Moneda din contract: euro, dolari sau lei, indexarea și ce se întâmplă când șekelul se mișcă între semnare și ultima plată

Un cumpărător israelian care semnează un contract pentru o proprietate în străinătate vede un singur preț, de exemplu 180.000 de euro. Dar cine câștigă în șekeli nu plătește 180.000 de euro o singură dată. Cumpără euro la fiecare plată, la cursul din ziua plății. Într-o achiziție în faza de proiect, cu un grafic de plăți de un an sau doi, costul în șekeli este cunoscut abia la final.

Ghidul explică ce scrie, sau ce ar trebui să scrie, în contract cu privire la monedă: în ce monedă este exprimat prețul, în ce monedă se plătește, ce este o clauză de indexare, cum influențează graficul de plăți expunerea și ce instrumente există pentru gestionarea ei. Ghidul nu constituie consultanță de investiții și nu recomandă niciun produs financiar.

1De ce este moneda din contract un risc pentru un cumpărător israelian?

Pentru că venitul, economiile și, de cele mai multe ori, și creditul ipotecar din Israel sunt în șekeli, iar prețul nu. Orice modificare a cursului între semnare și plată modifică costul în șekeli în aceeași proporție. Exemplul următor este un calcul simplu, nu o prognoză:

Expunerea funcționează în ambele direcții și nu se poate ști dinainte încotro se va mișca cursul. Scopul nu este să ghiciți cursul, ci să știți ce prevede contractul și să decideți din timp cât de multă incertitudine vi se potrivește.

2În ce monedă sunt exprimate contractele în țările în care cumpără israelienii?

Despre implicațiile trecerii la euro în Bulgaria, vedeți ghidul Bulgaria și euro. România nu a adoptat încă euro, iar despre ce ar putea schimba această trecere vedeți România și euro.

3Contract în euro și plată în lei: cum funcționează în România?

În România sunt răspândite mai multe formulări și merită să identificați despre care dintre ele este vorba:

• Preț în euro și plată în euro într-un cont stabilit în contract. Expunerea dumneavoastră este numai între șekel și euro.
• Preț în euro plătit în lei la cursul din ziua plății, de regulă cursul de referință al Băncii Naționale a României. Riscul rămâne între șekel și euro și se adaugă o a doua conversie, din șekeli în lei, cu propriul ei cost. Este bine ca în contract să fie definite cursul și ziua în funcție de care se face calculul.
• Preț în lei. În acest caz, expunerea este între șekel și leu, iar cursul leului față de euro o influențează și el.

Aici sunt două aspecte juridice importante. În primul rând, potrivit art. 1488 alin. (1) din Codul civil român, debitorul unei obligații de a da o sumă de bani se liberează plătind creditorului suma nominală datorată. Semnificația: fără o clauză expresă, suma din contract este suma datorată, iar orice indexare sau ajustare trebuie să fie scrisă. În al doilea rând, în România se aplică reglementările valutare ale băncii centrale (Regulamentul BNR 4/2005), potrivit cărora plățile între rezidenți în România pentru vânzarea de bunuri și servicii se fac, ca regulă, în lei, cu excepții. Cine cumpără printr-o societate românească (SRL) sau este rezident în România trebuie să verifice cu avocatul român în ce monedă este permisă plata în tranzacția sa.

4Ce este o clauză de indexare și ce trebuie verificat în ea?

O clauză de indexare leagă prețul, sau soldul încă neplătit, de un indice sau de un curs. În dezvoltarea imobiliară, ea servește de regulă la transferarea către cumpărător a unei părți din riscul creșterii costurilor de construcție. O asemenea clauză nu este nelegală, dar trebuie definită complet:

• Ce indice: denumirea indicelui și organismul care îl publică, astfel încât fiecare parte să poată verifica calculul.
• Data de referință: de la ce valoare a indicelui se pornește și la ce dată se calculează fiecare plată.
• La ce se aplică indexarea: la întregul preț sau numai la sold.
• Plafon: un procent maxim de creștere, în total sau pe fiecare an.
• Ambele direcții: dacă indicele scade, scade și prețul.
• Înghețare în caz de întârziere: nu există indexare pentru perioada în care dezvoltatorul întârzie predarea.

