تكاليف شراء عقار في الخارج حسب الدولة: ضرائب الشراء، والكاتب العدل، والتسجيل، والمحامي

سعر الإعلان ليس سوى جزء من التكلفة. يُضاف إليه ضريبة أو ضريبة قيمة مضافة، والكاتب العدل، والتسجيل، والمحامي، والترجمات، والوكالة، وأحيانًا عمولة الوسيط. يجمع هذا الدليل في صفحة واحدة تكاليف الصفقة التي يدفعها المشتري في ثماني دول، ويحيل إلى أدلة الدول التي يُشرح فيها كل بند بالتفصيل. ولا تدخل في المقارنة الضريبة السنوية، ولا ضريبة الإيجار، ولا الضريبة عند البيع.

1كم يكلّف شراء عقار في الخارج فوق السعر؟

يعتمد الجواب على نوع الصفقة أكثر من اعتماده على الدولة: في الشقة الجديدة من مطوّر يكون البند الأثقل ضريبة القيمة المضافة، وفي العقار المستعمل ضريبة النقل. وفي العقار المستعمل، حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026، يكون النطاق واسعًا: في رومانيا لا يدفع المشتري ضريبة نقل إطلاقًا لأنها تقع على البائع، بينما يدفع غير المقيم في البرتغال 7.5% إضافةً إلى رسم دمغة بنسبة 0.8%.

إلى جانب الضريبة توجد تكاليف لا تتعلق بالإقامة بل بالنظام المحلي: أتعاب الكاتب العدل، ورسم التسجيل، ومحامٍ محلي، ومترجم محلّف، ووكالة من إسرائيل. في بعض الدول تُحدَّد أتعاب الكاتب العدل بتعرفة رسمية، وفي أخرى بالاتفاق. وفي الولايات المتحدة لا يوجد كاتب عدل بالمعنى الأوروبي، وتُغلق الصفقة عبر شركة Title وحساب Escrow.

2جدول مقارنة: ضرائب الشراء والرسوم على المشتري في ثماني دول

البيانات صحيحة حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026، استنادًا إلى المصادر الرسمية والملخصات الضريبية المدرجة في نهاية الدليل وإلى أدلة الدول في الموقع. وهي تتغير، لذا اطلبوا قبل الصفقة حسابًا مكتوبًا للعقار المحدد.

3في أي الدول تحلّ ضريبة القيمة المضافة محل ضريبة الشراء؟

في قبرص واليونان: عندما يخضع الشراء لضريبة القيمة المضافة، لا تُدفع ضريبة النقل إضافةً إليها. وفي معظم دول هذا الدليل تخضع الشقة الجديدة التي يبيعها المطوّر لضريبة القيمة المضافة، ولا يستطيع المشتري الفرد استردادها، فهي تكلفة نهائية. لذلك عند المقارنة بين مشروع جديد وشقة مستعملة، تُقارَن التكلفة الإجمالية لا السعر قبل الضريبة.

• اليونان: يحق للمطوّر طلب تعليق ضريبة القيمة المضافة، وعندها يدفع المشتري ضريبة نقل بنسبة 3.09% بدلًا من 24%. التعليق سارٍ حتى 31.12.2026، وقد اقتُرح تمديده إلى 2027 لكنه لم يُقَرّ حتى نهاية تشرين الأول/أكتوبر 2026. التفاصيل في الدليل عن ضريبة القيمة المضافة مقابل ضريبة النقل في الشقة الجديدة في اليونان.
• قبرص: عند دفع ضريبة القيمة المضافة لا توجد رسوم نقل إطلاقًا. والنسبة المخفّضة 5% مخصصة فقط لمن سيستخدم الشقة سكنًا رئيسيًا ودائمًا في قبرص، ولذلك يخطّط المستثمر الإسرائيلي على أساس 19%. الحساب الكامل في الدليل عن رسوم النقل ورسم الدمغة في قبرص.
• رومانيا: ضريبة قيمة مضافة 21% على الشقة الجديدة من مطوّر. وفي الشراء المستعمل من شخص عادي لا توجد ضريبة قيمة مضافة، ويدفع المشتري أساسًا الكاتب العدل والتسجيل، كما هو مفصّل في الدليل عن تكاليف شراء عقار في رومانيا.
• إيطاليا: عند الشراء من شركة بناء خلال خمس سنوات من إنجاز البناء، تُفرض IVA على السعر الكامل، ولا تنطبق طريقة القيمة المساحية.

4أين تتوقف ضريبة الشراء على إقامتكم؟

في معظم دول الجدول لا تتوقف ضريبة الشراء على الإقامة أو الجنسية. والاستثناء البارز، حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026، هو البرتغال: منذ 25 أيار/مايو 2026 يدفع المشتري غير المقيم في البرتغال على العقار السكني ضريبة IMT ثابتة بنسبة 7.5%، دون شرائح أو إعفاءات. ويمكن طلب إلغاء الفرق مقارنةً بالجدول العادي إذا أصبحتم مقيمين في البرتغال خلال سنتين، أو إذا أُجِّر العقار للسكن بإيجار لا يتجاوز 2,300 يورو شهريًا لمدة 36 شهرًا على الأقل خلال السنوات الخمس الأولى. الشروط الكاملة في الدليل عن ضرائب العقارات في البرتغال للمشتري الإسرائيلي.

