סכסוך עם יזם בחו״ל: בוררות או בית משפט, ואיפה, לפי סעיף השיפוט בחוזה

רוב הרוכשים קוראים בחוזה עם יזם את המחיר, לוח התשלומים ומועד המסירה. הסעיף שבסוף, זה שקובע איפה יידון סכסוך, נראה טכני. הוא הופך לחשוב ביום שבו משהו משתבש: איחור ארוך, דרישה להחזר כסף, מחלוקת על המפרט. באותו יום הוא קובע באיזו מדינה תצטרכו לפעול, באיזו שפה, לפי איזה חוק ואם פסק הדין שתקבלו יהיה שווה משהו.

המדריך מסביר את ההבדל בין סעיף שיפוט, סעיף דין חל וסעיף בוררות, מה הדין מאפשר לקבוע בחוזה ומה לא, איך אוכפים פסק דין או פסק בורר מעבר לגבול, ומה עושים בשבועות הראשונים של סכסוך.

1מה קובע איפה יתנהל סכסוך עם יזם בחו״ל?

התשובה הקצרה: החוזה, בגבולות שהדין של מדינת הנכס מציב. כדאי להפריד בין שלוש שאלות, כי כל אחת מהן נקבעת אחרת:

2מה ההבדל בין סעיף שיפוט, סעיף דין חל וסעיף בוררות?

• סעיף שיפוט קובע לאילו בתי משפט יוגש סכסוך. הוא יכול להיות ייחודי, כלומר רק אותם בתי משפט, או מקביל, כלומר הם מוסמכים בלי לשלול אחרים. בפסיקה הישראלית נקבע שהלשון לבדה לא תמיד מכריעה בשאלה הזו, ושמי שטוען שהסעיף ייחודי צריך להראות זאת. לכן עדיף לכתוב במפורש ״באופן ייחודי״.
• סעיף דין חל קובע לפי איזה חוק יפורש החוזה. לפי תקנת רומא I של האיחוד האירופי, הכלל הוא שהחוזה כפוף לדין שהצדדים בחרו. הסעיף הזה נפרד משאלת המקום: בית משפט במדינה אחת יכול להידרש לדין של מדינה אחרת, אבל אז צריך להוכיח לו את הדין הזר.
• סעיף בוררות מוציא את הסכסוך מבתי המשפט לבורר או לבית דין לבוררות. בוררות קיימת רק אם הצדדים הסכימו עליה, וההסכמה צריכה להיות בכתב.

הבעיה הנפוצה היא חוסר התאמה בין הסעיפים: שיפוט בישראל, דין רומני ונכס ברומניה, או שני סעיפים סותרים, אחד בחוזה ואחד בנספח. כל שילוב כזה מוסיף הליך מקדמי על השאלה איפה בכלל דנים, לפני שמגיעים לשאלה מי צודק.

3האם אפשר לקבוע בחוזה שהסכסוך יידון בישראל?

אפשר לכתוב, אבל זה לא תמיד יחזיק, וגם כשהוא מחזיק, זה לא בהכרח יעזור. באיחוד האירופי, לפי סעיף 24(1) לתקנה 1215/2012 (בריסל I המתוקנת), בהליכים שעניינם זכויות קנייניות במקרקעין או שכירות של מקרקעין, הסמכות הייחודית היא לבתי המשפט של המדינה שבה הנכס נמצא, בלי קשר למקום מושבם של הצדדים. לפי סעיף 25(4) לתקנה, הסכם שיפוט שמנסה לעקוף סמכות ייחודית כזו חסר תוקף.

ברומניה, קוד סדר הדין האזרחי קובע סמכות ייחודית לבתי המשפט הרומניים בסכסוכים בינלאומיים שעניינם מקרקעין ברומניה (סעיף 1079), ומונה סמכות ייחודית כזו בין העילות לסרב להכיר בפסק דין זר (סעיף 1096). המשמעות המעשית: תביעה בישראל שעניינה הבעלות בדירה ברומניה עלולה להסתיים בפסק דין שלא יוכר שם.

