בקצרה
ברכישה בתשלומים ישירות ליזם, מועד מעבר הבעלות תלוי במבנה החוזה ולא בסכום ששולם. במכר עם שמירת בעלות הבעלות עוברת רק בתשלום האחרון, לפי סעיף 1755 לקוד האזרחי הרומני, אף שהסיכון לנכס עובר כבר במסירה. בבית שעדיין בבנייה, חוק 207/2025 מגביל את השריון ומחייב חשבון ייעודי למקדמות, אבל ההגנה העיקרית שלכם היא חוזה נוטריוני רשום בספר המקרקעין.
הנקודות החשובות
- 1״תשלומים ליזם״ יכול להיות חוזה מקדים בזמן בנייה, מכר עם שמירת בעלות או מכר מיידי עם שעבוד ליזם, וכל אחד מעביר בעלות בזמן אחר.
- 2במכר עם שמירת בעלות הבעלות עוברת בתשלום האחרון, אבל הסיכון לנכס עובר אליכם כבר ביום המסירה (סעיף 1755).
- 3חוק 207/2025 מגביל שריון ל-5% מהמחיר ול-60 יום, ומקדמות נכנסות לחשבון ייעודי שממנו היזם מוציא לפי שלבי בנייה.
- 4אי תשלום של תשלום אחד שאינו עולה על שמינית מהמחיר אינו מאפשר ביטול, אלא אם הוסכם אחרת בחוזה (סעיף 1756).
- 5״בלי ריבית״ נבדק בהשוואה בין מחיר במזומן למחיר בפריסה: ההפרש הוא עלות המימון.
מתי הבית באמת שלכם כשמשלמים ליזם בתשלומים?
התשובה נקבעת במבנה המשפטי של החוזה. אפשר לשלם 80% מהמחיר ועדיין לא להיות הבעלים הרשומים, ואפשר להיות בעלים ביום החתימה ולחייב ליזם את רוב המחיר.
הצעה של ״משלמים לנו ישירות, בלי בנק ובלי ריבית״ יכולה להיות פתרון אמיתי, במיוחד למי שהבנק מתקשה לאשר לו משכנתא. כדי להעריך אותה, השאלה הראשונה אינה גובה התשלום החודשי אלא מה קורה לכסף שלכם אם משהו משתבש אצל היזם.
במכר עם שמירת בעלות הבעלות עוברת בתשלום האחרון, אבל הסיכון לנכס עובר אליכם כבר ביום המסירה (סעיף 1755).
אילו מבנים משפטיים מסתתרים מאחורי ״תשלומים ליזם״?
| מבנה | מועד מעבר הבעלות | ההגנה העיקרית | הסיכון המרכזי |
|---|---|---|---|
| תשלומים בזמן הבנייה לפי חוזה מקדים | בחוזה המכר הסופי, אחרי סיום הבנייה | חוק 207/2025, חשבון ייעודי, רישום החוזה המקדים בספר המקרקעין | היזם נתקע לפני הסיום |
| מכר בתשלומים עם שמירת בעלות | בתשלום האחרון | חוזה נוטריוני, רישום בספר המקרקעין, סעיפים 1755-1757 לקוד האזרחי | אתם גרים בבית שעדיין רשום על שם היזם |
| מכר מיידי עם שעבוד לטובת היזם | ביום החתימה | הבעלות כבר שלכם; ליזם יש שעבוד על היתרה | אי תשלום עלול להוביל למימוש השעבוד |
בקשו שהמבנה ייכתב במפורש בחוזה. כותרת כללית כמו ״הסכם תשלומים״ אינה מספיקה כדי לדעת מה מצבכם המשפטי.
מה חוק 207/2025 קובע לגבי תשלומים בזמן הבנייה?
