باختصار
في الشراء بالتقسيط مباشرةً من المطوّر، يتوقف موعد انتقال الملكية على هيكل العقد لا على المبلغ المدفوع. ففي البيع مع الاحتفاظ بالملكية لا تنتقل الملكية إلا عند سداد القسط الأخير، وفقًا للمادة 1755 من القانون المدني الروماني، مع أن مخاطر العقار تنتقل منذ التسليم. وفي المنزل الذي لا يزال قيد البناء، يقيّد القانون 207/2025 الحجز ويُلزم بحساب مخصص للدفعات المقدمة، لكن حمايتكم الأساسية هي عقد موثّق لدى الكاتب العدل ومسجّل في السجل العقاري.
أبرز النقاط
- 1قد تكون «الأقساط للمطوّر» عقدًا ابتدائيًّا أثناء البناء، أو بيعًا مع الاحتفاظ بالملكية، أو بيعًا فوريًّا مع رهن لصالح المطوّر، وكل منها ينقل الملكية في وقت مختلف.
- 2في البيع مع الاحتفاظ بالملكية تنتقل الملكية عند سداد القسط الأخير، لكن مخاطر العقار تنتقل إليكم منذ يوم التسليم (المادة 1755).
- 3يقيّد القانون 207/2025 الحجز بنسبة 5% من الثمن وبمدة 60 يومًا، وتُودَع الدفعات المقدمة في حساب مخصص يصرف منه المطوّر بحسب مراحل البناء.
- 4عدم سداد قسط واحد لا يتجاوز ثُمن الثمن لا يجيز الفسخ، ما لم يُتفق على خلاف ذلك في العقد (المادة 1756).
- 5تُفحص عبارة «دون فوائد» بالمقارنة بين السعر نقدًا والسعر بالتقسيط: فالفرق هو تكلفة التمويل.
متى يصبح المنزل ملكًا لكم فعلًا حين تدفعون للمطوّر بالتقسيط؟
تتحدد الإجابة في الهيكل القانوني للعقد. فيمكن أن تدفعوا 80% من الثمن ولا تكونوا بعدُ المالكين المسجلين، ويمكن أن تكونوا مالكين يوم التوقيع وأنتم مدينون للمطوّر بمعظم الثمن.
قد يكون عرض «ادفعوا لنا مباشرةً، دون بنك ودون فوائد» حلًّا حقيقيًّا، ولا سيما لمن يواجه صعوبة في الحصول على موافقة البنك على رهن عقاري. ولتقييمه، فإن السؤال الأول ليس قيمة القسط الشهري، بل ما الذي يحدث لأموالكم إذا ساءت الأمور لدى المطوّر.
في البيع مع الاحتفاظ بالملكية تنتقل الملكية عند سداد القسط الأخير، لكن مخاطر العقار تنتقل إليكم منذ يوم التسليم (المادة 1755).
ما الهياكل القانونية التي تختبئ وراء «الأقساط للمطوّر»؟
| الهيكل | موعد انتقال الملكية | الحماية الأساسية | الخطر الرئيسي |
|---|---|---|---|
| أقساط أثناء البناء بموجب عقد ابتدائي | في عقد البيع النهائي، بعد انتهاء البناء | القانون 207/2025، والحساب المخصص، وتسجيل العقد الابتدائي في السجل العقاري | تعثّر المطوّر قبل الإنجاز |
| بيع بالتقسيط مع الاحتفاظ بالملكية | عند سداد القسط الأخير | عقد موثّق لدى الكاتب العدل، والتسجيل في السجل العقاري، والمواد 1755-1757 من القانون المدني | تسكنون في منزل لا يزال مسجّلًا باسم المطوّر |
| بيع فوري مع رهن لصالح المطوّر | يوم التوقيع | الملكية أصبحت لكم؛ وللمطوّر رهن على الرصيد المتبقي | عدم السداد قد يؤدي إلى التنفيذ على الرهن |
اطلبوا أن يُنَصّ على الهيكل صراحةً في العقد. فالعنوان العام مثل «اتفاقية أقساط» لا يكفي لمعرفة وضعكم القانوني.
