شراء شقة في ليماسول: ما الذي يُفحص قانونياً قبل الشراء

من يبحث عن «عقارات في ليماسول» يجد في الغالب مشاريع جديدة وأبراجاً على الواجهة البحرية وأسعاراً أعلى من أي مدينة أخرى في الجزيرة. وقد عرضنا المقارنة العامة بين المدن في المقارنة بين ليماسول ولارنكا وبافوس ونيقوسيا. وهنا نركز على ما يُفحص قانونياً قبل شراء شقة في ليماسول، وعلى المخاطر البارزة فيها تحديداً.

1هل يستطيع الإسرائيلي شراء شقة في ليماسول؟

نعم، بتصريح. يحتاج الإسرائيلي الذي ليس مواطناً في الاتحاد الأوروبي إلى تصريح مجلس الوزراء وفق Cap. 109 كي تُسجَّل الشقة باسمه. والتصريح مطلوب قبل تسجيل الملكية لا قبل التوقيع، ويمكن إيداع العقد قبله. كما أن الشركة القبرصية الخاضعة لسيطرة إسرائيليين ليست حلاً آمناً للالتفاف على التصريح، والمسألة قيد المراجعة التشريعية. أما الإسرائيلي الذي يحمل جوازاً أوروبياً ويشتري بصفته مواطناً في الاتحاد فمعفى. وحتى 22.10.2026، لا تزال لجنة الشؤون الداخلية في مجلس النواب تناقش تعديلات من شأنها تقييد مشتريات مواطني الدول الثالثة، ولم نعثر على تعديل أُقرّ. وقبل أي صفقة يجب التحقق من الوضع الراهن.

2صفقة على المخطط في ليماسول: كيف تحمي أموالك؟

في مشروع لم يكتمل بعد، لا يكمن الخطر في الشقة بل في المقاول. فعليه أن ينجز البناء ويحصل على شهادة الإنجاز ويقسم القطعة ويحرر رهنه على الأرض، وعندها فقط يصدر لك سند منفصل. وفي قبرص، يُعدّ رهن المقاول على الأرض السبب الرئيسي للسندات العالقة. والحمايات التي نبنيها في مثل هذه الصفقة:

• فحص المقاول والمشروع: تراخيص التخطيط والبناء، ووضع الأرض في سجل الأراضي، والرهون والحجوزات، والمشاريع السابقة التي صدرت فيها السندات أو لم تصدر.
• إقرار Type A: عند وجود رهن على الأرض، يُقرّ المصرف بالمبلغ الواجب دفعه لتحرير الشقة. وتُوجَّه الدفعات بحيث يصل هذا المبلغ إلى المصرف.
• إيداع العقد: الإيداع في سجل الأراضي ينشئ قيداً لصالحك وفق ترتيب الأولوية بحسب تاريخ الإيداع. وهو لا يلغي القيود السابقة، لذا فهو يكمّل الفحص ولا يحل محله.
• دفعات حسب المراحل: كل دفعة مرتبطة بمرحلة بناء تحقق منها جهة تعمل لحسابك، لا بتاريخ في التقويم.
• رصيد حتى السند: يُحتفظ بجزء من الثمن حتى إصدار السند أو حتى التوصل إلى تسوية ملزمة مع المصرف.

التفاصيل في دليل سندات الملكية في قبرص وفي الدليل حول إيداع عقد البيع.

3ما الذي يجب معرفته عن الأبراج السكنية ورسوم الإدارة؟

المباني التي فيها مسبح وردهة وصالة رياضية وخدمات استقبال (كونسيرج) تتقاضى رسوم إدارة مرتفعة، وهي مستحقة حتى عندما تكون الشقة فارغة. وقبل التوقيع يستحسن الحصول على الميزانية السنوية للمبنى، ونظام المبنى، وتوزيع النفقات بين الشقق، وهوية شركة الإدارة. وفي المشروع الجديد كثيراً ما يحدد المقاول شركة الإدارة الأولى. ومن المهم أن تفهم هل يستطيع ملاك الشقق استبدالها ومتى.