وفي اليونان نُشر للتشاور العام في تشرين الأول/أكتوبر 2026 مشروع قانون لرفع ضريبة النقل على المشترين الأفراد من خارج الاتحاد الأوروبي إلى 15% خلال عام 2027. وحتى نهاية تشرين الأول/أكتوبر 2026 لم يُقَرّ، لكن في الشراء على الخريطة يُستحسن منذ الآن تحديد موعد واضح لسند البيع في العقد.

وفي إيطاليا تدخل الإقامة عبر ميزة المسكن الأول (prima casa): ضريبة تسجيل 2% بدلًا من 9% مشروطة بالسكن في البلدية التي يقع فيها العقار. والمستثمر الإسرائيلي الذي لا ينتقل إلى إيطاليا يضع ميزانيته على أساس 9%، لكن الضريبة تُحسب للفرد عادةً على القيمة المساحية التي قد تكون أقل من السعر بكثير. الأمثلة في الدليل عن الضرائب على العقار في إيطاليا.

5من يدفع الكاتب العدل والتسجيل والمحامي؟

في معظم الدول جرى العرف على أن يدفع المشتري، لكنها مسألة اتفاق، ولذلك يُكتب التقسيم في العقد التمهيدي. والفرق الرئيسي بين الدول هو طريقة تحديد أتعاب الكاتب العدل:

1. تعرفة رسمية: في رومانيا جدول تنازلي حسب قيمة الصفقة، تُضاف إليه ضريبة القيمة المضافة. وفي اليونان تعرفة تصاعدية من 0.8% إلى 0.65% إضافةً إلى رسم ثابت. وفي بلغاريا تعرفة تصاعدية بسقف 3,068 يورو إضافةً إلى ضريبة قيمة مضافة 20%.
2. أتعاب بالاتفاق: في إيطاليا لا توجد تعرفة ملزمة لأتعاب notaio، ويُطلب عرض أسعار مكتوب قبل العقد التمهيدي.
3. دون كاتب عدل على النمط الأوروبي: في الولايات المتحدة تُغلق الصفقة عبر شركة Title وحساب Escrow. ويُدفع تأمين Title ورسوم Escrow ورسم التسجيل في المقاطعة، ويتبع التقسيم عُرف الولاية والعقد.

رسوم التسجيل منخفضة نسبيًا: 0.15% للفرد في رومانيا، و0.1% في بلغاريا، و0.5% إضافةً إلى رسم ثابت في السجل العقاري اليوناني. وفي قبرص تمثّل رسوم النقل تكلفة التسجيل، وقد أُلغي رسم الدمغة على العقود اعتبارًا من 1 كانون الثاني/يناير 2026 بموجب القانون 239(I)/2025، باستثناء المستندات التي وقّعها طرف واحد على الأقل حتى 31 كانون الأول/ديسمبر 2025. ولا يحدد القانون أتعاب المحامي المحلي في أي من هذه الدول. اطلبوا عرضًا مكتوبًا يبيّن ما يشمله وما لا يشمله.

6لماذا لا توجد نسبة واحدة في الولايات المتحدة وأوكرانيا؟

في الولايات المتحدة ضريبة النقل شأن الولاية والسلطات المحلية، لا الحكومة الفدرالية. ففي نيويورك مثلًا تبلغ ضريبة النقل على مستوى الولاية دولارين عن كل 500 دولار من الثمن، ويدفعها البائع عادةً، لكن على المسكن الذي تبلغ قيمته مليون دولار فأكثر يدفع المشتري ضريبة إضافية بنسبة 1% من السعر. وفي ولايات أخرى لا توجد ضريبة نقل على مستوى الولاية أصلًا. لذلك تُفحص الولاية والمقاطعة قبل تقديم العرض، لا بعده.

وفي أوكرانيا يدفع المشتري رسمًا بنسبة 1% لصندوق التقاعد، ويُضاف إلى ذلك رسم حكومي بنسبة 1% على بيع العقارات يقسّمه الطرفان بالاتفاق (وفق PwC، حتى حزيران/يونيو 2026). ويُعفى بعض مشتري المسكن الأول من الرسم بشروط، ويُتحقق من ذلك لدى الكاتب العدل. وفي ظل الأحكام العرفية يكون السؤال الأول هو ما إذا كان تسجيل الصفقة ممكنًا أصلًا.

