نزاع مع مطوِّر في الخارج: تحكيم أم محكمة، وأين، وفق بند الاختصاص القضائي في العقد

يقرأ معظم المشترين في العقد مع المطوِّر السعر وجدول الدفعات وموعد التسليم. أما البند الأخير، الذي يحدّد أين سيُنظر النزاع، فيبدو تقنيًا. ويصبح مهمًا في اليوم الذي يتعثّر فيه شيء ما: تأخير طويل، أو مطالبة باسترداد المال، أو خلاف على المواصفات. في ذلك اليوم يحدّد في أي دولة ستضطرون إلى التحرك، وبأي لغة، ووفق أي قانون، وهل سيكون للحكم الذي ستحصلون عليه أي قيمة.

يشرح هذا الدليل الفرق بين بند الاختصاص وبند القانون الواجب التطبيق وبند التحكيم، وما يسمح القانون بتحديده في العقد وما لا يسمح به، وكيف يُنفَّذ الحكم القضائي أو قرار التحكيم عبر الحدود، وما الذي يُفعل في الأسابيع الأولى من النزاع.

1ما الذي يحدّد أين سيُنظر النزاع مع مطوِّر في الخارج؟

الجواب المختصر: العقد، ضمن الحدود التي يضعها قانون دولة العقار. ومن المفيد الفصل بين ثلاثة أسئلة، لأن كلًّا منها يُحسم بطريقة مختلفة:

2ما الفرق بين بند الاختصاص وبند القانون الواجب التطبيق وبند التحكيم؟

• بند الاختصاص يحدّد المحاكم التي سيُرفع إليها النزاع. ويمكن أن يكون حصريًا، أي تلك المحاكم وحدها، أو موازيًا، أي أنها مختصة دون استبعاد غيرها. وقد قضت المحاكم الإسرائيلية بأن الصياغة وحدها لا تحسم هذه المسألة دائمًا، وبأن من يدّعي أن البند حصري عليه إثبات ذلك. لذلك يُفضَّل النص صراحةً على عبارة «بشكل حصري».
• بند القانون الواجب التطبيق يحدّد القانون الذي يُفسَّر العقد بموجبه. ووفق لائحة روما الأولى (Rome I) للاتحاد الأوروبي، القاعدة هي أن العقد يخضع للقانون الذي اختاره الطرفان. وهذا البند منفصل عن مسألة المكان: فقد تنظر محكمة في دولة ما في قانون دولة أخرى، لكن عندئذ يجب إثبات القانون الأجنبي أمامها.
• بند التحكيم يُخرج النزاع من المحاكم إلى محكّم أو هيئة تحكيم. ولا يقوم التحكيم إلا إذا اتفق عليه الطرفان، ويجب أن يكون الاتفاق مكتوبًا.

المشكلة الشائعة هي عدم الانسجام بين البنود: اختصاص في إسرائيل، وقانون روماني، وعقار في رومانيا، أو بندان متناقضان، أحدهما في العقد والآخر في ملحق. وكل تركيبة كهذه تضيف إجراءً تمهيديًا حول مسألة أين يُنظر النزاع أصلًا، قبل الوصول إلى مسألة من المُحقّ.

3هل يمكن النص في العقد على أن يُنظر النزاع في إسرائيل؟

يمكن كتابة ذلك، لكنه لن يصمد دائمًا، وحتى حين يصمد فلن يفيد بالضرورة. في الاتحاد الأوروبي، ووفق المادة 24(1) من اللائحة 1215/2012 (بروكسل الأولى المعدّلة)، في الإجراءات المتعلقة بالحقوق العينية في العقارات أو بإيجار العقارات، يكون الاختصاص الحصري لمحاكم الدولة التي يقع فيها العقار، بصرف النظر عن موطن الطرفين. ووفق المادة 25(4) من اللائحة، يكون اتفاق الاختصاص الذي يحاول الالتفاف على مثل هذا الاختصاص الحصري عديم الأثر.

في رومانيا، يقرّر قانون الإجراءات المدنية اختصاصًا حصريًا للمحاكم الرومانية في النزاعات الدولية المتعلقة بعقارات في رومانيا (المادة 1079)، ويعدّ هذا الاختصاص الحصري من بين أسباب رفض الاعتراف بالحكم الأجنبي (المادة 1096). والمعنى العملي: دعوى في إسرائيل تتعلق بملكية شقة في رومانيا قد تنتهي بحكم لا يُعترف به هناك.

