باختصار
حين يكون الدخل بالشيكل والسعر باليورو أو بالدولار، فإن كل دفعة بموجب العقد هي أيضًا شراء لعملة أجنبية بسعر ذلك اليوم. لذلك لا تُعرف التكلفة بالشيكل إلا يوم الدفعة الأخيرة، وجدول الدفعات الطويل يطيل مدة التعرّض. العملة التي حُدّد بها السعر، والعملة التي يُدفع بها، والسعر الذي يُحوَّل وفقه، وأي بند ربط، كلها تُحدَّد في العقد، ويُستحسن قراءتها كما يُقرأ السعر.
أبرز النقاط
- 1لمن يتقاضى دخله بالشيكل، فإن اليورو والدولار والليو كلها عملات أجنبية. وتتغير التكلفة بالشيكل مع سعر الصرف حتى الدفعة الأخيرة.
- 2في رومانيا تُنشر الأسعار عادةً باليورو، لكن العملة الرسمية هي الليو، وتُحتسب الضرائب وأتعاب الكاتب العدل بالليو.
- 3يجب أن يحدّد بند الربط مؤشرًا معرّفًا، وتاريخ أساس، وسقفًا، وألّا يسري الربط خلال المدة التي يتأخر فيها المطوِّر.
- 4القاعدة في رومانيا أن الدين يُسدَّد بمبلغه الاسمي. ولا يوجد ربط أو تغيير في السعر إلا إذا كُتب في العقد.
- 5توجد أدوات لإدارة التعرّض، مثل التحويل المسبق، والتحويل على مراحل، وعقد الصرف الآجل (فوروارد). ويتم الاختيار بينها مع المصرف أو مستشار مرخّص.
يرى المشتري الإسرائيلي الذي يوقّع عقدًا لعقار في الخارج سعرًا واحدًا، مثلًا 180,000 يورو. لكن من يتقاضى دخله بالشيكل لا يدفع 180,000 يورو مرة واحدة. بل يشتري اليورو في كل دفعة، بسعر يوم الدفع. وفي صفقة على الخريطة بجدول دفعات يمتد سنة أو سنتين، لا تُعرف التكلفة بالشيكل إلا في النهاية.
يشرح هذا الدليل ما هو مكتوب، أو ما يجب أن يُكتب، في العقد بشأن العملة: بأي عملة حُدّد السعر، وبأي عملة يُدفع، وما بند الربط، وكيف يؤثر جدول الدفعات في التعرّض، وما الأدوات المتاحة لإدارته. وهذا الدليل ليس استشارة استثمارية ولا يوصي بأي منتج مالي.
لماذا تُعدّ العملة في العقد خطرًا على المشتري الإسرائيلي؟
لأن الدخل والمدخرات، وغالبًا الرهن العقاري أيضًا، في إسرائيل هي بالشيكل، أما السعر فليس كذلك. وكل تغيّر في سعر الصرف بين التوقيع والدفع يغيّر التكلفة بالشيكل بالنسبة نفسها. والمثال التالي حساب بسيط وليس توقّعًا:
| الدفعة بموجب العقد | التغيّر في سعر الشيكل مقابل اليورو | الأثر في التكلفة بالشيكل |
|---|---|---|
| 50,000 يورو | ضعف الشيكل بنسبة 5% | ترتفع التكلفة بنحو 5%، أي مبلغ يعادل 2,500 يورو |
| 50,000 يورو | قوي الشيكل بنسبة 5% | تنخفض التكلفة بنحو 5%، أي مبلغ يعادل 2,500 يورو |
| 180,000 يورو على عدة دفعات | يتحرك السعر بشكل مختلف في كل دفعة | لا تُعرف التكلفة الإجمالية إلا بعد الدفعة الأخيرة |
يعمل التعرّض في الاتجاهين، ولا يمكن معرفة اتجاه سعر الصرف مسبقًا. والهدف ليس تخمين السعر، بل معرفة ما ينص عليه العقد، والتقرير مسبقًا ما مقدار عدم اليقين الذي يناسبكم.
