עלויות קניית דירה בחו״ל לפי מדינה: מסי רכישה, נוטריון, רישום ועורך דין

מחיר המודעה הוא רק חלק מהעלות. מעליו יש מס או מע״מ, נוטריון, רישום, עורך דין, תרגומים וייפוי כוח, ולעיתים גם עמלת תיווך. המדריך הזה מרכז על דף אחד את עלויות העסקה שהקונה משלם בשמונה מדינות, ומפנה למדריכי המדינות שבהם כל שורה מפורטת. מס שנתי, מס על שכירות ומס במכירה אינם חלק מההשוואה.

1כמה עולה לקנות דירה בחו״ל מעבר למחיר?

התשובה תלויה פחות במדינה ויותר בסוג העסקה: בדירה חדשה מיזם המרכיב הכבד הוא מע״מ, וביד שנייה הוא מס העברה. ביד שנייה, נכון לאוקטובר 2026, הטווח רחב: ברומניה הקונה אינו משלם מס העברה כלל, כי המס מוטל על המוכר, ואילו בפורטוגל תושב חוץ משלם 7.5% ועוד מס בולים של 0.8%.

מעבר למס יש עלויות שאינן תלויות בתושבות אלא בשיטה המקומית: שכר נוטריון, אגרת רישום, עורך דין מקומי, מתרגם מוסמך וייפוי כוח מישראל. בחלק מהמדינות שכר הנוטריון נקבע בתעריף רשמי, ובאחרות בהסכם. בארה״ב אין נוטריון במובן האירופי, והעסקה נסגרת דרך חברת Title וחשבון Escrow.

2טבלת השוואה: מסי רכישה ואגרות לקונה בשמונה מדינות

הנתונים נכונים לאוקטובר 2026, לפי המקורות הרשמיים וסיכומי המס שבסוף המדריך ולפי מדריכי המדינות באתר. הם משתנים, ולכן לפני עסקה מבקשים חישוב בכתב לנכס המסוים.

3באילו מדינות המע״מ מחליף את מס הרכישה?

בקפריסין וביוון: כשהרכישה חייבת במע״מ, לא משלמים בנוסף את מס ההעברה. ברוב המדינות במדריך דירה חדשה שיזם מוכר חייבת במע״מ, וקונה פרטי אינו יכול לקזז אותו, כך שזו עלות סופית. לכן כשמשווים בין פרויקט חדש לדירה יד שנייה, משווים עלות כוללת ולא מחיר לפני מס.

• יוון: יזם רשאי לבקש להשעות את המע״מ, ואז הרוכש משלם מס העברה של 3.09% במקום 24%. ההשעיה בתוקף עד 31.12.2026, והארכתה ל-2027 הוצעה אך לא נחקקה נכון לסוף אוקטובר 2026. הפרטים במדריך על מע״מ מול מס העברה בדירה חדשה ביוון.
• קפריסין: כשמשלמים מע״מ אין דמי העברה כלל. השיעור המופחת של 5% מיועד רק למי שהדירה תשמש לו מגורים עיקריים וקבועים בקפריסין, ולכן משקיע ישראלי מתכנן לפי 19%. החישוב המלא במדריך על דמי העברה ומס בולים בקפריסין.
• רומניה: מע״מ של 21% על דירה חדשה מיזם. ביד שנייה מאדם פרטי אין מע״מ, והקונה משלם בעיקר נוטריון ורישום, כפי שמפורט במדריך על עלויות רכישת נכס ברומניה.
• איטליה: ברכישה מקבלן בתוך חמש שנים מסיום הבנייה חל IVA על המחיר המלא, ושיטת הערך הקדסטרלי אינה חלה.

4איפה מס הרכישה תלוי בתושבות שלכם?

ברוב המדינות בטבלה מס הרכישה אינו תלוי בתושבות או באזרחות. החריג הבולט, נכון לאוקטובר 2026, הוא פורטוגל: מאז 25 במאי 2026 מי שאינו תושב פורטוגל משלם על דירת מגורים IMT קבוע של 7.5%, בלי מדרגות ופטורים. אפשר לבקש את ביטול ההפרש מול הטבלה הרגילה אם הופכים לתושבי פורטוגל בתוך שנתיים, או אם הנכס מושכר למגורים בשכר דירה של עד 2,300 אירו לחודש, לפחות 36 חודשים בחמש השנים הראשונות. התנאים המלאים במדריך על מיסוי נדל״ן בפורטוגל לרוכש ישראלי.

