מע״מ מופחת על דירת מגורים בקפריסין: תנאי הזכאות, מי זכאי ומה השתנה

1מה זה המע״מ המופחת על דירת מגורים בקפריסין?

זו הטבת מס שמאפשרת ליחיד לשלם מע״מ של 5% במקום 19% על רכישה או בנייה של דירה שתשמש לו בית עיקרי וקבוע בקפריסין. בקפריסין, בניגוד לישראל, מכירה ראשונה של דירה חדשה מקבלן חייבת במע״מ, והמע״מ מתווסף בדרך כלל למחיר הנקוב. בדירה של 300,000 יורו מדובר בפער של עשרות אלפי יורו בין השיעור הרגיל לשיעור המופחת, ולכן זו אחת השאלות הראשונות שצריך לברר לפני חתימה על חוזה.

חשוב להבין את ההיגיון של ההטבה: היא נועדה לסייע לאנשים שגרים בקפריסין לרכוש בית, ולא לעודד השקעה. המשמעות המעשית למשקיע ישראלי פשוטה: מי שקונה דירת נופש, דירה להשכרה או דירה ״לעתיד״ אינו זכאי. מי שעובר לגור בקפריסין בפועל, למשל משפחה שעוברת עם עבודה בהייטק או בעל עסק שמעתיק את מרכז חייו, עשוי להיות זכאי, בכפוף לכל התנאים.

2מה התנאים לקבלת מע״מ של 5% על דירה בקפריסין?

נכון לאוקטובר 2026, במסלול שחל מאז 16 ביוני 2023 (חוק 42(I)/2023), השיעור המופחת חל על 130 המ״ר הראשונים של שטח המגורים הבנוי, בתנאי ששווי הדירה אינו עולה על 350,000 יורו, שהשטח הכולל אינו עולה על 190 מ״ר ושווי העסקה הכולל אינו עולה על 475,000 יורו. לצד התקרות האלה קיימים תנאים אישיים:

• הרוכש הוא יחיד ולא חברה. לפי חוזר רשות המסים הקפריסאית, ההטבה מיועדת ליחידים מעל גיל 18, קפריסאים וזרים כאחד.
• מגורים עיקריים וקבועים. הדירה צריכה לשמש בית עיקרי וקבוע של הרוכש בשטח הרפובליקה, והרוכש צריך לגור בה בעצמו. נכסים להשכרה או להשקעה אינם זכאים.
• תקופת מגורים של 10 שנים. הדירה צריכה לשמש מגורים עיקריים במשך עשר שנים לפחות.
• אזרחות אינה תנאי. ההטבה פתוחה לאזרחי קפריסין, לאזרחי האיחוד ולאזרחי מדינות שלישיות, ובהן ישראל, שמתכוונים לגור בדירה כבית עיקרי.
• הגשה מקוונת ובזמן. הבקשה מוגשת לרשות המסים באופן מקוון בלבד, דרך מערכת Tax For All (TFA).

לפי סקירה משפטית שפורסמה ב-2024, למשפחות מרובות ילדים מתווספים 15 מ״ר לשטח המותר עבור כל ילד מעבר לשלושה. מי שזה רלוונטי לו צריך לבדוק את התנאים המדויקים מול לשון החוק לפני שהוא מתכנן את גודל הדירה.

3מה קורה אם הדירה גדולה או יקרה מהתקרות?

חריגה מתקרות השווי או מתקרת השטח הכוללת מוציאה את העסקה מהמסלול המופחת, ולפי המקורות המקצועיים שבדקנו חל אז השיעור הרגיל של 19% על המחיר. לעומת זאת, דירה שעומדת בכל התקרות אבל גדולה מ-130 מ״ר נהנית מ-5% רק על החלק היחסי של 130 המ״ר הראשונים, והיתרה ממוסה ב-19%.

