Cumpărarea unui apartament în Limassol: ce verificați juridic înainte de a cumpăra

Cine caută „imobiliare în Limassol” găsește mai ales proiecte noi, turnuri pe faleză și prețuri mai mari decât în orice alt oraș de pe insulă. Comparația generală dintre orașe am făcut-o în comparația dintre Limassol, Larnaca, Paphos și Nicosia. Aici ne concentrăm pe ceea ce se verifică juridic înainte de cumpărarea unui apartament în Limassol și pe riscurile care ies în evidență tocmai aici.

1Poate un israelian să cumpere un apartament în Limassol?

Da, cu permis. Un israelian care nu este cetățean al Uniunii are nevoie de permisul Consiliului de Miniștri potrivit Cap. 109 pentru ca apartamentul să fie înregistrat pe numele său. Permisul este necesar înainte de înregistrarea dreptului de proprietate, nu înainte de semnare, iar contractul poate fi depus înainte de acesta. Nici o societate cipriotă controlată de israelieni nu este o soluție sigură pentru ocolirea permisului, iar subiectul se află în analiză legislativă. Un israelian cu pașaport european care cumpără în calitate de cetățean al Uniunii este scutit. La data de 22.10.2026, Comisia pentru afaceri interne a Camerei Reprezentanților încă dezbate amendamente care ar restricționa achizițiile cetățenilor din state terțe, iar noi nu am găsit niciun amendament adoptat. Înainte de orice tranzacție trebuie verificată situația actuală.

2O tranzacție pe plan în Limassol: cum vă protejați banii?

Într-un proiect care nu a fost încă finalizat, riscul nu este apartamentul, ci constructorul. Acesta trebuie să finalizeze construcția, să obțină certificatul de recepție finală, să dividă parcela și să elibereze ipoteca sa asupra terenului, și abia atunci vi se emite un titlu separat. În Cipru, ipoteca constructorului asupra terenului este principala cauză a titlurilor blocate. Protecțiile pe care le construim într-o astfel de tranzacție:

• Verificarea constructorului și a proiectului: autorizațiile de planificare și de construire, situația terenului la registrul funciar, ipoteci și sechestre și proiectele anterioare în care titlurile au fost sau nu au fost emise.
• Declarația Type A: când există o ipotecă asupra terenului, banca declară cât trebuie plătit pentru eliberarea apartamentului. Plățile sunt direcționate astfel încât această sumă să ajungă la bancă.
• Depunerea contractului: depunerea la registrul funciar creează o sarcină în favoarea dumneavoastră, în ordinea de prioritate a datei depunerii. Ea nu anulează sarcinile anterioare, de aceea completează verificarea și nu o înlocuiește.
• Plăți pe etape: fiecare plată este legată de o etapă de construcție verificată de o persoană care acționează în numele dumneavoastră, nu de o dată din calendar.
• Sold până la titlu: o parte din preț rămâne reținută până la emiterea titlului sau până la un aranjament obligatoriu cu banca.

Detalii în ghidul despre titlurile de proprietate din Cipru și în ghidul despre depunerea contractului de vânzare.

3Ce trebuie să știți despre turnurile rezidențiale și cheltuielile comune?

Clădirile cu piscină, hol de primire, sală de fitness și servicii de concierge percep cheltuieli comune ridicate, care se plătesc și atunci când apartamentul este gol. Înainte de semnare este recomandabil să obțineți bugetul anual al clădirii, regulamentul clădirii, repartizarea cheltuielilor între apartamente și identitatea societății de administrare. Într-un proiect nou, constructorul desemnează adesea prima societate de administrare. Este important să înțelegeți dacă și când proprietarii apartamentelor o pot înlocui.

4Se poate cumpăra un apartament în Limassol pentru închiriere pe termen scurt?

Orice imobil închiriat pentru vacanțe pe termen scurt în Cipru trebuie înregistrat în prealabil la Ministerul Adjunct al Turismului, iar numărul de înregistrare trebuie să apară în fiecare anunț. Potrivit Cyprus Mail (octombrie 2026), taxa de înregistrare este de 222 de euro pentru o licență de trei ani, iar operarea fără licență expune la o amendă de până la 5.000 de euro, la închisoare de până la un an sau la ambele. Din 20.5.2026, platformele sunt obligate, potrivit normelor europene, să verifice datele de înregistrare. Ministerul Adjunct al Turismului a anunțat că pregătește o nouă legislație în domeniu, iar la data de noiembrie 2026 nu am găsit un proiect depus. În plus, veniturile din închirierea prin platforme pot fi considerate venituri din activități economice, și nu chirie pasivă. În turnurile rezidențiale din Limassol, regulamentul clădirii poate restricționa închirierea pe termen scurt, de aceea el se verifică înainte de achiziție. Piața închirierilor pe termen lung din oraș se bazează pe angajații companiilor internaționale, iar acesta este planul de rezervă care trebuie să susțină calculul.

5TVA în Limassol: de ce 5% de regulă nu este relevant?

TVA redusă de 5% se aplică numai unui apartament care va servi drept locuință principală și permanentă în Cipru, cu o valoare de până la 350.000 de euro și o valoare a tranzacției de până la 475.000 de euro. Majoritatea apartamentelor noi din Limassol se află peste aceste plafoane, astfel încât și cine se mută să locuiască în oraș se poate aștepta să plătească 19%. Un apartament pentru investiție nu este eligibil în niciun caz. Când un agent de vânzări prezintă un preț „cu TVA 5% inclusă”, trebuie lămurit în contract cine suportă diferența dacă facilitatea nu este aprobată.

