ضريبة القيمة المضافة المخفضة على شقة سكنية في قبرص: شروط الأهلية ومن يستحق وما الذي تغيّر

1ما ضريبة القيمة المضافة المخفضة على شقة سكنية في قبرص؟

هي ميزة ضريبية تتيح للفرد أن يدفع ضريبة قيمة مضافة بنسبة 5% بدلاً من 19% على شراء أو بناء شقة ستكون بيته الرئيسي والدائم في قبرص. وفي قبرص، خلافاً لإسرائيل، يخضع البيع الأول لشقة جديدة من مقاول لضريبة القيمة المضافة، وتُضاف الضريبة عادةً إلى السعر المعلن. وفي شقة بسعر 300,000 يورو يبلغ الفارق عشرات الآلاف من اليورو بين النسبة العادية والنسبة المخفضة، ولذلك فهو من أولى الأسئلة التي ينبغي توضيحها قبل التوقيع على عقد.

من المهم فهم منطق الميزة: فهي تهدف إلى مساعدة من يقيمون في قبرص على شراء بيت، لا إلى تشجيع الاستثمار. والمعنى العملي للمستثمر الإسرائيلي بسيط: من يشتري شقة استجمام أو شقة للتأجير أو شقة «للمستقبل» غير مستحق. ومن ينتقل للسكن في قبرص فعلاً، مثلاً أسرة تنتقل مع وظيفة في قطاع التكنولوجيا العالية أو صاحب عمل ينقل مركز حياته، قد يكون مستحقاً، رهناً باستيفاء جميع الشروط.

2ما شروط الحصول على ضريبة قيمة مضافة 5% على شقة في قبرص؟

بتاريخ تشرين الأول/أكتوبر 2026، في المسار الساري منذ 16 حزيران/يونيو 2023 (القانون 42(I)/2023)، تسري النسبة المخفضة على أول 130 م² من مساحة السكن المبنية، بشرط ألا تتجاوز قيمة الشقة 350,000 يورو، وألا تتجاوز المساحة الإجمالية 190 م²، وألا تتجاوز قيمة الصفقة الإجمالية 475,000 يورو. وإلى جانب هذه السقوف توجد شروط شخصية:

• المشتري فرد لا شركة. وفق تعميم دائرة الضرائب القبرصية، الميزة مخصصة للأفراد فوق سن 18، قبارصة وأجانب على السواء.
• سكن رئيسي ودائم. يجب أن تكون الشقة البيت الرئيسي والدائم للمشتري داخل أراضي الجمهورية، وعلى المشتري أن يسكن فيها بنفسه. والعقارات المعدّة للتأجير أو الاستثمار غير مستحقة.
• مدة إقامة 10 سنوات. يجب أن تُستخدم الشقة سكناً رئيسياً لمدة عشر سنوات على الأقل.
• الجنسية ليست شرطاً. الميزة مفتوحة لمواطني قبرص ومواطني الاتحاد ومواطني الدول الثالثة، ومنها إسرائيل، الذين ينوون السكن في الشقة بيتاً رئيسياً.
• تقديم إلكتروني وفي الوقت المحدد. يُقدَّم الطلب إلى دائرة الضرائب إلكترونياً فقط، عبر نظام Tax For All (TFA).

ووفق مراجعة قانونية نُشرت في 2024، تُضاف للأسر كثيرة الأولاد 15 م² إلى المساحة المسموحة عن كل ولد يزيد على ثلاثة. ومن يعنيه ذلك عليه فحص الشروط الدقيقة في لغة القانون قبل التخطيط لحجم الشقة.

3ماذا يحدث إذا كانت الشقة أكبر أو أغلى من السقوف؟

تجاوز سقوف القيمة أو سقف المساحة الإجمالية يُخرج الصفقة من المسار المخفض، ووفق المصادر المهنية التي فحصناها تسري حينئذ النسبة العادية 19% على السعر. في المقابل، فإن شقة تستوفي كل السقوف لكنها أكبر من 130 م² تستفيد من 5% فقط على الجزء النسبي من أول 130 م²، ويُفرض 19% على الباقي.

بعض الأمثلة الرقمية للتوضيح فقط (حساب مبسّط، قبل التعديلات):

الخلاصة العملية: في الأسواق الغالية، وخصوصاً في المشاريع الجديدة في ليماسول، تقع معظم الشقق الجديدة أصلاً فوق سقف القيمة، ولذلك فالميزة ذات صلة أساساً بالشقق المتوسطة. وعند فحص شقة «على الحافة»، ينبغي فحص ما يُعدّ أيضاً «قيمة الصفقة»، مثل موقف السيارة والمخزن اللذين يُباعان على حدة، لأن بنداً صغيراً قد ينقل الصفقة إلى ما فوق السقف.

