Покупка квартиры в Лимассоле: что проверить юридически перед покупкой

Тот, кто ищет «недвижимость в Лимассоле», находит в основном новые проекты, башни на береговой линии и цены выше, чем в любом другом городе острова. Общее сравнение городов мы привели в сравнении Лимассола, Ларнаки, Пафоса и Никосии. Здесь мы сосредоточимся на том, что нужно проверить юридически перед покупкой квартиры в Лимассоле, и на рисках, которые выделяются именно здесь.

1Может ли израильтянин купить квартиру в Лимассоле?

Да, с разрешением. Израильтянину, не являющемуся гражданином ЕС, нужно разрешение Совета министров по Cap. 109, чтобы квартира была зарегистрирована на его имя. Разрешение требуется до регистрации права собственности, а не до подписания, и договор можно депонировать до его получения. Кипрская компания под контролем израильтян также не является надёжным способом обойти требование о разрешении, и этот вопрос находится на законодательном рассмотрении. Израильтянин с европейским паспортом, покупающий как гражданин ЕС, освобождён. По состоянию на 22.10.2026 комитет по внутренним делам Палаты представителей всё ещё обсуждает поправки, которые ограничат покупки гражданами третьих стран, и мы не нашли принятой поправки. Перед любой сделкой необходимо проверить актуальную ситуацию.

2Сделка на этапе строительства в Лимассоле: как защитить деньги?

В проекте, который ещё не завершён, риск - не квартира, а застройщик. Он должен завершить строительство, получить сертификат о завершении, разделить участок и снять свою ипотеку с земли, и только тогда вам выдаётся отдельный титул. На Кипре ипотека застройщика на землю - главная причина «застрявших» титулов. Защитные механизмы, которые мы закладываем в такую сделку:

• Проверка застройщика и проекта: разрешения на планирование и строительство, статус земли в земельном реестре, ипотеки и аресты, а также предыдущие проекты, в которых титулы были или не были выданы.
• Декларация Type A: если на земле есть ипотека, банк заявляет, сколько нужно заплатить, чтобы освободить квартиру. Платежи направляются так, чтобы эта сумма поступила в банк.
• Депонирование договора: депонирование в земельном реестре создаёт обременение в вашу пользу в порядке очерёдности по дате депонирования. Оно не отменяет ранее возникших обременений, поэтому дополняет проверку, а не заменяет её.
• Платежи по этапам: каждый платёж привязан к этапу строительства, подтверждённому специалистом, действующим от вашего имени, а не к календарной дате.
• Остаток до титула: часть цены удерживается до выдачи титула или до заключения обязывающего соглашения с банком.

Подробнее в руководстве по титулам собственности на Кипре и в руководстве о депонировании договора купли-продажи.

3Что нужно знать о жилых башнях и общих расходах?

Здания с бассейном, лобби, тренажёрным залом и услугами консьержа взимают высокие общие расходы, и они оплачиваются, даже когда квартира пустует. До подписания рекомендуется получить годовой бюджет здания, устав дома, распределение расходов между квартирами и сведения об управляющей компании. В новом проекте первую управляющую компанию нередко назначает застройщик. Важно понимать, могут ли собственники квартир её заменить и когда.

4Можно ли купить квартиру в Лимассоле для краткосрочной аренды?

Любой объект, сдаваемый на Кипре в краткосрочную аренду для отдыха, должен быть заранее зарегистрирован в Заместительстве министра туризма, а регистрационный номер должен указываться в каждом объявлении. По данным Cyprus Mail (октябрь 2026 года), регистрационный сбор составляет 222 евро за лицензию на три года, а деятельность без лицензии грозит штрафом до 5 000 евро, лишением свободы на срок до одного года или тем и другим. С 20.5.2026 платформы обязаны по европейским правилам проверять регистрационные данные. Заместительство министра туризма объявило, что готовит новое законодательство в этой сфере, и по состоянию на ноябрь 2026 года мы не нашли внесённого текста. Кроме того, доход от сдачи через платформы может рассматриваться как доход от предпринимательской деятельности, а не как пассивная арендная плата. В жилых башнях Лимассола устав здания может ограничивать краткосрочную аренду, поэтому его проверяют до покупки. Рынок долгосрочной аренды в городе опирается на сотрудников международных компаний, и именно этот запасной план должен выдерживать расчёт.

5НДС в Лимассоле: почему ставка 5% обычно неактуальна?

Пониженный НДС 5% применяется только к квартире, которая будет основным и постоянным жильём на Кипре, стоимостью до 350 000 евро и при стоимости сделки до 475 000 евро. Большинство новых квартир в Лимассоле стоят выше этих порогов, поэтому даже тот, кто переезжает жить в город, скорее всего заплатит 19%. Квартира для инвестиций не имеет права на льготу ни в каком случае. Когда продавец указывает цену «с НДС 5%», нужно выяснить в договоре, кто несёт разницу, если льгота не будет одобрена.

