Коротко
Когда доход в шекелях, а цена в евро или долларах, каждый платёж по договору - это ещё и покупка иностранной валюты по курсу этого дня. Поэтому стоимость в шекелях становится известна только в день последнего платежа, а длинный график платежей продлевает валютный риск. Валюта цены, валюта платежа, курс конвертации и любая оговорка об индексации устанавливаются в договоре, и читать их стоит так же внимательно, как цену.
Главное
- 1Для того, кто получает доход в шекелях, и евро, и доллар, и лей - иностранная валюта. Стоимость в шекелях меняется вместе с курсом вплоть до последнего платежа.
- 2В Румынии цены, как правило, публикуются в евро, но официальная валюта - лей, и налоги и вознаграждение нотариуса рассчитываются в леях.
- 3Оговорка об индексации должна указывать определённый индекс, базовую дату, предельный размер и то, что индексация не начисляется за период просрочки застройщика.
- 4В Румынии общее правило таково: долг уплачивается в номинальной сумме. Индексация или изменение цены возможны только если они прописаны в договоре.
- 5Существуют инструменты управления валютным риском, такие как предварительная конвертация, поэтапная конвертация и форвардная сделка. Выбор между ними делается с банком или лицензированным консультантом.
Израильский покупатель, подписывающий договор на объект за рубежом, видит одну цену, например 180 000 евро. Но тот, кто получает доход в шекелях, не платит 180 000 евро один раз. Он покупает евро при каждом платеже, по курсу дня платежа. В сделке на этапе котлована с графиком платежей на год или два стоимость в шекелях становится известна только в конце.
В руководстве объясняется, что написано или должно быть написано в договоре о валюте: в какой валюте выражена цена, в какой валюте производится оплата, что такое оговорка об индексации, как график платежей влияет на валютный риск и какие инструменты существуют для управления им. Руководство не является инвестиционной консультацией и не рекомендует какой-либо финансовый продукт.
Почему валюта договора - это риск израильского покупателя?
Потому что доход, сбережения и, как правило, ипотека в Израиле - в шекелях, а цена нет. Любое изменение курса между подписанием и платежом меняет стоимость в шекелях в той же пропорции. Следующий пример - простой расчёт, а не прогноз:
| Платёж по договору | Изменение курса шекеля к евро | Влияние на стоимость в шекелях |
|---|---|---|
| 50 000 евро | Шекель ослаб на 5% | Стоимость растёт примерно на 5%, на сумму, эквивалентную 2 500 евро |
| 50 000 евро | Шекель укрепился на 5% | Стоимость снижается примерно на 5%, на сумму, эквивалентную 2 500 евро |
| 180 000 евро несколькими платежами | Курс при каждом платеже меняется по-разному | Общая стоимость известна только после последнего платежа |
Валютный риск действует в обоих направлениях, и заранее невозможно знать, куда пойдёт курс. Цель не в том, чтобы угадать курс, а в том, чтобы знать, что устанавливает договор, и заранее решить, какая степень неопределённости Вам подходит.
В какой валюте выражены договоры в странах, где покупают израильтяне?
| Страна | Официальная валюта | Что важно знать |
|---|---|---|
| Румыния | Лей (RON) | Цены на недвижимость, как правило, публикуются в евро; налоги, сборы и вознаграждение нотариуса рассчитываются в леях по курсу центрального банка (BNR) |
| Болгария | Евро, с 1.1.2026 | Договоры, кредиты и налоги в евро; риск между шекелем и евро сохраняется |
| Греция, Кипр, Португалия, Италия | Евро | Договор и платежи в евро |
| США | Доллар | Валютный риск - между шекелем и долларом |
О последствиях перехода Болгарии на евро см. руководство Болгария и евро. Румыния ещё не перешла на евро; о том, что может изменить этот переход, см. Румыния и евро.
Договор в евро и оплата в леях: как это работает в Румынии?
В Румынии распространены несколько вариантов, и стоит определить, о каком из них идёт речь:
- Цена в евро и оплата в евро на счёт, указанный в договоре. Ваш валютный риск - только между шекелем и евро.
- Цена в евро, которая оплачивается в леях по курсу на день платежа, как правило, по справочному курсу центрального банка Румынии. Риск между шекелем и евро сохраняется, и добавляется вторая конвертация, из шекеля в лей, со своими издержками. Желательно, чтобы договор определял курс и день, по которому производится расчёт.
