать. Для объекта, приобретенного в браке, иногда требуется согласие супруга. Если продавцы - наследники, проверяют, что наследство оформлено и что подписывают все наследники. Если продавец действует через представителя, проверяют доверенность, ее объем и апостиль. Если продавец - компания, проверяют лиц с правом подписи в торговом реестре и отсутствие процедур несостоятельности. В Украине проверяют также реестр должников, реестр судебных решений и вопрос санкций.
Что проверять в договоре и в защите денег?
Договор должен отражать результаты проверки. Каждая обнаруженная проблема становится отлагательным условием, обязательством продавца или снижением цены. В сделке с застройщиком проверяют также график платежей относительно этапов строительства и местный механизм защиты: в Румынии - специальный счет по Закону 207/2025 и предварительный договор, зарегистрированный в земельной книге; на Кипре - депонирование договора в Земельном департаменте в течение шести месяцев с момента подписания по Закону 81(I)/2011 и согласие банка-залогодержателя (Type A); в Болгарии - эскроу-счет у нотариуса или письмо финансирующего банка о снятии обременения; в США - Escrow и телефонное подтверждение реквизитов счета перед каждым переводом.
Какой местный документ соответствует каждой проверке? Таблица по странам
| Страна | Право собственности и обременения | Разрешения и ввод в эксплуатацию | Долги и многоквартирный дом | Защита платежа |
|---|---|---|---|---|
| Румыния | Extras de carte funciară из земельной книги (Cartea Funciară, ANCPI), три части | Разрешение на строительство, proces-verbal de recepție, соответствие PUG/PUZ | Certificat de atestare fiscală, справка ассоциации собственников (действует 30 дней) | Нотариальный предварительный договор, зарегистрированный в земельной книге, специальный счет по Закону 207/2025 |
| Греция | Выписка из кадастра (Ktimatologio) или местного реестра, проверка права собственности за ряд лет | Сертификат инженера по ст. 83 (действует два месяца), электронное удостоверение объекта, EPC | Налоговые справки и налоги, уплачиваемые до нотариального акта | Предварительный договор с отлагательными условиями; право переходит с регистрацией |
| Кипр | Title deed и справка о поиске (search certificate) Департамента земель и межевания | Разрешение на планирование и разрешение на строительство, Certificate of Final Approval | Долги перед властями и управляющей организацией дома по документам продавца | Депонирование договора в Земельном департаменте в течение шести месяцев, Type A от банка-залогодержателя, разрешение Совета министров |
| Болгария | Имущественный реестр Агентства по регистрации, цепочка собственников не менее чем за 10 лет, справка об обременениях, кадастр (KAIS) | Act 14, Act 15, Act 16 и разрешение на эксплуатацию | Справка муниципалитета, справка управляющей компании или объединения собственников | Эскроу-счет у нотариуса, письмо банка о снятии обременения |
| Италия | Visura catastale, planimetria, visura ipotecaria или отчет за 20 лет | Conformità catastale и conformità urbanistica-edilizia, agibilità, APE | Справка о долгах и регламент от управляющего condominio | Compromesso с отлагательными условиями, зарегистрированный в налоговой службе в течение 30 дней |
| Португалия | Certidão permanente do registo predial (действует шесть месяцев), caderneta predial | Título urbanístico или разрешение на эксплуатацию, ficha técnica, certificado energético | Справка о долгах от управляющего зданием (ст. 1424-A) | CPCV с задатком (sinal) и отлагательными условиями |
| США | Title search и title commitment, полис страхования титула, межевание (survey) | Разрешения и зонирование по правилам муниципалитета и штата | Документы HOA и взносы | Escrow, телефонное подтверждение реквизитов счета |
| Украина | Государственный реестр вещных прав (Державний реєстр речових прав), архивы БТІ для прав, возникших до 2013 года | Разрешения, а для строящейся квартиры регистрация как будущего объекта по Закону 2518-IX | Реестр должников, счета за коммунальные услуги | Нотариальный договор, регистрация права собственности нотариусом, проверка местоположения по перечню территорий с ограничениями |
Таблица дает сводку. Для каждой страны на сайте есть подробное руководство:
- Due diligence недвижимости в Румынии и как читать выписку Extras de Carte Funciară
- Due diligence недвижимости в Греции и нотариус, адвокат и инженер в греческой сделке
- Титулы собственности на Кипре и депонирование договора в Земельном департаменте Кипра
- Due diligence недвижимости в Болгарии и Act 14, Act 15 и Act 16
- Due diligence в Италии: кадастр, разрешения и Salva Casa
- Процесс покупки в Португалии: проверка документов, CPCV и escritura
- Страхование титула и Escrow в США
- Покупка квартиры в Украине: проверки в реестре и регистрация
Когда проводить due diligence и сколько времени она занимает?
