Покупка квартиры или дома в Пафосе: что проверить юридически перед покупкой

Пафос привлекает израильтян, которые ищут дом с двором, квартиру у пляжа или дом для жизни на пенсии по ценам ниже, чем в Лимассоле. Общее сравнение городов вы найдёте в сравнении Лимассола, Ларнаки, Пафоса и Никосии. Здесь мы сосредоточимся на том, что нужно проверить юридически перед покупкой квартиры, дома или виллы в Пафосе.

1Может ли израильтянин купить недвижимость в Пафосе?

Да, с разрешением Совета министров по Cap. 109 - для покупателя, не являющегося гражданином ЕС. Разрешение требуется до регистрации права собственности, а подписать и депонировать договор можно до его получения. Покупателю виллы следует знать, что закон также признаёт приобретением аренду на срок более 33 лет и что, согласно действующей политике, дом, как правило, приобретается на участке ограниченной площади. Израильтянин с европейским паспортом, покупающий как гражданин ЕС, освобождён. По состоянию на 22.10.2026 комитет по внутренним делам Палаты представителей всё ещё обсуждает поправки, которые ограничат покупки гражданами третьих стран, и мы не нашли принятой поправки. Перед любой сделкой необходимо проверить актуальную ситуацию.

2Вилла или дом на вторичном рынке Пафоса: что проверять?

Сертификат о завершении и самовольные постройки

В старых домах и виллах часто встречаются пристройки, не включённые в разрешение: бассейн, дополнительная комната, застеклённый балкон или кладовая, переоборудованная в жилое помещение. Такие пристройки могут препятствовать выдаче сертификата о завершении, а без сертификата о завершении отдельный титул не выдаётся. Поэтому разрешение и планы сравнивают с фактически построенным с помощью геодезиста или инженера, действующего от вашего имени, и выясняют, можно ли узаконить расхождение, во что это обойдётся и в какие сроки. Затраты и риск переносят на продавца в договоре.

Ипотека первоначального застройщика

В старых проектах Пафоса бывают случаи, когда первый покупатель полностью оплатил цену, но титул так и не был выдан, потому что земля осталась заложенной банку застройщика. Тот, кто покупает у него сегодня, покупает договорное право, а не собственность. Это самая важная проверка на этом рынке: поисковый сертификат на участок, проверка того, был ли депонирован первоначальный договор, и декларация Type A от банка при наличии ипотеки. Закон 110(I)/2025 открывает путь для давних покупателей, но не решает проблему того, кто подписывает договор сегодня. Подробнее в руководстве по титулам собственности на Кипре.

Сельская недвижимость и земельные участки

За пределами города необходимо проверить назначение земли, зарегистрированный подъезд, подключение к воде и электричеству и ограничения по планированию. Дом в деревне иногда выглядит выгодной покупкой, пока не выясняется, что у него нет зарегистрированного подъезда или что он построен на сельскохозяйственной земле.

3Что такое турецко-кипрская собственность и почему это важно в Пафосе?

После 1974 года на территории Республики осталось много объектов, принадлежащих киприотам-туркам, особенно в районе Пафоса. Согласно закону 1991 года, эти объекты находятся в управлении Попечителя (Guardian) от имени министра внутренних дел, который обладает правомочиями собственника. Передача права собственности на такой объект требует согласия Попечителя, и сделки, совершённые без него, в прошлом признавались недействительными Верховным судом. В июне 2026 года Апелляционный суд отклонил апелляцию собственников и наследников из числа киприотов-турок в отношении 125 участков в районе Пафоса и постановил, что объекты были переданы в управление Попечителя законно. Для покупателя смысл прост: поисковый сертификат и цепочка прав собственности должны исключить, что объект или земля, на которой он построен, находится в управлении Попечителя. Аренда у Попечителя не является приобретением.

4Квартира у моря на Кипре: Пафос или север

Тот, кто ищет «квартиру на Кипре у моря», найдёт особенно дешёвые предложения в Кирении, Искеле и других районах на севере острова. Весь Пафос находится в Республике Кипр, члене ЕС, но предложения с севера нередко продвигаются под тем же общим названием - «Кипр». Объект на севере не регистрируется в земельном реестре Республики, а покупатель земли, которая до 1974 года принадлежала киприотам-грекам, подвергается риску иска, исполнимого в ЕС, и уголовного преследования. См. руководство о Северном Кипре и Республике.

5Можно ли сдавать недвижимость в Пафосе в краткосрочную аренду?

