باختصار
يستطيع الإسرائيلي شراء شقة في صوفيا وتسجيلها باسمه، لكن ليس الأرض، ولذلك يُشترى البيت مع قطعة أرض عادةً عبر شركة بلغارية. في الشقة الجديدة يكون الفحص الأساسي هو مرحلة البناء: Act 14 (الهيكل)، وAct 15 (التسليم من المقاول)، وAct 16 مع رخصة الاستخدام التي لا يجوز السكن في الشقة بدونها. وفي الشقة القديمة تُفحص سلسلة الملكية في سجل العقارات، والتطابق مع السجل المساحي، والديون. وفي صوفيا يدفع المشتري ضريبة نقل بلدية بنسبة 3%، وذلك حتى عام 2026.
أبرز النقاط
- 1يحق للإسرائيلي شراء شقة في مبنى مشترك باسمه. أما الأرض، بما فيها قطعة الأرض التي يقوم عليها بيت خاص، فتُشترى عادةً عبر شركة بلغارية (EOOD).
- 2في الشقة الجديدة، Act 14 هو نقطة التحول: لا يمكن نقل ملكية الوحدة المبنية إلا بعد اكتمال الهيكل. وAct 15 ليس رخصة سكن.
- 3لا يفحص كاتب العدل البلغاري تاريخ الملكية، وفي كثير من المقاطعات يُنظَّم السجل بحسب أسماء المالكين. والمحامي هو من يفحص سلسلة الملكية.
- 4وفقًا لـ Colliers، بلغ متوسط السعر المطلوب لشقة قيد الإنشاء في صوفيا في يوليو 2026 نحو 2,070 يورو للمتر المربع، دون ضريبة القيمة المضافة.
- 5تكاليف المشتري في صوفيا: ضريبة نقل بلدية بنسبة 3%، وأتعاب كاتب عدل متدرّجة بسقف أعلى، ورسم تسجيل بنسبة 0.1%، وذلك حتى عام 2026.
ما الذي يُفحص قانونيًا قبل شراء شقة في صوفيا؟
تتميّز صوفيا من الناحية القانونية بثلاثة أمور: تمييز حادّ بين الشقة والأرض بالنسبة للمشتري الذي ليس مواطنًا في الاتحاد الأوروبي، وعرض كبير من الشقق الجديدة التي تُباع في مراحل بناء مختلفة، ومخزون قديم من المباني التي تعود إلى فترات سابقة ولا تكون مستنداتها مكتملة دائمًا. يتناول هذا الدليل كل واحد منها، ويحيل إلى الأدلة المفصّلة عن القانون البلغاري.
الصورة العامة موصوفة في الدليل القانوني الشامل لشراء عقار في بلغاريا. ومنذ 1 يناير 2026 أصبحت بلغاريا ضمن منطقة اليورو، فتُبرم العقود وتُدفع الضرائب والمدفوعات باليورو، وينتقل خطر العملة لدى الإسرائيلي إلى محور الشيكل-اليورو.
كم يكلّف شراء شقة في صوفيا؟
وفقًا لتقرير صادر عن Colliers في يوليو 2026، نشرته وكالة الأنباء البلغارية BTA، عُرضت للبيع في صوفيا نحو 7,630 شقة قيد الإنشاء، بمتوسط سعر مطلوب يبلغ نحو 2,070 يورو للمتر المربع دون ضريبة القيمة المضافة. وفي عام 2025 أُبرمت في المدينة نحو 22,280 صفقة شقق. ووفقًا للمعهد الوطني للإحصاء، ارتفعت أسعار المساكن في صوفيا في الربع الأول من عام 2026 بنسبة 5.8% مقارنة بالربع السابق.
ثمة تحفّظان مهمّان: الرقم يتعلق بالشقق قيد الإنشاء وبالأسعار المطلوبة، لا بأسعار الصفقات ولا بالشقق المستعملة؛ كما أن المقارنة بين الإعلانات تستلزم التحقق من المساحة التي قيست وما تشمله، لأن تعريفات المساحة في الإعلانات غير موحّدة. ويمكن حساب التكلفة الإجمالية بما يتجاوز السعر بواسطة حاسبة تكلفة الشراء.