ביוון פורסמה להערות הציבור באוקטובר 2026 הצעת חוק להעלות את מס ההעברה לרוכשים פרטיים מחוץ לאיחוד האירופי ל-15% במהלך 2027. נכון לסוף אוקטובר 2026 היא לא נחקקה, אבל ברכישה על הנייר כדאי כבר עכשיו לקבוע בחוזה מועד שטר ברור.

באיטליה התושבות נכנסת דרך ההטבה לדירה ראשונה (prima casa): מס רישום של 2% במקום 9% מותנה במגורים בעירייה שבה הנכס נמצא. משקיע ישראלי שאינו עובר לאיטליה מתקצב לפי 9%, אבל ליחיד המס מחושב בדרך כלל על הערך הקדסטרלי, שיכול להיות נמוך משמעותית מהמחיר. הדוגמאות במדריך על מסים על נכס באיטליה.

5מי משלם את הנוטריון, הרישום ועורך הדין?

ברוב המדינות הנוהג הוא שהקונה משלם, אבל זה עניין להסכמה, ולכן כותבים את החלוקה בהסכם המקדים. ההבדל העיקרי בין המדינות הוא איך נקבע שכר הנוטריון:

1. תעריף רשמי: ברומניה טבלה יורדת לפי שווי העסקה, ועליה מע״מ. ביוון תעריף מדורג של 0.8% עד 0.65% ועוד אגרה קבועה. בבולגריה תעריף מדורג עם תקרה של 3,068 אירו ועוד מע״מ 20%.
2. שכר בהסכם: באיטליה אין תעריף מחייב לשכר ה-notaio, ומבקשים הצעת מחיר בכתב לפני ההסכם המקדים.
3. בלי נוטריון אירופי: בארה״ב העסקה נסגרת דרך חברת Title ו-Escrow. משלמים ביטוח Title, דמי Escrow ואגרת רישום במחוז, והחלוקה נקבעת לפי מנהג המדינה ולפי החוזה.

אגרות הרישום נמוכות יחסית: 0.15% ליחיד ברומניה, 0.1% בבולגריה, ו-0.5% ועוד אגרה קבועה בקטסטר היווני. בקפריסין דמי ההעברה הם עלות הרישום, ומס הבולים על חוזים בוטל מ-1 בינואר 2026 לפי חוק 239(I)/2025, למעט מסמכים שצד אחד לפחות חתם עליהם עד 31 בדצמבר 2025. שכר עורך הדין המקומי אינו קבוע בחוק באף אחת מהמדינות. בקשו הצעה כתובה שמפרטת מה כלול ומה לא.

6למה בארה״ב ובאוקראינה אין שיעור אחד?

בארה״ב מס ההעברה הוא מדינתי ומקומי, ולא פדרלי. בניו יורק, למשל, מס ההעברה של המדינה הוא 2 דולר לכל 500 דולר מהתמורה, והמוכר משלם אותו בדרך כלל, אבל על דירת מגורים בשווי מיליון דולר ומעלה הקונה משלם מס נוסף של 1% מהמחיר. במדינות אחרות אין מס העברה מדינתי כלל. לכן בודקים את המדינה ואת המחוז לפני ההצעה, ולא אחריה.

באוקראינה הקונה משלם היטל של 1% לקרן הפנסיה, ובנוסף חלה אגרה ממשלתית של 1% על מכירת נדל״ן, שהצדדים מחלקים ביניהם בהסכמה (לפי PwC, נכון ליוני 2026). לחלק מרוכשי דירה ראשונה יש פטור מההיטל בתנאים, ואת זה מאמתים מול הנוטריון. בזמן המשטר הצבאי השאלה הראשונה היא בכלל אם אפשר לרשום את העסקה.

7האם משלמים מס רכישה בישראל על דירה בחו״ל?

