شراء شقة في لارنكا: ما الذي يُفحص قانونياً قبل الشراء

لارنكا هي أقرب مدن قبرص إلى الإسرائيليين بالمعنى الحرفي، إذ يقع فيها المطار الرئيسي للجزيرة. وهي أيضاً أرخص نسبياً من ليماسول. وقد عرضنا المقارنة بين المدن في المقارنة بين ليماسول ولارنكا وبافوس ونيقوسيا. وهنا نتعمق في ما يُفحص قانونياً قبل شراء شقة في لارنكا.

1هل يستطيع الإسرائيلي شراء شقة في لارنكا؟

نعم، بتصريح. وفقاً لقانون اكتساب العقارات (من قبل الأجانب)، Cap. 109، يحتاج الإسرائيلي الذي ليس مواطناً في الاتحاد الأوروبي إلى تصريح من مجلس الوزراء، يمنحه عملياً مسؤول المنطقة (District Officer)، كي يُسجَّل العقار باسمه. والتصريح مطلوب قبل تسجيل الملكية لا قبل التوقيع، والتسجيل من دون تصريح باطل. ووفقاً للسياسة المتبعة يمكن عادةً اكتساب ما يصل إلى وحدتين، لكن هذه سياسة وليست نصاً قانونياً. أما الإسرائيلي الذي يشتري بصفته مواطناً في الاتحاد، بجواز أوروبي، فلا يحتاج إلى تصريح. وحتى 22.10.2026، لا تزال لجنة الشؤون الداخلية في مجلس النواب تناقش تعديلات من شأنها تقييد مشتريات مواطني الدول الثالثة، ولم نعثر على تعديل أُقرّ. وقبل أي صفقة يجب التحقق من الوضع الراهن.

2ما الذي يميز مخزون الشقق في لارنكا؟

في لارنكا مشاريع جديدة ومخزون أقدم أيضاً، ولكل منهما خطر مختلف.

شقة مستعملة

السؤال الأول هو هل للشقة سند ملكية منفصل باسم البائع. ففي قبرص بقي مشترون كثيرون سنوات بلا سند، لأن السند المنفصل لا يصدر إلا بعد شهادة الإنجاز وتقسيم القطعة وموافقة المصرف الذي يحمل رهناً على الأرض. والبائع الذي لا يملك سنداً يبيعك في الواقع حقه التعاقدي تجاه المقاول، وهذه صفقة مختلفة تماماً. يجب الاطلاع على العقد الأصلي، والتحقق من أنه أُودع، وفحص الرهن على القطعة. التفاصيل في دليل سندات الملكية في قبرص.

شقة جديدة من المقاول

في المشروع الجديد يكمن الخطر في قدرة المقاول على الإنجاز والحصول على شهادة الإنجاز وإصدار السندات. يُفحص المقاول والرهن على الأرض والتراخيص، ويُطلب إقرار Type A من المصرف المرتهن. ويجب أن ترتبط الدفعات بمراحل بناء مُتحقَّق منها، ومن المستحسن الاحتفاظ بجزء من الثمن حتى إصدار السند.

وفي المباني القديمة يستحسن أيضاً فحص وجود لجنة سكان فاعلة، وديون رسوم الإدارة، والحالة المادية للمبنى.

3ماذا عن مشروع المارينا والميناء في لارنكا؟

يُذكر تطوير المارينا والميناء في كل إعلان عقاري تقريباً في لارنكا. ووفقاً لـCyprus Mail، عرضت هيئة الموانئ في يوليو 2026 خطة استثمار بنحو 415 مليون يورو على مراحل تمتد نحو عقدين، مع أعمال أولى مخطط لها في 2027، وفي أكتوبر 2026 أُبلغ عن عقبة قانونية تتعلق بمسألة من سيدير المارينا. هذا لا يعني أن المشروع لن يتحقق، بل يعني أنه لا يمكن معرفة متى. وقاعدتنا: يجب أن تكون الشقة منطقية بسعرها حتى لو اكتمل التطوير المجاور متأخراً عن المتوقع، أو لم يكتمل أصلاً.

