Litigiu cu un dezvoltator din străinătate: arbitraj sau instanță și unde, potrivit clauzei de competență din contract

Majoritatea cumpărătorilor citesc dintr-un contract cu un dezvoltator prețul, graficul de plăți și termenul de predare. Clauza de la final, cea care stabilește unde se va judeca un litigiu, pare tehnică. Devine importantă în ziua în care ceva merge prost: o întârziere îndelungată, o cerere de restituire a banilor, o neînțelegere privind specificațiile. În acea zi, ea stabilește în ce țară va trebui să acționați, în ce limbă, potrivit cărei legi și dacă hotărârea pe care o veți obține va valora ceva.

Ghidul explică diferența dintre clauza de competență, clauza privind legea aplicabilă și clauza compromisorie, ce permite legea să se stabilească prin contract și ce nu, cum se execută o hotărâre judecătorească sau o sentință arbitrală peste graniță și ce se face în primele săptămâni ale unui litigiu.

1Ce stabilește unde se va desfășura un litigiu cu un dezvoltator din străinătate?

Răspunsul scurt: contractul, în limitele impuse de legea țării în care se află imobilul. Merită separate trei întrebări, pentru că fiecare se stabilește altfel:

2Care este diferența dintre clauza de competență, clauza privind legea aplicabilă și clauza compromisorie?

• Clauza de competență stabilește instanțelor cărei țări le va fi supus litigiul. Ea poate fi exclusivă, adică numai acele instanțe, sau neexclusivă, adică acestea sunt competente fără a le exclude pe altele. În jurisprudența israeliană s-a stabilit că formularea în sine nu este întotdeauna decisivă în această privință și că cel care susține că o clauză este exclusivă trebuie să o dovedească. De aceea, este preferabil să se scrie expres „în mod exclusiv”.
• Clauza privind legea aplicabilă stabilește potrivit cărei legi va fi interpretat contractul. Potrivit Regulamentului Roma I al Uniunii Europene, regula este că contractul este guvernat de legea aleasă de părți. Această clauză este separată de întrebarea privind locul: o instanță dintr-un stat poate aplica legea altui stat, însă atunci legea străină trebuie dovedită în fața ei.
• Clauza compromisorie scoate litigiul de pe rolul instanțelor și îl trimite unui arbitru sau unui tribunal arbitral. Arbitrajul există numai dacă părțile au convenit asupra lui, iar acordul trebuie să fie în scris.

Problema frecventă este lipsa de concordanță între clauze: competența instanțelor din Israel, legea română și un imobil în România, sau două clauze contradictorii, una în contract și una într-o anexă. Fiecare asemenea combinație adaugă o procedură preliminară cu privire la întrebarea unde se judecă, înainte de a se ajunge la întrebarea cine are dreptate.

3Se poate stabili prin contract că litigiul va fi judecat în Israel?

Se poate scrie, dar nu va rezista întotdeauna, iar chiar și atunci când rezistă, nu va ajuta neapărat. În Uniunea Europeană, potrivit art. 24 alin. (1) din Regulamentul 1215/2012 (Bruxelles I reformat), în materie de drepturi reale imobiliare sau de închiriere a unor imobile, competența exclusivă aparține instanțelor statului în care se află imobilul, indiferent de domiciliul părților. Potrivit art. 25 alin. (4) din Regulament, o convenție atributivă de competență care încearcă să ocolească o asemenea competență exclusivă nu produce efecte.

În România, Codul de procedură civilă stabilește competența exclusivă a instanțelor române în litigiile internaționale privind imobile situate în România (art. 1079) și include o asemenea competență exclusivă printre motivele de refuz al recunoașterii unei hotărâri străine (art. 1096). Semnificația practică: o acțiune în Israel privind dreptul de proprietate asupra unui apartament din România se poate încheia cu o hotărâre care nu va fi recunoscută acolo.

Într-o acțiune în pretenții bănești întemeiată pe contract, de exemplu restituirea avansurilor sau despăgubiri convenite pentru întârziere, există mai mult loc pentru alegere. Dar și atunci, dacă bunurile dezvoltatorului se află în străinătate, o hotărâre israeliană va trebui să treacă printr-o procedură de recunoaștere în acea țară. În România, recunoașterea unei hotărâri dintr-un stat care nu este membru al Uniunii este condiționată de cerințe cumulative: hotărârea este definitivă potrivit legii statului în care a fost pronunțată, instanța care a pronunțat-o a fost competentă potrivit legii acelui stat și există reciprocitate între România și acel stat în privința recunoașterii hotărârilor (art. 1095). Despre ce se întâmplă în practică atunci când se alege competența instanțelor din Israel pentru un parteneriat privind un imobil din România puteți citi în povestea din rubrica săptămânală despre clauza de competență în favoarea Israelului.

4Arbitraj sau instanță: ce se potrivește unui litigiu cu un dezvoltator?

Nu există un singur răspuns. Arbitrajul se potrivește mai ales atunci când sumele sunt mari, când părțile sunt din state diferite și când este important ca sentința să fie executată în mai multe state. O instanță locală este mai potrivită atunci când litigiul privește înscrierea imobilului în sine sau când suma nu justifică costurile arbitrajului, pe care părțile le suportă ele însele.