بأي عملة تُحرَّر العقود في الدول التي يشتري فيها الإسرائيليون؟
| الدولة | العملة الرسمية | ما المهم معرفته |
|---|---|---|
| رومانيا | الليو (RON) | تُنشر أسعار العقارات عادةً باليورو؛ وتُحتسب الضرائب والرسوم وأتعاب الكاتب العدل بالليو وفق سعر المصرف المركزي (BNR) |
| بلغاريا | اليورو، منذ 1.1.2026 | العقود والقروض والضرائب باليورو؛ ويبقى خطر سعر الصرف بين الشيكل واليورو |
| اليونان، قبرص، البرتغال، إيطاليا | اليورو | العقد والدفعات باليورو |
| الولايات المتحدة | الدولار | التعرّض هو بين الشيكل والدولار |
عن تبعات الانتقال إلى اليورو في بلغاريا، انظروا الدليل بلغاريا واليورو. ولم تعتمد رومانيا اليورو بعد، وعمّا قد يغيّره الانتقال فيها انظروا رومانيا واليورو.
عقد باليورو ودفع بالليو: كيف يعمل ذلك في رومانيا؟
تنتشر في رومانيا عدة صيغ، ويُستحسن تحديد أيّها المقصودة:
- سعر باليورو ودفع باليورو إلى حساب محدّد في العقد. تعرّضكم هنا بين الشيكل واليورو فقط.
- سعر باليورو يُدفع بالليو وفق سعر صرف يوم الدفع، وعادةً السعر المرجعي للمصرف المركزي الروماني. يبقى الخطر بين الشيكل واليورو، ويُضاف إليه تحويل ثانٍ، من الشيكل إلى الليو، بتكلفته الخاصة. ويُستحسن أن يحدّد العقد السعر واليوم الذي يُحتسب وفقه.
- سعر بالليو. عندئذ يكون التعرّض بين الشيكل والليو، ويؤثر فيه أيضًا سعر الليو مقابل اليورو.
هنا نقطتان قانونيتان مهمتان. أولًا، وفق المادة 1488(1) من القانون المدني الروماني، يُبرئ المدين بمبلغ نقدي ذمته حين يدفع للدائن المبلغ الاسمي. والمعنى: في غياب بند صريح، فإن المبلغ المذكور في العقد هو المبلغ المستحق، وأي ربط أو تعديل يجب أن يكون مكتوبًا. ثانيًا، تسري في رومانيا قواعد الرقابة على النقد الصادرة عن المصرف المركزي (Regulamentul BNR 4/2005)، والتي تقضي بأن تتم المدفوعات بين المقيمين في رومانيا مقابل بيع السلع والخدمات بالليو كقاعدة عامة، مع استثناءات. ومن يشتري عبر شركة رومانية (SRL) أو كان مقيمًا في رومانيا، عليه أن يتحقق مع المحامي الروماني من العملة المسموح الدفع بها في صفقته.
ما بند الربط، وما الذي يجب فحصه فيه؟
يربط بند الربط السعر، أو الرصيد الذي لم يُدفع بعد، بمؤشر أو بسعر صرف. وفي التطوير العقاري يُستخدم عادةً لنقل جزء من خطر ارتفاع تكاليف البناء إلى المشتري. ومثل هذا البند ليس باطلًا، لكن يجب أن يكون محدّدًا بالكامل:
- أي مؤشر: اسم المؤشر والجهة التي تنشره، بحيث يستطيع كل طرف التحقق من الحساب.
- تاريخ الأساس: من أي قيمة للمؤشر يبدأ الحساب، وفي أي موعد تُحتسب كل دفعة.
- على ماذا يسري الربط: على السعر كله أم على الرصيد فقط.
- السقف: نسبة قصوى للارتفاع، إجمالًا أو في كل سنة.
- الاتجاهان: إذا انخفض المؤشر، هل ينخفض السعر أيضًا.
- التجميد عند التأخير: لا ربط عن المدة التي يتأخر فيها المطوِّر في التسليم.
أما البند الذي يتيح للمطوِّر تغيير السعر وفق تقديره فمسألة أخرى. ففي رومانيا، وفي عقد نموذجي مع مستهلك، قد يُعدّ مثل هذا البند مجحفًا. انظروا الدليل البنود المجحفة في عقد المطوِّر في رومانيا.