4هل يمكن شراء شقة في ليماسول للتأجير قصير الأمد؟

كل عقار يُؤجَّر للعطلات لفترات قصيرة في قبرص يجب تسجيله مسبقاً لدى نائب وزير السياحة، ويجب أن يظهر رقم التسجيل في كل إعلان. ووفقاً لـCyprus Mail (أكتوبر 2026)، فإن رسم التسجيل 222 يورو لترخيص مدته ثلاث سنوات، والتشغيل من دون ترخيص يعرّض لغرامة تصل إلى 5,000 يورو أو للسجن مدة تصل إلى سنة أو لكليهما. ومنذ 20.5.2026 باتت المنصات ملزمة، وفق القواعد الأوروبية، بالتحقق من بيانات التسجيل. وقد أعلنت نيابة وزارة السياحة أنها تعدّ تشريعاً جديداً في هذا المجال، وحتى نوفمبر 2026 لم نعثر على نص قُدِّم. إضافة إلى ذلك، قد يُعدّ الدخل من التأجير عبر المنصات دخلاً من نشاط تجاري لا إيجاراً سلبياً. وفي الأبراج السكنية في ليماسول قد يقيّد نظام المبنى التأجير قصير الأمد، ولذلك يُفحص قبل الشراء. وتعتمد سوق الإيجار طويل الأمد في المدينة على موظفي الشركات الدولية، وهذه هي الخطة البديلة التي يجب أن يصمد عليها الحساب.

5ضريبة القيمة المضافة في ليماسول: لماذا لا تكون نسبة 5% ذات صلة عادةً؟

لا تنطبق ضريبة القيمة المضافة المخفضة البالغة 5% إلا على شقة ستكون مسكناً رئيسياً ودائماً في قبرص، بقيمة تصل إلى 350,000 يورو وبقيمة صفقة تصل إلى 475,000 يورو. ومعظم الشقق الجديدة في ليماسول تتجاوز هذه السقوف، لذلك يُتوقع أن يدفع حتى من ينتقل للسكن في المدينة 19%. والشقة الاستثمارية غير مؤهلة في كل الأحوال. وعندما يعرض المسوّق سعراً «شاملاً ضريبة 5%»، يجب أن يتضح في العقد من يتحمل الفارق إذا لم يُوافَق على الامتياز.

6أكروتيري وعقارات القبارصة الأتراك وفحوص الموقع

• منطقة القاعدة البريطانية في أكروتيري: جزء من المنطقة الواقعة جنوب ليماسول وغربها يقع داخل القاعدة البريطانية ذات السيادة. ووفقاً لإرشادات الحكومة البريطانية، يتطلب الشراء هناك موافقة مدير القواعد بموجب مرسوم صادر عام 1972، ولا يسري قانون Cap. 109 الخاص بالجمهورية. ويُفحص الموقع قبل المضي قدماً.
• عقارات القبارصة الأتراك: توجد في أراضي الجمهورية، بما في ذلك منطقة ليماسول، عقارات يديرها الوصي (Guardian) نيابة عن وزير الداخلية، ونقل ملكيتها يتطلب موافقته. ويجب أن يستبعد فحص سلسلة الملكية هذا الاحتمال.
• الشمال: ليماسول كلها تقع في أراضي الجمهورية، لكن عروض «الاستثمار في قبرص» تأتي أحياناً من الشمال أيضاً. انظر الدليل حول شمال قبرص مقابل الجمهورية.

7الإقامة الدائمة عبر شقة في ليماسول

الحد الأدنى للمسار السريع للإقامة الدائمة هو 300,000 يورو مضافاً إليه ضريبة القيمة المضافة في عقار سكني جديد من المقاول. وفي ليماسول يشتري هذا المبلغ شقة صغيرة نسبياً، ومن لا يسكن الشقة فعلياً يدفع ضريبة قيمة مضافة بنسبة 19%، أي 57,000 يورو على شقة قيمتها 300,000 يورو. التفاصيل في الدليل حول الإقامة الدائمة في قبرص.

