Pe scurt
La cumpărarea în rate direct de la dezvoltator, momentul transferului proprietății depinde de structura contractului, nu de suma plătită. În vânzarea cu rezerva proprietății, proprietatea se transferă abia la plata ultimei rate, potrivit articolului 1755 din Codul civil român, deși riscul asupra bunului trece încă de la predare. Pentru o locuință aflată încă în construcție, Legea 207/2025 limitează avansul de rezervare și impune un cont dedicat pentru avansuri, dar principala dumneavoastră protecție este un contract notarial înscris în cartea funciară.
Ce este important de reținut
- 1„Ratele la dezvoltator” pot fi un antecontract în timpul construcției, o vânzare cu rezerva proprietății sau o vânzare imediată cu ipotecă în favoarea dezvoltatorului, iar fiecare transferă proprietatea la un moment diferit.
- 2În vânzarea cu rezerva proprietății, proprietatea se transferă la ultima rată, dar riscul asupra bunului trece la dumneavoastră încă din ziua predării (articolul 1755).
- 3Legea 207/2025 limitează avansul de rezervare la 5% din preț și la 60 de zile, iar avansurile intră într-un cont dedicat din care dezvoltatorul retrage în funcție de etapele construcției.
- 4Neplata unei singure rate care nu depășește o optime din preț nu permite rezoluțiunea, cu excepția cazului în care în contract s-a convenit altfel (articolul 1756).
- 5„Fără dobândă” se verifică prin compararea prețului la plata integrală cu prețul în rate: diferența reprezintă costul finanțării.
Când este casa cu adevărat a dumneavoastră atunci când plătiți dezvoltatorului în rate?
Răspunsul este determinat de structura juridică a contractului. Puteți plăti 80% din preț și totuși să nu fiți proprietarul înscris, și puteți fi proprietar din ziua semnării și să datorați dezvoltatorului cea mai mare parte a prețului.
O ofertă de tipul „ne plătiți direct, fără bancă și fără dobândă” poate fi o soluție reală, în special pentru cineva căruia banca greu îi aprobă un credit ipotecar. Pentru a o evalua, prima întrebare nu este cuantumul ratei lunare, ci ce se întâmplă cu banii dumneavoastră dacă ceva nu merge bine la dezvoltator.
În vânzarea cu rezerva proprietății, proprietatea se transferă la ultima rată, dar riscul asupra bunului trece la dumneavoastră încă din ziua predării (articolul 1755).
Ce structuri juridice se ascund în spatele „ratelor la dezvoltator”?
| Structură | Momentul transferului proprietății | Protecția principală | Riscul central |
|---|---|---|---|
| Plăți în timpul construcției în baza unui antecontract | La contractul de vânzare final, după finalizarea construcției | Legea 207/2025, cont dedicat, înscrierea antecontractului în cartea funciară | Dezvoltatorul se blochează înainte de finalizare |
| Vânzare în rate cu rezerva proprietății | La ultima rată | Contract notarial, înscriere în cartea funciară, articolele 1755-1757 din Codul civil | Locuiți într-o casă încă înscrisă pe numele dezvoltatorului |
| Vânzare imediată cu ipotecă în favoarea dezvoltatorului | În ziua semnării | Proprietatea este deja a dumneavoastră; dezvoltatorul are o ipotecă pentru rest | Neplata poate duce la executarea ipotecii |
Cereți ca structura să fie scrisă expres în contract. Un titlu general precum „acord de plată” nu este suficient pentru a ști care este situația dumneavoastră juridică.
Ce prevede Legea 207/2025 pentru plățile din timpul construcției?
Legea 207/2025, cunoscută drept „legea Nordis”, a intrat în vigoare la 11 decembrie 2025. Din 25 august 2026, regulile sale se regăsesc la articolul 422(6) până la 422(11) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026). Principalele prevederi, potrivit unui rezumat publicat de Europa Liberă:
- Rezervare: până la 5% din preț și până la 60 de zile, sub sancțiunea nulității absolute. Dacă tranzacția nu se realizează din culpa exclusivă a dezvoltatorului, banii se restituie în 30 de zile.
- Cont dedicat: avansurile se depun într-un cont bancar exclusiv al proiectului și se folosesc doar pentru construcția acestuia.
- Retragere pe etape: dezvoltatorul poate retrage din avansuri până la 25% din preț pentru structură, iar după finalizarea acesteia până la 20% pentru instalații, fiecare retragere cu viza dirigintelui de șantier.
- Antecontract: se semnează la notar numai după ce autorizația de construire a fost înscrisă în cartea funciară, iar notarul are obligația de a înscrie contractul acolo.
Legea limitează ce retrage dezvoltatorul din cont, nu graficul dumneavoastră de plăți. Graficul se verifică în contract. O cerere de avans de rezervare mai mare de 5% sau de plată care nu intră în contul dedicat al proiectului este un prim semnal de alarmă.
Ratele după predare: ce spune Codul civil?
Cea mai mare parte din ceea ce se numește în România rate la dezvoltator este o locuință finalizată în care vă mutați, cu un rest de preț plătit dezvoltatorului pe parcursul mai multor ani. Trei articole din Codul civil român reglementează această situație:
- Articolul 1755: când vânzarea se face cu rezerva proprietății pentru garantarea plății, proprietatea se transferă la ultima rată, dar riscul asupra bunului, de exemplu o pagubă, trece la dumneavoastră încă de la predare.
- Articolul 1756: neplata unei singure rate care nu depășește o optime din preț nu îi permite dezvoltatorului să obțină rezoluțiunea contractului, cu excepția cazului în care s-a convenit altfel. Contractul poate modifica această protecție, de aceea trebuie citită clauza privind întârzierile.
