Коротко
При покупке в рассрочку напрямую у застройщика момент перехода права собственности зависит от структуры договора, а не от уплаченной суммы. При продаже с сохранением права собственности право собственности переходит только с последним платежом согласно статье 1755 Гражданского кодекса Румынии, хотя риск в отношении объекта переходит уже при передаче. В отношении дома, который ещё строится, закон 207/2025 ограничивает бронирование и требует специального счёта для авансов, однако ваша основная защита - нотариальный договор, зарегистрированный в земельной книге.
Главное
- 1«Рассрочка от застройщика» может быть предварительным договором в период строительства, продажей с сохранением права собственности или немедленной продажей с залогом в пользу застройщика, и каждый из этих вариантов переносит право собственности в разное время.
- 2При продаже с сохранением права собственности право собственности переходит с последним платежом, но риск в отношении объекта переходит к вам уже в день передачи (статья 1755).
- 3Закон 207/2025 ограничивает бронирование 5% от цены и 60 днями, а авансы поступают на специальный счёт, с которого застройщик расходует средства по этапам строительства.
- 4Неуплата одного платежа, не превышающего одной восьмой цены, не даёт права на расторжение, если в договоре не согласовано иное (статья 1756).
- 5«Без процентов» проверяется сравнением цены при оплате наличными и цены в рассрочку: разница и есть стоимость финансирования.
Когда дом действительно становится вашим при оплате застройщику в рассрочку?
Ответ определяется правовой структурой договора. Можно заплатить 80% цены и всё ещё не быть зарегистрированным собственником, а можно стать собственником в день подписания и оставаться должным застройщику большую часть цены.
Предложение «платите нам напрямую, без банка и без процентов» может быть реальным решением, особенно для того, кому банк с трудом одобряет ипотеку. Чтобы его оценить, первый вопрос - не размер ежемесячного платежа, а то, что произойдёт с вашими деньгами, если у застройщика что-то пойдёт не так.
При продаже с сохранением права собственности право собственности переходит с последним платежом, но риск в отношении объекта переходит к вам уже в день передачи (статья 1755).
Какие правовые структуры скрываются за «рассрочкой от застройщика»?
| Структура | Момент перехода права собственности | Основная защита | Главный риск |
|---|---|---|---|
| Платежи в период строительства по предварительному договору | При заключении окончательного договора купли-продажи, после завершения строительства | Закон 207/2025, специальный счёт, регистрация предварительного договора в земельной книге | Застройщик застревает до завершения |
| Продажа в рассрочку с сохранением права собственности | С последним платежом | Нотариальный договор, регистрация в земельной книге, статьи 1755-1757 Гражданского кодекса | Вы живёте в доме, который всё ещё зарегистрирован на имя застройщика |
| Немедленная продажа с залогом в пользу застройщика | В день подписания | Право собственности уже ваше; у застройщика есть залог на остаток | Неуплата может привести к обращению взыскания на предмет залога |
Попросите, чтобы структура была прямо прописана в договоре. Общего заголовка вроде «соглашение о платежах» недостаточно, чтобы понять ваше правовое положение.
Что закон 207/2025 устанавливает в отношении платежей в период строительства?
Закон 207/2025, известный как «закон Nordis», вступил в силу 11 декабря 2025 года. С 25 августа 2026 года его правила содержатся в статье 422(6)-422(11) Кодекса градостроительства и строительства (закон 169/2026). Его основные положения, согласно обзору, опубликованному в Europa Liberă:
- Бронирование: не более 5% цены и не более 60 дней, под санкцией абсолютной ничтожности. Если сделка не состоится исключительно по вине застройщика, деньги возвращаются в течение 30 дней.
- Специальный счёт: авансы вносятся на банковский счёт исключительно данного проекта и используются только для его строительства.
- Расходование по этапам: застройщик вправе израсходовать из авансов до 25% цены на каркас, а после его завершения до 20% на инженерные системы, причём каждый расход - с печатью надзирающего на объекте специалиста.
- Предварительный договор: подписывается у нотариуса только после того, как разрешение на строительство зарегистрировано в земельной книге, и нотариус обязан зарегистрировать там договор.
Закон ограничивает то, что застройщик расходует со счёта, а не ваш график платежей. График проверяется в договоре. Требование бронирования свыше 5% или платежа, который не поступает на специальный счёт проекта, - первый тревожный сигнал.
Рассрочка после передачи: что говорит Гражданский кодекс?
Большая часть того, что в Румынии называют rate la dezvoltator (платежи застройщику), - это готовый дом, в который вы въезжаете, и остаток, выплачиваемый застройщику в течение нескольких лет. Эту ситуацию регулируют три статьи Гражданского кодекса Румынии:
- Статья 1755: когда продажа совершается с сохранением права собственности в обеспечение оплаты, право собственности переходит с последним платежом, но риск в отношении объекта, например ущерб, переходит к вам уже при передаче.
- Статья 1756: неуплата одного платежа, не превышающего одной восьмой цены, не позволяет застройщику расторгнуть договор, если не согласовано иное. Договор может изменить эту защиту, поэтому в нём необходимо прочитать положение о просрочках.