לא. לפי סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), מס רכישה מוטל על הרוכש ״במכירת זכות במקרקעין״, וסעיף 1 לחוק מגדיר ״מקרקעין״ כקרקע בישראל. דירה ברומניה, ביוון או בפורטוגל נמצאת מחוץ להגדרה, ולכן לא מגישים עליה הצהרה למיסוי מקרקעין ולא משלמים עליה מס רכישה בישראל.

זה לא אומר שרשות המסים אינה מתעניינת בנכס. תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו מכל העולם, ולכן שכירות ורווח ממכירה עתידית מדווחים בישראל. מסי הרכישה ששילמתם בחו״ל אינם מס הכנסה, ולכן הם לא מזוכים כנגד מס ישראלי לפי אמנות המס. השאלה אם אפשר להכיר בהם כחלק מעלות הנכס בחישוב רווח ההון בישראל נבדקת מול רואה החשבון, ולשם כך שומרים כל קבלה מיום הרכישה.

8האם דירה בחו״ל פוגעת במעמד ״דירה יחידה״ בישראל?

לתושבי ישראל, ככלל לא. סעיף 9(ג1ג)(4) לחוק מגדיר דירה יחידה כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש ״בישראל ובאזור״. לכן תושב ישראל שיש לו דירה בחו״ל ואין לו דירה בארץ נהנה ממדרגות מס הרכישה של דירה יחידה כשהוא קונה בישראל. לעניין זה נחשב תושב ישראל גם מי שבתוך שנתיים מיום הרכישה הפך לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק.

החריג הוא מי שהפסיק להיות תושב ישראל: הוא בדרך כלל לא נהנה ממדרגות דירה יחידה, ולעניין הפטור ממס שבח הדירה במדינת התושבות שלו כן נספרת. דוגמה מספרית והשלכות על מס השבח מופיעות במדריך על נכס בחו״ל ו״דירה יחידה״ במס הרכישה בישראל.

9איך בונים תקציב רכישה בחו״ל בלי הפתעות?

1. קבעו את סוג העסקה: דירה חדשה מיזם, שבה המע״מ הוא העיקר, או יד שנייה, שבה מס ההעברה הוא העיקר.
2. קבעו מי הקונה: יחיד, בני זוג או חברה, ומה מעמד התושבות שלכם ביום החתימה. בפורטוגל זה קובע את שיעור ה-IMT, ברומניה את אגרת הרישום.
3. בקשו חישוב בכתב לפי הגבוה מבין המחיר לבין השווי הרשמי, במדינות שבהן זה הבסיס, כמו יוון, בולגריה ופורטוגל.
4. הוסיפו שורות לנוטריון, רישום, עורך דין, מתרגם, ייפוי כוח מישראל ועמלת תיווך אם יש.
5. השוו את מועד השטר הצפוי לשינויי חקיקה ידועים, כמו סיום השעיית המע״מ ביוון.
6. שמרו את כל המסמכים והקבלות. הם ישמשו לדיווח בישראל ולחישוב המס במכירה.

להערכה ראשונית לפי מדינה וסוג נכס אפשר להיעזר במחשבון עלות הרכישה שבאתר, ולאמת את התוצאה מול חישוב כתוב של הנוטריון.

10מה לעשות לפני החתימה, ואיך אנחנו מלווים

את טבלת העלויות כדאי לבנות לפני ההסכם המקדים ולפני תשלום מקדמה, כשעוד אפשר לבחור מבנה רכישה ולנהל משא ומתן על חלוקת העלויות. אנחנו מכינים פירוט עלויות לנכס המסוים, בודקים שהחוזה קובע מי משלם כל שורה ומי נושא בסיכון של שינוי שיעורים עד השטר, ומתאמים עם רואה החשבון בישראל את הדיווח העתידי. הפעולות לפי הדין המקומי, החתימה, גביית המסים והרישום, נעשות בידי נוטריונים ועורכי דין מורשים בכל מדינה.

הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהבאיזו מדינה כדאי לקנות נכס? השוואה משפטית בין 8 מדינות למשקיע הישראלינדל״ן בחו״ל: השוואה משפטית בין רומניה, יוון, קפריסין, בולגריה, ארה״ב, איטליה, פורטוגל ואוקראינה - מי רשאי לקנות, רישום, הגנות, מס, מימון והסיכון העיקרי.לקריאת המדריך