هل يستطيع الإسرائيلي شراء شقة في صوفيا باسمه؟
نعم. يسمح الدستور البلغاري للأجنبي الذي ليس مواطنًا أو مقيمًا في الاتحاد الأوروبي بتملّك المباني والشقق، لكن ليس الأراضي، إلا بموجب معاهدة أو بالإرث القانوني. ولذلك تُسجَّل الشقة في المبنى المشترك باسم المشتري الإسرائيلي دون حاجة إلى شركة.
ويتعقّد الأمر في البيت الخاص أو الفيلا أو قطعة الأرض في أطراف المدينة. فهناك تكون الأرض جزءًا من الصفقة، والحل المتّبع هو شركة بلغارية يملكها المشتري، وغالبًا ما تكون EOOD. والشركة كيان مستقل، لها مسك دفاترها وبياناتها المالية وضرائبها الخاصة، وفي الجانب الإسرائيلي يجب أن تُدرس مسبقًا قواعد الشركة الأجنبية الخاضعة للسيطرة. التفاصيل في دليل تملّك الأراضي في بلغاريا عبر شركة.
شقة جديدة في صوفيا: ماذا تعني Act 14 وAct 15 وAct 16؟
مرحلة البناء هي التي تحدّد ما تشترونه فعليًا. قبل Act 14 يحوز المشتري عادةً حقًا تعاقديًا أو حق بناء على وحدة مستقبلية، لا شقة. ويؤكد Act 14 أن المبنى بلغ مرحلة الهيكل، ومن ذلك الحين فقط يمكن نقل ملكية الوحدة المبنية ذاتها. أما Act 15 فهو محضر تسليم من المقاول إلى المطوّر ولا يسمح بالسكن. وAct 16 ورخصة الاستخدام التي تليه هما ما يحوّل الشقة إلى أصل يجوز السكن فيه وتمويله وبيعه.
| المرحلة | ماذا يثبت | ماذا يعني ذلك لأموالكم |
|---|---|---|
| قبل Act 14 | لم يبلغ المبنى بعدُ مرحلة الهيكل | أعلى درجات المخاطرة. كل دفعة تحتاج إلى حماية تعاقدية |
| Act 14 | اكتمال الهيكل | يمكن نقل ملكية الوحدة المبنية بعقد موثّق لدى كاتب العدل |
| Act 15 | التسليم من المقاول إلى المطوّر | لا يجوز السكن في الشقة بعد |
| Act 16 ورخصة الاستخدام | أُدخل المبنى في الاستخدام وفقًا للقانون | السكن، وتوصيل المرافق، والتمويل، والبيع |
لا يوجد في بلغاريا التزام عام على المطوّرين باستخدام حساب ضمان أو كفالة مصرفية، ولذلك تُبنى الحماية في العقد: جدول دفعات مرتبط بهذه المراحل، وتحرير الوحدة من رهن البنك المموِّل. التفاصيل في دليل Act 14 وAct 15 وAct 16.
تشترون شقة في مبنى قديم في صوفيا؟ ما الذي يُفحص
في المبنى القديم تكمن المخاطرة عادةً في المستندات، لا في البناء وحده: سلسلة ملكية طويلة، وفروق بين التسجيل والسجل المساحي، وتغييرات أُجريت في الشقة أو المبنى على مرّ السنين. وفي صفقة كهذه يُستحسن التدقيق بوجه خاص في الفحوص التالية:
- سلسلة الملكية على مدى عشر سنوات على الأقل، بما في ذلك البحث بأسماء جميع المالكين السابقين، لأن السجل في كثير من المقاطعات منظَّم بحسب الأسماء.
- التطابق مع السجل المساحي: أن تظهر الشقة برقم تعريف مساحي، وأن تتطابق المساحة والحدود مع المستندات ومع الوضع الفعلي على الأرض.
- التغييرات في الشقة: إغلاق الشرفات، أو دمج الشقق، أو تغيير الاستخدام، وما إذا كانت مرخّصة.