تنص المادة 1271 من القانون المدني الروماني على وجوب تنفيذ العقد حتى حين يصبح تنفيذه أكثر كلفة. ولا يكون التعديل أو الفسخ من قِبل المحكمة ممكنًا إلا بشروط مجتمعة، منها أن التغيّر لم يكن متوقعًا بشكل معقول وأن المدين لم يتحمّل الخطر. ومن وقّع عقدًا بعملة أجنبية كان يعلم أن سعر الصرف يتغير، ولذلك يُدار هذا الخطر في العقد وفي التخطيط، لا في المحكمة.
كيف يؤثر جدول الدفعات في التعرّض للعملة؟
كلما امتدت الدفعات على فترة أطول، طال التعرّض لسعر الصرف:
| هيكل الدفع | مدة التعرّض | ما الذي يجب الانتباه إليه |
|---|---|---|
| عقار جاهز، دفعة مقدّمة والرصيد عند التوقيع النهائي | من أسابيع إلى أشهر | سعر الصرف بين الدفعة المقدّمة والتوقيع |
| شراء على الخريطة وفق مراحل البناء | طوال فترة البناء | كل دفعة بسعر صرف مختلف؛ والتأخير في البناء يطيل التعرّض أيضًا |
| دفعات للمطوِّر بعد التسليم | من أشهر إلى سنوات | انظروا الدليل حول تقسيط الدفعات للمطوِّر في رومانيا |
| رهن عقاري باليورو أو بالليو | سنوات، في كل قسط شهري | انظروا الدليل حول الرهن العقاري في رومانيا مع دخل بالشيكل |
ما الأدوات المتاحة لإدارة التعرّض لسعر الصرف؟
توجد عدة طرق متّبعة. ولكل منها تكاليفها ومخاطرها، ولا تلغي أيٌّ منها الحاجة إلى التخطيط:
- التحويل المسبق: تحويل المبلغ، أو جزء منه، منذ التوقيع، والاحتفاظ به في حساب بعملة العقد حتى مواعيد الدفع. تُحدَّد التكلفة بالشيكل مسبقًا، لكن المال يُحتفظ به بعملة أجنبية.
- التحويل على مراحل: التحويل في عدة مواعيد، كي لا تُثبَّت الصفقة كلها على سعر يوم واحد.
- عقد الصرف الآجل (فوروارد): عقد مع مصرف لشراء عملة في موعد مستقبلي بسعر يُحدَّد اليوم. وهو يثبّت السعر لدفعة معيّنة، ويتطلب عادةً ضمانات وينطوي على تكلفة. وتوجد أيضًا أدوات أخرى، مثل الخيارات.
- التحوّط الطبيعي: دخل بعملة العقد، مثل إيجار باليورو، يغطّي التزامًا بالعملة نفسها، كقسط رهن عقاري باليورو.
نحن لا نوصي بأداة مالية، ولا بموعد للتحويل، ولا بمصرف. ويتم اختيار أداة إدارة التعرّض للعملة مع مصرفكم أو مع مستشار مرخّص، بحسب المبالغ والمواعيد ووضعكم المالي.
كيف تعرفون كم يكلّف التحويل؟
قارنوا السعر الذي يعرضه المصرف بالسعر التمثيلي لبنك إسرائيل يوم التحويل، وفي صفقة في رومانيا قارنوه أيضًا بالسعر المرجعي للمصرف المركزي الروماني. وعلى مبلغ بحجم عقار، يساوي فارق صغير في سعر الصرف أكثر من عمولة التحويل. ويُستحسن طلب عرض سعر مكتوب من المصرف قبل كل تحويل كبير. وعن ترتيب الخطوات في التحويل نفسه انظروا الدليل تحويل الأموال من إسرائيل لشراء عقار في رومانيا.
ما الذي تطلبونه في العقد بشأن العملة قبل التوقيع؟
- عملة السعر مكتوبة صراحةً، بما في ذلك ما إذا كان السعر يشمل ضريبة القيمة المضافة.
- عملة الدفع ومن يتحمّل تكاليف التحويل والنقل.
- إذا كان الدفع بعملة أخرى: أي سعر صرف، ومن أي جهة، ومن أي يوم.
- بند الربط، إن وُجد: مؤشر معرّف، وتاريخ أساس، وسقف، ومن دون ربط خلال مدة تأخر المطوِّر.
- لا تغيير أحاديًا في السعر لا يستند إلى معادلة مكتوبة.
