Болгария в еврозоне: что реально изменилось для израильских покупателей недвижимости

1Что именно изменилось в Болгарии 1 января 2026 года?

1 января 2026 года Болгария стала 21-й страной Европейского союза, принявшей евро, а курс лева к евро окончательно и бесповоротно зафиксирован на уровне 1,95583 лева за евро. Дата установлена решением Совета ЕС (EU) 2025/1407, а курс - регламентом (EU) 2025/1409.

Переход произошёл не за один день. Ему предшествовал период двойного указания цен, а первый месяц 2026 года был периодом двойного обращения, когда обе валюты были законным платёжным средством. С 1 февраля 2026 года евро - единственное законное платёжное средство. Для сделок с недвижимостью это означает простое: любые цены, задатки, гонорары, сборы и налоги сегодня выражаются и уплачиваются в евро.

2Действительно ли валютный риск исчез для израильского инвестора?

Не полностью. Исчез теоретический риск того, что Болгария изменит курс лева, но не риск израильского инвестора. Лев много лет был привязан к евро в рамках механизма Currency Board и именно по тому курсу, по которому проведена конвертация, так что и до 2026 года практическая экспозиция израильтянина приходилась в основном на пару шекель-евро.

Эта экспозиция сохранилась. Инвестор, который привлекает капитал в шекелях, финансирует часть сделки шекелевым кредитом в Израиле и получает аренду в евро, подвержен колебаниям курса шекеля к евро на каждом этапе: при переводе собственного капитала, при платежах задатков застройщику, при погашении кредита и при продаже. Изменилось то, что цепочка стала короче - одна конвертация, из шекеля в евро, вместо двух, - и стало легче сравнивать цены, доходность и издержки с другими рынками еврозоны.

3Что происходит с договорами, актами и предварительными соглашениями, подписанными в левах?

Действующие договоры остаются в силе, а суммы, указанные в них в левах, со дня перехода читаются в евро по фиксированному курсу без необходимости изменять договор. Это правило установлено болгарским законом о введении евро и распространяется также на предварительные договоры, договоры аренды и договоры управления.

На практике всё же стоит проверить несколько моментов в каждом соглашении, подписанном до 2026 года и исполняемом сейчас:

• Округление: конвертация производится по полному курсу (пять знаков после запятой) и округляется до цента. В соглашении с множеством платежей стоит зафиксировать в дополнении к договору точные суммы в евро, чтобы избежать мелких споров, которые накапливаются.
• Механизмы индексации: договор с привязкой к курсу лева или индексу, связанному с левом, необходимо перепроверить - порой индекс был заменён, и нужно убедиться в ясности заменяющего механизма.
• Договоры аренды: арендная плата читается в евро, но если арендатор продолжает платить другую округлённую сумму, это стоит урегулировать письменно.
• Нотариальные акты и регистрация: акты, подписанные в левах, действительны; новые сделки регистрируются в евро, и стоимость для целей налогов и сборов сегодня тоже рассчитывается в евро.

4Что изменилось в ипотеке и финансировании в Болгарии?

Кредиты, выданные в левах, включая ипотеку, были конвертированы в евро 1 января 2026 года по фиксированному курсу и, согласно публикациям банков, без комиссии за конвертацию для клиента. По кредиту с фиксированной ставкой ставка осталась такой, как была согласована. По кредиту с плавающей ставкой базовый индекс заменён аналогичным индексом, отражающим схожие рыночные условия, а новая ставка не может превышать ставку, действовавшую до замены. Некоторые банки перевели такие кредиты на индекс EURIBOR.

На уровне рынка средняя ставка по новым кредитам на приобретение жилья в Болгарии в июле 2026 года составила 2,43%, а годовая эффективная ставка (APRC) - 2,77%, по данным Болгарского народного банка (по данным на июль 2026 года). Наряду с этим продолжают действовать ограничения центрального банка по жилищным кредитам: соотношение кредита к стоимости до 85%, ежемесячный платёж до 50% располагаемого дохода и срок до 30 лет. Практические последствия для иностранного покупателя подробно изложены в отдельной статье о финансировании и ипотеке в Болгарии.