- الديون: المستحقة للبلدية ولشركات المرافق وللمبنى المشترك، والتي قد تلاحق العقار.
- الرهون والحجوزات في السجل، والوضع القانوني للبائع.
ومن المهم معرفة أنه منذ 15 يناير 2026 لا تُسلَّم نسخ العقود من سجل العقارات إلا للأطراف وللمحامين ولأصحاب المصلحة المثبتة، ولذلك يتطلب جزء من الفحص محاميًا. التفاصيل في دليل الفحص النافي للجهالة في بلغاريا.
يفحص كاتب العدل البلغاري وضع التسجيل الحالي وهوية الأطراف، لكنه غير ملزم بفحص تاريخ الملكية. وهذا الفحص من مسؤولية المشتري ومحاميه.
كيف تبدو إجراءات الشراء في صوفيا باختصار؟
تستغرق عملية الشراء في بلغاريا عادةً من شهر إلى شهرين، ويمكن إتمامها من إسرائيل. المراحل الرئيسية:
- التحضير: توكيل موثّق خاص لدى كاتب العدل مع أبوستيل وترجمة إلى البلغارية، والفحص النافي للجهالة.
- اتفاق تمهيدي مكتوب مع عربون بنحو 10%. الاتفاق ملزم، وإذا رفض أحد الطرفين التوقيع يمكن مطالبة المحكمة بإعلانه عقدًا نهائيًا.
- عقد بيع أمام كاتب عدل في منطقة العقار. تنتقل الملكية عند التوقيع، ويُرسل كاتب العدل العقد للتسجيل في اليوم نفسه.
- بعد الشراء: تسجيل BULSTAT للأجنبي خلال سبعة أيام، وتقديم إقرار إلى البلدية لأغراض ضريبة الأملاك.
التفاصيل الكاملة، بما في ذلك ما قد يسوء في مرحلة الحجز وكيفية الدفع بأمان، في دليل إجراءات شراء عقار في بلغاريا خطوة بخطوة. وبشأن التمويل انظروا الرهن العقاري في بلغاريا للمشترين الأجانب.
ما الضرائب المفروضة على شقة في صوفيا؟
في صوفيا يدفع المشتري ضريبة نقل بلدية بنسبة 3% من الأعلى بين السعر والقيمة الضريبية، وأتعاب كاتب عدل متدرّجة بسقف أعلى، ورسم تسجيل بنسبة 0.1%، وذلك حتى عام 2026. وفي الشقة الجديدة من مطوّر يجب التأكد في العقد من أن ضريبة القيمة المضافة مشمولة في السعر، لأن السعر المنشور، كما في بيانات Colliers، يكون أحيانًا دون ضريبة القيمة المضافة.
الإسرائيلي غير المقيم في بلغاريا الذي يؤجّر شقة باسمه يدفع ضريبة نهائية بنسبة 10% على الإيجار الإجمالي، دون خصم النفقات، ويُبلَّغ عن الدخل في إسرائيل أيضًا. ويتطلب التأجير السياحي تسجيلًا بموجب قانون السياحة ورقم تسجيل في كل إعلان. وعند البيع تبلغ ضريبة الأرباح الرأسمالية على الفرد 10%، ويبدو أن الإعفاءات تسري على المقيمين في بلغاريا والاتحاد الأوروبي فقط. التفاصيل في دليل الضرائب في بلغاريا وفي دليل تأجير العقار في بلغاريا.
قائمة فحص قبل شراء شقة في صوفيا
- تحديد ما إذا كانت الصفقة تشمل أرضًا، وإن كانت كذلك، فاتخاذ القرار بشأن هيكل التملّك قبل الاتفاق التمهيدي.
- في الشقة الجديدة: الاستعلام عن مرحلة المبنى (قبل Act 14، أو Act 14، أو Act 15، أو Act 16) وربط الدفعات بالمراحل.
- فحص رخصة البناء، وفي المبنى المكتمل رخصة الاستخدام.
- فحص سلسلة ملكية لا تقل عن عشر سنوات، بأسماء جميع المالكين.
- فحص التطابق مع السجل المساحي ومع المساحة الفعلية، والتغييرات غير المرخّصة.