- عملة الاسترداد: إذا أُلغي العقد، بأي عملة يُعاد المال وبأي سعر صرف، كي لا تستردّوا أقل مما دفعتم لمجرد التحويل.
- عملة التعويض المتفق عليه عن التأخير، وكيفية احتسابه.
- حساب الدفع بعملة العقد، باسم الطرف في العقد.
ما الذي تفعلونه قبل التوقيع وكيف نرافقكم
قبل التوقيع، يُستحسن أن تعدّوا لأنفسكم جدولًا بسيطًا: كل دفعة، وموعدها، وعملتها، ومن أين سيأتي المال بالشيكل. يُظهر هذا الجدول كم من الوقت أنتم معرّضون لسعر الصرف وبأي مبلغ. نحن نساعد المشترين الإسرائيليين على قراءة بنود العملة والربط والاسترداد في العقد، وصياغة طلبات التعديل قبل التوقيع. أما قرارات التحويل والتحوّط فتُتخذ مع المصرف أو مستشار مرخّص.
ما ورد هنا معلومات عامة، صحيحة حتى نوفمبر 2026، وليس استشارة قانونية أو استثمارية أو ضريبية. الأمثلة الرقمية للتوضيح فقط. ويُفحص كل عقد وفق صياغته ووفق قانون دولة العقار.
أسئلة شائعة
بأي عملة تُشترى شقة في رومانيا؟
العملة الرسمية في رومانيا هي الليو، لكن أسعار العقارات تُنشر عادةً باليورو، وكثير من العقود محرّرة باليورو. وتُحتسب الضرائب والرسوم وأتعاب الكاتب العدل بالليو وفق سعر المصرف المركزي. والعبرة بما هو مكتوب في عقدكم.
اشتريت على الخريطة باليورو وضعف الشيكل. هل يمكن مطالبة المطوِّر بتخفيض السعر؟
عادةً لا. ففي رومانيا يُسدَّد الدين وفق المبلغ الاسمي المذكور في العقد، وتغيّر الظروف لا يتيح التعديل إلا بشروط مجتمعة، منها أن التغيّر لم يكن متوقعًا وأن المدين لم يتحمّل الخطر. ومن يوقّع عقدًا بعملة أجنبية يتحمّل عادةً خطر سعر الصرف.
ما عقد الصرف الآجل (فوروارد) على العملة؟
عقد مع مصرف لشراء عملة في موعد مستقبلي بسعر يُحدَّد اليوم. وهو يثبّت السعر لدفعة معيّنة، ويتطلب عادةً ضمانات وينطوي على تكلفة. ويُتخذ قرار استخدامه مع المصرف أو مستشار مرخّص.
ما المهم فحصه في بند الربط في العقد مع المطوِّر؟
اسم المؤشر والجهة التي تنشره، وتاريخ الأساس، وما إذا كان الربط يسري على السعر كله أم على الرصيد فقط، والسقف، وألّا يسري الربط خلال المدة التي يتأخر فيها المطوِّر.
إذا أُلغي العقد، بأي عملة سأسترد المال؟
وفق ما نص عليه العقد. لذلك يُستحسن أن يُكتب مسبقًا أن الاسترداد يكون بالعملة التي دُفع بها، أو وفق سعر صرف محدّد، كي لا يُنقص التحويل المبلغ المُعاد.
اقرأ التالي · 8 دقائق للقراءةالمصرف في إسرائيل يؤخّر تحويلًا إلى الخارج لشراء عقار: ما المطلوب، وكيف يُعدّ ملف مصدر الأموال، وما العمل عند الرفضلماذا يؤخّر مصرف في إسرائيل تحويلًا إلى الخارج لشراء عقار، وما المستندات المطلوبة بحسب مصدر المال، وما يُفحص في الطرف الآخر، وكيف تُقدَّم الشكوى عند الرفض.قراءة الدليلالمصادر
- Codul civil, art. 1488 - Obligația de a da o sumă de bani (notari.pro)
- Codul civil, art. 1271 - Impreviziunea (notari.pro)
- Fiscalitatea.ro - Regimul plăților între rezidenți în România (Regulamentul BNR 4/2005), 14.3.2017
- غلوبس - فوروارد (Forward)، تعريف
- Banca Națională a României - cursul de referință
- بنك إسرائيل - أسعار الصرف التمثيلية
