Costuri de cumpărare a unui imobil în străinătate, pe țări: taxe de achiziție, notar, înscriere și avocat

Prețul din anunț este doar o parte din cost. Peste el se adaugă taxa sau TVA, notarul, înscrierea, avocatul, traducerile și procura, iar uneori și comisionul agenției. Acest ghid adună pe o singură pagină costurile de tranzacție pe care le plătește cumpărătorul în opt țări și trimite la ghidurile pe țări, unde fiecare rând este explicat în detaliu. Impozitul anual, impozitul pe chirie și impozitul la vânzare nu fac parte din comparație.

1Cât costă cumpărarea unui imobil în străinătate, peste preț?

Răspunsul depinde mai puțin de țară și mai mult de tipul tranzacției: la un apartament nou de la dezvoltator elementul greu este TVA, iar la mâna a doua este taxa de transfer. La mâna a doua, la octombrie 2026, intervalul este larg: în România cumpărătorul nu plătește deloc taxă de transfer, deoarece impozitul cade în sarcina vânzătorului, în timp ce în Portugalia un nerezident plătește 7,5% plus 0,8% taxă de timbru.

Pe lângă taxă există costuri care nu depind de rezidență, ci de sistemul local: onorariul notarului, taxa de înscriere, un avocat local, un traducător autorizat și o procură din Israel. În unele țări onorariul notarului este stabilit printr-un tarif oficial, în altele prin înțelegere. În SUA nu există notar în sens european, iar tranzacția se încheie printr-o companie de Title și un cont Escrow.

2Tabel comparativ: taxe de achiziție și taxe pentru cumpărător în opt țări

Datele sunt valabile la octombrie 2026, pe baza surselor oficiale și a rezumatelor fiscale de la sfârșitul ghidului și a ghidurilor pe țări de pe site. Ele se schimbă, așa că înainte de tranzacție cereți un calcul scris pentru imobilul respectiv.

3În ce țări TVA înlocuiește taxa de achiziție?

În Cipru și în Grecia: atunci când achiziția este supusă TVA, taxa de transfer nu se mai plătește în plus. În majoritatea țărilor din ghid, un apartament nou vândut de un dezvoltator este supus TVA, iar un cumpărător persoană fizică nu îl poate recupera, deci este un cost final. De aceea, când comparați un proiect nou cu un apartament la mâna a doua, comparați costul total, nu prețul fără taxe.

• Grecia: dezvoltatorul poate cere suspendarea TVA, iar atunci cumpărătorul plătește o taxă de transfer de 3,09% în loc de 24%. Suspendarea este în vigoare până la 31.12.2026, iar prelungirea ei pentru 2027 a fost propusă, dar nu a fost adoptată până la sfârșitul lui octombrie 2026. Detalii în ghidul despre TVA versus taxa de transfer la un apartament nou în Grecia.
• Cipru: când se plătește TVA nu există deloc taxe de transfer. Cota redusă de 5% este doar pentru cumpărătorul care va folosi apartamentul ca reședință principală și permanentă în Cipru, așa că un investitor israelian planifică la 19%. Calculul complet se află în ghidul despre taxele de transfer și taxa de timbru în Cipru.
• România: TVA de 21% la un apartament nou de la dezvoltator. La mâna a doua, de la o persoană fizică, nu există TVA, iar cumpărătorul plătește în principal notarul și înscrierea, așa cum se arată în ghidul despre costurile de cumpărare a unui imobil în România.
• Italia: la cumpărarea de la o firmă de construcții în termen de cinci ani de la finalizare, IVA se aplică la prețul integral, iar metoda valorii cadastrale nu se aplică.

4Unde depinde taxa de achiziție de rezidența dumneavoastră?