6Акротири, турецко-кипрская собственность и проверка местоположения

• Район британской базы в Акротири: часть территории к югу и западу от Лимассола находится на британской суверенной базе. Согласно рекомендациям правительства Великобритании, покупка там требует согласия Администратора баз в соответствии с указом 1972 года, а Cap. 109 Республики не применяется. Местоположение проверяют, прежде чем двигаться дальше.
• Турецко-кипрская собственность: на территории Республики, в том числе в районе Лимассола, есть объекты в управлении Попечителя (Guardian) от имени министра внутренних дел, и передача права собственности на них требует его согласия. Проверка цепочки прав собственности должна это исключить.
• Север: весь Лимассол находится на территории Республики, но предложения «инвестиций на Кипре» иногда поступают и с севера. См. руководство о Северном Кипре и Республике.

7ПМЖ через квартиру в Лимассоле

Порог для ускоренной процедуры получения ПМЖ - 300 000 евро плюс НДС в новый жилой объект от застройщика. В Лимассоле на эту сумму можно купить относительно небольшую квартиру, а тот, кто фактически не живёт в квартире, платит НДС 19%, то есть 57 000 евро за квартиру стоимостью 300 000 евро. Подробнее в руководстве о ПМЖ на Кипре.

8Каковы этапы покупки на Кипре вкратце?

1. Независимый юрист, который представляет только вас, а не застройщика или агента.
2. Актуальный поисковый сертификат из земельного реестра (DLS): собственность, ипотеки, аресты и права третьих лиц. С декабря 2023 года продавец обязан прилагать его к договору.
3. Проверка разрешения на планирование, разрешения на строительство и сертификата о завершении, а также сравнение построенного с утверждённым.
4. Если на земле есть ипотека застройщика: декларация банка Type A, определяющая, сколько нужно заплатить, чтобы освободить квартиру.
5. Подписание договора купли-продажи и его депонирование в земельном реестре в течение нескольких дней. Закон допускает срок до шести месяцев, сбор составляет 50 евро.
6. Заявление на разрешение Совета министров для покупателя, не являющегося гражданином ЕС, сразу после подписания.
7. Платежи по подтверждённым этапам и переход права собственности на ваше имя с выдачей титула.

Подробнее в юридическом руководстве по покупке недвижимости на Кипре, в руководстве о депонировании договора купли-продажи и в руководстве о разрешении Совета министров.

9Какие налоги и сборы платятся, вкратце?

На новую квартиру от застройщика начисляется НДС 19%. Пониженная ставка 5% применяется только к квартире, которая будет вашим основным и постоянным жильём на Кипре, в пределах первых 130 м², стоимости квартиры до 350 000 евро и стоимости сделки до 475 000 евро. Квартира для инвестиций или отдыха не имеет права на льготу. В сделке без НДС, как правило на вторичном рынке, уплачиваются сборы за переход права в земельный реестр по ступеням 3%, 5% и 8% со скидкой 50%. Гербовый сбор на договоры отменён для документов, подписанных с 1.1.2026. Доход от аренды облагается налогом на Кипре и декларируется в Израиле, а соглашения об избежании двойного налогообложения между Израилем и Кипром нет. Подробнее в руководстве о пониженном НДС, в руководстве о сборах за переход права и гербовом сборе и в руководстве о налоге на доход от аренды на Кипре, а полный расчёт - в калькуляторе стоимости приобретения.

10Чек-лист перед подписанием договора на квартиру в Лимассоле

• Независимый юрист, не связанный с застройщиком.
• Поисковый сертификат, ипотеки на землю и декларация Type A.
• Разрешения, а в завершённом проекте - также сертификат о завершении.
• График платежей по подтверждённым этапам и остаток, удерживаемый до выдачи титула.
• Бюджет здания, общие расходы и устав, включая ограничения на краткосрочную аренду.
• Проверка местоположения: за пределами территории британской базы и без участия Попечителя турецко-кипрской собственности.
• Расчёт цены с НДС 19%, если только не ясно, что вы имеете право на 5%.
• Депонирование договора в течение нескольких дней и заявление на разрешение Совета министров.
• План выхода: кто купит у вас квартиру и в каком юридическом состоянии она будет.

Читать дальше · 8 мин чтенияПокупка квартиры или дома в Пафосе: что проверить юридически перед покупкойКупить квартиру или виллу в Пафосе: сертификат о завершении, самовольные пристройки, ипотека застройщика, турецко-кипрская собственность, цена за м².Читать руководство