O clauză care îi permite dezvoltatorului să modifice prețul după bunul său plac este altă poveste. În România, într-un contract standard încheiat cu un consumator, o asemenea clauză poate fi considerată abuzivă. Vedeți ghidul Clauzele abuzive din contractul cu dezvoltatorul în România.

5Cum influențează graficul de plăți expunerea valutară?

Cu cât plățile sunt eșalonate pe o perioadă mai lungă, cu atât expunerea la curs este mai lungă:

6Ce instrumente există pentru gestionarea expunerii la curs?

Există câteva metode uzuale. Fiecare dintre ele implică propriile costuri și riscuri și niciuna nu elimină nevoia de planificare:

• Conversia anticipată: convertiți suma, sau o parte din ea, încă de la semnare și o păstrați într-un cont în moneda contractului până la scadențele plăților. Costul în șekeli se stabilește din timp, dar banii sunt păstrați în valută.
• Conversia în etape: convertiți la mai multe date, pentru a nu fixa întreaga tranzacție la cursul unei singure zile.
• Contractul forward: un contract cu o bancă pentru a cumpăra valută la o dată viitoare, la un curs stabilit astăzi. El fixează cursul pentru o anumită plată și implică, de regulă, garanții și un cost. Există și alte instrumente, precum opțiunile.
• Acoperirea naturală: un venit în moneda contractului, de exemplu chiria în euro, care acoperă o obligație în aceeași monedă, precum rata unui credit ipotecar în euro.

7Cum aflați cât costă conversia?

Comparați cursul oferit de bancă cu cursul reprezentativ al Băncii Israelului din ziua conversiei, iar într-o tranzacție în România și cu cursul de referință al Băncii Naționale a României. La suma unei proprietăți, o diferență mică de curs valorează mai mult decât comisionul de transfer. Merită să cereți băncii o ofertă de curs în scris înainte de orice conversie importantă. Despre ordinea pașilor în transferul propriu-zis, vedeți ghidul Transferul banilor din Israel pentru achiziția unei proprietăți în România.

8Ce să solicitați în contract cu privire la monedă înainte de semnare?

1. Moneda prețului scrisă expres, inclusiv dacă prețul include TVA.
2. Moneda plății și cine suportă costurile de conversie și de transfer.
3. Dacă se plătește în altă monedă: ce curs, al cărui organism și din ce zi.
4. Clauza de indexare, dacă există: un indice determinat, o dată de referință, un plafon și fără indexare în perioada de întârziere a dezvoltatorului.
5. Fără modificarea unilaterală a prețului care nu se bazează pe o formulă scrisă.
6. Moneda restituirii: dacă contractul se desființează, în ce monedă și la ce curs se restituie banii, pentru a nu primi înapoi mai puțin decât ați plătit doar din cauza conversiei.
7. Moneda despăgubirilor convenite pentru întârziere și modul lor de calcul.
8. Contul de plată în moneda contractului, pe numele părții contractante.

9Ce să faceți înainte de semnare și cum vă însoțim

Înainte de a semna, merită să vă întocmiți un tabel simplu: fiecare plată, scadența ei, moneda ei și de unde vor veni banii în șekeli. Acest tabel arată cât timp sunteți expuși la curs și pentru ce sumă. Îi asistăm pe cumpărătorii israelieni să citească clauzele privind moneda, indexarea și restituirea din contract și să formuleze solicitări de modificare înainte de semnare. Deciziile privind conversia și acoperirea riscului se iau cu banca sau cu un consultant autorizat.

Citiți în continuare · 8 min de lecturăBanca din Israel întârzie transferul în străinătate pentru o proprietate: ce se cere, cum pregătiți dosarul privind sursa fondurilor și ce faceți în caz de refuzDe ce întârzie o bancă din Israel transferul pentru o proprietate în străinătate, ce documente se cer după sursa banilor și unde vă adresați în caz de refuz.Citiți ghidul