Принципиальное изменение состоит в том, что денежно-кредитная политика, влияющая на процентные ставки в Болгарии, сегодня определяется непосредственно во Франкфурте. Colliers прогнозирует, что переход на евро будет способствовать постепенному росту кредитов с фиксированной ставкой - этот факт стоит учитывать при оценке долгосрочного кредита.

5Что произошло с ценами на недвижимость в Болгарии после вступления в еврозону?

Цены продолжают расти темпами, одними из самых высоких в Союзе. По данным Eurostat, цены на жильё в Болгарии во втором квартале 2026 года выросли на 15,5% по сравнению с аналогичным кварталом 2025 года - второй по величине показатель в Союзе после Португалии - и на 4,5% по сравнению с первым кварталом. За первый квартал 2026 года Национальный статистический институт сообщил о росте на 14,8% за год, а также о квартальном росте на 5,8% в Софии и на 5,9% в Бургасе.

Эти данные не являются обещанием продолжения. Тот, кто покупает сегодня, покупает после резкого роста, поэтому проверка цены по сопоставимым сделкам, а не только по прайс-листу застройщика, важнее, чем раньше. Переход на евро убрал один слой неопределённости, но не сделал каждый объект дешёвым.

6Владеете недвижимостью через болгарскую компанию? Необходимо выполнить обновление

Да. Зарегистрированный капитал болгарских компаний был автоматически конвертирован в евро Агентством по регистрации, но закон обязывает компании также обновить свои учредительные документы и подать их в торговый реестр. Изначально для этого был установлен срок 12 месяцев с 1 января 2026 года. В сентябре 2026 года парламент Болгарии одобрил продление срока до 36 месяцев с момента введения евро.

Для многих израильтян, владеющих землёй или домом через компанию OOD, это небольшая административная задача, о которой легко забыть. Стоит выполнить её вместе со следующим изменением, которое всё равно подаётся в реестр (смена управляющего, изменение адреса), чтобы не столкнуться с задержкой регистрации в тот день, когда она срочна.

7Что это значит для отчётности и налогообложения в Израиле?

С болгарской стороны все оценки, налоги и сборы сегодня рассчитываются в евро. С израильской стороны доходы и расходы переводятся в шекели для целей отчётности, поэтому тот, кто владел объектом до 2026 года, будет иметь папку документов, часть которых выражена в левах, а часть - в евро. Стоит хранить в деле сделки аккуратную таблицу пересчёта всех приобретательских документов, выраженных в левах, по фиксированному курсу, чтобы расчёт прироста стоимости и амортизации в будущем был последовательным.

Такие вопросы, как валюта, в которой в Израиле рассчитывается прирост капитала по объекту, купленному в левах и проданному в евро, или учёт курсовых разниц по кредиту, - это налоговые вопросы, которые стоит заранее решить с бухгалтером в Израиле - до продажи, а не после.

8Контрольный список для покупателя недвижимости в Болгарии в 2026 году

1. Убедиться, что цена в договоре выражена только в евро и что не осталось сумм или механизмов индексации в левах.
2. В соглашении, подписанном до 2026 года, подготовить дополнение с указанием пересчитанных в евро сумм и обновлённого графика платежей.
3. Спланировать сроки конвертации шекелей в евро в соответствии с графиком платежей и рассмотреть инструменты управления курсовым риском.
4. Проверить цену по актуальным сопоставимым сделкам, а не только по прайс-листу.
5. Если есть болгарская компания: убедиться, что учредительные документы обновлены под капитал в евро, или запланировать обновление.
6. Если в Болгарии есть ипотека: получить от банка уведомление о конвертации и о новом процентном индексе и проверить его.

9Перед подписанием: как мы сопровождаем переход

Переход на евро упростил валютную сторону сделки, но не юридическую. Мы проверяем, что договор, график платежей и механизмы индексации правильно сформулированы в евро, что соглашения, подписанные до 2026 года, приведены в соответствие и что структура владения - личная или через компанию - обновлена в реестрах. Так покупатель приходит к подписанию, точно зная, сколько он платит, кому и когда.

Читать дальше · 10 мин чтенияДевелопмент недвижимости в Софии: проектирование и строительство, разрешения и юридические аспекты проектаДевелопмент в Софии для израильтянина: владение землёй через компанию, путь разрешений до ввода в эксплуатацию, подряд, продажа на бумаге и налоги при выходе.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.