ما الذي يقرره القانون 207/2025 بشأن الأقساط أثناء البناء؟
دخل القانون 207/2025، المعروف باسم «قانون نورديس»، حيّز النفاذ في 11 ديسمبر 2025. ومنذ 25 أغسطس 2026 ترد قواعده في المادة 422(6) إلى 422(11) من قانون التخطيط والبناء (القانون 169/2026). وأبرز أحكامه، وفقًا لملخص نُشر في Europa Liberă:
- الحجز: حتى 5% من الثمن وحتى 60 يومًا، تحت طائلة البطلان المطلق. وإذا لم تتم الصفقة بسبب خطأ المطوّر وحده، تُعاد الأموال خلال 30 يومًا.
- الحساب المخصص: تُودَع الدفعات المقدمة في حساب مصرفي خاص بالمشروع وحده ولا تُستخدم إلا لبنائه.
- الصرف بحسب المراحل: يجوز للمطوّر أن يصرف من الدفعات المقدمة حتى 25% من الثمن على الهيكل الإنشائي، وبعد إنجازه حتى 20% على الأنظمة، وكل صرف بختم المشرف في الموقع.
- العقد الابتدائي: يُوقَّع لدى الكاتب العدل فقط بعد تسجيل رخصة البناء في السجل العقاري، والكاتب العدل ملزم بتسجيل العقد هناك.
يقيّد القانون ما يصرفه المطوّر من الحساب، لا جدول أقساطكم. فالجدول يُفحص في العقد. وطلب حجز يزيد على 5%، أو دفعة لا تدخل الحساب المخصص للمشروع، هو أول إشارة تحذير.
التقسيط بعد التسليم: ماذا يقول القانون المدني؟
معظم ما يُسمّى في رومانيا rate la dezvoltator (أقساط للمطوّر) هو منزل مكتمل تدخلونه، ورصيد يُدفع للمطوّر على مدى عدة سنوات. وتنظّم هذا الوضع ثلاث مواد في القانون المدني الروماني:
- المادة 1755: حين يُبرم البيع مع الاحتفاظ بالملكية ضمانًا للسداد، تنتقل الملكية عند سداد القسط الأخير، لكن مخاطر العقار، كالضرر مثلًا، تنتقل إليكم منذ التسليم.
- المادة 1756: عدم سداد قسط واحد لا يتجاوز ثُمن الثمن لا يجيز للمطوّر فسخ العقد، ما لم يُتفق على خلاف ذلك. ويمكن للعقد أن يغيّر هذه الحماية، ولذلك يجب قراءة بند التأخير فيه.
- المادة 1757: إذا فُسخ العقد بسبب عدم السداد، يعيد المطوّر ما دُفع، لكن يجوز له أن يقتطع تعويضًا عادلًا عن استخدام المنزل. ويمكن للمحكمة أن تخفّض الاقتطاع المفرط.
المعنى العملي: طوال فترة التقسيط تسكنون في منزل مسجّل باسم شخص آخر وتستثمرون فيه. وإذا كان للمطوّر دائنون أو ديون ضريبية أو إجراءات إعسار، فإن مسألة مصير المنزل تصبح مسألة قانونية ليست بسيطة دائمًا.
ما الذي يُفحص قبل التوقيع على تقسيط للمطوّر؟
- الهيكل القانوني. عقد ابتدائي، أو بيع مع الاحتفاظ بالملكية، أو بيع فوري مع رهن، مكتوب صراحةً.
- العقد الموثّق والتسجيل. التسجيل في السجل العقاري (notare، ملاحظة في السجل) يُعلم أي طرف ثالث بحقكم في العقار ويحمي من البيع المزدوج.
- ما المسجّل اليوم على العقار. مستخرج السجل العقاري (extras de carte funciară) سيُظهر ما إذا كان هناك رهن للبنك الذي يموّل المطوّر، ويجب الاستيضاح عن مصيره حين تسددون.
- التأخر في السداد. فوائد التأخير، وعدد الأقساط حتى الفسخ، وكم سيُقتطع من أموالكم عند الفسخ.
- السداد المبكر والانتقال إلى رهن عقاري. سيواجه البنك صعوبة في تمويل منزل لا يزال مسجّلًا باسم المطوّر، لأن عليه أن يرهن عقارًا مملوكًا للمقترض. ويُستحسن الاتفاق مسبقًا على كيفية هذا الانتقال وكتابته في العقد.
هل التقسيط «دون فوائد» مجاني فعلًا؟
ليس بالضرورة. والطريقة للفحص هي أن تطلبوا من المطوّر سعرين كتابةً: سعرًا للدفع الكامل وسعرًا للتقسيط. فإذا كان بينهما فرق، فهو تكلفة التمويل، حتى لو لم يُسمَّ فائدة.