În majoritatea țărilor din tabel, taxa de achiziție nu depinde de rezidență sau de cetățenie. Excepția notabilă, la octombrie 2026, este Portugalia: din 25 mai 2026, cumpărătorul care nu este rezident în Portugalia plătește pentru o locuință un IMT fix de 7,5%, fără trepte și fără scutiri. Diferența față de tabelul obișnuit poate fi anulată la cerere dacă deveniți rezident în Portugalia în termen de doi ani sau dacă imobilul este închiriat pentru locuit cu o chirie de până la 2.300 EUR pe lună, cel puțin 36 de luni în primii cinci ani. Condițiile complete se află în ghidul despre impozitarea imobilelor în Portugalia pentru cumpărătorii israelieni.

În Grecia a fost publicat în dezbatere publică, în octombrie 2026, un proiect de lege care majorează taxa de transfer pentru cumpărătorii persoane fizice din afara Uniunii Europene la 15% în cursul anului 2027. La sfârșitul lui octombrie 2026 nu fusese adoptat, dar la o achiziție în faza de proiect merită stabilită încă de acum în contract o dată clară a actului.

În Italia rezidența intervine prin facilitatea pentru prima locuință (prima casa): taxa de înregistrare de 2% în loc de 9% este condiționată de locuirea în comuna în care se află imobilul. Un investitor israelian care nu se mută în Italia își face bugetul la 9%, însă pentru o persoană fizică taxa se calculează de regulă pe valoarea cadastrală, care poate fi semnificativ mai mică decât prețul. Exemplele se află în ghidul despre taxele pe imobile în Italia.

5Cine plătește notarul, înscrierea și avocatul?

În majoritatea țărilor obiceiul este ca cumpărătorul să plătească, dar este o chestiune de înțelegere, așa că împărțirea se trece în antecontract. Principala diferență între țări este modul în care se stabilește onorariul notarului:

1. Tarif oficial: în România, un tabel descrescător în funcție de valoarea tranzacției, plus TVA. În Grecia, un tarif progresiv de 0,8% până la 0,65%, plus o taxă fixă. În Bulgaria, un tarif progresiv plafonat la 3.068 EUR, plus TVA 20%.
2. Onorariu prin înțelegere: în Italia nu există un tarif obligatoriu pentru onorariul notaio, iar înainte de antecontract se cere o ofertă scrisă.
3. Fără notar de tip european: în SUA tranzacția se încheie printr-o companie de Title și Escrow. Se plătesc asigurarea de Title, taxele Escrow și o taxă de înregistrare la comitat, iar împărțirea urmează obiceiul statului și contractul.

Taxele de înscriere sunt relativ mici: 0,15% pentru o persoană fizică în România, 0,1% în Bulgaria și 0,5% plus o taxă fixă la cadastrul grec. În Cipru, taxele de transfer sunt costul înscrierii, iar taxa de timbru pe contracte a fost abrogată de la 1 ianuarie 2026 prin Legea 239(I)/2025, cu excepția documentelor semnate de cel puțin o parte până la 31 decembrie 2025. Onorariul avocatului local nu este stabilit prin lege în niciuna dintre aceste țări. Cereți o ofertă scrisă care arată ce este inclus și ce nu.

6De ce nu există o singură cotă în SUA și în Ucraina?

În SUA taxa de transfer este statală și locală, nu federală. În New York, de exemplu, taxa de transfer a statului este de 2 USD pentru fiecare 500 USD din preț și o plătește de regulă vânzătorul, dar pentru o locuință de 1 milion USD sau mai mult cumpărătorul plătește o taxă suplimentară de 1% din preț. În alte state nu există deloc taxă de transfer statală. De aceea verificați statul și comitatul înainte de ofertă, nu după.

În Ucraina cumpărătorul plătește o contribuție de 1% la Fondul de Pensii, iar pe lângă aceasta se aplică o taxă de stat de 1% la vânzarea imobilelor, pe care părțile o împart prin acord (potrivit PwC, la iunie 2026). Unii cumpărători ai primei locuințe sunt scutiți de contribuție în anumite condiții, iar acest lucru se verifică la notar. În regimul de lege marțială, prima întrebare este dacă tranzacția poate fi înscrisă.

7Se plătește impozit pe achiziție în Israel pentru un apartament din străinătate?

