شراء شقة أو منزل في بافوس: ما الذي يُفحص قانونياً قبل الشراء

تجذب بافوس الإسرائيليين الباحثين عن منزل بحديقة أو شقة قرب الشاطئ أو بيت للتقاعد، بأسعار أقل من ليماسول. وستجد المقارنة العامة بين المدن في المقارنة بين ليماسول ولارنكا وبافوس ونيقوسيا. وهنا نركز على ما يُفحص قانونياً قبل شراء شقة أو منزل أو فيلا في بافوس.

1هل يستطيع الإسرائيلي شراء عقار في بافوس؟

نعم، بتصريح من مجلس الوزراء وفق Cap. 109، للمشتري الذي ليس مواطناً في الاتحاد الأوروبي. والتصريح مطلوب قبل تسجيل الملكية، ويمكن توقيع العقد وإيداعه قبله. ومن يشتري فيلا عليه أن يعلم أن القانون يعدّ أيضاً الإيجار لأكثر من 33 عاماً اكتساباً، وأنه وفق السياسة المتبعة يُشترى المنزل عادةً على قطعة أرض محدودة المساحة. أما الإسرائيلي الذي يحمل جوازاً أوروبياً ويشتري بصفته مواطناً في الاتحاد فمعفى. وحتى 22.10.2026، لا تزال لجنة الشؤون الداخلية في مجلس النواب تناقش تعديلات من شأنها تقييد مشتريات مواطني الدول الثالثة، ولم نعثر على تعديل أُقرّ. وقبل أي صفقة يجب التحقق من الوضع الراهن.

2فيلا أو منزل مستعمل في بافوس: ما الذي يُفحص؟

شهادة الإنجاز ومخالفات البناء

في المنازل والفلل القديمة تشيع إضافات لم يشملها الترخيص: مسبح، أو غرفة إضافية، أو شرفة مغلقة، أو مخزن تحوّل إلى مسكن. ومثل هذه الإضافات قد تمنع إصدار شهادة الإنجاز، ومن دون شهادة إنجاز لا يصدر سند منفصل. لذلك يُقارَن الترخيص والمخططات بما هو مبني فعلياً، بواسطة مسّاح أو مهندس يعمل لحسابك، ويُستوضح هل يمكن تسوية الفارق، وبأي تكلفة، وفي أي إطار زمني. وتُنقل التكلفة والمخاطرة إلى البائع في العقد.

رهن المقاول الأصلي

في المشاريع القديمة في بافوس توجد حالات دفع فيها المشتري الأول الثمن كاملاً، لكن السند لم يصدر قط لأن الأرض بقيت مرهونة لمصرف المقاول. ومن يشتري منه اليوم يشتري حقاً تعاقدياً لا ملكية. وهذا هو الفحص الأهم في هذه السوق: شهادة بحث للقطعة، والتحقق من إيداع العقد الأصلي، وإقرار Type A من المصرف عند وجود رهن. ويفتح القانون 110(I)/2025 مساراً للمشترين القدامى، لكنه لا يحل مشكلة من يوقّع اليوم. التفاصيل في دليل سندات الملكية في قبرص.

العقارات الريفية والأراضي

خارج المدينة يجب فحص تصنيف الأرض، وطريق الوصول المسجل، والربط بالمياه والكهرباء، وقيود التخطيط. فالمنزل في القرية يبدو أحياناً صفقة رابحة حتى يتبين أنه لا يملك طريق وصول مسجلاً أو أنه بُني على أرض زراعية.

