Сниженный НДС на жилую квартиру на Кипре: условия права, кто имеет право и что изменилось

1Что такое сниженный НДС на жилую квартиру на Кипре?

Это налоговая льгота, которая позволяет физическому лицу заплатить НДС 5% вместо 19% при покупке или строительстве квартиры, которая станет его основным и постоянным домом на Кипре. На Кипре, в отличие от Израиля, первая продажа новой квартиры от застройщика облагается НДС, и НДС, как правило, добавляется к указанной цене. На квартиру за 300 000 евро речь идёт о разнице в десятки тысяч евро между обычной и сниженной ставкой, поэтому это один из первых вопросов, которые необходимо прояснить до подписания договора.

Важно понимать логику льготы: она призвана помочь людям, живущим на Кипре, приобрести дом, а не поощрять инвестиции. Практический вывод для израильского инвестора прост: тот, кто покупает курортную квартиру, квартиру для сдачи в аренду или квартиру «на будущее», права не имеет. Тот, кто фактически переезжает жить на Кипр, например семья, переезжающая в связи с работой в хай-теке, или владелец бизнеса, переносящий центр своей жизни, может иметь право при соблюдении всех условий.

2Каковы условия получения НДС 5% на квартиру на Кипре?

По состоянию на октябрь 2026 года по процедуре, действующей с 16 июня 2023 года (закон 42(I)/2023), сниженная ставка применяется к первым 130 кв. м застроенной жилой площади, при условии что стоимость квартиры не превышает 350 000 евро, общая площадь не превышает 190 кв. м, а общая стоимость сделки не превышает 475 000 евро. Помимо этих потолков существуют личные условия:

• Покупатель - физическое лицо, а не компания. Согласно циркуляру налоговой службы Кипра, льгота предназначена для физических лиц старше 18 лет, как киприотов, так и иностранцев.
• Основное и постоянное проживание. Квартира должна служить основным и постоянным домом покупателя на территории Республики, и покупатель должен проживать в ней сам. Объекты для сдачи в аренду или инвестиции права не имеют.
• Срок проживания 10 лет. Квартира должна служить основным жильём не менее десяти лет.
• Гражданство не является условием. Льгота открыта для граждан Кипра, граждан Союза и граждан третьих стран, включая Израиль, которые намерены жить в квартире как в основном доме.
• Онлайн-подача в срок. Заявление подаётся в налоговую службу исключительно онлайн через систему Tax For All (TFA).

Согласно юридическому обзору, опубликованному в 2024 году, для многодетных семей к допустимой площади добавляется 15 кв. м за каждого ребёнка сверх троих. Тому, кого это касается, следует проверить точные условия по тексту закона, прежде чем планировать размер квартиры.

3Что происходит, если квартира больше или дороже потолков?

Превышение потолков стоимости или потолка общей площади выводит сделку из сниженной процедуры, и, согласно изученным нами профессиональным источникам, в этом случае применяется обычная ставка 19% с цены. С другой стороны, квартира, соответствующая всем потолкам, но превышающая 130 кв. м, пользуется 5% только в части первых 130 кв. м, а остаток облагается по ставке 19%.

Несколько числовых примеров исключительно для наглядности (простой расчёт, без корректировок):

Практический вывод: на дорогих рынках, в особенности в новых проектах в Лимассоле, большинство новых квартир уже находятся выше потолка стоимости, поэтому льгота актуальна главным образом для квартир среднего уровня. Проверяя квартиру «на грани», необходимо выяснить также, что считается «стоимостью сделки», например парковка и кладовая, продаваемые отдельно, потому что небольшая позиция может вывести сделку за потолок.

4Что такое обязанность 10 лет и что происходит при отъезде?

Тот, кто получил сниженную ставку, обязан проживать в квартире как в основном доме в течение 10 лет. Если квартира перестаёт служить основным домом раньше, налоговая служба вправе взыскать разницу между 5% и 19% пропорционально оставшимся годам. Согласно поправке 2023 года, налоговому комиссару необходимо сообщить в течение 30 дней о прекращении использования, а тот, кто это сделал и заплатил пропорциональную разницу, может подать новое заявление на сниженную ставку на другую квартиру.

В июле 2025 года налоговая служба Кипра обновила разъяснения и уточнила, что механизм возврата применяется также к ранее одобренным случаям, а не только к новым покупкам. Тем, кто больше не соответствует условиям, предлагается обратиться в районное налоговое управление, а в случаях финансовых затруднений платёж можно разделить на срок до 12 ежемесячных платежей, а в особых обстоятельствах - и больше, с разрешения комиссара.

5Что изменилось в 2026 году в правилах НДС на квартиры на Кипре?

В 2026 году произошли два основных изменения: условное продление старой переходной процедуры до 31 декабря 2026 года и, с 1 сентября 2026 года, новые определения «нового здания» и «первого использования» для целей НДС.

