Cumpărarea unui apartament în Larnaca: ce verificați juridic înainte de a cumpăra

Larnaca este orașul din Cipru cel mai apropiat de israelieni, la propriu: principalul aeroport al insulei se află aici. Este, de asemenea, relativ ieftin în comparație cu Limassol. Comparația dintre orașe am făcut-o în comparația dintre Limassol, Larnaca, Paphos și Nicosia. Aici intrăm în detaliu asupra a ceea ce se verifică juridic înainte de cumpărarea unui apartament în Larnaca.

1Poate un israelian să cumpere un apartament în Larnaca?

Da, cu permis. Potrivit Legii privind dobândirea de bunuri imobile (de către străini), Cap. 109, un israelian care nu este cetățean al Uniunii are nevoie de permisul Consiliului de Miniștri, acordat în practică de prefectul districtual (District Officer), pentru ca imobilul să fie înregistrat pe numele său. Permisul este necesar înainte de înregistrarea dreptului de proprietate, nu înainte de semnare, iar înregistrarea fără permis este nulă. Potrivit politicii aplicate, se pot dobândi de regulă până la două unități, dar aceasta este o politică și nu o prevedere legală. Un israelian care cumpără în calitate de cetățean al Uniunii, cu pașaport european, nu are nevoie de permis. La data de 22.10.2026, Comisia pentru afaceri interne a Camerei Reprezentanților încă dezbate amendamente care ar restricționa achizițiile cetățenilor din state terțe, iar noi nu am găsit niciun amendament adoptat. Înainte de orice tranzacție trebuie verificată situația actuală.

2Ce este specific stocului de apartamente din Larnaca?

În Larnaca există atât proiecte noi, cât și un stoc mai vechi, iar fiecare are un risc diferit.

Apartament la mâna a doua

Prima întrebare este dacă apartamentul are un titlu de proprietate separat pe numele vânzătorului. În Cipru, mulți cumpărători au rămas ani de zile fără titlu, deoarece titlul separat se emite numai după certificatul de recepție finală, divizarea parcelei și acordul băncii care deține o ipotecă asupra terenului. Un vânzător fără titlu vă vinde în fapt dreptul său contractual față de constructor, iar aceasta este o cu totul altă tranzacție. Trebuie văzut contractul inițial, verificat că a fost depus și verificată ipoteca asupra parcelei. Detalii în ghidul despre titlurile de proprietate din Cipru.

Apartament nou de la constructor

Într-un proiect nou, riscul este capacitatea constructorului de a finaliza, de a obține certificatul de recepție finală și de a emite titlurile. Se verifică constructorul, ipoteca asupra terenului și autorizațiile și se solicită o declarație Type A de la banca creditoare ipotecară. Plățile trebuie legate de etape de construcție verificate și este recomandabil să rețineți o parte din preț până la emiterea titlului.

În clădirile vechi merită verificate și existența unei asociații de proprietari active, eventualele datorii la cheltuielile comune și starea fizică a clădirii.

3Ce se întâmplă cu proiectul marinei și al portului din Larnaca?

Dezvoltarea marinei și a portului este menționată în aproape orice anunț imobiliar din Larnaca. Potrivit Cyprus Mail, în iulie 2026 Autoritatea Porturilor a prezentat un plan de investiții de aproximativ 415 milioane de euro, în etape, pe parcursul a circa două decenii, cu primele lucrări programate pentru 2027, iar în octombrie 2026 a fost raportat un obstacol juridic privind întrebarea cine va administra marina. Aceasta nu înseamnă că proiectul nu se va realiza. Înseamnă că nu se poate ști când. Regula noastră: apartamentul trebuie să aibă sens la prețul său chiar dacă dezvoltarea din apropiere va fi finalizată mai târziu decât se așteaptă, sau deloc.

4Zona tampon, Dhekelia și nordul: de ce contează amplasarea exactă în Larnaca?

Districtul Larnaca se află în estul Republicii, aproape de zona tampon a ONU și de zona bazei suverane britanice de la Dhekelia. Trei puncte care se verifică în funcție de adresa exactă:

• Zona bazei britanice: potrivit îndrumărilor guvernului britanic, achiziția pe teritoriul bazelor suverane necesită acordul Administratorului bazelor, în temeiul unei ordonanțe din 1972, iar Cap. 109 al Republicii nu se aplică acolo. Dacă imobilul se află pe un astfel de teritoriu, tranzacția urmează o altă procedură de aprobare.
• Apropierea de zona tampon: la imobilele învecinate cu zona tampon trebuie verificate statutul terenului și restricțiile care i se aplică.
• Proprietăți turco-cipriote: pe teritoriul Republicii există proprietăți ale turcilor ciprioți administrate de Custode (Guardian) în numele ministrului de interne, iar transferul dreptului de proprietate asupra lor necesită acordul acestuia. Certificatul de căutare și verificarea lanțului de proprietate trebuie să excludă această situație.

5Se poate cumpăra un apartament în Larnaca pentru închiriere pe termen scurt?