כמה דוגמאות מספריות להמחשה בלבד (חישוב פשוט, לפני התאמות):

המסקנה המעשית: בשווקים יקרים, ובמיוחד בפרויקטים חדשים בלימסול, רוב הדירות החדשות כבר נמצאות מעל תקרת השווי, ולכן ההטבה רלוונטית בעיקר לדירות בינוניות. כשבודקים דירה ״על הגבול״, צריך לבדוק גם מה נחשב ״שווי העסקה״, למשל חניה ומחסן שנמכרים בנפרד, כי פריט קטן יכול להעביר את העסקה מעבר לתקרה.

4מה זה חובת 10 השנים ומה קורה אם עוזבים?

מי שקיבל את השיעור המופחת צריך לגור בדירה כבית עיקרי במשך 10 שנים. אם הדירה מפסיקה לשמש כבית עיקרי לפני כן, רשות המסים רשאית לגבות את ההפרש בין 5% ל-19%, באופן יחסי לשנים שנותרו. לפי תיקון 2023 יש להודיע לנציב המסים בתוך 30 יום על הפסקת השימוש, ומי שעושה זאת ומשלם את ההפרש היחסי יכול להגיש בקשה חדשה לשיעור מופחת על דירה אחרת.

ביולי 2025 עדכנה רשות המסים הקפריסאית את ההנחיות והבהירה כי מנגנון ההחזר חל גם על מקרים שאושרו בעבר, ולא רק על רכישות חדשות. מי שאינו עומד עוד בתנאים מתבקש לפנות למשרד המס המחוזי, ובמקרים של קושי כלכלי ניתן לפרוס את התשלום עד 12 תשלומים חודשיים, ובנסיבות מיוחדות אף יותר, באישור הנציב.

5מה השתנה ב-2026 בכללי המע״מ על דירות בקפריסין?

ב-2026 היו שני שינויים מרכזיים: הארכה מותנית של מסלול המעבר הישן עד 31 בדצמבר 2026, ומ-1 בספטמבר 2026 הגדרות חדשות של ״בניין חדש״ ו״שימוש ראשון״ לצורכי מע״מ.

1. הארכת מסלול המעבר. המסלול הישן (5% על 200 המ״ר הראשונים, בלי תקרת שווי ובלי תקרת שטח) חל על פרויקטים שבהם היתר התכנון הוצא, או שבקשה להיתר תכנון הוגשה, עד 31 באוקטובר 2023. המועד האחרון להגשת בקשה במסלול הזה היה אמור להיות 15 ביוני 2026, ובאביב 2026 הוארך עד 31 בדצמבר 2026, אבל רק אם היתר הבנייה הוצא אחרי 1 בינואר 2025 או טרם הוצא. אם היתר הבנייה הוצא עד 31 בדצמבר 2024, המועד נשאר 15 ביוני 2026.
2. מ-1 בינואר 2027 כולם במסלול החדש. לפי הסקירות המקצועיות, בתום ההארכה כל הבקשות ייבחנו לפי המסלול של 2023, עם התקרות של 130 מ״ר, 350,000 יורו ו-475,000 יורו.
3. הגדרה חדשה של ״בניין חדש״. שני צווים (102/2026 ו-103/2026), שפורסמו ב-27 בפברואר 2026 ונכנסו לתוקף ב-1 בספטמבר 2026, החליפו את ״כלל חמש השנים״ במבחן של שימוש: מכירה לפני ״אכלוס ראשון״ חייבת במע״מ, ו״שימוש ראשון״ מוגדר כשימוש שיטתי בבניין במשך 18 חודשים לפחות. הצווים משנים גם את ההגדרות שקובעות זכאות לשיעור המופחת על דירת מגורים.

למשקיע הישראלי יש לכך שתי השלכות. ראשית, מי שקונה דירה בפרויקט שהיתריו הוגשו לפני סוף אוקטובר 2023 צריך לברר עכשיו, לא בעוד חודשיים, אם הוא עדיין יכול להגיש בקשה במסלול הישן לפני סוף השנה. שנית, מי שקונה דירה ״כמעט חדשה״ ממשקיע אחר, או דירה שהושכרה לתקופה קצרה, צריך לבדוק איך היא מסווגת לפי ההגדרות החדשות, כי הסיווג קובע אם בכלל חל מע״מ ואם השיעור המופחת רלוונטי.

