Bulgaria în zona euro: ce s-a schimbat în practică pentru cumpărătorii israelieni de imobile

1Ce s-a schimbat, concret, în Bulgaria la 1 ianuarie 2026?

La 1 ianuarie 2026, Bulgaria a devenit al 21-lea stat din Uniunea Europeană care adoptă euro, iar cursul dintre leva și euro a fost fixat irevocabil la 1,95583 leva pentru un euro. Data a fost stabilită prin Decizia Consiliului Uniunii (UE) 2025/1407, iar cursul prin Regulamentul (UE) 2025/1409.

Tranziția nu a avut loc într-o singură zi. Ea a fost precedată de o perioadă de afișare dublă a prețurilor, iar prima lună din 2026 a fost o perioadă de circulație dublă, în care ambele monede au avut putere liberatorie. Din 1 februarie 2026, euro este singurul mijloc legal de plată. Pentru tranzacțiile imobiliare, consecința este simplă: orice preț, avans, onorariu, taxă și impozit este exprimat și plătit astăzi în euro.

2A dispărut cu adevărat riscul valutar pentru investitorul israelian?

Nu în totalitate. Ceea ce a dispărut este riscul teoretic ca Bulgaria să modifice cursul leva, nu riscul investitorului israelian. Leva a fost legată de euro printr-un mecanism de tip Currency Board mulți ani, exact la cursul la care s-a făcut conversia, astfel că și înainte de 2026 expunerea practică a unui israelian era în principal între șekel și euro.

Această expunere a rămas neschimbată. Un investitor care atrage capital în șekeli, finanțează o parte din tranzacție printr-un credit în șekeli în Israel și încasează chirie în euro este expus fluctuațiilor cursului șekel-euro la fiecare etapă: la transferul capitalului propriu, la plata avansurilor către dezvoltator, la rambursarea creditului și la vânzare. Ceea ce s-a schimbat este că lanțul s-a scurtat - există o singură conversie, din șekeli în euro, în loc de două - și că este mai ușor să compari prețurile, randamentele și costurile cu alte piețe din zona euro.

3Ce se întâmplă cu contractele, actele și antecontractele semnate în leva?

Contractele existente rămân valabile, iar sumele exprimate în ele în leva se citesc, de la data tranziției, în euro la cursul fix, fără a fi nevoie de modificarea contractului. Această regulă a fost stabilită în legea bulgară privind introducerea euro și se aplică și antecontractelor, contractelor de închiriere și contractelor de administrare.

În practică, merită totuși verificate câteva puncte în orice contract semnat înainte de 2026 și ale cărui plăți continuă:

• Rotunjirea: conversia se face la cursul complet (cinci zecimale) și se rotunjește la cent. Într-un contract cu multe plăți, merită stabilite într-un act adițional sumele exacte în euro, pentru a evita mici dispute care se acumulează.
• Mecanisme de indexare: un contract care a prevăzut indexarea la cursul leva sau la un indice legat de leva trebuie reexaminat - uneori indicele a fost înlocuit și trebuie verificat că mecanismul de înlocuire este clar.
• Contracte de închiriere: chiria se citește în euro, dar dacă chiriașul continuă să plătească o altă sumă rotunjită, merită reglementat în scris.
• Acte notariale și înregistrare: actele semnate în leva rămân valabile; tranzacțiile noi se înregistrează în euro, iar valoarea în scopuri fiscale și taxele se calculează astăzi în euro.

4Ce s-a schimbat la creditele ipotecare și la finanțarea din Bulgaria?

Creditele acordate în leva, inclusiv creditele ipotecare, au fost convertite în euro la 1 ianuarie 2026 la cursul fix și, potrivit comunicărilor băncilor, fără comision de conversie pentru client. La creditele cu dobândă fixă, dobânda a rămas cea convenită. La creditele cu dobândă variabilă, indicele de referință a fost înlocuit cu un indice similar, care reflectă condiții de piață asemănătoare, iar noua dobândă nu poate depăși dobânda aplicabilă înainte de înlocuire. Unele bănci au trecut astfel de credite la EURIBOR.

La nivelul pieței, dobânda medie la creditele noi pentru achiziția de locuințe din Bulgaria a fost în iulie 2026 de 2,43%, iar rata dobânzii efective (APRC) de 2,77%, potrivit datelor Băncii Naționale a Bulgariei (conform datelor din iulie 2026). Pe lângă aceasta, continuă să se aplice restricțiile băncii centrale privind creditele pentru locuințe: raport credit-valoare de până la 85%, rată lunară de până la 50% din venitul disponibil și o perioadă de până la 30 de ani. Implicațiile practice pentru un cumpărător străin sunt detaliate într-un articol separat despre finanțare și credit ipotecar în Bulgaria.