6Akrotiri, proprietăți turco-cipriote și verificări de amplasament

• Zona bazei britanice de la Akrotiri: o parte din teritoriul de la sud și de la vest de Limassol se află în baza suverană britanică. Potrivit îndrumărilor guvernului britanic, achiziția acolo necesită acordul Administratorului bazelor, în temeiul unei ordonanțe din 1972, iar Cap. 109 al Republicii nu se aplică. Amplasamentul se verifică înainte de a merge mai departe.
• Proprietăți turco-cipriote: pe teritoriul Republicii, inclusiv în districtul Limassol, există proprietăți administrate de Custode (Guardian) în numele ministrului de interne, iar transferul dreptului de proprietate asupra lor necesită acordul acestuia. Verificarea lanțului de proprietate trebuie să excludă această situație.
• Nordul: întregul Limassol se află pe teritoriul Republicii, dar ofertele de „investiții în Cipru” vin uneori și din nord. Vedeți ghidul despre nordul Ciprului față de Republică.

7Rezidența permanentă prin intermediul unui apartament în Limassol

Pragul pentru procedura accelerată a rezidenței permanente este de 300.000 de euro plus TVA într-un imobil rezidențial nou de la constructor. În Limassol, această sumă cumpără un apartament relativ mic, iar cine nu locuiește efectiv în apartament plătește TVA de 19%, adică 57.000 de euro pentru un apartament de 300.000 de euro. Detalii în ghidul despre rezidența permanentă în Cipru.

8Care sunt etapele achiziției în Cipru, pe scurt?

1. Un avocat independent care vă reprezintă doar pe dumneavoastră, nu pe constructor sau pe agent.
2. Un certificat de căutare actualizat de la registrul funciar (DLS): proprietate, ipoteci, sechestre și drepturi ale terților. Din decembrie 2023, vânzătorul este obligat să îl anexeze la contract.
3. Verificarea autorizației de planificare, a autorizației de construire și a certificatului de recepție finală și compararea a ceea ce s-a construit cu ceea ce s-a aprobat.
4. Când există o ipotecă a constructorului asupra terenului: declarația Type A a băncii, care stabilește cât trebuie plătit pentru eliberarea apartamentului.
5. Semnarea contractului de vânzare și depunerea lui la registrul funciar în câteva zile. Legea permite până la șase luni, iar taxa este de 50 de euro.
6. Cererea pentru permisul Consiliului de Miniștri, pentru cumpărătorul care nu este cetățean al Uniunii, imediat după semnare.
7. Plăți pe etape verificate și transferul dreptului de proprietate pe numele dumneavoastră odată cu emiterea titlului.

Detalii în ghidul juridic pentru cumpărarea unui imobil în Cipru, în ghidul despre depunerea contractului de vânzare și în ghidul despre permisul Consiliului de Miniștri.

9Ce taxe și impozite se plătesc, pe scurt?

Pentru un apartament nou de la constructor se aplică TVA de 19%. Cota redusă de 5% se aplică numai unui apartament care vă va servi drept locuință principală și permanentă în Cipru, în limitele primilor 130 m², a unei valori a apartamentului de până la 350.000 de euro și a unei valori a tranzacției de până la 475.000 de euro. Un apartament pentru investiție sau pentru vacanță nu este eligibil. Într-o tranzacție fără TVA, de regulă la mâna a doua, se plătesc taxe de transfer la registrul funciar pe tranșe de 3%, 5% și 8%, cu o reducere de 50%. Taxa de timbru pe contracte a fost abolită pentru documentele semnate începând cu 1.1.2026. Veniturile din chirii sunt impozitate în Cipru și se declară în Israel, iar între Israel și Cipru nu există o convenție de evitare a dublei impuneri. Detalii în ghidul despre TVA redusă, în ghidul despre taxele de transfer și taxa de timbru și în ghidul despre impozitul pe veniturile din chirii în Cipru, iar un calcul complet în calculatorul costului de achiziție.

10Listă de verificare înainte de a semna pentru un apartament în Limassol

• Un avocat independent, fără legături cu constructorul.
• Certificatul de căutare, ipotecile asupra terenului și declarația Type A.
• Autorizațiile, iar la un proiect finalizat și certificatul de recepție finală.
• Un calendar de plăți pe etape verificate și un sold reținut până la titlu.
• Bugetul clădirii, cheltuielile comune și regulamentul, inclusiv restricțiile privind închirierea pe termen scurt.
• Verificarea amplasamentului: în afara teritoriului bazei britanice și fără implicarea Custodelui proprietăților turco-cipriote.
• Calcularea prețului cu TVA de 19%, cu excepția cazului în care este clar că aveți dreptul la 5%.
• Depunerea contractului în câteva zile și cererea pentru permisul Consiliului de Miniștri.
• Un plan de ieșire: cine va cumpăra apartamentul de la dumneavoastră și în ce situație juridică se va afla acesta.

Citiți în continuare · 8 min de lecturăCumpărarea unui apartament sau a unei case în Paphos: ce verificați juridic înainte de a cumpăraCumpărare apartament sau vilă în Paphos: recepție finală și construcții neautorizate, ipoteca constructorului inițial, proprietăți turco-cipriote, preț/m².Citiți ghidul