3ما عقارات القبارصة الأتراك ولماذا تهم في بافوس؟

بعد عام 1974 بقيت في أراضي الجمهورية عقارات كثيرة للقبارصة الأتراك، ولا سيما في منطقة بافوس. ووفقاً لقانون عام 1991، يدير هذه العقارات الوصي (Guardian) نيابة عن وزير الداخلية، وهو يتمتع بصلاحيات المالك. ونقل ملكية مثل هذا العقار يتطلب موافقة الوصي، وقد أبطلت المحكمة العليا في الماضي مبيعات جرت من دونها. وفي يونيو 2026 رفضت محكمة الاستئناف استئنافاً قدمه ملاك وورثة من القبارصة الأتراك بشأن 125 قطعة أرض في منطقة بافوس، وقضت بأن العقارات وُضعت تحت إدارة الوصي بصورة قانونية. والمعنى بالنسبة إلى المشتري بسيط: يجب أن تستبعد شهادة البحث وسلسلة الملكية أن يكون العقار، أو الأرض التي بُني عليها، عقاراً يديره الوصي. والاستئجار من الوصي ليس اكتساباً.

4شقة على البحر في قبرص: بافوس مقابل الشمال

من يبحث عن «شقة في قبرص على البحر» سيجد عروضاً رخيصة جداً في كيرينيا وإيسكيلي ومناطق أخرى في شمال الجزيرة. وبافوس كلها تقع في جمهورية قبرص العضو في الاتحاد الأوروبي، لكن العروض القادمة من الشمال كثيراً ما تُسوَّق تحت الاسم العام ذاته، «قبرص». والعقار في الشمال لا يُسجَّل في سجل الأراضي التابع للجمهورية، ومشتري أرض كانت مملوكة للقبارصة اليونانيين قبل 1974 معرَّض لدعوى قابلة للتنفيذ في الاتحاد ولإجراءات جنائية. انظر الدليل حول شمال قبرص مقابل الجمهورية.

5هل يمكن التأجير قصير الأمد في بافوس؟

كل عقار يُؤجَّر للعطلات لفترات قصيرة في قبرص يجب تسجيله مسبقاً لدى نائب وزير السياحة، ويجب أن يظهر رقم التسجيل في كل إعلان. ووفقاً لـCyprus Mail (أكتوبر 2026)، فإن رسم التسجيل 222 يورو لترخيص مدته ثلاث سنوات، والتشغيل من دون ترخيص يعرّض لغرامة تصل إلى 5,000 يورو أو للسجن مدة تصل إلى سنة أو لكليهما. ومنذ 20.5.2026 باتت المنصات ملزمة، وفق القواعد الأوروبية، بالتحقق من بيانات التسجيل. وقد أعلنت نيابة وزارة السياحة أنها تعدّ تشريعاً جديداً في هذا المجال، وحتى نوفمبر 2026 لم نعثر على نص قُدِّم. إضافة إلى ذلك، قد يُعدّ الدخل من التأجير عبر المنصات دخلاً من نشاط تجاري لا إيجاراً سلبياً. وفي بافوس الطلب على العطلات موسمي، لذا يجب أن يأخذ الحساب في الاعتبار الأشهر الضعيفة ورسوم الإدارة وصيانة المسبح والحديقة. وفي المشروع الذي فيه ملكية مشتركة، قد يقيّد نظام المشروع التأجير.

6التقاعد والإقامة في بافوس

يفكر كثير من المتقاعدين في بافوس بيتاً دائماً. والإقامة الدائمة عبر المسار السريع تتطلب استثماراً لا يقل عن 300,000 يورو مضافاً إليه ضريبة القيمة المضافة في عقار سكني جديد من المقاول، لذا فإن الفيلا المستعملة لا تستوفي الشرط. ومن ينتقل إلى شقة جديدة بوصفها مسكنه الرئيسي قد يكون مؤهلاً لضريبة القيمة المضافة المخفضة، رهناً بالسقوف، لكن الإقرار بالسكن الدائم في قبرص يؤثر أيضاً في مسألة الإقامة الضريبية في إسرائيل. التفاصيل في الدليل حول الإقامة الدائمة في قبرص وفي الدليل حول ضريبة القيمة المضافة المخفضة.