7هل تُدفع ضريبة شراء في إسرائيل على شقة في الخارج؟

لا. وفقًا للمادة 9(أ) من قانون ضريبة العقارات الإسرائيلي (ضريبة التحسين وضريبة الشراء)، تُفرض ضريبة الشراء على المشتري «عند بيع حق في عقار»، وتعرّف المادة 1 من القانون «العقار» بأنه أرض في إسرائيل. والشقة في رومانيا أو اليونان أو البرتغال تقع خارج هذا التعريف، ولذلك لا يُقدَّم عنها تصريح لدائرة ضريبة العقارات ولا تُدفع عنها ضريبة شراء في إسرائيل.

لكن هذا لا يعني أن سلطة الضرائب الإسرائيلية لا تهتم بالعقار. فالمقيم في إسرائيل يخضع للضريبة على دخله من جميع أنحاء العالم، ولذلك يُبلَّغ في إسرائيل عن الإيجار وعن الربح من البيع المستقبلي. وضرائب الشراء التي دُفعت في الخارج ليست ضريبة دخل، ولذلك لا تُخصم من الضريبة الإسرائيلية بموجب اتفاقيات الضرائب. أما ما إذا كان يمكن الاعتراف بها جزءًا من تكلفة العقار عند حساب أرباح رأس المال في إسرائيل، فيُفحص مع المحاسب، ولهذا الغرض يُحتفظ بكل إيصال منذ يوم الشراء.

8هل تؤثر شقة في الخارج على صفة «الشقة الوحيدة» في إسرائيل؟

بالنسبة إلى المقيمين في إسرائيل، القاعدة أنها لا تؤثر. فالمادة 9(ج1ج)(4) من القانون تعرّف الشقة الوحيدة بأنها شقة سكنية هي الشقة الوحيدة للمشتري «في إسرائيل والمنطقة». لذلك يستفيد المقيم في إسرائيل الذي يملك شقة في الخارج ولا يملك شقة في البلاد من شرائح ضريبة الشراء للشقة الوحيدة عند الشراء في إسرائيل. ولهذا الغرض يُعدّ مقيمًا في إسرائيل أيضًا من أصبح خلال سنتين من يوم الشراء مقيمًا في إسرائيل لأول مرة أو مقيمًا عائدًا قديمًا.

والاستثناء هو من توقّف عن كونه مقيمًا في إسرائيل: فهو لا يستفيد عادةً من شرائح الشقة الوحيدة، وفي إعفاء ضريبة التحسين تُحتسب الشقة في دولة إقامته. ومثال رقمي وتبعات ضريبة التحسين موجودة في الدليل عن العقار في الخارج و«الشقة الوحيدة» في ضريبة الشراء الإسرائيلية.

9كيف تُبنى ميزانية الشراء في الخارج دون مفاجآت؟

1. حدّدوا نوع الصفقة: شقة جديدة من مطوّر، حيث ضريبة القيمة المضافة هي البند الرئيسي، أو عقار مستعمل، حيث ضريبة النقل هي البند الرئيسي.
2. حدّدوا من هو المشتري: فرد أو زوجان أو شركة، وما وضع إقامتكم يوم التوقيع. ففي البرتغال يحدد ذلك نسبة IMT، وفي رومانيا رسم التسجيل.
3. اطلبوا حسابًا مكتوبًا على الأعلى بين السعر والقيمة الرسمية، في الدول التي تكون فيها هذه هي القاعدة الضريبية، مثل اليونان وبلغاريا والبرتغال.
4. أضيفوا بنودًا للكاتب العدل، والتسجيل، والمحامي، والمترجم، والوكالة من إسرائيل، وعمولة الوسيط إن وُجدت.
5. قارنوا الموعد المتوقع لسند البيع بالتغييرات التشريعية المعروفة، مثل انتهاء تعليق ضريبة القيمة المضافة في اليونان.
6. احتفظوا بجميع المستندات والإيصالات، فهي ستُستخدم للإبلاغ في إسرائيل ولحساب الضريبة عند البيع.

10ما الذي يجب فعله قبل التوقيع، وكيف نرافقكم

يُستحسن إعداد جدول التكاليف قبل العقد التمهيدي وقبل دفع العربون، ما دام اختيار هيكل الشراء والتفاوض على تقسيم التكاليف ممكنين. نُعدّ تفصيلًا للتكاليف للعقار المحدد، ونتحقق من أن العقد ينص على من يدفع كل بند ومن يتحمّل خطر تغيّر النسب حتى سند البيع، وننسّق مع المحاسب في إسرائيل الإبلاغ المستقبلي. أما الإجراءات الخاضعة للقانون المحلي، أي التوقيع وتحصيل الضرائب والتسجيل، فيتولاها كتّاب عدل ومحامون مرخّصون في كل دولة.

اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةفي أي دولة يُستحسن شراء عقار؟ مقارنة قانونية بين 8 دول للمستثمر من إسرائيلشراء عقار في الخارج: مقارنة قانونية بين رومانيا واليونان وقبرص وبلغاريا والولايات المتحدة وإيطاليا والبرتغال وأوكرانيا - من يحق له الشراء والضرائب والمخاطر.قراءة الدليل