בתביעה כספית לפי החוזה, למשל החזר מקדמות או פיצוי מוסכם על איחור, יש יותר מקום לבחירה. אבל גם אז, אם הנכסים של היזם נמצאים בחו״ל, פסק דין ישראלי יצטרך לעבור הליך הכרה במדינה ההיא. ברומניה, הכרה בפסק דין ממדינה שאינה חברה באיחוד כפופה לתנאים מצטברים: הפסק סופי לפי הדין של המדינה שנתנה אותו, בית המשפט שנתן אותו היה מוסמך לפי הדין שלה, ויש הדדיות בין רומניה לאותה מדינה בהכרה בפסקי דין (סעיף 1095). על מה שקורה בפועל כשבוחרים שיפוט בישראל לשותפות בנכס ברומניה, אפשר לקרוא בסיפור מהטור השבועי על תניית שיפוט בישראל.

4בוררות או בית משפט: מה מתאים לסכסוך עם יזם?

אין תשובה אחת. בוררות מתאימה בעיקר כשהסכומים גדולים, כשהצדדים ממדינות שונות וכשחשוב שהפסק ייאכף בכמה מדינות. בית משפט מקומי מתאים יותר כשהסכסוך נוגע לרישום הנכס עצמו, או כשהסכום אינו מצדיק את עלויות הבוררות, שהצדדים נושאים בהן בעצמם.

שני דברים חשובים במיוחד לרוכש פרטי. ראשית, ברומניה סעיף בוררות, סעיף דין חל או סעיף שסוטה מכללי הסמכות, כשהם כלולים בחוזה אחיד שהיזם ניסח מראש, תקפים רק אם הקונה קיבל אותם במפורש ובכתב (סעיף 1203 לקוד האזרחי הרומני). ראו גם את המדריך על סעיפים מקפחים בחוזה יזם ברומניה. שנית, חלק מהמדינות, ובהן רומניה, קפריסין וארה״ב, הצהירו שיחילו את אמנת ניו יורק רק על יחסים שהדין שלהן מגדיר כמסחריים. האם רכישת דירה לשימוש פרטי עונה על ההגדרה הזו היא שאלה לבדיקה מקומית לפני שבוחרים בבוררות.

5איך אוכפים פסק דין או פסק בוררות מעבר לגבול?

פסק דין הוא נייר עד שהוא נאכף במקום שבו יש לצד השני כסף או נכסים. כל כיוון אכיפה עובר מסלול אחר:

אמנת ניו יורק מונה רשימה סגורה של עילות לסרב לאכוף פסק בוררות זר, ובהן הסכם בוררות שאינו תקף, צד שלא קיבל הודעה ראויה או לא יכול היה להציג את עניינו, פסק שחורג מגבולות הבוררות, פסק שבוטל במדינה שבה ניתן, נושא שאינו ניתן לבוררות לפי הדין המקומי, וסתירה לתקנת הציבור. האמנה גם מחייבת בית משפט שמוגשת אליו תביעה בנושא שיש עליו הסכם בוררות להפנות את הצדדים לבוררות, אם אחד מהם מבקש זאת. בישראל, סעיף 5 לחוק הבוררות מאפשר לבקש עיכוב הליכים במצב כזה.

6על מה כדאי לנהל משא ומתן לפני החתימה?