في الدعوى المالية بموجب العقد، مثل استرداد الدفعات المقدّمة أو التعويض المتفق عليه عن التأخير، يوجد مجال أوسع للاختيار. لكن حتى في هذه الحالة، إذا كانت أصول المطوِّر في الخارج، فسيحتاج الحكم الإسرائيلي إلى المرور بإجراء اعتراف في تلك الدولة. وفي رومانيا، يخضع الاعتراف بحكم صادر عن دولة ليست عضوًا في الاتحاد لشروط مجتمعة: أن يكون الحكم نهائيًا وفق قانون الدولة التي أصدرته، وأن تكون المحكمة التي أصدرته مختصة وفق قانونها، وأن توجد معاملة بالمثل بين رومانيا وتلك الدولة في الاعتراف بالأحكام (المادة 1095). وعمّا يحدث فعليًا عند اختيار الاختصاص في إسرائيل لشراكة في عقار في رومانيا، يمكنكم القراءة في قصة من العمود الأسبوعي عن شرط الاختصاص في إسرائيل.

4تحكيم أم محكمة: ما الأنسب للنزاع مع مطوِّر؟

لا يوجد جواب واحد. يناسب التحكيم أساسًا حين تكون المبالغ كبيرة، وحين يكون الطرفان من دول مختلفة، وحين يكون من المهم تنفيذ القرار في عدة دول. أما المحكمة المحلية فهي أنسب حين يتعلق النزاع بتسجيل العقار نفسه، أو حين لا يبرّر المبلغ تكاليف التحكيم التي يتحمّلها الطرفان بأنفسهما.

أمران مهمان بشكل خاص للمشتري الفرد. أولًا، في رومانيا، يكون بند التحكيم أو بند القانون الواجب التطبيق أو البند الذي يحيد عن قواعد الاختصاص، حين يرد في عقد نموذجي صاغه المطوِّر مسبقًا، صحيحًا فقط إذا قبله المشتري صراحةً وكتابةً (المادة 1203 من القانون المدني الروماني). انظروا أيضًا الدليل حول البنود المجحفة في عقد المطوِّر في رومانيا. ثانيًا، أعلنت بعض الدول، ومنها رومانيا وقبرص والولايات المتحدة، أنها لن تطبّق اتفاقية نيويورك إلا على العلاقات التي يعرّفها قانونها بأنها تجارية. وما إذا كان شراء شقة للاستخدام الخاص يندرج ضمن هذا التعريف مسألة تحتاج إلى فحص محلي قبل اختيار التحكيم.

5كيف يُنفَّذ الحكم القضائي أو قرار التحكيم عبر الحدود؟

الحكم مجرد ورقة إلى أن يُنفَّذ في المكان الذي يملك فيه الطرف الآخر أموالًا أو أصولًا. ولكل اتجاه تنفيذ مسار مختلف:

تعدّد اتفاقية نيويورك قائمة مغلقة من أسباب رفض تنفيذ قرار التحكيم الأجنبي، ومنها اتفاق تحكيم غير صحيح، وطرف لم يُبلَّغ على النحو الواجب أو لم يتمكن من عرض قضيته، وقرار يتجاوز حدود التحكيم، وقرار أُبطل في الدولة التي صدر فيها، وموضوع لا يجوز التحكيم فيه وفق القانون المحلي، والتعارض مع النظام العام. كما تُلزم الاتفاقية المحكمةَ التي تُرفع إليها دعوى في موضوع يوجد بشأنه اتفاق تحكيم بإحالة الطرفين إلى التحكيم إذا طلب ذلك أحدهما. وفي إسرائيل، تتيح المادة 5 من قانون التحكيم طلب وقف الإجراءات في مثل هذه الحالة.