Orice imobil închiriat pentru vacanțe pe termen scurt în Cipru trebuie înregistrat în prealabil la Ministerul Adjunct al Turismului, iar numărul de înregistrare trebuie să apară în fiecare anunț. Potrivit Cyprus Mail (octombrie 2026), taxa de înregistrare este de 222 de euro pentru o licență de trei ani, iar operarea fără licență expune la o amendă de până la 5.000 de euro, la închisoare de până la un an sau la ambele. Din 20.5.2026, platformele sunt obligate, potrivit normelor europene, să verifice datele de înregistrare. Ministerul Adjunct al Turismului a anunțat că pregătește o nouă legislație în domeniu, iar la data de noiembrie 2026 nu am găsit un proiect depus. În plus, veniturile din închirierea prin platforme pot fi considerate venituri din activități economice, și nu chirie pasivă. Înainte de a cumpăra un apartament într-o clădire de locuințe din Larnaca în scopul închirierii pe termen scurt, merită verificat și regulamentul clădirii, care o poate restricționa.

6Rezidența permanentă prin intermediul unui apartament în Larnaca

Procedura accelerată pentru rezidența permanentă necesită o investiție de cel puțin 300.000 de euro plus TVA într-un imobil rezidențial nou, din prima vânzare de la constructor, și un venit anual garantat. Într-un oraș relativ ieftin, această sumă cumpără un imobil mai mare, dar alegerea trebuie să se bazeze pe imobil și nu doar pe prag. Cine cumpără în scopul vizei și nu locuiește efectiv în apartament nu are dreptul la TVA redusă. Vedeți ghidul despre rezidența permanentă în Cipru.

7Care sunt etapele achiziției în Cipru, pe scurt?

1. Un avocat independent care vă reprezintă doar pe dumneavoastră, nu pe constructor sau pe agent.
2. Un certificat de căutare actualizat de la registrul funciar (DLS): proprietate, ipoteci, sechestre și drepturi ale terților. Din decembrie 2023, vânzătorul este obligat să îl anexeze la contract.
3. Verificarea autorizației de planificare, a autorizației de construire și a certificatului de recepție finală și compararea a ceea ce s-a construit cu ceea ce s-a aprobat.
4. Când există o ipotecă a constructorului asupra terenului: declarația Type A a băncii, care stabilește cât trebuie plătit pentru eliberarea apartamentului.
5. Semnarea contractului de vânzare și depunerea lui la registrul funciar în câteva zile. Legea permite până la șase luni, iar taxa este de 50 de euro.
6. Cererea pentru permisul Consiliului de Miniștri, pentru cumpărătorul care nu este cetățean al Uniunii, imediat după semnare.
7. Plăți pe etape verificate și transferul dreptului de proprietate pe numele dumneavoastră odată cu emiterea titlului.

Detalii în ghidul juridic pentru cumpărarea unui imobil în Cipru, în ghidul despre depunerea contractului de vânzare și în ghidul despre permisul Consiliului de Miniștri.

8Ce taxe și impozite se plătesc, pe scurt?

Pentru un apartament nou de la constructor se aplică TVA de 19%. Cota redusă de 5% se aplică numai unui apartament care vă va servi drept locuință principală și permanentă în Cipru, în limitele primilor 130 m², a unei valori a apartamentului de până la 350.000 de euro și a unei valori a tranzacției de până la 475.000 de euro. Un apartament pentru investiție sau pentru vacanță nu este eligibil. Într-o tranzacție fără TVA, de regulă la mâna a doua, se plătesc taxe de transfer la registrul funciar pe tranșe de 3%, 5% și 8%, cu o reducere de 50%. Taxa de timbru pe contracte a fost abolită pentru documentele semnate începând cu 1.1.2026. Veniturile din chirii sunt impozitate în Cipru și se declară în Israel, iar între Israel și Cipru nu există o convenție de evitare a dublei impuneri. Detalii în ghidul despre TVA redusă, în ghidul despre taxele de transfer și taxa de timbru și în ghidul despre impozitul pe veniturile din chirii în Cipru, iar un calcul complet în calculatorul costului de achiziție.

9Listă de verificare înainte de a semna pentru un apartament în Larnaca

• Un avocat independent, nu avocatul constructorului sau al agentului.
• Un certificat de căutare actualizat: proprietate, ipoteci, sechestre.
• Un titlu separat pentru unitate sau o înțelegere completă a ceea ce cumpărați exact atunci când nu există titlu.
• Autorizația de construire și certificatul de recepție finală și concordanța dintre ceea ce s-a construit și ceea ce s-a aprobat.
• Amplasarea exactă: în afara teritoriului bazei britanice și nu un imobil administrat de Custodele proprietăților turco-cipriote.
• Un preț care nu se bazează pe proiectul marinei și al portului.
• TVA de 19% sau 5% ori taxe de transfer, în funcție de tipul tranzacției și de eligibilitate.
• Depunerea contractului la registrul funciar în câteva zile de la semnare și cererea pentru permisul Consiliului de Miniștri.
• Pentru închirierea pe termen scurt: înregistrarea la Ministerul Adjunct al Turismului și verificarea regulamentului clădirii.

Citiți în continuare · 8 min de lecturăCumpărarea unui apartament sau a unei case în Paphos: ce verificați juridic înainte de a cumpăraCumpărare apartament sau vilă în Paphos: recepție finală și construcții neautorizate, ipoteca constructorului inițial, proprietăți turco-cipriote, preț/m².Citiți ghidul