TVA redus la o locuință în Cipru: condiții de eligibilitate, cine are dreptul și ce s-a schimbat

1Ce este TVA redus la o locuință în Cipru?

Este o facilitate fiscală care permite unei persoane fizice să plătească TVA de 5% în loc de 19% la cumpărarea sau construirea unei locuințe care îi va servi drept domiciliu principal și permanent în Cipru. În Cipru, spre deosebire de Israel, prima vânzare a unui apartament nou de la un constructor este supusă TVA, iar TVA se adaugă de regulă la prețul declarat. La un apartament de 300.000 de euro, este vorba de o diferență de zeci de mii de euro între cota obișnuită și cea redusă, de aceea este una dintre primele întrebări care trebuie clarificate înainte de semnarea unui contract.

Este important să înțelegeți logica facilității: ea este menită să ajute persoanele care locuiesc în Cipru să cumpere o casă, nu să încurajeze investițiile. Semnificația practică pentru un investitor israelian este simplă: cine cumpără o locuință de vacanță, un apartament de închiriat sau un apartament „pentru viitor” nu este eligibil. Cine se mută efectiv în Cipru, de exemplu o familie care se mută cu un loc de muncă în tehnologie sau un om de afaceri care își mută centrul vieții, poate fi eligibil, sub rezerva tuturor condițiilor.

2Care sunt condițiile pentru obținerea TVA de 5% la un apartament în Cipru?

La octombrie 2026, în traseul aplicabil din 16 iunie 2023 (legea 42(I)/2023), cota redusă se aplică primilor 130 mp din suprafața construită de locuit, cu condiția ca valoarea locuinței să nu depășească 350.000 de euro, suprafața totală să nu depășească 190 mp, iar valoarea totală a tranzacției să nu depășească 475.000 de euro. Pe lângă aceste plafoane, există condiții personale:

• Cumpărătorul este o persoană fizică, nu o societate. Potrivit circularei autorității fiscale cipriote, facilitatea este destinată persoanelor fizice peste 18 ani, ciprioți și străini deopotrivă.
• Domiciliu principal și permanent. Locuința trebuie să servească drept domiciliu principal și permanent al cumpărătorului pe teritoriul Republicii, iar cumpărătorul trebuie să locuiască în ea personal. Imobilele de închiriat sau de investiție nu sunt eligibile.
• Perioada de locuire de 10 ani. Locuința trebuie să servească drept domiciliu principal timp de cel puțin zece ani.
• Cetățenia nu este o condiție. Facilitatea este deschisă cetățenilor ciprioți, cetățenilor Uniunii și cetățenilor statelor terțe, inclusiv Israelul, care intenționează să locuiască în apartament ca domiciliu principal.
• Depunerea online și la timp. Cererea se depune la autoritatea fiscală exclusiv online, prin sistemul Tax For All (TFA).

Potrivit unei analize juridice publicate în 2024, pentru familiile cu mulți copii se adaugă 15 mp la suprafața permisă pentru fiecare copil peste trei. Cine este vizat trebuie să verifice condițiile exacte în textul legii înainte de a planifica dimensiunea locuinței.

3Ce se întâmplă dacă apartamentul este mai mare sau mai scump decât plafoanele?

Depășirea plafoanelor de valoare sau a plafonului suprafeței totale scoate tranzacția din traseul redus, iar potrivit surselor profesionale pe care le-am verificat se aplică atunci cota obișnuită de 19% la preț. În schimb, un apartament care se încadrează în toate plafoanele, dar are peste 130 mp, beneficiază de 5% numai pentru partea proporțională corespunzătoare primilor 130 mp, iar restul este impozitat cu 19%.

Câteva exemple numerice, doar pentru ilustrare (calcul simplu, înainte de ajustări):

Concluzia practică: pe piețele scumpe, și în special în proiectele noi din Limassol, majoritatea apartamentelor noi se află deja peste plafonul de valoare, de aceea facilitatea este relevantă în principal pentru apartamentele de categorie medie. Când verificați un apartament „la limită”, trebuie verificat și ce se consideră „valoarea tranzacției”, de exemplu un loc de parcare și o debara vândute separat, deoarece un element mic poate muta tranzacția peste plafon.

4Ce este obligația de 10 ani și ce se întâmplă dacă plecați?

Cine a primit cota redusă trebuie să locuiască în apartament ca domiciliu principal timp de 10 ani. Dacă apartamentul încetează să mai servească drept domiciliu principal înainte de acest termen, autoritatea fiscală poate percepe diferența dintre 5% și 19%, proporțional cu anii rămași. Potrivit modificării din 2023, Comisarul fiscal trebuie notificat în termen de 30 de zile despre încetarea utilizării, iar cine face acest lucru și plătește diferența proporțională poate depune o nouă cerere pentru cota redusă pentru un alt apartament.

În iulie 2025, autoritatea fiscală cipriotă a actualizat îndrumările și a clarificat că mecanismul de restituire se aplică și cazurilor aprobate anterior, nu doar achizițiilor noi. Cine nu mai îndeplinește condițiile este rugat să se adreseze oficiului fiscal districtual, iar în cazuri de dificultate financiară plata poate fi eșalonată în până la 12 rate lunare, iar în circumstanțe speciale chiar mai multe, cu aprobarea Comisarului.

5Ce s-a schimbat în 2026 în regulile TVA pentru apartamentele din Cipru?

În 2026 au existat două schimbări principale: prelungirea condiționată a traseului tranzitoriu vechi până la 31 decembrie 2026 și, de la 1 septembrie 2026, noi definiții ale „clădirii noi” și ale „primei utilizări” în scopuri de TVA.

