Расходы на покупку недвижимости за границей по странам: налоги при покупке, нотариус, регистрация и адвокат

Цена в объявлении - лишь часть расходов. К ней добавляются налог или НДС, нотариус, регистрация, адвокат, переводы и доверенность, а иногда и комиссия агента. В этом обзоре на одной странице собраны расходы по сделке, которые несёт покупатель в восьми странах, со ссылками на страновые руководства, где каждая строка разобрана подробно. Ежегодный налог, налог на арендный доход и налог при продаже в сравнение не входят.

1Сколько стоит покупка недвижимости за границей сверх цены?

Ответ зависит не столько от страны, сколько от типа сделки: при покупке новой квартиры у застройщика основная статья - НДС, а на вторичном рынке - налог на передачу. На вторичном рынке, по состоянию на октябрь 2026 года, разброс велик: в Румынии покупатель вообще не платит налог на передачу, поскольку его несёт продавец, а в Португалии нерезидент платит 7,5% плюс 0,8% гербового сбора.

Помимо налога есть расходы, которые зависят не от резидентства, а от местной системы: вознаграждение нотариуса, регистрационный сбор, местный адвокат, присяжный переводчик и доверенность из Израиля. В одних странах вознаграждение нотариуса установлено официальным тарифом, в других - соглашением сторон. В США нет нотариуса в европейском смысле, и сделка закрывается через Title-компанию и счёт Escrow.

2Сравнительная таблица: налоги при покупке и сборы для покупателя в восьми странах

Данные приведены по состоянию на октябрь 2026 года на основе официальных источников и налоговых обзоров, перечисленных в конце статьи, а также страновых руководств на сайте. Они меняются, поэтому перед сделкой запросите письменный расчёт по конкретному объекту.

3В каких странах НДС заменяет налог на покупку?

На Кипре и в Греции: если покупка облагается НДС, налог на передачу дополнительно не уплачивается. В большинстве стран этого обзора новая квартира, которую продаёт застройщик, облагается НДС, и частный покупатель не может его возместить, поэтому это окончательный расход. Сравнивая новый проект со вторичной квартирой, сравнивают общую стоимость, а не цену без налога.

• Греция: застройщик может подать заявление о приостановлении НДС, и тогда покупатель платит налог на передачу 3,09% вместо 24%. Приостановление действует до 31.12.2026; его продление на 2027 год предложено, но по состоянию на конец октября 2026 года не принято. Подробнее - в руководстве о НДС и налоге на передачу при покупке новой квартиры в Греции.
• Кипр: если уплачивается НДС, сборов за передачу нет вовсе. Сниженная ставка 5% предназначена только для покупателя, который будет использовать квартиру как основное и постоянное место жительства на Кипре, поэтому израильский инвестор планирует бюджет исходя из 19%. Полный расчёт - в руководстве о сборах за передачу и гербовом сборе на Кипре.
• Румыния: НДС 21% на новую квартиру от застройщика. При покупке вторичного жилья у частного лица НДС нет, и покупатель оплачивает в основном нотариуса и регистрацию, как описано в руководстве о расходах на покупку недвижимости в Румынии.
• Италия: при покупке у строительной компании в течение пяти лет после завершения строительства IVA начисляется на полную цену, а метод кадастровой стоимости не применяется.

4Где налог на покупку зависит от вашего резидентства?

В большинстве стран таблицы налог на покупку не зависит от резидентства или гражданства. Заметное исключение, по состоянию на октябрь 2026 года, - Португалия: с 25 мая 2026 года покупатель, не являющийся резидентом Португалии, платит за жилую недвижимость фиксированный IMT 7,5%, без ступеней и льгот. Разницу с обычной шкалой можно аннулировать по заявлению, если в течение двух лет стать резидентом Португалии или если объект сдаётся в аренду для проживания с арендной платой до 2 300 евро в месяц не менее 36 месяцев в течение первых пяти лет. Полные условия - в руководстве о налогах на недвижимость в Португалии для израильского покупателя.

В Греции в октябре 2026 года на общественное обсуждение был вынесен законопроект о повышении налога на передачу для частных покупателей из-за пределов Европейского союза до 15% в течение 2027 года. По состоянию на конец октября 2026 года он не принят, но при покупке на стадии строительства уже сейчас стоит закрепить в договоре чёткую дату акта.

В Италии резидентство проявляется через льготу на первое жильё (prima casa): регистрационный налог 2% вместо 9% зависит от проживания в коммуне, где находится объект. Израильский инвестор, не переезжающий в Италию, закладывает в бюджет 9%, но для физического лица налог обычно рассчитывается от кадастровой стоимости, которая может быть значительно ниже цены. Примеры - в руководстве о налогах на недвижимость в Италии.

5Кто платит нотариусу, за регистрацию и адвокату?

В большинстве стран по обычаю платит покупатель, но это вопрос соглашения, поэтому распределение фиксируют в предварительном договоре. Главное различие между странами - в том, как определяется вознаграждение нотариуса:

1. Официальный тариф: в Румынии - убывающая шкала в зависимости от стоимости сделки, плюс НДС. В Греции - прогрессивный тариф от 0,8% до 0,65% плюс фиксированный сбор. В Болгарии - прогрессивный тариф с потолком 3 068 евро плюс НДС 20%.
2. Вознаграждение по соглашению: в Италии обязательного тарифа для вознаграждения notaio нет, и до предварительного договора запрашивают письменное предложение.
3. Без нотариуса европейского типа: в США сделка закрывается через Title-компанию и Escrow. Оплачиваются Title-страхование, сборы Escrow и регистрационный сбор округа, а распределение следует обычаю штата и договору.