4ما إلزام الـ10 سنوات، وماذا يحدث إذا غادرتم؟

من حصل على النسبة المخفضة عليه السكن في الشقة بيتاً رئيسياً لمدة 10 سنوات. وإذا توقفت الشقة عن كونها بيتاً رئيسياً قبل ذلك، يحق لدائرة الضرائب جباية الفرق بين 5% و19%، بصورة تناسبية مع السنوات المتبقية. ووفق تعديل 2023، يجب إبلاغ مفوض الضرائب خلال 30 يوماً عن التوقف عن الاستخدام، ومن يفعل ذلك ويدفع الفرق التناسبي يستطيع تقديم طلب جديد لنسبة مخفضة على شقة أخرى.

وفي تموز/يوليو 2025 حدّثت دائرة الضرائب القبرصية التعليمات وأوضحت أن آلية الرد تسري أيضاً على حالات أُقرّت سابقاً، لا على المشتريات الجديدة فقط. ومن لم يعد يستوفي الشروط مطالَب بالتوجه إلى مكتب الضرائب المحلي، وفي حالات الضائقة المالية يمكن تقسيط الدفع حتى 12 دفعة شهرية، وفي ظروف خاصة أكثر من ذلك، بموافقة المفوض.

5ما الذي تغيّر في 2026 في قواعد ضريبة القيمة المضافة على الشقق في قبرص؟

شهد عام 2026 تغييرين مركزيين: تمديد مشروط للمسار الانتقالي القديم حتى 31 كانون الأول/ديسمبر 2026، واعتباراً من 1 أيلول/سبتمبر 2026 تعريفات جديدة لـ«المبنى الجديد» و«الاستخدام الأول» لأغراض ضريبة القيمة المضافة.

1. تمديد المسار الانتقالي. يسري المسار القديم (5% على أول 200 م²، دون سقف قيمة ودون سقف مساحة) على المشاريع التي صدر فيها ترخيص التخطيط، أو قُدّم طلب ترخيص تخطيط، حتى 31 تشرين الأول/أكتوبر 2023. وكان آخر موعد لتقديم طلب في هذا المسار 15 حزيران/يونيو 2026، ومُدّد في ربيع 2026 حتى 31 كانون الأول/ديسمبر 2026، لكن فقط إذا صدر ترخيص البناء بعد 1 كانون الثاني/يناير 2025 أو لم يصدر بعد. وإذا صدر ترخيص البناء حتى 31 كانون الأول/ديسمبر 2024، يبقى الموعد 15 حزيران/يونيو 2026.
2. من 1 كانون الثاني/يناير 2027 الجميع في المسار الجديد. وفق المراجعات المهنية، بانتهاء التمديد ستُفحص جميع الطلبات وفق مسار 2023، بسقوف 130 م² و350,000 يورو و475,000 يورو.
3. تعريف جديد لـ«المبنى الجديد». استبدل أمران (102/2026 و103/2026)، نُشرا في 27 شباط/فبراير 2026 ودخلا حيز النفاذ في 1 أيلول/سبتمبر 2026، «قاعدة السنوات الخمس» بمعيار الاستخدام: البيع قبل «الإشغال الأول» خاضع لضريبة القيمة المضافة، و«الاستخدام الأول» معرَّف بأنه استخدام منتظم للمبنى لمدة 18 شهراً على الأقل. كما يغيّر الأمران التعريفات التي تحدد الأهلية للنسبة المخفضة على الشقة السكنية.

ولهذا نتيجتان للمستثمر الإسرائيلي. أولاً، من يشتري شقة في مشروع قُدّمت تراخيصه قبل نهاية تشرين الأول/أكتوبر 2023 عليه أن يتحقق الآن، لا بعد شهرين، مما إذا كان ما زال بوسعه تقديم طلب في المسار القديم قبل نهاية السنة. ثانياً، من يشتري شقة «شبه جديدة» من مستثمر آخر، أو شقة أُجّرت لفترة قصيرة، عليه أن يفحص كيف تُصنَّف وفق التعريفات الجديدة، لأن التصنيف يحدد هل تُفرض ضريبة القيمة المضافة أصلاً وهل النسبة المخفضة ذات صلة.