יזמים רבים משתמשים בחוזה אחיד, אבל סעיפי סכסוכים הם בדרך כלל מהסעיפים שאפשר לדבר עליהם. אלה הנקודות שכדאי לבדוק בטיוטה:

1. מי הצד לחוזה. השם המלא של החברה, מספר הרישום שלה והמדינה שבה היא רשומה. התביעה תוגש נגד החברה שחתמה, לא נגד בעלי המניות שלה. אם יש ערבות של חברת אם או של בעלי המניות, היא צריכה להיות כתובה.
2. סעיף שיפוט מדויק. עיר וערכאה, ״באופן ייחודי״ או לא, ותאימות לדין של מדינת הנכס.
3. דין חל שמתאים למקום הדיון. דין זר בבית משפט מקומי פירושו חוות דעת מומחים ותרגומים.
4. אם יש בוררות: המוסד, מקום הבוררות, הכללים, השפה ומספר הבוררים. סעיף בוררות בלי מוסד ובלי מנגנון מינוי מזמין מחלוקת נוספת.
5. שפת החוזה. אם יש נוסח בשתי שפות, איזה נוסח גובר.
6. כתובות להודעות. כתובת דואר ודואר אלקטרוני של כל צד, כדי שהתראה תישלח למקום מוסכם.
7. שלב הידברות או גישור לפני תביעה, עם תקופה מוגבלת בימים, כדי שלא יהפוך לעיכוב בלי סוף.
8. חתימה על הסעיפים. ברומניה, הסכמה מפורשת בכתב לסעיפי בוררות, דין חל ושיפוט בחוזה אחיד.

7הסכסוך כבר התחיל: מה עושים בשבועות הראשונים?

1. אוספים את המסמכים: החוזה וכל הנספחים, אישורי ההעברות, ההתכתבות עם היזם ונסח עדכני ממרשם המקרקעין.
2. קוראים את סעיפי הסכסוכים: שיפוט, דין חל, בוררות, הודעות, ושלב הידברות אם נקבע.
3. בודקים מועדים: בחלק מהמדינות יש מועדים קצרים לפעולות מסוימות. ברומניה, למשל, בקשה לפסק דין שיבוא במקום חוזה סופי מוגשת בתוך 6 חודשים, כפי שמוסבר במדריך על איחור של יזם במסירה ברומניה.
4. שולחים התראה בכתב לפי הדין המקומי: ממנה נספרת בדרך כלל ההפרה.
5. ממפים את הנכסים של היזם: איפה החברה רשומה, איפה הפרויקט ואילו יחידות עוד רשומות על שמה.
6. שוקלים צעדים לשמירת המצב: סעדים זמניים או רישום הערה, לפי מה שהדין המקומי מאפשר, דרך עורך דין בעל רישיון במדינת הנכס.
7. רק אחר כך מחליטים איפה לתבוע: תביעה בישראל, כשהחוזה קובע שיפוט או בוררות במקום אחר, עלולה להיעצר בשלב המקדמי ולעלות זמן וכסף.

לתמונה הרחבה של מה עושים כשעסקה בחו״ל משתבשת, מיזם שמאחר ועד בעיית בעלות, ראו את המדריך כשעסקת נדל״ן בחו״ל משתבשת.

8מה כדאי לעשות לפני החתימה, ואיך אנחנו מלווים?

לפני החתימה כדאי לשאול שלוש שאלות על כל חוזה עם יזם: איפה ידונו בסכסוך, לפי איזה חוק, ואיפה אוכל לגבות אם אזכה. אנחנו מסייעים לרוכשים ויזמים ישראלים לקרוא את סעיפי הסכסוכים בטיוטה, להתאים אותם למקום שבו נמצאים הנכס והיזם, ולנסח את הבקשות לתיקון לפני החתימה. כשמתעורר סכסוך, הייצוג בבתי המשפט במדינת הנכס ניתן על ידי עורך דין בעל רישיון באותה מדינה.

הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהמוסד קבע ועובד מרחוק בחו״ל: מתי חברה ישראלית חייבת במס במדינת העובד, ומה עם שכר וביטוח לאומיעובד שעובד מהבית בחו״ל עלול ליצור לחברה ישראלית מוסד קבע. מקום עסקים קבוע, סוכן תלוי, אתר בנייה, עדכון OECD 2025 לעבודה מהבית, שכר וביטוח לאומי.לקריאת המדריך