חוק 207/2025, המוכר בשם ״חוק נורדיס״, נכנס לתוקף ב-11 בדצמבר 2025. מאז 25 באוגוסט 2026 הכללים שלו מופיעים בסעיף 422(6) עד 422(11) לקוד התכנון והבנייה (חוק 169/2026). עיקריו, לפי סיכום שפורסם ב-Europa Liberă:
- שריון: עד 5% מהמחיר ועד 60 יום, בסנקציה של בטלות מוחלטת. אם העסקה אינה יוצאת לפועל באשמתו הבלעדית של היזם, הכסף מוחזר תוך 30 יום.
- חשבון ייעודי: המקדמות מופקדות בחשבון בנק של הפרויקט בלבד ומשמשות רק לבנייתו.
- הוצאה לפי שלבים: היזם רשאי להוציא מהמקדמות עד 25% מהמחיר על השלד, ואחרי השלמתו עד 20% על המערכות, כל הוצאה בחותמת המפקח באתר.
- חוזה מקדים: נחתם אצל נוטריון רק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בספר המקרקעין, והנוטריון חייב לרשום את החוזה שם.
החוק מגביל את מה שהיזם מוציא מהחשבון, לא את לוח התשלומים שלכם. את הלוח בודקים בחוזה. בקשה לשריון של יותר מ-5%, או לתשלום שאינו נכנס לחשבון הייעודי של הפרויקט, היא סימן אזהרה ראשון.
פריסה אחרי המסירה: מה אומר הקוד האזרחי?
רוב מה שמכונה ברומניה rate la dezvoltator (תשלומים ליזם) הוא בית גמור שנכנסים אליו, ויתרה שמשולמת ליזם לאורך כמה שנים. שלושה סעיפים בקוד האזרחי הרומני מסדירים את המצב הזה:
- סעיף 1755: כשהמכר נעשה עם שמירת בעלות להבטחת התשלום, הבעלות עוברת בתשלום האחרון, אבל הסיכון לנכס, למשל נזק, עובר אליכם כבר במסירה.
- סעיף 1756: אי תשלום של תשלום אחד שאינו עולה על שמינית מהמחיר אינו מאפשר ליזם לבטל את החוזה, אלא אם הוסכם אחרת. החוזה יכול לשנות את ההגנה הזו, ולכן יש לקרוא בו את סעיף האיחורים.
- סעיף 1757: אם החוזה מבוטל בגלל אי תשלום, היזם מחזיר את מה ששולם, אך רשאי לנכות פיצוי הוגן על השימוש בבית. בית המשפט יכול להפחית ניכוי מופרז.
המשמעות המעשית: לאורך כל תקופת הפריסה אתם גרים ומשקיעים בבית שרשום על שם אחר. אם ליזם יש נושים, חובות מס או הליך חדלות פירעון, השאלה מה יעלה בגורל הבית הופכת לשאלה משפטית שאינה תמיד פשוטה.
מה בודקים לפני שחותמים על פריסה ליזם?
- המבנה המשפטי. חוזה מקדים, מכר עם שמירת בעלות או מכר מיידי עם שעבוד, כתוב במפורש.
- חוזה נוטריוני ורישום. הרישום בספר המקרקעין (notare, הערה בפנקס) מודיע לכל צד שלישי על זכותכם בנכס ומגן מפני מכירה כפולה.
- מה רשום היום על הנכס. נסח מספר המקרקעין (extras de carte funciară) יראה אם יש שעבוד של הבנק שמממן את היזם, ויש לברר מה יעלה בגורלו כשתשלמו.
- איחור בתשלום. ריבית פיגורים, מספר תשלומים עד ביטול, וכמה ינוכה מהכסף שלכם בביטול.
- הקדמה ומעבר למשכנתא. בנק יתקשה לממן בית שעדיין רשום על שם היזם, כי עליו לשעבד נכס של הלווה. כדאי לסכם מראש איך ייראה מעבר כזה ולכתוב אותו בחוזה.
האם פריסה ״בלי ריבית״ באמת חינם?
