Cumpărarea unui apartament sau a unei case în Paphos: ce verificați juridic înainte de a cumpăra

Paphos atrage israelieni care caută o casă cu curte, un apartament lângă plajă sau o locuință pentru pensie, la prețuri mai mici decât în Limassol. Comparația generală dintre orașe o găsiți în comparația dintre Limassol, Larnaca, Paphos și Nicosia. Aici ne concentrăm pe ceea ce se verifică juridic înainte de cumpărarea unui apartament, a unei case sau a unei vile în Paphos.

1Poate un israelian să cumpere un imobil în Paphos?

Da, cu permisul Consiliului de Miniștri potrivit Cap. 109, pentru cumpărătorul care nu este cetățean al Uniunii. Permisul este necesar înainte de înregistrarea dreptului de proprietate, iar contractul poate fi semnat și depus înainte de acesta. Cine cumpără o vilă trebuie să știe că legea definește și închirierea pe mai mult de 33 de ani drept dobândire și că, potrivit politicii aplicate, o casă se dobândește de regulă pe o parcelă de suprafață limitată. Un israelian cu pașaport european care cumpără în calitate de cetățean al Uniunii este scutit. La data de 22.10.2026, Comisia pentru afaceri interne a Camerei Reprezentanților încă dezbate amendamente care ar restricționa achizițiile cetățenilor din state terțe, iar noi nu am găsit niciun amendament adoptat. Înainte de orice tranzacție trebuie verificată situația actuală.

2Vilă sau casă la mâna a doua în Paphos: ce se verifică?

Certificatul de recepție finală și construcțiile neautorizate

La casele și vilele vechi sunt frecvente extinderile neincluse în autorizație: o piscină, o cameră în plus, un balcon închis sau o magazie transformată în spațiu de locuit. Astfel de extinderi pot împiedica emiterea certificatului de recepție finală, iar fără certificat de recepție finală nu se emite un titlu separat. De aceea se compară autorizația și planurile cu ceea ce este construit efectiv, prin intermediul unui topograf sau al unui inginer care acționează în numele dumneavoastră, și se lămurește dacă diferența poate fi regularizată, la ce cost și în ce termen. Costul și riscul se transferă vânzătorului prin contract.

Ipoteca constructorului inițial

În proiectele vechi din Paphos există cazuri în care primul cumpărător a plătit integral prețul, dar titlul nu a fost emis niciodată, deoarece terenul a rămas ipotecat în favoarea băncii constructorului. Cine cumpără astăzi de la acesta cumpără un drept contractual, nu o proprietate. Aceasta este cea mai importantă verificare pe această piață: certificatul de căutare al parcelei, verificarea dacă contractul inițial a fost depus și declarația Type A de la bancă, atunci când există o ipotecă. Legea 110(I)/2025 deschide o cale pentru cumpărătorii vechi, dar nu rezolvă problema celui care semnează astăzi. Detalii în ghidul despre titlurile de proprietate din Cipru.

Imobile rurale și terenuri

În afara orașului trebuie verificate destinația terenului, un drum de acces înregistrat, racordarea la apă și electricitate și restricțiile de planificare. O casă de la sat pare uneori un chilipir până când se dovedește că nu are acces înregistrat sau că a fost construită pe teren agricol.

3Ce sunt proprietățile turco-cipriote și de ce sunt relevante în Paphos?

După 1974, pe teritoriul Republicii au rămas numeroase proprietăți ale turcilor ciprioți, mai ales în districtul Paphos. Potrivit legii din 1991, aceste proprietăți sunt administrate de Custode (Guardian) în numele ministrului de interne, care deține prerogativele unui proprietar. Transferul dreptului de proprietate asupra unui astfel de imobil necesită acordul Custodelui, iar vânzările făcute fără acesta au fost anulate în trecut de Curtea Supremă. În iunie 2026, Curtea de Apel a respins apelul unor proprietari și moștenitori turco-ciprioți privind 125 de parcele din districtul Paphos și a stabilit că imobilele au fost puse în mod legal în administrarea Custodelui. Pentru cumpărător, semnificația este simplă: certificatul de căutare și lanțul de proprietate trebuie să excludă ca imobilul, sau terenul pe care a fost construit, să fie o proprietate administrată de Custode. Închirierea de la Custode nu este o dobândire.

4Apartament la mare în Cipru: Paphos față de nord

Cine caută un „apartament la mare în Cipru” va descoperi oferte deosebit de ieftine în Kyrenia, Iskele și alte zone din nordul insulei. Întregul Paphos se află în Republica Cipru, stat membru al Uniunii, dar ofertele din nord sunt adesea comercializate sub același nume general, „Cipru”. Un imobil din nord nu se înregistrează la registrul funciar al Republicii, iar cumpărătorul unui teren care a aparținut grecilor ciprioți înainte de 1974 este expus unei acțiuni executorii în Uniune și unor proceduri penale. Vedeți ghidul despre nordul Ciprului față de Republică.

5Se poate închiria pe termen scurt în Paphos?

