Спор с застройщиком за рубежом: арбитраж или суд и где именно - согласно оговорке о подсудности в договоре

Большинство покупателей читают в договоре с застройщиком цену, график платежей и срок передачи объекта. Пункт в конце, который определяет, где будет рассматриваться спор, кажется техническим. Он становится важным в тот день, когда что-то идёт не так: длительная задержка, требование вернуть деньги, разногласия по спецификации. В этот день он определяет, в какой стране Вам придётся действовать, на каком языке, по какому закону и будет ли полученное Вами решение чего-то стоить.

В руководстве объясняется разница между оговоркой о подсудности, оговоркой о применимом праве и арбитражной оговоркой, что право позволяет установить в договоре и что нет, как исполняются судебное или арбитражное решение за границей и что делать в первые недели спора.

1Что определяет, где будет рассматриваться спор с застройщиком за рубежом?

Краткий ответ: договор, в пределах, установленных правом страны нахождения объекта. Полезно разделить три вопроса, поскольку каждый из них решается по-разному:

2Чем отличаются оговорка о подсудности, оговорка о применимом праве и арбитражная оговорка?

• Оговорка о подсудности определяет, в какие суды будет передан спор. Она может быть исключительной, то есть только эти суды, или параллельной, то есть они компетентны, но другие не исключаются. В израильской судебной практике установлено, что одна лишь формулировка не всегда решает этот вопрос и что сторона, утверждающая, что оговорка исключительная, должна это доказать. Поэтому лучше прямо написать «исключительно».
• Оговорка о применимом праве определяет, по какому закону толкуется договор. Согласно Регламенту ЕС «Рим I», общее правило таково: договор подчиняется праву, выбранному сторонами. Эта оговорка не связана с вопросом о месте: суд одной страны может применять право другой страны, но тогда иностранное право необходимо ему доказать.
• Арбитражная оговорка выводит спор из ведения судов и передаёт его арбитру или арбитражному трибуналу. Арбитраж возможен только при согласии сторон, и это согласие должно быть выражено в письменной форме.

Распространённая проблема - несогласованность оговорок: подсудность в Израиле, румынское право и объект в Румынии, или две противоречащие друг другу оговорки, одна в договоре, другая в приложении. Каждое такое сочетание добавляет предварительное разбирательство о том, где вообще рассматривать спор, ещё до того, как дело дойдёт до вопроса, кто прав.

3Можно ли установить в договоре, что спор будет рассматриваться в Израиле?

Написать можно, но это не всегда будет иметь силу, а даже если будет, не обязательно поможет. В Европейском союзе, согласно статье 24(1) Регламента 1215/2012 («Брюссель I» в новой редакции), по делам, предметом которых являются вещные права на недвижимое имущество или аренда недвижимого имущества, исключительной компетенцией обладают суды государства, где находится объект, независимо от места жительства или нахождения сторон. Согласно статье 25(4) Регламента, соглашение о подсудности, которое пытается обойти такую исключительную компетенцию, не имеет юридической силы.

В Румынии Гражданский процессуальный кодекс устанавливает исключительную компетенцию румынских судов по международным спорам, касающимся недвижимости в Румынии (статья 1079), и называет такую исключительную компетенцию в числе оснований для отказа в признании иностранного судебного решения (статья 1096). Практическое значение: иск в Израиле о праве собственности на квартиру в Румынии может закончиться решением, которое там не будет признано.

При денежном иске по договору, например о возврате авансов или о договорной неустойке за просрочку, возможностей для выбора больше. Но и тогда, если активы застройщика находятся за рубежом, израильское решение должно будет пройти процедуру признания в этой стране. В Румынии признание решения государства, не являющегося членом Европейского союза, зависит от совокупности условий: решение является окончательным по праву вынесшего его государства, вынесший его суд был компетентен по праву этого государства, и между Румынией и этим государством существует взаимность в признании судебных решений (статья 1095). О том, что происходит на практике, когда для партнёрства в объекте в Румынии выбирают подсудность в Израиле, можно прочитать в истории из еженедельной колонки об оговорке о подсудности в Израиле.

4Арбитраж или суд: что подходит для спора с застройщиком?

Единого ответа нет. Арбитраж подходит прежде всего тогда, когда суммы велики, стороны находятся в разных странах и важно, чтобы решение можно было исполнить в нескольких государствах. Местный суд больше подходит, когда спор касается регистрации самого объекта или когда сумма не оправдывает расходов на арбитраж, которые несут сами стороны.

Для частного покупателя особенно важны два обстоятельства. Во-первых, в Румынии арбитражная оговорка, оговорка о применимом праве или оговорка, отступающая от правил о компетенции, если они включены в типовой договор, заранее составленный застройщиком, действительны только в том случае, если покупатель принял их явно и в письменной форме (статья 1203 Гражданского кодекса Румынии). См. также руководство о несправедливых условиях в договоре с застройщиком в Румынии. Во-вторых, ряд государств, в том числе Румыния, Кипр и США, заявили, что будут применять Нью-Йоркскую конвенцию только к отношениям, которые их право определяет как коммерческие. Подпадает ли под это определение покупка квартиры для личного пользования - вопрос, который следует проверить на месте, прежде чем выбирать арбитраж.