ويُقارَن الفرق بتكلفة رهن عقاري مصرفي على المبلغ نفسه، ويُسأل عمّا إذا كان يسري على الفترة كلها أم على جزء منها فقط.
لماذا يجب على المشتري الإسرائيلي أن يتوخى الحذر بشكل خاص؟
في إسرائيل، يُلزم قانون البيع (الشقق) (ضمان استثمارات مشتري الشقق) المطوّرَ بتقديم ضمانة على أموال المشترين في المشروع قيد البناء، ومعظم المشترين يعرفون الكفالة المصرفية. أما في رومانيا فلم تصل الحماية أثناء البناء إلا في ديسمبر 2025، وهي مبنية بشكل مختلف: سقوف على صرف المطوّر بحسب المرحلة وحساب مخصص، لا كفالة لكل دفعة.
وليس للتقسيط مع الاحتفاظ بالملكية بعد التسليم مقابل إسرائيلي معروف. ولذلك من المهم أن يقرأ العقد قبل التوقيع محامٍ روماني مستقل، يمثّلكم أنتم لا المطوّر.
لمن يناسب التقسيط للمطوّر؟
قد يناسب من لا يموّله البنك، مثلًا بسبب السن أو نوع الدخل، بشرط أن تنتقل الملكية مبكرًا أو أن يكون هناك عقد موثّق مسجّل مع حمايات واضحة. وهو أقل ملاءمة حين يُطلب منكم دفع معظم الثمن بينما المنزل مسجّل باسم المطوّر، دون تسجيل ودون ضمانة.
ما الذي يجب فعله قبل التوقيع وكيف نرافقكم
قبل الالتزام بالتقسيط، يُستحسن تحديد الهيكل القانوني، واستخراج مستخرج حديث، والمقارنة بين السعر نقدًا والسعر بالتقسيط، والتأكد من أن العقد موثّق لدى الكاتب العدل ومسجّل. ونحن ندرس العرض في ضوء القانون المدني والقانون 207/2025، ونحدد البنود الحساسة، ونعدّ قائمة المطالب بالتعديل. أما التوقيع لدى الكاتب العدل والتسجيل في السجل العقاري فيتولاهما في رومانيا كتّاب عدل ومحامون حاصلون على ترخيص محلي.
ما ورد هنا معلومات عامة وفقًا للوضع في أكتوبر 2026، ولا يُعدّ استشارة قانونية لحالة بعينها. ووصف القانون والقانون المدني موجز؛ والنص الملزم هو المنشور في Monitorul Oficial. وكل عقد مختلف ويجب دراسته بحسب خصوصيته.
أسئلة شائعة
متى يُنقل المنزل إلى اسمي حين أدفع للمطوّر بالتقسيط؟
في البيع مع الاحتفاظ بالملكية، عند سداد القسط الأخير وفقًا للمادة 1755 من القانون المدني. وفي المنزل قيد البناء، في عقد البيع النهائي بعد انتهاء البناء. وفي البيع الفوري مع رهن لصالح المطوّر، يوم التوقيع.
ماذا يحدث إذا فاتني قسط واحد؟
وفقًا للمادة 1756، فإن عدم سداد قسط واحد لا يتجاوز ثُمن الثمن لا يجيز فسخ العقد، ما لم يُتفق على خلاف ذلك. ولذلك يجب فحص ما يقرره العقد بشأن التأخير.
إذا فُسخ العقد، هل سأستعيد أموالي؟
وفقًا للمادة 1757، يجب على المطوّر أن يعيد ما دُفع، لكن يجوز له أن يقتطع تعويضًا عادلًا عن استخدام المنزل، ويمكن للمحكمة أن تخفّض الاقتطاع المفرط. ويتوقف المبلغ الفعلي على العقد والظروف.
هل يمكن الانتقال في منتصف فترة التقسيط إلى رهن عقاري مصرفي؟
أحيانًا، لكن ذلك معقّد حين يكون المنزل لا يزال مسجّلًا باسم المطوّر، لأن البنك يحتاج إلى رهن عقار مملوك للمقترض. ويُستحسن الاستيضاح مسبقًا مع المطوّر ومع البنك عن كيفية هذا الانتقال وكتابة الإجراء في العقد.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.