6كيف ومتى يُقدَّم طلب ضريبة القيمة المضافة المخفضة؟

يُقدَّم الطلب إلكترونياً عبر نظام TFA التابع لدائرة الضرائب، وكقاعدة ينبغي تقديمه أثناء البناء أو قبل دخول الشقة. ويتيح التعديل 55(I)/2024 تقديماً متأخراً، خلال 12 شهراً من دخول الشقة، فقط حين نجم التأخير عن الغياب عن قبرص أو المرض أو سبب جدي آخر، مع مستندات داعمة.

1. فحص مسبق، قبل العقد: المساحة المبنية وفق الترخيص، والسعر الإجمالي بجميع الإضافات، وموعد تقديم ترخيص التخطيط، وهل المقاول مستعد للالتزام بهذه البيانات في العقد.
2. الحصول على رقم تعريف ضريبي والتسجيل في TFA. وللمشتري الأجنبي هذه مرحلة تستغرق وقتاً، ويحسن البدء بها مبكراً.
3. تقديم الطلب مع المستندات: عقد البيع، والتراخيص والمخططات، وإقرار بأن الشقة ستكون بيتاً رئيسياً ودائماً.
4. تلقي الموافقة وتسليمها للمقاول، كي تصدر الفواتير بالنسبة المخفضة.
5. إثبات السكن الفعلي بعد التسليم، والاحتفاظ بالأدلة طوال فترة السنوات العشر.

7هل توجد ميزة أيضاً على قطعة أرض يُبنى عليها بيت؟

في عام 2019 قررت حكومة قبرص آلية رد تجعل ضريبة القيمة المضافة الفعلية على قطعة أرض لبناء بيت سكني رئيسي 5%، مع أن شراء القطعة نفسها يُدفع عنه 19%. ووفق الإعلان الصادر في تلك الفترة، يُقدَّم طلب الرد مع الطلب للنسبة المخفضة على بناء البيت أو بعده، ويُدفع الرد بعد أن يثبت المتقدم، خلال ستة أشهر من التسليم، أن البيت هو سكنه الرئيسي. ومن يدرس شراء قطعة أرض والبناء عليها عليه أن يتحقق من الصيغة المحدّثة للآلية ومن توافقها مع سقوف 2023.

8ما الذي يؤثر أيضاً في تكلفة الشراء حين تُفرض ضريبة القيمة المضافة؟

حين يكون الشراء خاضعاً لضريبة القيمة المضافة، لا تُدفع رسوم نقل في دائرة الأراضي، ومنذ 1 كانون الثاني/يناير 2026 أُلغيت في معظم الحالات أيضاً ضريبة الدمغة على العقد. أي أن ضريبة القيمة المضافة هي العنصر الضريبي الرئيسي في شقة جديدة من مقاول، ولذلك فالفرق بين 5% و19% جوهري بصورة خاصة. وفي شقة مستعملة غير خاضعة لضريبة القيمة المضافة، يدفع المشتري رسوم نقل متدرجة (3% و5% و8%)، مع خصم 50%.

9ماذا تفعلون قبل التوقيع، وكيف نرافقكم

قبل التوقيع على عقد لشقة جديدة في قبرص نفحص ثلاثة أمور: هل يستوفي العميل فعلاً شروط الإقامة، وما معنى الإقرار من ناحية إقامته في إسرائيل؛ وهل تستوفي الشقة سقوف المساحة والقيمة، بما في ذلك جميع الإضافات؛ وفي أي مسار يقع المشروع من ناحية مواعيد التراخيص. بعد ذلك ندرج في العقد بنوداً تحدد من يتحمل الخطر إذا لم تصدر الموافقة، ونرافق الطلب أمام الدائرة مع شركائنا في قبرص. وإذا كانت الشقة معدّة للاستثمار لا للسكن، نقول ذلك مسبقاً ونسعّر الصفقة على أساس 19%.

اقرأ التالي · 8 دقائق للقراءةرسوم النقل في سجل العقارات وضريبة الدمغة في قبرص: الاحتساب والإعفاءات والخصوماتكم تبلغ رسوم النقل في سجل العقارات في قبرص، ومتى يُمنح خصم 50% أو إعفاء كامل، وما جرى لضريبة الدمغة منذ كانون الثاني/يناير 2026. مع أمثلة حساب للمشتري.قراءة الدليل

المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.