5Как исполнить судебное или арбитражное решение за границей?

Судебное решение остаётся бумагой, пока оно не исполнено там, где у другой стороны есть деньги или имущество. Каждое направление исполнения проходит свой путь:

Нью-Йоркская конвенция содержит закрытый перечень оснований для отказа в исполнении иностранного арбитражного решения, в том числе: недействительное арбитражное соглашение, сторона не получила надлежащего уведомления или не могла представить свою позицию, решение выходит за пределы арбитражного соглашения, решение отменено в государстве, где оно было вынесено, предмет спора не может быть предметом арбитража по местному праву, противоречие публичному порядку. Конвенция также обязывает суд, в который подан иск по вопросу, охваченному арбитражным соглашением, направить стороны в арбитраж, если одна из них этого просит. В Израиле статья 5 Закона об арбитраже позволяет в такой ситуации ходатайствовать о приостановлении производства.

6О чём стоит договариваться до подписания?

Многие застройщики используют типовой договор, однако положения о спорах, как правило, относятся к тем пунктам, которые можно обсуждать. Вот что стоит проверить в проекте договора:

1. Кто является стороной договора. Полное наименование компании, её регистрационный номер и страна регистрации. Иск будет подан против подписавшей компании, а не против её акционеров. Если есть поручительство материнской компании или акционеров, оно должно быть оформлено письменно.
2. Точная оговорка о подсудности. Город и судебная инстанция, «исключительно» или нет, и соответствие праву страны нахождения объекта.
3. Применимое право, соответствующее месту рассмотрения спора. Иностранное право в местном суде означает заключения экспертов и переводы.
4. Если предусмотрен арбитраж: учреждение, место арбитража, регламент, язык и число арбитров. Арбитражная оговорка без указания учреждения и механизма назначения порождает ещё один спор.
5. Язык договора. Если есть текст на двух языках - какой из них имеет преимущественную силу.
6. Адреса для уведомлений. Почтовый адрес и адрес электронной почты каждой стороны, чтобы претензия направлялась по согласованному адресу.
7. Этап переговоров или медиации до подачи иска, ограниченный определённым числом дней, чтобы он не превратился в бесконечную отсрочку.
8. Подписание оговорок. В Румынии - явное письменное согласие с арбитражной оговоркой, оговорками о применимом праве и подсудности в типовом договоре.

7Спор уже начался: что делать в первые недели?

1. Соберите документы: договор со всеми приложениями, подтверждения переводов, переписку с застройщиком и актуальную выписку из реестра недвижимости.
2. Прочитайте положения о спорах: подсудность, применимое право, арбитраж, уведомления и этап переговоров, если он предусмотрен.
3. Проверьте сроки: в некоторых странах для определённых действий установлены короткие сроки. В Румынии, например, заявление о вынесении решения, заменяющего окончательный договор, подаётся в течение 6 месяцев, как объясняется в руководстве о задержке передачи объекта застройщиком в Румынии.
4. Направьте письменную претензию в соответствии с местным правом: как правило, именно с неё отсчитывается нарушение.
5. Установите активы застройщика: где зарегистрирована компания, где находится проект и какие единицы ещё зарегистрированы на её имя.
6. Рассмотрите меры по сохранению существующего положения: обеспечительные меры или внесение отметки в реестр, в зависимости от того, что допускает местное право, через адвоката, имеющего лицензию в стране нахождения объекта.
7. Только после этого решайте, где подавать иск: иск в Израиле, когда договор предусматривает подсудность или арбитраж в другом месте, может быть остановлен на предварительной стадии и стоить времени и денег.

Общую картину того, что делать, когда сделка за рубежом идёт не так, от застройщика, который задерживает объект, до проблемы с правом собственности, см. в руководстве Когда сделка с недвижимостью за рубежом идёт не так.

8Что сделать до подписания и как мы сопровождаем?

Перед подписанием любого договора с застройщиком стоит задать три вопроса: где будет рассматриваться спор, по какому закону и где я смогу взыскать, если выиграю. Мы помогаем израильским покупателям и застройщикам читать положения о спорах в проекте договора, согласовывать их с тем, где находятся объект и застройщик, и формулировать запросы на изменения до подписания. Если возникает спор, представительство в судах страны нахождения объекта осуществляет адвокат, имеющий лицензию в этой стране.

Читать дальше · 10 мин чтенияПостоянное представительство и удалённый работник за рубежом: когда израильская компания облагается налогом в стране работника и как быть с заработной платой и Национальным страхованиемУдалённый работник за рубежом может создать израильской компании постоянное представительство: агент, стройплощадка, OECD 2025, зарплата и соцстрахование.Читать руководство