7ما مراحل الشراء في قبرص باختصار؟

1. محامٍ مستقل يمثلك وحدك، لا المقاول ولا الوسيط.
2. شهادة بحث حديثة من سجل الأراضي (DLS): الملكية والرهون والحجوزات وحقوق الغير. ومنذ ديسمبر 2023 يلتزم البائع بإرفاقها بالعقد.
3. فحص ترخيص التخطيط وترخيص البناء وشهادة الإنجاز، ومقارنة ما بُني بما أُقرّ.
4. عند وجود رهن للمقاول على الأرض: إقرار Type A من المصرف، الذي يحدد المبلغ الواجب دفعه لتحرير الشقة.
5. توقيع عقد البيع وإيداعه في سجل الأراضي خلال أيام. ويسمح القانون بمدة تصل إلى ستة أشهر، والرسم 50 يورو.
6. تقديم طلب تصريح مجلس الوزراء، للمشتري غير المواطن في الاتحاد، فور التوقيع.
7. دفعات وفق مراحل مُتحقَّق منها، ونقل الملكية إلى اسمك عند إصدار السند.

مزيد من التفاصيل في الدليل القانوني لشراء عقار في قبرص، وفي الدليل حول إيداع عقد البيع، وفي الدليل حول تصريح مجلس الوزراء.

8ما الضرائب والرسوم المستحقة باختصار؟

تُفرض على الشقة الجديدة من المقاول ضريبة قيمة مضافة بنسبة 19%. أما النسبة المخفضة البالغة 5% فلا تنطبق إلا على شقة ستكون مسكنك الرئيسي والدائم في قبرص، ضمن سقوف أول 130 متراً مربعاً، وقيمة شقة تصل إلى 350,000 يورو، وقيمة صفقة تصل إلى 475,000 يورو. والشقة المخصصة للاستثمار أو للعطلات غير مؤهلة. وفي الصفقة التي لا تخضع لضريبة القيمة المضافة، وهي عادةً إعادة البيع، تُدفع رسوم نقل لسجل الأراضي على شرائح 3% و5% و8%، مع تخفيض بنسبة 50%. وقد أُلغيت ضريبة الدمغة على العقود للمستندات الموقعة اعتباراً من 1.1.2026. ويخضع دخل الإيجار للضريبة في قبرص ويُصرَّح عنه في إسرائيل، ولا توجد معاهدة ضريبية بين إسرائيل وقبرص. التفاصيل في الدليل حول ضريبة القيمة المضافة المخفضة، وفي الدليل حول رسوم النقل وضريبة الدمغة، وفي الدليل حول ضريبة دخل الإيجار في قبرص، وحساب كامل في حاسبة تكلفة الشراء.

9قائمة فحص قبل التوقيع على عقار في بافوس

• محامٍ مستقل وفحص في سجل الأراضي.
• شهادة الإنجاز، ومقارنة الترخيص بما هو مبني فعلياً، بما في ذلك المسبح والإضافات.
• الرهن على القطعة والسند المنفصل، أو فهم كامل للحق الذي تشتريه عند عدم وجود سند.
• استبعاد أن يكون العقار مما يديره الوصي على عقارات القبارصة الأتراك.
• في العقار الريفي: تصنيف الأرض، وطريق الوصول المسجل، والبنية التحتية.
• في العقار القريب من الشاطئ: قيود التخطيط على القطعة.
• ضريبة القيمة المضافة أو رسوم النقل، ورسوم إدارة المشروع.
• إيداع العقد خلال أيام، وتقديم طلب تصريح مجلس الوزراء.
• في التأجير الموسمي: التسجيل لدى نائب وزير السياحة وحساب يشمل الأشهر الضعيفة.

اقرأ التالي · 8 دقائق للقراءةشراء شقة في ليماسول: ما الذي يُفحص قانونياً قبل الشراءشراء شقة في ليماسول؟ صفقات على المخطط في الأبراج، رهن المقاول، السندات، ضريبة 19%، رسوم الإدارة، التأجير القصير، القاعدة البريطانية وسعر المتر المربع.قراءة الدليل