Orice imobil închiriat pentru vacanțe pe termen scurt în Cipru trebuie înregistrat în prealabil la Ministerul Adjunct al Turismului, iar numărul de înregistrare trebuie să apară în fiecare anunț. Potrivit Cyprus Mail (octombrie 2026), taxa de înregistrare este de 222 de euro pentru o licență de trei ani, iar operarea fără licență expune la o amendă de până la 5.000 de euro, la închisoare de până la un an sau la ambele. Din 20.5.2026, platformele sunt obligate, potrivit normelor europene, să verifice datele de înregistrare. Ministerul Adjunct al Turismului a anunțat că pregătește o nouă legislație în domeniu, iar la data de noiembrie 2026 nu am găsit un proiect depus. În plus, veniturile din închirierea prin platforme pot fi considerate venituri din activități economice, și nu chirie pasivă. În Paphos, cererea pentru vacanțe este sezonieră, de aceea calculul trebuie să țină seama de lunile slabe, de cheltuielile comune și de întreținerea piscinei și a grădinii. Într-un proiect cu proprietate comună, regulamentul proiectului poate restricționa închirierea.

6Pensionarea și rezidența în Paphos

Mulți pensionari iau în considerare Paphos ca locuință permanentă. Rezidența permanentă prin procedura accelerată necesită o investiție de cel puțin 300.000 de euro plus TVA într-un imobil rezidențial nou de la constructor, astfel încât o vilă la mâna a doua nu îndeplinește condiția. Cine se mută într-un apartament nou ca locuință principală poate avea dreptul la TVA redusă, în limita plafoanelor, dar declarația privind locuirea permanentă în Cipru influențează și chestiunea rezidenței fiscale în Israel. Detalii în ghidul despre rezidența permanentă în Cipru și în ghidul despre TVA redusă.

7Care sunt etapele achiziției în Cipru, pe scurt?

1. Un avocat independent care vă reprezintă doar pe dumneavoastră, nu pe constructor sau pe agent.
2. Un certificat de căutare actualizat de la registrul funciar (DLS): proprietate, ipoteci, sechestre și drepturi ale terților. Din decembrie 2023, vânzătorul este obligat să îl anexeze la contract.
3. Verificarea autorizației de planificare, a autorizației de construire și a certificatului de recepție finală și compararea a ceea ce s-a construit cu ceea ce s-a aprobat.
4. Când există o ipotecă a constructorului asupra terenului: declarația Type A a băncii, care stabilește cât trebuie plătit pentru eliberarea apartamentului.
5. Semnarea contractului de vânzare și depunerea lui la registrul funciar în câteva zile. Legea permite până la șase luni, iar taxa este de 50 de euro.
6. Cererea pentru permisul Consiliului de Miniștri, pentru cumpărătorul care nu este cetățean al Uniunii, imediat după semnare.
7. Plăți pe etape verificate și transferul dreptului de proprietate pe numele dumneavoastră odată cu emiterea titlului.

Detalii în ghidul juridic pentru cumpărarea unui imobil în Cipru, în ghidul despre depunerea contractului de vânzare și în ghidul despre permisul Consiliului de Miniștri.

8Ce taxe și impozite se plătesc, pe scurt?

Pentru un apartament nou de la constructor se aplică TVA de 19%. Cota redusă de 5% se aplică numai unui apartament care vă va servi drept locuință principală și permanentă în Cipru, în limitele primilor 130 m², a unei valori a apartamentului de până la 350.000 de euro și a unei valori a tranzacției de până la 475.000 de euro. Un apartament pentru investiție sau pentru vacanță nu este eligibil. Într-o tranzacție fără TVA, de regulă la mâna a doua, se plătesc taxe de transfer la registrul funciar pe tranșe de 3%, 5% și 8%, cu o reducere de 50%. Taxa de timbru pe contracte a fost abolită pentru documentele semnate începând cu 1.1.2026. Veniturile din chirii sunt impozitate în Cipru și se declară în Israel, iar între Israel și Cipru nu există o convenție de evitare a dublei impuneri. Detalii în ghidul despre TVA redusă, în ghidul despre taxele de transfer și taxa de timbru și în ghidul despre impozitul pe veniturile din chirii în Cipru, iar un calcul complet în calculatorul costului de achiziție.

9Listă de verificare înainte de a semna pentru un imobil în Paphos

• Un avocat independent și o verificare la registrul funciar.
• Certificatul de recepție finală și compararea autorizației cu ceea ce este construit efectiv, inclusiv piscina și extinderile.
• Ipoteca asupra parcelei și titlul separat sau o înțelegere completă a dreptului pe care îl cumpărați atunci când nu există titlu.
• Excluderea unui imobil administrat de Custodele proprietăților turco-cipriote.
• La un imobil rural: destinația terenului, accesul înregistrat și infrastructura.
• La un imobil lângă țărm: restricțiile de planificare asupra parcelei.
• TVA sau taxe de transfer și cheltuielile comune ale proiectului.
• Depunerea contractului în câteva zile și cererea pentru permisul Consiliului de Miniștri.
• Pentru închirierea sezonieră: înregistrarea la Ministerul Adjunct al Turismului și un calcul care include lunile slabe.

Citiți în continuare · 8 min de lecturăCumpărarea unui apartament în Limassol: ce verificați juridic înainte de a cumpăraCumpărare apartament în Limassol: proiecte în construcție, ipoteca constructorului, titluri, TVA 19%, cheltuieli comune, închiriere scurtă, baza britanică.Citiți ghidul