Любой объект, сдаваемый на Кипре в краткосрочную аренду для отдыха, должен быть заранее зарегистрирован в Заместительстве министра туризма, а регистрационный номер должен указываться в каждом объявлении. По данным Cyprus Mail (октябрь 2026 года), регистрационный сбор составляет 222 евро за лицензию на три года, а деятельность без лицензии грозит штрафом до 5 000 евро, лишением свободы на срок до одного года или тем и другим. С 20.5.2026 платформы обязаны по европейским правилам проверять регистрационные данные. Заместительство министра туризма объявило, что готовит новое законодательство в этой сфере, и по состоянию на ноябрь 2026 года мы не нашли внесённого текста. Кроме того, доход от сдачи через платформы может рассматриваться как доход от предпринимательской деятельности, а не как пассивная арендная плата. В Пафосе спрос на отдых сезонный, поэтому расчёт должен учитывать слабые месяцы, общие расходы и содержание бассейна и сада. В проекте с общим имуществом устав проекта может ограничивать аренду.

6Пенсия и ПМЖ в Пафосе

Многие пенсионеры рассматривают Пафос как постоянное место жительства. ПМЖ по ускоренной процедуре требует инвестиции не менее 300 000 евро плюс НДС в новый жилой объект от застройщика, так что вилла на вторичном рынке этому условию не отвечает. Тот, кто переезжает в новую квартиру как в основное жильё, может иметь право на пониженный НДС в пределах порогов, но заявление о постоянном проживании на Кипре влияет и на вопрос налогового резидентства в Израиле. Подробнее в руководстве о ПМЖ на Кипре и в руководстве о пониженном НДС.

7Каковы этапы покупки на Кипре вкратце?

1. Независимый юрист, который представляет только вас, а не застройщика или агента.
2. Актуальный поисковый сертификат из земельного реестра (DLS): собственность, ипотеки, аресты и права третьих лиц. С декабря 2023 года продавец обязан прилагать его к договору.
3. Проверка разрешения на планирование, разрешения на строительство и сертификата о завершении, а также сравнение построенного с утверждённым.
4. Если на земле есть ипотека застройщика: декларация банка Type A, определяющая, сколько нужно заплатить, чтобы освободить квартиру.
5. Подписание договора купли-продажи и его депонирование в земельном реестре в течение нескольких дней. Закон допускает срок до шести месяцев, сбор составляет 50 евро.
6. Заявление на разрешение Совета министров для покупателя, не являющегося гражданином ЕС, сразу после подписания.
7. Платежи по подтверждённым этапам и переход права собственности на ваше имя с выдачей титула.

Подробнее в юридическом руководстве по покупке недвижимости на Кипре, в руководстве о депонировании договора купли-продажи и в руководстве о разрешении Совета министров.

8Какие налоги и сборы платятся, вкратце?

На новую квартиру от застройщика начисляется НДС 19%. Пониженная ставка 5% применяется только к квартире, которая будет вашим основным и постоянным жильём на Кипре, в пределах первых 130 м², стоимости квартиры до 350 000 евро и стоимости сделки до 475 000 евро. Квартира для инвестиций или отдыха не имеет права на льготу. В сделке без НДС, как правило на вторичном рынке, уплачиваются сборы за переход права в земельный реестр по ступеням 3%, 5% и 8% со скидкой 50%. Гербовый сбор на договоры отменён для документов, подписанных с 1.1.2026. Доход от аренды облагается налогом на Кипре и декларируется в Израиле, а соглашения об избежании двойного налогообложения между Израилем и Кипром нет. Подробнее в руководстве о пониженном НДС, в руководстве о сборах за переход права и гербовом сборе и в руководстве о налоге на доход от аренды на Кипре, а полный расчёт - в калькуляторе стоимости приобретения.

9Чек-лист перед подписанием договора на недвижимость в Пафосе

• Независимый юрист и проверка в земельном реестре.
• Сертификат о завершении и сравнение разрешения с фактически построенным, включая бассейн и пристройки.
• Ипотека на участок и отдельный титул или полное понимание права, которое вы покупаете, если титула нет.
• Исключение объекта в управлении Попечителя турецко-кипрской собственности.
• Для сельского объекта: назначение земли, зарегистрированный подъезд и инфраструктура.
• Для объекта у побережья: ограничения по планированию на участке.
• НДС или сборы за переход права, а также общие расходы проекта.
• Депонирование договора в течение нескольких дней и заявление на разрешение Совета министров.
• Для сезонной аренды: регистрация в Заместительстве министра туризма и расчёт, учитывающий слабые месяцы.

Читать дальше · 8 мин чтенияПокупка квартиры в Лимассоле: что проверить юридически перед покупкойКупить квартиру в Лимассоле: сделки на этапе строительства, ипотека застройщика, титулы, НДС 19%, общие расходы, краткосрочная аренда, британская база.Читать руководство