6איך ומתי מגישים בקשה למע״מ מופחת?

הבקשה מוגשת באופן מקוון דרך מערכת TFA של רשות המסים, וככלל צריך להגיש אותה בזמן הבנייה או לפני הכניסה לדירה. תיקון 55(I)/2024 מאפשר הגשה מאוחרת, בתוך 12 חודשים מהכניסה לדירה, רק כשהאיחור נבע מהיעדרות מקפריסין, ממחלה או מסיבה רצינית אחרת, ובצירוף מסמכים תומכים.

1. בדיקה מוקדמת, לפני החוזה: שטח בנוי לפי ההיתר, מחיר כולל עם כל התוספות, מועד הגשת היתר התכנון, והאם הקבלן מוכן להתחייב לנתונים האלה בחוזה.
2. השגת מספר זיהוי למס ורישום ב-TFA. לרוכש זר זה שלב שלוקח זמן, וכדאי להתחיל אותו מוקדם.
3. הגשת הבקשה עם המסמכים: חוזה המכר, היתרים ותוכניות, והצהרה שהדירה תשמש בית עיקרי וקבוע.
4. קבלת האישור והעברתו לקבלן, כדי שהחשבוניות יוצאו בשיעור המופחת.
5. הוכחת מגורים בפועל לאחר המסירה, ושמירת ראיות לאורך כל תקופת עשר השנים.

7האם יש הטבה גם על מגרש שעליו בונים בית?

ב-2019 החליטה ממשלת קפריסין על מנגנון החזר שמביא את המע״מ האפקטיבי על מגרש לבניית בית מגורים עיקרי ל-5%, אף שעל רכישת המגרש עצמה משולם 19%. לפי ההודעה מאותה תקופה, הבקשה להחזר מוגשת יחד עם הבקשה לשיעור המופחת על בניית הבית או אחריה, וההחזר משולם לאחר שהמבקש מוכיח, בתוך שישה חודשים מהמסירה, שהבית משמש מגוריו העיקריים. מי ששוקל לרכוש מגרש ולבנות צריך לוודא את הנוסח העדכני של המנגנון ואת התאמתו לתקרות של 2023.

8מה עוד משפיע על עלות הרכישה כשחל מע״מ?

כשהרכישה חייבת במע״מ, לא משולמות אגרות העברה במחלקת המקרקעין, ומאז 1 בינואר 2026 בוטל ברוב המקרים גם מס הבולים על החוזה. כלומר, בדירה חדשה מקבלן המע״מ הוא רכיב המס העיקרי בעסקה, ולכן ההבדל בין 5% ל-19% משמעותי במיוחד. בדירת יד שנייה שאינה חייבת במע״מ, הרוכש משלם אגרות העברה מדורגות (3%, 5% ו-8%), עם הנחה של 50%.

9מה לעשות לפני שחותמים, ואיך אנחנו מלווים

לפני חתימה על חוזה לדירה חדשה בקפריסין אנחנו בודקים שלושה דברים: האם הלקוח באמת עומד בתנאי המגורים, ומה המשמעות של ההצהרה מבחינת התושבות שלו בישראל; האם הדירה עומדת בתקרות של השטח והשווי, כולל כל התוספות; ובאיזה מסלול נמצא הפרויקט מבחינת מועדי ההיתרים. לאחר מכן אנחנו מכניסים לחוזה סעיפים שמגדירים מי נושא בסיכון אם האישור לא יתקבל, ומלווים את הבקשה מול הרשות יחד עם השותפים שלנו בקפריסין. אם הדירה מיועדת להשקעה ולא למגורים, אנחנו אומרים זאת מראש ומתמחרים את העסקה עם 19%.

הקריאה הבאה · 8 דק׳ קריאהדמי העברה במרשם המקרקעין ומס בולים בקפריסין: חישוב, פטורים והנחותכמה עולים דמי ההעברה במרשם המקרקעין בקפריסין, מתי יש הנחה של 50% או פטור מלא, ומה קרה למס הבולים מינואר 2026. כולל דוגמאות חישוב לרוכש ישראלי.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.