- الحصول على إفادات خطية بعدم وجود ديون للبلدية والمرافق والمبنى المشترك.
- التحقق مما إذا كان السعر يشمل ضريبة القيمة المضافة، ورصد ميزانية لضريبة النقل بنسبة 3% وكاتب العدل والتسجيل.
- إعداد توكيل مع أبوستيل وترجمة، والتخطيط لتحويل الأموال وتوثيقه.
قبل التوقيع: كيف نرافق عملية الشراء في صوفيا
نرافق المشترين الإسرائيليين في صوفيا بدءًا من السؤال الأول، شقة أم أرض، مرورًا بفحص مرحلة البناء وسلسلة الملكية والعقد مع المطوّر، وحتى التسجيل. ونُجري الفحوص في السجلات والعمل أمام كاتب العدل بالتعاون مع محامين محليين في بلغاريا، ونتولى تنسيق الجانب الإسرائيلي من الإبلاغ والضرائب.
ما ورد هنا معلومات عامة، صحيحة حتى نوفمبر 2026، ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو توصية استثمارية. تتغير القوانين ونسب الضرائب والأسعار، وقبل أي قرار يجب الحصول على استشارة خاصة بالعقار وبظروفكم.
أسئلة شائعة
كم يكلّف شراء شقة في صوفيا، بلغاريا؟
وفقًا لـ Colliers، بلغ متوسط السعر المطلوب لشقة قيد الإنشاء في صوفيا في يوليو 2026 نحو 2,070 يورو للمتر المربع، دون ضريبة القيمة المضافة. وهذا سعر مطلوب في البناء الجديد فقط، ويتفاوت السعر الفعلي كثيرًا بحسب الحيّ ومرحلة البناء وطريقة قياس المساحة.
هل يستطيع الإسرائيلي شراء شقة في صوفيا؟
نعم. يحق للأجنبي الذي ليس مواطنًا أو مقيمًا في الاتحاد الأوروبي شراء الشقق والمباني باسمه. ولا يحق له تملّك الأرض مباشرة، ولذلك يُشترى البيت مع قطعة أرض عادةً عبر شركة بلغارية يملكها.
ما هو Act 16 ولماذا هو مهم عند شراء شقة في صوفيا؟
Act 16 هو المحضر الذي تصدر على أساسه رخصة استخدام المبنى. وبدون رخصة استخدام لا يجوز السكن في الشقة، ويصعب تمويلها أو بيعها. وAct 15 وحده لا يكفي.
كم تبلغ الضرائب عند شراء شقة في صوفيا؟
يدفع المشتري ضريبة نقل بلدية بنسبة 3% من الأعلى بين السعر والقيمة الضريبية، وأتعاب كاتب عدل متدرّجة بسقف أعلى، ورسم تسجيل بنسبة 0.1%، وذلك حتى عام 2026. وفي الشقة الجديدة يجب التحقق مما إذا كان السعر يشمل ضريبة القيمة المضافة.
هل يمكن شراء شقة في صوفيا دون السفر إلى بلغاريا؟
نعم. يمكن إتمام الصفقة بموجب توكيل موثّق خاص لدى كاتب العدل، مع أبوستيل وترجمة إلى البلغارية، يتيح للوكيل التوقيع على الاتفاق التمهيدي وعقد البيع.
اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةتطوير العقارات في صوفيا: التخطيط والبناء والتراخيص والاعتبارات القانونية للمشروعمطوّر إسرائيلي في صوفيا: كيف تُحاز الأرض حين لا يشتريها الأجنبي من خارج الاتحاد، ومسار التراخيص حتى رخصة الاستخدام، وعقود المقاول، والبيع على الورق.قراءة الدليلالمصادر
- BTA / Colliers - 7,630 apartments under construction listed for sale in Sofia (July 2026)
- National Statistical Institute - Housing price statistics, Q1 2026
- ELRA - Bulgaria: limitations to foreigners
- CMS Expert Guide - Real estate transaction costs and taxes, Bulgaria
- CMS - Bulgaria amends real estate registration rules
- CMS - Acquisition of off-plan property in Bulgaria