4المنطقة العازلة وذكيليا والشمال: لماذا يهم الموقع الدقيق في لارنكا؟

تقع منطقة لارنكا في شرق الجمهورية، قرب المنطقة العازلة التابعة للأمم المتحدة ومنطقة القاعدة البريطانية ذات السيادة في ذكيليا. وهناك ثلاث نقاط تُفحص وفق العنوان الدقيق:

• منطقة القاعدة البريطانية: وفقاً لإرشادات الحكومة البريطانية، يتطلب الشراء داخل أراضي القواعد ذات السيادة موافقة مدير القواعد بموجب مرسوم صادر عام 1972، ولا يسري هناك قانون Cap. 109 الخاص بالجمهورية. وإذا كان العقار في مثل هذه المنطقة، فالصفقة تتبع مسار موافقة مختلفاً.
• القرب من المنطقة العازلة: في العقارات المجاورة للمنطقة العازلة يجب فحص وضع الأرض والقيود المفروضة عليها.
• عقارات القبارصة الأتراك: توجد في أراضي الجمهورية عقارات تعود للقبارصة الأتراك يديرها الوصي (Guardian) نيابة عن وزير الداخلية، ونقل ملكيتها يتطلب موافقته. ويجب أن تستبعد شهادة البحث وفحص سلسلة الملكية هذا الاحتمال.

5هل يمكن شراء شقة في لارنكا للتأجير قصير الأمد؟

كل عقار يُؤجَّر للعطلات لفترات قصيرة في قبرص يجب تسجيله مسبقاً لدى نائب وزير السياحة، ويجب أن يظهر رقم التسجيل في كل إعلان. ووفقاً لـCyprus Mail (أكتوبر 2026)، فإن رسم التسجيل 222 يورو لترخيص مدته ثلاث سنوات، والتشغيل من دون ترخيص يعرّض لغرامة تصل إلى 5,000 يورو أو للسجن مدة تصل إلى سنة أو لكليهما. ومنذ 20.5.2026 باتت المنصات ملزمة، وفق القواعد الأوروبية، بالتحقق من بيانات التسجيل. وقد أعلنت نيابة وزارة السياحة أنها تعدّ تشريعاً جديداً في هذا المجال، وحتى نوفمبر 2026 لم نعثر على نص قُدِّم. إضافة إلى ذلك، قد يُعدّ الدخل من التأجير عبر المنصات دخلاً من نشاط تجاري لا إيجاراً سلبياً. وقبل شراء شقة في مبنى سكني في لارنكا بغرض التأجير قصير الأمد، يستحسن أيضاً فحص نظام المبنى الذي قد يقيّده.

6الإقامة الدائمة عبر شقة في لارنكا

يتطلب المسار السريع للإقامة الدائمة استثماراً لا يقل عن 300,000 يورو مضافاً إليه ضريبة القيمة المضافة في عقار سكني جديد من البيع الأول من المقاول، ودخلاً سنوياً مضموناً. وفي مدينة رخيصة نسبياً يشتري هذا المبلغ عقاراً أكبر، لكن الاختيار يجب أن يقوم على العقار لا على الحد الأدنى فقط. ومن يشتري لأجل التأشيرة ولا يسكن الشقة فعلياً لا يحق له الاستفادة من ضريبة القيمة المضافة المخفضة. انظر الدليل حول الإقامة الدائمة في قبرص.