Nu. Potrivit articolului 9(a) din Legea israeliană privind impozitarea imobilelor (plusvaloare și achiziție), impozitul pe achiziție se aplică cumpărătorului „la vânzarea unui drept asupra unui imobil”, iar articolul 1 din lege definește „imobilul” ca teren în Israel. Un apartament în România, Grecia sau Portugalia se află în afara acestei definiții, așa că pentru el nu se depune declarație la impozitarea imobilelor și nu se plătește impozit pe achiziție în Israel.

Asta nu înseamnă că Autoritatea Fiscală din Israel nu este interesată de imobil. Un rezident israelian este impozitat pe veniturile din întreaga lume, așa că chiria și câștigul dintr-o vânzare viitoare se declară în Israel. Taxele de achiziție plătite în străinătate nu sunt impozit pe venit, așa că nu se creditează împotriva impozitului israelian în temeiul tratatelor fiscale. Dacă ele pot fi recunoscute ca parte din costul imobilului la calculul câștigului de capital în Israel se verifică împreună cu contabilul, iar pentru aceasta păstrați fiecare chitanță din ziua cumpărării.

8Afectează un apartament din străinătate statutul de „locuință unică” în Israel?

Pentru rezidenții israelieni, ca regulă, nu. Articolul 9(c1c)(4) din lege definește locuința unică drept o locuință care este singura locuință a cumpărătorului „în Israel și în Zonă”. Prin urmare, un rezident israelian care are un apartament în străinătate și niciun apartament în Israel beneficiază de treptele impozitului pe achiziție pentru locuință unică atunci când cumpără în Israel. În acest scop este considerat rezident israelian și cel care, în termen de doi ani de la cumpărare, a devenit rezident israelian pentru prima dată sau rezident revenit de lungă durată.

Excepția este persoana care a încetat să fie rezident israelian: ea nu beneficiază, de regulă, de treptele pentru locuință unică, iar pentru scutirea de impozit pe plusvaloare locuința din țara de rezidență se ia în calcul. Un exemplu numeric și consecințele pentru impozitul pe plusvaloare se află în ghidul despre imobilul din străinătate și „locuința unică” la impozitul pe achiziție din Israel.

9Cum construiți un buget de cumpărare în străinătate fără surprize?

1. Stabiliți tipul tranzacției: apartament nou de la dezvoltator, unde TVA este elementul principal, sau la mâna a doua, unde taxa de transfer este elementul principal.
2. Stabiliți cine este cumpărătorul: persoană fizică, cuplu sau societate, și care va fi statutul dumneavoastră de rezidență la data semnării. În Portugalia acesta determină cota IMT, în România taxa de înscriere.
3. Cereți un calcul scris la valoarea cea mai mare dintre preț și valoarea oficială, în țările în care aceasta este baza, precum Grecia, Bulgaria și Portugalia.
4. Adăugați rânduri pentru notar, înscriere, avocat, traducător, procură din Israel și comisionul agenției, dacă există.
5. Comparați data estimată a actului cu modificările legislative cunoscute, precum încetarea suspendării TVA în Grecia.
6. Păstrați toate documentele și chitanțele. Ele vor fi folosite pentru declararea în Israel și pentru calculul impozitului la vânzare.

10Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim

Tabelul costurilor merită construit înainte de antecontract și înainte de plata unui avans, cât încă se poate alege structura achiziției și negocia împărțirea costurilor. Pregătim o defalcare a costurilor pentru imobilul respectiv, verificăm că în contract scrie cine plătește fiecare rând și cine suportă riscul schimbării cotelor până la act și coordonăm cu contabilul din Israel declararea viitoare. Actele reglementate de legea locală, semnarea, colectarea taxelor și înscrierea, sunt efectuate de notari și avocați autorizați în fiecare țară.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăÎn ce țară merită să cumpărați o proprietate? Comparație juridică între 8 țări pentru investitorul israelianCumpărare proprietate în străinătate: comparație juridică România, Grecia, Cipru, Bulgaria, SUA, Italia, Portugalia, Ucraina - cine poate cumpăra și riscuri.Citiți ghidul