1. Prelungirea traseului tranzitoriu. Traseul vechi (5% pentru primii 200 mp, fără plafon de valoare și fără plafon de suprafață) se aplică proiectelor în care autorizația de planificare a fost emisă, sau cererea pentru autorizația de planificare a fost depusă, până la 31 octombrie 2023. Termenul limită pentru depunerea unei cereri pe acest traseu trebuia să fie 15 iunie 2026, iar în primăvara lui 2026 a fost prelungit până la 31 decembrie 2026, dar numai dacă autorizația de construire a fost emisă după 1 ianuarie 2025 sau nu a fost încă emisă. Dacă autorizația de construire a fost emisă până la 31 decembrie 2024, termenul a rămas 15 iunie 2026.
2. De la 1 ianuarie 2027 toți se află pe traseul nou. Potrivit analizelor profesionale, la expirarea prelungirii toate cererile vor fi examinate potrivit traseului din 2023, cu plafoanele de 130 mp, 350.000 de euro și 475.000 de euro.
3. Definiție nouă a „clădirii noi”. Două ordine (102/2026 și 103/2026), publicate la 27 februarie 2026 și intrate în vigoare la 1 septembrie 2026, au înlocuit „regula celor cinci ani” cu un test de utilizare: vânzarea înainte de „prima ocupare” este supusă TVA, iar „prima utilizare” este definită ca utilizarea sistematică a clădirii timp de cel puțin 18 luni. Ordinele modifică și definițiile care stabilesc eligibilitatea pentru cota redusă la o locuință.

Pentru investitorul israelian, aceasta are două implicații. În primul rând, cine cumpără un apartament într-un proiect ale cărui autorizații au fost depuse înainte de sfârșitul lui octombrie 2023 trebuie să verifice acum, nu peste două luni, dacă mai poate depune o cerere pe traseul vechi înainte de sfârșitul anului. În al doilea rând, cine cumpără un apartament „aproape nou” de la un alt investitor sau un apartament închiriat pe o perioadă scurtă trebuie să verifice cum este clasificat potrivit noilor definiții, deoarece clasificarea stabilește dacă se aplică TVA și dacă cota redusă este relevantă.

6Cum și când se depune o cerere pentru TVA redus?

Cererea se depune online prin sistemul TFA al autorității fiscale și, ca regulă, trebuie depusă în timpul construcției sau înainte de mutarea în locuință. Modificarea 55(I)/2024 permite depunerea tardivă, în termen de 12 luni de la mutarea în locuință, numai atunci când întârzierea a fost cauzată de absența din Cipru, de boală sau de un alt motiv serios, și cu atașarea documentelor justificative.

1. Verificare prealabilă, înainte de contract: suprafața construită conform autorizației, prețul total cu toate adăugirile, data depunerii autorizației de planificare și dacă constructorul este dispus să se angajeze în contract la aceste date.
2. Obținerea numărului de identificare fiscală și înregistrarea în TFA. Pentru un cumpărător străin este o etapă care durează, și este recomandabil să fie începută din timp.
3. Depunerea cererii cu documentele: contractul de vânzare, autorizațiile și planurile și declarația că apartamentul va servi drept domiciliu principal și permanent.
4. Primirea aprobării și transmiterea ei constructorului, astfel încât facturile să fie emise la cota redusă.
5. Dovedirea locuirii efective după predare și păstrarea dovezilor pe toată perioada celor zece ani.

7Există o facilitate și pentru un teren pe care se construiește o casă?

În 2019, guvernul cipriot a decis un mecanism de restituire care aduce TVA efectiv aplicat unui teren pentru construirea unei locuințe principale la 5%, deși pentru cumpărarea terenului în sine se plătește 19%. Potrivit anunțului din acea perioadă, cererea de restituire se depune împreună cu cererea pentru cota redusă la construirea casei sau după aceasta, iar restituirea se plătește după ce solicitantul dovedește, în termen de șase luni de la predare, că locuința servește drept domiciliu principal. Cine analizează cumpărarea unui teren și construirea trebuie să verifice textul actual al mecanismului și compatibilitatea sa cu plafoanele din 2023.

8Ce mai influențează costul achiziției atunci când se aplică TVA?

Când achiziția este supusă TVA, nu se plătesc taxe de transfer la Departamentul de Cadastru, iar din 1 ianuarie 2026 a fost desființată în majoritatea cazurilor și taxa de timbru pentru contract. Cu alte cuvinte, la un apartament nou de la un constructor, TVA este principala componentă fiscală a tranzacției, de aceea diferența dintre 5% și 19% este deosebit de semnificativă. La un apartament second-hand care nu este supus TVA, cumpărătorul plătește taxe de transfer graduale (3%, 5% și 8%), cu o reducere de 50%.

9Ce se face înainte de semnare și cum vă însoțim

Înainte de semnarea unui contract pentru un apartament nou în Cipru verificăm trei lucruri: dacă clientul îndeplinește cu adevărat condițiile de locuire și ce înseamnă declarația din punctul de vedere al rezidenței sale în Israel; dacă apartamentul se încadrează în plafoanele de suprafață și de valoare, inclusiv toate adăugirile; și în ce traseu se află proiectul din punctul de vedere al datelor autorizațiilor. Apoi introducem în contract clauze care stabilesc cine suportă riscul dacă aprobarea nu este primită și însoțim cererea la autoritate împreună cu partenerii noștri din Cipru. Dacă apartamentul este destinat investiției și nu locuirii, spunem acest lucru din start și evaluăm tranzacția cu 19%.

Citiți în continuare · 8 min de lecturăTaxele de transfer la registrul de cadastru și taxa de timbru în Cipru: calcul, scutiri și reduceriCât costă taxele de transfer la cadastrul din Cipru, când se aplică reducerea de 50% sau scutirea și ce s-a întâmplat cu taxa de timbru în 2026. Exemple.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.