- Цена в леях. Тогда валютный риск - между шекелем и леем, и на него также влияет курс лея к евро.
Здесь важны два юридических момента. Во-первых, согласно статье 1488(1) Гражданского кодекса Румынии, должник по денежному обязательству освобождается, уплатив кредитору номинальную сумму. Это означает: без прямой оговорки сумма, указанная в договоре, и есть сумма долга, а любая индексация или корректировка должна быть прописана. Во-вторых, в Румынии действуют правила валютного регулирования центрального банка (Regulamentul BNR 4/2005), согласно которым платежи между резидентами Румынии за продажу товаров и услуг, как правило, производятся в леях, с исключениями. Тот, кто покупает через румынскую компанию (SRL) или является резидентом Румынии, должен уточнить у румынского адвоката, в какой валюте допускается оплата в его сделке.
Что такое оговорка об индексации и что в ней нужно проверить?
Оговорка об индексации привязывает цену или неоплаченный остаток к индексу или курсу. В девелопменте она обычно служит для того, чтобы переложить на покупателя часть риска роста стоимости строительства. Такая оговорка не является недопустимой, но она должна быть определена полностью:
- Какой индекс: название индекса и организация, которая его публикует, чтобы каждая сторона могла проверить расчёт.
- Базовая дата: от какого значения индекса ведётся отсчёт и на какую дату рассчитывается каждый платёж.
- К чему применяется индексация: ко всей цене или только к остатку.
- Предельный размер: максимальный процент повышения, в целом или за каждый год.
- Оба направления: если индекс снижается, снижается ли и цена.
- Заморозка при просрочке: индексация не начисляется за период, в течение которого застройщик задерживает передачу объекта.
Оговорка, позволяющая застройщику менять цену по своему усмотрению, - совсем другое дело. В Румынии в типовом договоре с потребителем такая оговорка может быть признана несправедливой. См. руководство Несправедливые условия в договоре с застройщиком в Румынии.
Статья 1271 Гражданского кодекса Румынии устанавливает, что договор должен быть исполнен, даже если его исполнение стало дороже. Изменение или расторжение договора судом возможно только при совокупности условий, в том числе если изменение нельзя было разумно предвидеть и если должник не принял на себя этот риск. Тот, кто подписал договор в иностранной валюте, знал, что курс меняется, поэтому этим риском управляют в договоре и при планировании, а не в суде.
Как график платежей влияет на валютный риск?
Чем дольше растянуты платежи, тем дольше длится валютный риск:
| Структура платежа | Продолжительность риска | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Готовый объект, аванс и остаток при окончательном подписании | От нескольких недель до нескольких месяцев | Курс между авансом и подписанием |
| Покупка на этапе котлована по этапам строительства | Весь период строительства | Каждый платёж по другому курсу; задержка строительства продлевает и валютный риск |
| Платежи застройщику после передачи объекта | От нескольких месяцев до нескольких лет | См. руководство о рассрочке платежей застройщику в Румынии |
| Ипотека в евро или в леях | Годы, при каждом ежемесячном платеже | См. руководство об ипотеке в Румынии при доходе в шекелях |
Какие инструменты существуют для управления валютным риском?
Существует несколько распространённых способов. Каждый из них связан со своими издержками и рисками, и ни один не отменяет необходимости планирования:
- Предварительная конвертация: сумму или её часть конвертируют уже при подписании и держат на счёте в валюте договора до сроков платежей. Стоимость в шекелях фиксируется заранее, но деньги хранятся в иностранной валюте.
- Поэтапная конвертация: конвертируют в несколько приёмов, чтобы не фиксировать всю сделку по курсу одного дня.
- Форвардная сделка: договор с банком о покупке валюты в будущую дату по курсу, установленному сегодня. Она фиксирует курс для определённого платежа и, как правило, связана с предоставлением обеспечения и издержками. Существуют и другие инструменты, например опционы.
- Естественное хеджирование: доход в валюте договора, например арендная плата в евро, который покрывает обязательство в той же валюте, например ипотечный платёж в евро.
Мы не рекомендуем финансовые инструменты, сроки конвертации или банки. Подбор инструмента для управления валютным риском производится с Вашим банком или с лицензированным консультантом с учётом сумм, сроков и Вашего финансового положения.
Как узнать, сколько стоит конвертация?