8ما مراحل الشراء في قبرص باختصار؟

1. محامٍ مستقل يمثلك وحدك، لا المقاول ولا الوسيط.
2. شهادة بحث حديثة من سجل الأراضي (DLS): الملكية والرهون والحجوزات وحقوق الغير. ومنذ ديسمبر 2023 يلتزم البائع بإرفاقها بالعقد.
3. فحص ترخيص التخطيط وترخيص البناء وشهادة الإنجاز، ومقارنة ما بُني بما أُقرّ.
4. عند وجود رهن للمقاول على الأرض: إقرار Type A من المصرف، الذي يحدد المبلغ الواجب دفعه لتحرير الشقة.
5. توقيع عقد البيع وإيداعه في سجل الأراضي خلال أيام. ويسمح القانون بمدة تصل إلى ستة أشهر، والرسم 50 يورو.
6. تقديم طلب تصريح مجلس الوزراء، للمشتري غير المواطن في الاتحاد، فور التوقيع.
7. دفعات وفق مراحل مُتحقَّق منها، ونقل الملكية إلى اسمك عند إصدار السند.

مزيد من التفاصيل في الدليل القانوني لشراء عقار في قبرص، وفي الدليل حول إيداع عقد البيع، وفي الدليل حول تصريح مجلس الوزراء.

9ما الضرائب والرسوم المستحقة باختصار؟

تُفرض على الشقة الجديدة من المقاول ضريبة قيمة مضافة بنسبة 19%. أما النسبة المخفضة البالغة 5% فلا تنطبق إلا على شقة ستكون مسكنك الرئيسي والدائم في قبرص، ضمن سقوف أول 130 متراً مربعاً، وقيمة شقة تصل إلى 350,000 يورو، وقيمة صفقة تصل إلى 475,000 يورو. والشقة المخصصة للاستثمار أو للعطلات غير مؤهلة. وفي الصفقة التي لا تخضع لضريبة القيمة المضافة، وهي عادةً إعادة البيع، تُدفع رسوم نقل لسجل الأراضي على شرائح 3% و5% و8%، مع تخفيض بنسبة 50%. وقد أُلغيت ضريبة الدمغة على العقود للمستندات الموقعة اعتباراً من 1.1.2026. ويخضع دخل الإيجار للضريبة في قبرص ويُصرَّح عنه في إسرائيل، ولا توجد معاهدة ضريبية بين إسرائيل وقبرص. التفاصيل في الدليل حول ضريبة القيمة المضافة المخفضة، وفي الدليل حول رسوم النقل وضريبة الدمغة، وفي الدليل حول ضريبة دخل الإيجار في قبرص، وحساب كامل في حاسبة تكلفة الشراء.

10قائمة فحص قبل التوقيع على شقة في ليماسول

• محامٍ مستقل لا صلة له بالمقاول.
• شهادة البحث، والرهون على الأرض، وإقرار Type A.
• التراخيص، وفي المشروع المكتمل شهادة الإنجاز أيضاً.
• جدول دفعات وفق مراحل مُتحقَّق منها، ورصيد محتفظ به حتى السند.
• ميزانية المبنى ورسوم الإدارة والنظام، بما في ذلك القيود على التأجير قصير الأمد.
• فحص الموقع: خارج أراضي القاعدة البريطانية ومن دون تدخل الوصي على عقارات القبارصة الأتراك.
• تسعير ضريبة القيمة المضافة بنسبة 19%، إلا إذا كان واضحاً أنك مؤهل لنسبة 5%.
• إيداع العقد خلال أيام وتقديم طلب تصريح مجلس الوزراء.
• خطة خروج: من سيشتري الشقة منك، وفي أي وضع قانوني ستكون.

اقرأ التالي · 8 دقائق للقراءةشراء شقة أو منزل في بافوس: ما الذي يُفحص قانونياً قبل الشراءشراء شقة أو فيلا في بافوس؟ شهادة الإنجاز ومخالفات البناء، رهن المقاول الأصلي، عقارات القبارصة الأتراك، التأجير الموسمي، سعر المتر المربع وقائمة فحص.قراءة الدليل