1. Продление переходной процедуры. Старая процедура (5% на первые 200 кв. м, без потолка стоимости и без потолка площади) применяется к проектам, в которых градостроительное разрешение было выдано или заявление на него подано до 31 октября 2023 года. Крайний срок подачи заявления по этой процедуре должен был наступить 15 июня 2026 года, а весной 2026 года он был продлён до 31 декабря 2026 года, но только если разрешение на строительство было выдано после 1 января 2025 года или ещё не выдано. Если разрешение на строительство было выдано до 31 декабря 2024 года, срок остаётся прежним - 15 июня 2026 года.
2. С 1 января 2027 года все на новой процедуре. Согласно профессиональным обзорам, по завершении продления все заявления будут рассматриваться по процедуре 2023 года, с потолками 130 кв. м, 350 000 евро и 475 000 евро.
3. Новое определение «нового здания». Два приказа (102/2026 и 103/2026), опубликованные 27 февраля 2026 года и вступившие в силу 1 сентября 2026 года, заменили «правило пяти лет» критерием использования: продажа до «первого заселения» облагается НДС, а «первое использование» определяется как систематическое использование здания в течение не менее 18 месяцев. Приказы также изменяют определения, устанавливающие право на сниженную ставку на жилую квартиру.

Для израильского инвестора это имеет два последствия. Во-первых, тому, кто покупает квартиру в проекте, разрешения на который были поданы до конца октября 2023 года, нужно выяснить сейчас, а не через два месяца, может ли он ещё подать заявление по старой процедуре до конца года. Во-вторых, тому, кто покупает «почти новую» квартиру у другого инвестора или квартиру, которая сдавалась на короткий срок, необходимо проверить, как она квалифицируется по новым определениям, потому что квалификация определяет, применяется ли вообще НДС и актуальна ли сниженная ставка.

6Как и когда подавать заявление на сниженный НДС?

Заявление подаётся онлайн через систему TFA налоговой службы, и, как правило, его необходимо подать во время строительства или до въезда в квартиру. Поправка 55(I)/2024 допускает позднюю подачу в течение 12 месяцев с момента въезда в квартиру, только если опоздание вызвано отсутствием на Кипре, болезнью или другой серьёзной причиной, с приложением подтверждающих документов.

1. Предварительная проверка, до договора: застроенная площадь по разрешению, общая цена со всеми добавлениями, дата подачи градостроительного разрешения и готов ли застройщик зафиксировать эти данные в договоре.
2. Получение налогового идентификационного номера и регистрация в TFA. Для иностранного покупателя это этап, занимающий время, и его стоит начать заранее.
3. Подача заявления с документами: договор купли-продажи, разрешения и планы, а также заявление о том, что квартира будет основным и постоянным домом.
4. Получение подтверждения и передача его застройщику, чтобы счета выставлялись по сниженной ставке.
5. Подтверждение фактического проживания после передачи и сохранение доказательств на протяжении всех десяти лет.

7Есть ли льгота также на земельный участок, на котором строится дом?

В 2019 году правительство Кипра приняло решение о механизме возврата, который доводит эффективный НДС на земельный участок для строительства основного жилого дома до 5%, хотя при покупке самого участка уплачивается 19%. Согласно сообщению того времени, заявление на возврат подаётся вместе с заявлением на сниженную ставку на строительство дома или после него, а возврат выплачивается после того, как заявитель докажет в течение шести месяцев с момента передачи, что дом служит его основным местом проживания. Тому, кто рассматривает покупку участка и строительство, следует убедиться в актуальной редакции механизма и его соответствии потолкам 2023 года.

8Что ещё влияет на стоимость покупки, когда применяется НДС?

Когда покупка облагается НДС, сборы за передачу права в Земельном департаменте не уплачиваются, а с 1 января 2026 года в большинстве случаев отменён и гербовый сбор по договору. То есть при покупке новой квартиры у застройщика НДС является основным налоговым компонентом сделки, поэтому разница между 5% и 19% особенно существенна. При покупке квартиры на вторичном рынке, не облагаемой НДС, покупатель платит ступенчатые сборы за передачу права (3%, 5% и 8%) со скидкой 50%.

9Что делать перед подписанием и как мы сопровождаем

Перед подписанием договора на новую квартиру на Кипре мы проверяем три вещи: действительно ли клиент соответствует условиям проживания и что означает заявление с точки зрения его резидентства в Израиле; соответствует ли квартира потолкам площади и стоимости, включая все добавления; и в какой процедуре находится проект с точки зрения сроков разрешений. Затем мы вносим в договор пункты, определяющие, кто несёт риск, если подтверждение не будет получено, и сопровождаем заявление в органе власти вместе с нашими партнёрами на Кипре. Если квартира предназначена для инвестиции, а не для проживания, мы говорим об этом заранее и оцениваем сделку с учётом 19%.

Читать дальше · 8 мин чтенияСборы за передачу права в земельном реестре и гербовый сбор на Кипре: расчёт, освобождения и скидкиСколько стоят сборы за передачу права в реестре Кипра, когда скидка 50% или полное освобождение, что стало с гербовым сбором с января 2026. Примеры расчёта.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.