Сравните курс, который предлагает банк, с официальным курсом Банка Израиля на день конвертации, а при сделке в Румынии - также со справочным курсом центрального банка Румынии. На сумме, соответствующей стоимости объекта, небольшая разница в курсе стоит больше, чем комиссия за перевод. Перед каждой крупной конвертацией стоит запросить у банка письменное предложение курса. О порядке действий при самом переводе см. руководство Перевод денег из Израиля для покупки недвижимости в Румынии.
Что требовать в договоре в отношении валюты до подписания?
- Валюта цены указана прямо, включая то, входит ли в цену НДС.
- Валюта платежа и кто несёт расходы на конвертацию и перевод.
- Если оплата производится в другой валюте: какой курс, какой организации и на какую дату.
- Оговорка об индексации, если она есть: определённый индекс, базовая дата, предельный размер и отсутствие индексации за период просрочки застройщика.
- Никакого одностороннего изменения цены, не основанного на прописанной формуле.
- Валюта возврата: если договор расторгается, в какой валюте и по какому курсу возвращаются деньги, чтобы Вы не получили меньше, чем заплатили, только из-за конвертации.
- Валюта договорной неустойки за просрочку и порядок её расчёта.
- Счёт для оплаты в валюте договора, на имя стороны договора.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем
Перед подписанием стоит составить для себя простую таблицу: каждый платёж, его срок, его валюта и откуда поступят деньги в шекелях. Эта таблица показывает, как долго и на какую сумму Вы подвержены валютному риску. Мы помогаем израильским покупателям читать положения договора о валюте, индексации и возврате и формулировать запросы на изменения до подписания. Решения о конвертации и хеджировании принимаются с банком или лицензированным консультантом.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на ноябрь 2026 года и не является юридической, инвестиционной или налоговой консультацией. Числовые примеры приведены только для иллюстрации. Каждый договор проверяется исходя из его формулировок и права страны нахождения объекта.
Частые вопросы
В какой валюте покупают квартиру в Румынии?
Официальная валюта Румынии - лей, но цены на недвижимость, как правило, публикуются в евро, и многие договоры выражены в евро. Налоги, сборы и вознаграждение нотариуса рассчитываются в леях по курсу центрального банка. Решающее значение имеет то, что написано в Вашем договоре.
Я купил объект на этапе котлована в евро, а шекель ослаб. Можно ли попросить застройщика снизить цену?
Как правило, нет. В Румынии долг уплачивается в номинальной сумме, указанной в договоре, а изменение обстоятельств позволяет скорректировать договор только при совокупности условий, в том числе если изменение нельзя было предвидеть и если должник не принял на себя этот риск. Тот, кто подписывает договор в иностранной валюте, как правило, принимает на себя курсовой риск.
Что такое валютная форвардная сделка?
Договор с банком о покупке валюты в будущую дату по курсу, установленному сегодня. Она фиксирует курс для определённого платежа, как правило, требует обеспечения и связана с издержками. Решение о её использовании принимается с банком или лицензированным консультантом.
Что важно проверить в оговорке об индексации в договоре с застройщиком?
Название индекса и организацию, которая его публикует, базовую дату, применяется ли индексация ко всей цене или только к остатку, предельный размер и то, что индексация не начисляется за период просрочки застройщика.
Если договор расторгнут, в какой валюте я получу деньги обратно?
В соответствии с тем, что установлено в договоре. Поэтому стоит заранее прописать, что возврат производится в той валюте, в которой была произведена оплата, или по определённому курсу, чтобы конвертация не уменьшила возвращаемую сумму.
Читать дальше · 8 мин чтенияБанк в Израиле задерживает перевод за рубеж для покупки недвижимости: что запрашивают, как подготовить пакет документов о происхождении средств и что делать при отказеПочему банк в Израиле задерживает перевод за рубеж для покупки недвижимости, какие документы нужны, что проверяют за рубежом и куда обращаться при отказе.Читать руководствоИсточники
- Codul civil, art. 1488 - Obligația de a da o sumă de bani (notari.pro)
- Codul civil, art. 1271 - Impreviziunea (notari.pro)
- Fiscalitatea.ro - Regimul plăților între rezidenți în România (Regulamentul BNR 4/2005), 14.3.2017
- Глобс - Форвард (Forward), определение
- Banca Națională a României - cursul de referință
- Банк Израиля - официальные обменные курсы