7ما مراحل الشراء في قبرص باختصار؟

1. محامٍ مستقل يمثلك وحدك، لا المقاول ولا الوسيط.
2. شهادة بحث حديثة من سجل الأراضي (DLS): الملكية والرهون والحجوزات وحقوق الغير. ومنذ ديسمبر 2023 يلتزم البائع بإرفاقها بالعقد.
3. فحص ترخيص التخطيط وترخيص البناء وشهادة الإنجاز، ومقارنة ما بُني بما أُقرّ.
4. عند وجود رهن للمقاول على الأرض: إقرار Type A من المصرف، الذي يحدد المبلغ الواجب دفعه لتحرير الشقة.
5. توقيع عقد البيع وإيداعه في سجل الأراضي خلال أيام. ويسمح القانون بمدة تصل إلى ستة أشهر، والرسم 50 يورو.
6. تقديم طلب تصريح مجلس الوزراء، للمشتري غير المواطن في الاتحاد، فور التوقيع.
7. دفعات وفق مراحل مُتحقَّق منها، ونقل الملكية إلى اسمك عند إصدار السند.

مزيد من التفاصيل في الدليل القانوني لشراء عقار في قبرص، وفي الدليل حول إيداع عقد البيع، وفي الدليل حول تصريح مجلس الوزراء.

8ما الضرائب والرسوم المستحقة باختصار؟

تُفرض على الشقة الجديدة من المقاول ضريبة قيمة مضافة بنسبة 19%. أما النسبة المخفضة البالغة 5% فلا تنطبق إلا على شقة ستكون مسكنك الرئيسي والدائم في قبرص، ضمن سقوف أول 130 متراً مربعاً، وقيمة شقة تصل إلى 350,000 يورو، وقيمة صفقة تصل إلى 475,000 يورو. والشقة المخصصة للاستثمار أو للعطلات غير مؤهلة. وفي الصفقة التي لا تخضع لضريبة القيمة المضافة، وهي عادةً إعادة البيع، تُدفع رسوم نقل لسجل الأراضي على شرائح 3% و5% و8%، مع تخفيض بنسبة 50%. وقد أُلغيت ضريبة الدمغة على العقود للمستندات الموقعة اعتباراً من 1.1.2026. ويخضع دخل الإيجار للضريبة في قبرص ويُصرَّح عنه في إسرائيل، ولا توجد معاهدة ضريبية بين إسرائيل وقبرص. التفاصيل في الدليل حول ضريبة القيمة المضافة المخفضة، وفي الدليل حول رسوم النقل وضريبة الدمغة، وفي الدليل حول ضريبة دخل الإيجار في قبرص، وحساب كامل في حاسبة تكلفة الشراء.

9قائمة فحص قبل التوقيع على شقة في لارنكا

• محامٍ مستقل، لا محامي المقاول أو الوسيط.
• شهادة بحث حديثة: الملكية والرهون والحجوزات.
• سند منفصل للوحدة، أو فهم كامل لما تشتريه بالضبط عند عدم وجود سند.
• ترخيص البناء وشهادة الإنجاز، والتطابق بين ما بُني وما أُقرّ.
• الموقع الدقيق: خارج أراضي القاعدة البريطانية، وليس عقاراً يديره الوصي على عقارات القبارصة الأتراك.
• تسعير لا يستند إلى مشروع المارينا والميناء.
• ضريبة قيمة مضافة بنسبة 19% أو 5%، أو رسوم نقل، بحسب نوع الصفقة والأهلية.
• إيداع العقد في سجل الأراضي خلال أيام من التوقيع، وتقديم طلب تصريح مجلس الوزراء.
• في التأجير قصير الأمد: التسجيل لدى نائب وزير السياحة وفحص نظام المبنى.

اقرأ التالي · 8 دقائق للقراءةشراء شقة أو منزل في بافوس: ما الذي يُفحص قانونياً قبل الشراءشراء شقة أو فيلا في بافوس؟ شهادة الإنجاز ومخالفات البناء، رهن المقاول الأصلي، عقارات القبارصة الأتراك، التأجير الموسمي، سعر المتر المربع وقائمة فحص.قراءة الدليل