- Articolul 1757: dacă contractul este desființat pentru neplată, dezvoltatorul restituie ce s-a plătit, dar poate reține o compensație echitabilă pentru folosința locuinței. Instanța poate reduce o reținere excesivă.
Semnificația practică: pe toată durata plății în rate locuiți și investiți într-o casă înscrisă pe numele altcuiva. Dacă dezvoltatorul are creditori, datorii fiscale sau o procedură de insolvență, întrebarea ce se va întâmpla cu locuința devine o problemă juridică ce nu este întotdeauna simplă.
Ce verificați înainte de a semna un plan de rate la dezvoltator?
- Structura juridică. Antecontract, vânzare cu rezerva proprietății sau vânzare imediată cu ipotecă, scrisă expres.
- Contract notarial și înscriere. Înscrierea în cartea funciară (notare, mențiune în registru) face opozabil oricărui terț dreptul dumneavoastră asupra bunului și protejează împotriva unei vânzări duble.
- Ce este înscris astăzi asupra proprietății. Extrasul de carte funciară (extras de carte funciară) va arăta dacă există o ipotecă a băncii care finanțează dezvoltatorul, iar trebuie lămurit ce se va întâmpla cu ea când veți plăti.
- Întârzierea la plată. Penalități de întârziere, numărul de rate neachitate până la rezoluțiune și cât se va reține din banii dumneavoastră în caz de desființare.
- Rambursare anticipată și trecerea la credit ipotecar. O bancă va finanța greu o casă încă înscrisă pe numele dezvoltatorului, deoarece trebuie să ipotecheze un bun al împrumutatului. Este recomandabil să stabiliți din timp cum va arăta o astfel de trecere și să o prevedeți în contract.
Este un plan de rate „fără dobândă” cu adevărat gratuit?
Nu neapărat. Modul de verificare este să cereți dezvoltatorului două prețuri în scris: un preț pentru plata integrală și un preț pentru plata în rate. Dacă între ele există o diferență, aceasta este costul finanțării, chiar dacă nu se numește dobândă.
Comparați diferența cu costul unui credit ipotecar bancar pentru aceeași sumă și întrebați dacă se aplică pe toată perioada sau doar pe o parte a ei.
De ce trebuie un cumpărător israelian să fie deosebit de atent?
În Israel, Legea vânzării (apartamente) (garantarea investițiilor cumpărătorilor de apartamente) obligă dezvoltatorul să ofere o garanție pentru banii cumpărătorilor într-un proiect aflat în construcție, iar majoritatea cumpărătorilor cunosc garanția bancară. În România, protecția din timpul construcției a apărut abia în decembrie 2025 și este construită diferit: plafoane pentru retragerile dezvoltatorului pe etape și un cont dedicat, nu o garanție pentru fiecare plată.
Planul de rate cu rezerva proprietății după predare nu are un echivalent israelian cunoscut. De aceea este important ca un avocat român independent, care vă reprezintă pe dumneavoastră și nu pe dezvoltator, să citească contractul înainte de semnare.
Cui i se potrivește un plan de rate la dezvoltator?
Se poate potrivi celui pe care banca nu îl finanțează, de exemplu din cauza vârstei sau a tipului de venit, cu condiția ca proprietatea să se transfere devreme sau să existe un contract notarial înscris, cu protecții clare. Se potrivește mai puțin atunci când vi se cere să plătiți cea mai mare parte a prețului în timp ce casa este înscrisă pe numele dezvoltatorului, fără înscriere și fără garanție.
Ce faceți înainte de semnare și cum vă asistăm
Înainte de a vă angaja într-un plan de rate, este recomandabil să identificați structura juridică, să obțineți un extras actualizat, să comparați prețul la plata integrală cu prețul în rate și să vă asigurați că contractul este notarial și înscris. Analizăm oferta prin raportare la Codul civil și la Legea 207/2025, marcăm clauzele sensibile și pregătim lista modificărilor solicitate. Semnarea notarială și înscrierea în cartea funciară sunt efectuate în România de notari și avocați autorizați local.
Cele de mai sus reprezintă informații generale valabile la data de octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică pentru un caz anume. Descrierea legii și a Codului civil este un rezumat; textul obligatoriu este cel publicat în Monitorul Oficial. Fiecare contract este diferit și trebuie analizat în concret.
Întrebări frecvente
Când trece casa pe numele meu atunci când plătesc dezvoltatorului în rate?
În vânzarea cu rezerva proprietății, la ultima rată, potrivit articolului 1755 din Codul civil. Pentru o locuință în construcție, la contractul de vânzare final, după finalizarea construcției. În vânzarea imediată cu ipotecă în favoarea dezvoltatorului, în ziua semnării.
Ce se întâmplă dacă am omis o rată?
Potrivit articolului 1756, neplata unei singure rate care nu depășește o optime din preț nu permite rezoluțiunea contractului, cu excepția cazului în care s-a convenit altfel. De aceea trebuie verificat ce prevede contractul cu privire la întârzieri.
Dacă contractul este desființat, îmi primesc banii înapoi?
Potrivit articolului 1757, dezvoltatorul trebuie să restituie ce s-a plătit, dar poate reține o compensație echitabilă pentru folosința locuinței, iar instanța poate reduce o reținere excesivă. Suma efectivă depinde de contract și de împrejurări.
Pot trece la un credit ipotecar bancar la mijlocul planului de rate?
Uneori, dar este complicat atunci când casa este încă înscrisă pe numele dezvoltatorului, deoarece banca trebuie să ipotecheze un bun al împrumutatului. Este recomandabil să aflați din timp de la dezvoltator și de la bancă cum va arăta un astfel de transfer și să prevedeți procedura în contract.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.