6على ماذا يُستحسن التفاوض قبل التوقيع؟

يستخدم كثير من المطوِّرين عقدًا نموذجيًا، لكن بنود النزاعات تكون عادةً من البنود التي يمكن التفاوض عليها. هذه هي النقاط التي يُستحسن فحصها في المسوّدة:

1. من هو الطرف في العقد. الاسم الكامل للشركة ورقم تسجيلها والدولة المسجّلة فيها. ستُرفع الدعوى ضد الشركة التي وقّعت، لا ضد مساهميها. وإذا وُجدت كفالة من الشركة الأم أو من المساهمين، فيجب أن تكون مكتوبة.
2. بند اختصاص دقيق. المدينة والمحكمة، و«بشكل حصري» أم لا، والانسجام مع قانون دولة العقار.
3. قانون واجب التطبيق يناسب مكان النظر في النزاع. القانون الأجنبي أمام محكمة محلية يعني آراء خبراء وترجمات.
4. إذا وُجد تحكيم: المؤسسة، ومكان التحكيم، والقواعد، واللغة، وعدد المحكّمين. بند التحكيم الذي لا يحدّد مؤسسة ولا آلية تعيين يفتح الباب لخلاف إضافي.
5. لغة العقد. إذا وُجدت صيغة بلغتين، فأي صيغة هي التي تسود.
6. عناوين الإخطارات. عنوان بريدي وبريد إلكتروني لكل طرف، كي يُرسل الإنذار إلى مكان متفق عليه.
7. مرحلة تفاوض أو وساطة قبل رفع الدعوى، بمدة محدّدة بالأيام، كي لا تتحول إلى تأخير بلا نهاية.
8. التوقيع على البنود. في رومانيا، موافقة صريحة وكتابية على بنود التحكيم والقانون الواجب التطبيق والاختصاص في العقد النموذجي.

7بدأ النزاع بالفعل: ماذا تفعلون في الأسابيع الأولى؟

1. اجمعوا المستندات: العقد وجميع ملاحقه، وإيصالات التحويلات، والمراسلات مع المطوِّر، ومستخرجًا حديثًا من سجل العقارات.
2. اقرأوا بنود النزاعات: الاختصاص، والقانون الواجب التطبيق، والتحكيم، والإخطارات، ومرحلة التفاوض إن نُص عليها.
3. تحقّقوا من المواعيد: في بعض الدول توجد مواعيد قصيرة لإجراءات معيّنة. ففي رومانيا مثلًا، يُقدَّم طلب الحكم الذي يحلّ محل العقد النهائي خلال 6 أشهر، كما هو موضّح في الدليل حول تأخّر المطوِّر في التسليم في رومانيا.
4. أرسلوا إنذارًا كتابيًا وفق القانون المحلي: فمنه يُحتسب الإخلال عادةً.
5. حدّدوا أصول المطوِّر: أين سُجّلت الشركة، وأين المشروع، وما الوحدات التي لا تزال مسجّلة باسمها.
6. فكّروا في خطوات للحفاظ على الوضع القائم: تدابير مؤقتة أو تسجيل إشارة، بحسب ما يتيحه القانون المحلي، عن طريق محامٍ مرخّص في دولة العقار.
7. بعد ذلك فقط قرّروا أين ترفعون الدعوى: فالدعوى في إسرائيل، حين ينص العقد على اختصاص أو تحكيم في مكان آخر، قد تتوقف في المرحلة التمهيدية وتكلّف وقتًا ومالًا.

للصورة الأشمل لما يُفعل حين تتعثّر صفقة في الخارج، من مطوِّر متأخر إلى مشكلة في الملكية، انظروا الدليل حين تتعثّر صفقة عقارية في الخارج.

8ما الذي ينبغي فعله قبل التوقيع، وكيف نرافقكم؟

قبل التوقيع يُستحسن طرح ثلاثة أسئلة حول كل عقد مع مطوِّر: أين سيُنظر النزاع، ووفق أي قانون، وأين أستطيع التحصيل إذا كسبت. نحن نساعد المشترين والمطوِّرين الإسرائيليين على قراءة بنود النزاعات في المسوّدة، وملاءمتها للمكان الذي يوجد فيه العقار والمطوِّر، وصياغة طلبات التعديل قبل التوقيع. وحين ينشأ نزاع، يتولّى التمثيل أمام المحاكم في دولة العقار محامٍ مرخّص في تلك الدولة.

اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةالمنشأة الدائمة والعامل عن بُعد في الخارج: متى تخضع الشركة الإسرائيلية للضريبة في دولة العامل، وماذا عن الأجور والتأمين الوطنيالعامل من المنزل في الخارج قد يُنشئ منشأة دائمة لشركة إسرائيلية: مكان العمل الثابت، والوكيل التابع، وموقع البناء، وتحديث OECD 2025، والأجور والتأمين.قراءة الدليل