В два этапа. Предварительная проверка выписки и продавца - до любого платежа, включая плату за бронирование. Полная проверка - до предварительного договора, пока еще можно изменить условия или отказаться от сделки. В день подписания или незадолго до него обновляют документы с коротким сроком действия: выписку, справку ассоциации собственников, сертификат инженера. После подписания убеждаются, что право собственности действительно зарегистрировано на ваше имя, и запрашивают обновленную выписку.
Срок проверки зависит от объекта и страны. В Португалии, например, проверка документов перед CPCV обычно занимает от одной до трех недель. Для старого объекта, земельного участка или целого здания она длится дольше, прежде всего из-за инженерной проверки и муниципальных архивов.
Что сделать до подписания?
Запросите у продавца основные документы еще до того, как делать предложение о цене, назначьте адвоката и инженера, которые представляют только вас, и получите письменный отчет о проверке до первого платежа. Мы координируем due diligence для израильских покупателей вместе с адвокатами, нотариусами и лицензированными инженерами в стране объекта и превращаем результаты проверки в условия договора.
Изложенное здесь - общая информация по состоянию на ноябрь 2026 года, а не юридическая консультация по конкретному делу. Документы, сроки их действия и процедуры различаются по странам, а иногда и по регионам, и их нужно проверять применительно к конкретной сделке.
Частые вопросы
Что проверяют при due diligence недвижимости за рубежом?
Право собственности и цепочку собственников, обременения и ограничения, разрешения и ввод в эксплуатацию, назначение земли и планирование, долги перед муниципалитетом и многоквартирным домом, личность и полномочия продавца, налоговые справки, договор и механизм, защищающий платежи до регистрации.
Достаточно ли чистой выписки из реестра, чтобы купить квартиру за рубежом?
Нет. Выписка показывает то, что зарегистрировано, а не то, что построено. Строительство без разрешения, незарегистрированные долги и градостроительные ограничения в ней не всегда видны, поэтому проверяют также разрешения, долги и планы.
Кто проводит юридическую проверку недвижимости за рубежом?
Местный адвокат, представляющий только покупателя, вместе с инженером или техником, который проверяет законность строительства. Нотариус проверяет регистрацию на день подписания, но он нейтрален и не проводит проверку за вас.
Когда проводить due diligence недвижимости за рубежом?
Предварительную проверку - до любого платежа, полную - до предварительного договора. Непосредственно перед подписанием обновляют документы с коротким сроком действия, а после подписания убеждаются, что право собственности зарегистрировано.
Что является аналогом израильской выписки из табу в Румынии, Португалии и Италии?
В Румынии - extras de carte funciară из земельной книги, в Португалии - certidão permanente do registo predial, в Италии - visura ipotecaria вместе с visura catastale. В США государственного аналога нет, и полагаются на title search и страхование титула.
Сколько времени занимает due diligence недвижимости за рубежом?
Зависит от объекта и страны. Для обычной квартиры, как правило, несколько недель, а в Португалии, например, от одной до трех недель перед CPCV. Для старого объекта, земельного участка или целого здания проверка длится дольше.
Читать дальше · 10 мин чтенияПокупка на этапе котлована за рубежом: какие условия требовать в договоре и как защитить деньгиПокупка квартиры на этапе котлована за рубежом: платежи по этапам стройки, гарантия и эскроу по странам, неустойка за просрочку, переуступка, банкротство.Читать руководствоИсточники
- ANCPI - הסוכנות הלאומית לקדסטר ולרישום מקרקעין (רומניה)
- חוק 207/2025 (legislatie.just.ro)
- סעיף 83 לחוק 4495/2017 - תעודת מהנדס בהעברת נכסים (Taxheaven)
- Department of Lands and Surveys (Cyprus) - Deposit of Contract of Sale (search certificate, Type A)
- CyLaw - Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011
- Registry Agency (Bulgaria) - Property Register
- Geodesy, Cartography and Cadastre Agency (Bulgaria) - KAIS portal
- NotaiOnline - Visure ipotecarie e catastali: i controlli del notaio
- European e-Justice Portal - Land registers in EU countries: Portugal
- Informador - Código Civil, artigo 1424.º-A (encargos do condomínio)
- CFPB - What is owner's title insurance?
- Baker McKenzie Global Corporate Real Estate Guide - Ukraine: Acquisition of Real Property