Регистрационные сборы относительно невелики: 0,15% для физического лица в Румынии, 0,1% в Болгарии и 0,5% плюс фиксированный сбор в греческом кадастре. На Кипре сборы за передачу и есть стоимость регистрации, а гербовый сбор с договоров отменён с 1 января 2026 года Законом 239(I)/2025, за исключением документов, подписанных хотя бы одной стороной до 31 декабря 2025 года. Гонорар местного адвоката ни в одной из этих стран законом не установлен. Запросите письменное предложение с перечнем того, что включено, а что нет.

6Почему в США и Украине нет единой ставки?

В США налог на передачу - это налог штата и местный налог, а не федеральный. В Нью-Йорке, например, налог штата на передачу составляет 2 доллара за каждые 500 долларов цены и обычно его платит продавец, но при покупке жилья стоимостью от 1 миллиона долларов покупатель платит дополнительный налог в размере 1% цены. В других штатах налога на передачу на уровне штата нет вовсе. Поэтому штат и округ проверяют до предложения, а не после.

В Украине покупатель платит сбор 1% в Пенсионный фонд, а кроме того, при продаже недвижимости взимается государственная пошлина 1%, которую стороны распределяют по соглашению (по данным PwC, на июнь 2026 года). Часть покупателей первого жилья при определённых условиях освобождена от сбора, и это уточняют у нотариуса. В условиях военного положения первый вопрос - можно ли вообще зарегистрировать сделку.

7Платится ли в Израиле налог на покупку квартиры за границей?

Нет. Согласно статье 9(а) израильского Закона о налогообложении недвижимости (прирост стоимости и покупка), налог на покупку возлагается на покупателя «при продаже права на недвижимость», а статья 1 закона определяет «недвижимость» как землю в Израиле. Квартира в Румынии, Греции или Португалии находится за пределами этого определения, поэтому по ней не подаётся декларация в управление налогообложения недвижимости и налог на покупку в Израиле не уплачивается.

Это не значит, что Налоговое управление Израиля не интересуется объектом. Резидент Израиля облагается налогом на доходы со всего мира, поэтому арендный доход и прибыль от будущей продажи декларируются в Израиле. Налоги на покупку, уплаченные за границей, не являются подоходным налогом, поэтому по налоговым соглашениям они не засчитываются в счёт израильского налога. Можно ли признать их частью стоимости объекта при расчёте прироста капитала в Израиле, проверяют с бухгалтером, и для этого сохраняют каждую квитанцию со дня покупки.

8Влияет ли квартира за границей на статус «единственной квартиры» в Израиле?

Для резидентов Израиля, как правило, нет. Статья 9(в1в)(4) закона определяет единственную квартиру как жилую квартиру, которая является единственной квартирой покупателя «в Израиле и в Районе». Поэтому резидент Израиля, у которого есть квартира за границей и нет квартиры в Израиле, пользуется ставками налога на покупку для единственной квартиры при покупке в Израиле. Для этой цели резидентом Израиля считается также тот, кто в течение двух лет со дня покупки впервые стал резидентом Израиля или вернувшимся резидентом со стажем.

Исключение - тот, кто перестал быть резидентом Израиля: он, как правило, не пользуется ставками для единственной квартиры, а для освобождения от налога на прирост стоимости квартира в стране его резидентства учитывается. Числовой пример и последствия для налога на прирост стоимости - в руководстве о недвижимости за границей и «единственной квартире» в израильском налоге на покупку.

9Как составить бюджет покупки за границей без сюрпризов?

1. Определите тип сделки: новая квартира от застройщика, где основная статья - НДС, или вторичное жильё, где основная статья - налог на передачу.
2. Определите, кто покупатель: физическое лицо, супруги или компания, и каким будет ваш статус резидентства на дату подписания. В Португалии от этого зависит ставка IMT, в Румынии - регистрационный сбор.
3. Запросите письменный расчёт от большей из двух величин - цены и официальной стоимости - в странах, где это база налога, например в Греции, Болгарии и Португалии.
4. Добавьте строки для нотариуса, регистрации, адвоката, переводчика, доверенности из Израиля и комиссии агента, если она есть.
5. Сопоставьте ожидаемую дату акта с известными изменениями законодательства, например с окончанием приостановления НДС в Греции.
6. Сохраняйте все документы и квитанции. Они понадобятся для декларирования в Израиле и для расчёта налога при продаже.

10Что сделать до подписания и как мы сопровождаем сделку

Таблицу расходов лучше составить до предварительного договора и до внесения задатка, пока ещё можно выбрать структуру покупки и договориться о распределении расходов. Мы готовим расчёт расходов по конкретному объекту, проверяем, что в договоре указано, кто оплачивает каждую строку и кто несёт риск изменения ставок до акта, и согласуем с бухгалтером в Израиле будущее декларирование. Действия по местному праву - подписание, взимание налогов и регистрацию - выполняют лицензированные нотариусы и адвокаты в каждой стране.

Читать дальше · 10 мин чтенияВ какой стране стоит купить недвижимость? Юридическое сравнение 8 стран для израильского инвестораНедвижимость за границей: юридическое сравнение Румынии, Греции, Кипра, Болгарии, США, Италии, Португалии, Украины - кто может купить, налоги, финансирование.Читать руководство