- Статья 1757: если договор расторгается из-за неуплаты, застройщик возвращает уплаченное, но вправе удержать справедливую компенсацию за пользование домом. Суд может уменьшить чрезмерное удержание.
Практический смысл: на протяжении всего периода рассрочки вы живёте и вкладываете средства в дом, зарегистрированный на чужое имя. Если у застройщика есть кредиторы, налоговые долги или процедура несостоятельности, вопрос о судьбе дома становится юридическим вопросом, который не всегда прост.
Что проверить перед подписанием договора рассрочки с застройщиком?
- Правовая структура. Предварительный договор, продажа с сохранением права собственности или немедленная продажа с залогом, прямо прописанная в договоре.
- Нотариальный договор и регистрация. Регистрация в земельной книге (notare, отметка в реестре) извещает любое третье лицо о вашем праве на объект и защищает от двойной продажи.
- Что зарегистрировано в отношении объекта сегодня. Выписка из земельной книги (extras de carte funciară) покажет, есть ли залог банка, финансирующего застройщика, и необходимо выяснить, какова будет его судьба, когда вы расплатитесь.
- Просрочка платежа. Пеня за просрочку, количество платежей до расторжения и сколько будет удержано из ваших денег при расторжении.
- Досрочное погашение и переход на ипотеку. Банку будет сложно финансировать дом, который всё ещё зарегистрирован на имя застройщика, поскольку он должен взять в залог имущество заёмщика. Стоит заранее согласовать, как будет выглядеть такой переход, и прописать это в договоре.
Действительно ли рассрочка «без процентов» бесплатна?
Не обязательно. Способ проверить - попросить у застройщика две цены в письменном виде: цену при полной оплате и цену в рассрочку. Если между ними есть разница, она и является стоимостью финансирования, даже если не называется процентами.
Эту разницу сравнивают со стоимостью банковской ипотеки на ту же сумму и выясняют, относится ли она ко всему периоду или только к его части.
Почему израильскому покупателю нужно быть особенно осторожным?
В Израиле Закон о продаже (квартир) (обеспечение инвестиций покупателей квартир) обязывает застройщика предоставлять обеспечение средств покупателей в строящемся проекте, и большинство покупателей знакомы с банковской гарантией. В Румынии защита в период строительства появилась только в декабре 2025 года, и она устроена иначе: лимиты на расходы застройщика по этапам и специальный счёт, а не гарантия на каждый платёж.
У рассрочки с сохранением права собственности после передачи нет известного израильского аналога. Поэтому важно, чтобы независимый румынский адвокат, представляющий вас, а не застройщика, прочитал договор до подписания.
Кому подходит рассрочка от застройщика?
Она может подойти тому, кого банк не финансирует, например из-за возраста или вида дохода, при условии что право собственности переходит рано или имеется зарегистрированный нотариальный договор с чёткими гарантиями. Она подходит меньше, когда от вас требуют заплатить большую часть цены, пока дом зарегистрирован на имя застройщика, без регистрации и без обеспечения.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем
Прежде чем брать на себя обязательства по рассрочке, стоит определить правовую структуру, получить актуальную выписку, сравнить цену при оплате наличными с ценой в рассрочку и убедиться, что договор является нотариальным и зарегистрирован. Мы анализируем предложение с точки зрения Гражданского кодекса и закона 207/2025, отмечаем чувствительные положения и готовим перечень требований об изменениях. Нотариальное подписание и регистрация в земельной книге выполняются в Румынии нотариусами и адвокатами, имеющими местную лицензию.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией по конкретному случаю. Описание закона и Гражданского кодекса является кратким изложением; обязательной является редакция, опубликованная в Monitorul Oficial. Каждый договор индивидуален и должен рассматриваться по существу.
Частые вопросы
Когда дом переходит на моё имя, если я плачу застройщику в рассрочку?
При продаже с сохранением права собственности - с последним платежом согласно статье 1755 Гражданского кодекса. В строящемся доме - при заключении окончательного договора купли-продажи после завершения строительства. При немедленной продаже с залогом в пользу застройщика - в день подписания.
Что произойдёт, если я пропустил один платёж?
Согласно статье 1756, неуплата одного платежа, не превышающего одной восьмой цены, не даёт права расторгнуть договор, если не согласовано иное. Поэтому необходимо проверить, что договор устанавливает в отношении просрочек.
Если договор расторгнут, получу ли я деньги обратно?
Согласно статье 1757, застройщик должен вернуть уплаченное, но вправе удержать справедливую компенсацию за пользование домом, а суд может уменьшить чрезмерное удержание. Фактическая сумма зависит от договора и обстоятельств.
Можно ли в середине рассрочки перейти на банковскую ипотеку?
Иногда, но это сложно, когда дом всё ещё зарегистрирован на имя застройщика, поскольку банку необходимо взять в залог имущество заёмщика. Стоит заранее выяснить у застройщика и банка, как будет выглядеть такой переход, и прописать порядок в договоре.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.