לא בהכרח. הדרך לבדוק היא לבקש מהיזם שני מחירים בכתב: מחיר לתשלום מלא ומחיר לפריסה. אם יש ביניהם הפרש, הוא עלות המימון, גם אם אינו נקרא ריבית.
את ההפרש משווים לעלות של משכנתא בנקאית על אותו סכום, ושואלים אם הוא חל על כל התקופה או רק על חלקה.
למה רוכש ישראלי צריך להיזהר במיוחד?
בישראל, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מחייב יזם לתת בטוחה על כספי רוכשים בפרויקט בבנייה, ורוב הרוכשים מכירים את הערבות הבנקאית. ברומניה ההגנה בזמן הבנייה הגיעה רק בדצמבר 2025, והיא בנויה אחרת: תקרות על ההוצאה של היזם לפי שלב וחשבון ייעודי, לא ערבות לכל תשלום.
לפריסה עם שמירת בעלות אחרי המסירה אין מקבילה ישראלית מוכרת. לכן חשוב שעורך דין רומני בלתי תלוי, שמייצג אתכם ולא את היזם, יקרא את החוזה לפני החתימה.
למי פריסה ליזם מתאימה?
היא יכולה להתאים למי שהבנק אינו מממן, למשל בגלל גיל או סוג הכנסה, בתנאי שהבעלות עוברת מוקדם או שיש חוזה נוטריוני רשום עם הגנות ברורות. היא פחות מתאימה כשמבקשים מכם לשלם את רוב המחיר בזמן שהבית רשום על שם היזם, בלי רישום ובלי בטוחה.
מה לעשות לפני החתימה ואיך אנחנו מלווים
לפני שמתחייבים לפריסה, כדאי לזהות את המבנה המשפטי, להוציא נסח עדכני, להשוות בין מחיר במזומן למחיר בפריסה ולוודא שהחוזה נוטריוני ונרשם. אנחנו בוחנים את ההצעה מול הקוד האזרחי וחוק 207/2025, מסמנים את הסעיפים הרגישים ומכינים את רשימת הדרישות לשינוי. החתימה הנוטריונית והרישום בספר המקרקעין מבוצעים ברומניה על ידי נוטריונים ועורכי דין בעלי רישיון מקומי.
האמור כאן הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי למקרה מסוים. תיאור החוק והקוד האזרחי הוא תמצית; הנוסח המחייב הוא זה שפורסם ב-Monitorul Oficial. כל חוזה שונה ויש לבחון אותו לגופו.
שאלות נפוצות
מתי הבית עובר על שמי כשאני משלם ליזם בתשלומים?
במכר עם שמירת בעלות, בתשלום האחרון לפי סעיף 1755 לקוד האזרחי. בבית בבנייה, בחוזה המכר הסופי אחרי סיום הבנייה. במכר מיידי עם שעבוד לטובת היזם, ביום החתימה.
מה קורה אם פספסתי תשלום אחד?
לפי סעיף 1756, אי תשלום של תשלום אחד שאינו עולה על שמינית מהמחיר אינו מאפשר לבטל את החוזה, אלא אם הוסכם אחרת. לכן יש לבדוק מה החוזה קובע לגבי איחורים.
אם החוזה בוטל, האם אקבל את הכסף בחזרה?
לפי סעיף 1757, היזם צריך להחזיר את מה ששולם אך רשאי לנכות פיצוי הוגן על השימוש בבית, ובית המשפט יכול להפחית ניכוי מופרז. הסכום בפועל תלוי בחוזה ובנסיבות.
אפשר לעבור באמצע הפריסה למשכנתא בנקאית?
לפעמים, אבל זה מסובך כשהבית עדיין רשום על שם היזם, כי הבנק צריך לשעבד נכס של הלווה. כדאי לברר מראש עם היזם ועם הבנק איך תיראה העברה כזו ולכתוב את התהליך בחוזה.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.