Schimbarea fundamentală este că politica monetară care influențează dobânda în Bulgaria este stabilită astăzi direct la Frankfurt. Colliers estimează că trecerea la euro va încuraja o creștere treptată a creditelor cu dobândă fixă - o dată care merită luată în considerare atunci când se analizează un credit pe termen lung.

5Ce s-a întâmplat cu prețurile imobiliare din Bulgaria de la aderarea la euro?

Prețurile continuă să crească într-un ritm dintre cele mai ridicate din Uniune. Potrivit Eurostat, prețurile locuințelor din Bulgaria au crescut în al doilea trimestru din 2026 cu 15,5% față de trimestrul corespunzător din 2025, a doua cea mai mare rată din Uniune după Portugalia, și cu 4,5% față de primul trimestru. În primul trimestru din 2026, Institutul Național de Statistică a raportat o creștere de 14,8% pe an și o creștere trimestrială de 5,8% în Sofia și de 5,9% în Burgas.

Aceste date nu reprezintă o promisiune de continuare. Cine cumpără astăzi cumpără după creșteri puternice, așa că verificarea prețului față de tranzacții comparabile, și nu doar față de lista de prețuri a dezvoltatorului, este mai importantă ca oricând. Trecerea la euro a eliminat un strat de incertitudine, dar nu a făcut fiecare proprietate ieftină.

6Dețineți o proprietate printr-o societate bulgară? Există o actualizare care trebuie efectuată

Da. Capitalul social înregistrat al societăților bulgare a fost convertit automat în euro de Agenția de Înregistrare, dar legea obligă societățile să-și actualizeze și actele constitutive și să le depună la registrul comercial. Inițial, termenul stabilit pentru aceasta era de 12 luni de la 1 ianuarie 2026. În septembrie 2026, Parlamentul bulgar a aprobat prelungirea termenului la 36 de luni de la introducerea euro.

Pentru mulți israelieni care dețin un teren sau o casă printr-o societate OOD, aceasta este o sarcină administrativă minoră, ușor de uitat. Merită efectuată odată cu următoarea modificare care oricum se depune la registru (schimbarea administratorului, schimbarea adresei), pentru a nu întâmpina o întârziere la înregistrare în ziua în care aceasta este urgentă.

7Ce înseamnă pentru raportare și impozitare în Israel?

Pe partea bulgară, toate evaluările, impozitele și taxele sunt calculate astăzi în euro. Pe partea israeliană, veniturile și cheltuielile sunt convertite în șekeli în scopul raportării, astfel că cine a deținut o proprietate înainte de 2026 va avea un dosar de documente parțial în leva și parțial în euro. Merită păstrat în dosarul tranzacției un tabel de conversie ordonat al tuturor documentelor de achiziție exprimate în leva, la cursul fix, pentru ca viitorul calcul al câștigului de capital și al amortizării să fie consecvent.

Întrebări precum moneda în care se calculează câștigul de capital în Israel pentru o proprietate achiziționată în leva și vândută în euro, sau tratamentul diferențelor de curs la un credit, sunt chestiuni fiscale care merită lămurite din timp cu contabilul din Israel - înainte de vânzare, nu după.

8Listă de verificare pentru cumpărătorul de imobile din Bulgaria în 2026

1. Verificați că prețul din contract este exprimat doar în euro și că nu au rămas sume sau mecanisme de indexare în leva.
2. Într-un contract semnat înainte de 2026: pregătiți un act adițional care detaliază sumele convertite în euro și graficul de plăți actualizat.
3. Planificați momentele conversiei din șekeli în euro în funcție de graficul de plăți și analizați instrumente de gestionare a riscului valutar.
4. Verificați prețul față de tranzacții comparabile recente, nu doar față de lista de prețuri.
5. Dacă aveți o societate bulgară: asigurați-vă că actele constitutive au fost actualizate la capitalul în euro sau programați actualizarea.
6. Dacă aveți un credit ipotecar în Bulgaria: obțineți de la bancă notificarea privind conversia și noul indice al dobânzii și verificați-o.

9Înainte de semnare: cum vă însoțim în tranziție

Trecerea la euro a simplificat partea valutară a tranzacției, dar nu și pe cea juridică. Verificăm că contractul, graficul de plăți și mecanismele de indexare sunt formulate corect în euro, că acordurile semnate înainte de 2026 au fost adaptate și că structura de deținere - personală sau printr-o societate - este actualizată în registre. Astfel, cumpărătorul ajunge la semnare știind exact cât plătește, cui și când.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăDezvoltare imobiliară la Sofia: proiectare și construcție, autorizații și considerații juridice pentru proiectDezvoltator israelian la Sofia: cum se deține terenul când un străin din afara Uniunii nu îl poate cumpăra, autorizații, contracte și impozit la ieșire.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.