Două aspecte sunt deosebit de importante pentru un cumpărător persoană fizică. În primul rând, în România, o clauză compromisorie, o clauză privind legea aplicabilă sau o clauză care derogă de la regulile de competență, atunci când sunt incluse într-un contract standard redactat în prealabil de dezvoltator, sunt valabile numai dacă cumpărătorul le-a acceptat expres, în scris (art. 1203 din Codul civil român, clauze neuzuale). Vedeți și ghidul despre clauzele abuzive din contractul cu dezvoltatorul în România. În al doilea rând, unele state, printre care România, Cipru și SUA, au declarat că vor aplica Convenția de la New York numai raporturilor pe care legea lor le califică drept comerciale. Dacă achiziția unui apartament pentru uz personal corespunde acestei definiții este o întrebare care trebuie verificată la nivel local înainte de a alege arbitrajul.

5Cum se execută o hotărâre judecătorească sau o sentință arbitrală peste graniță?

O hotărâre este o simplă hârtie până când este executată acolo unde cealaltă parte are bani sau bunuri. Fiecare direcție de executare urmează un traseu diferit:

Convenția de la New York enumeră o listă închisă de motive pentru refuzul executării unei sentințe arbitrale străine, printre care o convenție arbitrală nevalabilă, o parte care nu a fost înștiințată în mod corespunzător sau nu și-a putut susține cauza, o sentință care depășește limitele arbitrajului, o sentință anulată în statul în care a fost pronunțată, un obiect care nu este arbitrabil potrivit legii locale și contrarietatea cu ordinea publică. Convenția obligă, de asemenea, instanța sesizată cu o acțiune într-o chestiune care face obiectul unei convenții arbitrale să trimită părțile la arbitraj, dacă una dintre ele solicită acest lucru. În Israel, art. 5 din Legea arbitrajului permite, într-o asemenea situație, solicitarea suspendării judecății.

6Ce merită negociat înainte de semnare?

Mulți dezvoltatori folosesc un contract standard, dar clauzele privind litigiile sunt, de regulă, printre cele care pot fi discutate. Acestea sunt punctele care merită verificate în proiectul de contract:

1. Cine este parte la contract. Denumirea completă a societății, numărul ei de înregistrare și statul în care este înregistrată. Acțiunea se va îndrepta împotriva societății care a semnat, nu împotriva asociaților ei. Dacă există o garanție din partea societății-mamă sau a asociaților, aceasta trebuie să fie scrisă.
2. O clauză de competență precisă. Orașul și instanța, „în mod exclusiv” sau nu, și concordanța cu legea țării în care se află imobilul.
3. O lege aplicabilă potrivită locului judecății. Lege străină în fața unei instanțe locale înseamnă expertize și traduceri.
4. Dacă există arbitraj: instituția, locul arbitrajului, regulile, limba și numărul arbitrilor. O clauză compromisorie fără instituție și fără mecanism de numire invită la o neînțelegere suplimentară.
5. Limba contractului. Dacă există o versiune în două limbi, care dintre ele prevalează.
6. Adrese pentru notificări. Adresa poștală și de e-mail a fiecărei părți, astfel încât o notificare să fie trimisă într-un loc convenit.
7. O etapă de negociere sau mediere înainte de acțiune, cu o durată limitată în zile, pentru a nu deveni o amânare fără sfârșit.
8. Semnarea clauzelor. În România, acceptarea expresă, în scris, a clauzelor de arbitraj, de lege aplicabilă și de competență dintr-un contract standard.

7Litigiul a început deja: ce faceți în primele săptămâni?

1. Adunați documentele: contractul și toate anexele, confirmările transferurilor, corespondența cu dezvoltatorul și un extras de carte funciară actualizat.
2. Citiți clauzele privind litigiile: competența, legea aplicabilă, arbitrajul, notificările și etapa de negociere, dacă a fost prevăzută.
3. Verificați termenele: în unele state există termene scurte pentru anumite acțiuni. În România, de exemplu, cererea pentru o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare se depune în termen de 6 luni, așa cum se explică în ghidul despre întârzierea dezvoltatorului la predare în România.
4. Trimiteți o notificare scrisă potrivit legii locale: de la ea se calculează, de regulă, încălcarea.
5. Identificați bunurile dezvoltatorului: unde este înregistrată societatea, unde se află proiectul și ce unități mai sunt înscrise pe numele ei.
6. Analizați măsuri de conservare a situației: măsuri provizorii sau notarea unei mențiuni, în măsura în care legea locală o permite, prin intermediul unui avocat autorizat în țara în care se află imobilul.
7. Abia apoi decideți unde să dați în judecată: o acțiune în Israel, atunci când contractul prevede competența unei instanțe sau arbitrajul în alt loc, se poate opri în etapa preliminară și poate costa timp și bani.

Pentru imaginea de ansamblu asupra a ceea ce se face atunci când o tranzacție în străinătate merge prost, de la un dezvoltator care întârzie până la o problemă de proprietate, vedeți ghidul Când o tranzacție imobiliară în străinătate merge prost.

8Ce trebuie să faceți înainte de semnare și cum vă însoțim?

Înainte de semnare, merită să puneți trei întrebări despre orice contract cu un dezvoltator: unde se va judeca litigiul, potrivit cărei legi și unde voi putea recupera banii dacă voi câștiga. Îi asistăm pe cumpărătorii și dezvoltatorii israelieni să citească clauzele privind litigiile din proiectul de contract, să le adapteze locului în care se află imobilul și dezvoltatorul și să formuleze solicitările de modificare înainte de semnare. Atunci când apare un litigiu, reprezentarea în fața instanțelor din țara în care se află imobilul este asigurată de un avocat autorizat în acea țară.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăSediul permanent și salariatul la distanță în străinătate: când datorează o societate israeliană impozit în statul salariatului și ce se întâmplă cu salariile și asigurările socialeSalariatul care lucrează de acasă în străinătate poate crea un sediu permanent pentru o firmă israeliană: actualizarea OCDE 2025, salarii și asigurări.Citiți ghidul