Как купить квартиру в Софии: юридические проверки до покупки

1Что проверять с юридической точки зрения перед покупкой квартиры в Софии?

С юридической точки зрения Софию отличают три особенности: четкое разграничение между квартирой и землей для покупателя, не являющегося гражданином ЕС, большое предложение новых квартир, продаваемых на разных стадиях строительства, и старый жилой фонд прежних периодов, в котором документы не всегда полны. Руководство рассматривает каждую из них и отсылает к подробным руководствам по болгарскому праву.

Общая картина описана в полном юридическом руководстве по покупке недвижимости в Болгарии. С 1 января 2026 года Болгария входит в еврозону, поэтому договоры, налоги и платежи осуществляются в евро, а валютный риск израильтянина смещается на ось шекель-евро.

2Сколько стоит квартира в Софии?

Согласно отчету Colliers за июль 2026 года, опубликованному болгарским информационным агентством BTA, в Софии было выставлено на продажу около 7 630 квартир в строящихся домах со средней запрашиваемой ценой около 2 070 евро за кв. м без НДС. В 2025 году в городе было совершено около 22 280 сделок с квартирами. По данным Национального статистического института, в первом квартале 2026 года цены на жилье в Софии выросли на 5,8% по сравнению с предыдущим кварталом.

Две важные оговорки: показатель относится к строящимся квартирам и к запрашиваемым ценам, а не к ценам сделок и не к вторичному жилью; кроме того, при сравнении объявлений необходимо проверять, какая площадь измерена и что в нее входит, поскольку определения площади в объявлениях неодинаковы. Общую стоимость сверх цены можно рассчитать с помощью калькулятора стоимости покупки.

3Может ли израильтянин купить квартиру в Софии на свое имя?

Да. Конституция Болгарии позволяет иностранцу, не являющемуся гражданином или резидентом Европейского союза, приобретать право собственности на здания и квартиры, но не на землю, за исключением случаев, предусмотренных международным договором, или наследования по закону. Поэтому квартира в многоквартирном доме регистрируется на имя израильского покупателя без необходимости создавать компанию.

Сложнее с частным домом, виллой или участком на окраине города. В этом случае земля является частью сделки, и принятым решением служит болгарская компания, принадлежащая покупателю, чаще всего EOOD. Компания - отдельное юридическое лицо со своим бухгалтерским учетом, отчетностью и налогообложением, а с израильской стороны следует заранее изучить правила о контролируемой иностранной компании. Подробнее - в руководстве по владению землей в Болгарии через компанию.

4Новая квартира в Софии: что означают Act 14, Act 15 и Act 16?

Стадия строительства определяет, что вы фактически покупаете. До Act 14 покупатель обычно обладает договорным правом или правом застройки в отношении будущего объекта, а не квартирой. Act 14 подтверждает, что здание достигло стадии каркаса, и только с этого момента можно передать право собственности на сам построенный объект. Act 15 - это протокол передачи от подрядчика застройщику, и он не разрешает проживание. Именно Act 16 и следующее за ним разрешение на эксплуатацию превращают квартиру в актив, в котором можно жить, который можно финансировать и продать.

В Болгарии нет общей обязанности застройщиков использовать эскроу-счет или банковскую гарантию, поэтому защита закладывается в договор: график платежей, привязанный к этим стадиям, и освобождение объекта от ипотеки финансирующего банка. Подробнее - в руководстве по Act 14, Act 15 и Act 16.

5Покупаете квартиру в старом доме в Софии? Что проверять

В старом доме риск обычно кроется в документах, а не только в конструкции: длинная цепочка права собственности, расхождения между регистрацией и кадастром, а также изменения, внесенные в квартиру или здание за многие годы. В такой сделке стоит уделить особое внимание следующим проверкам:

• Цепочка права собственности не менее чем за десять лет, включая поиск по именам всех предыдущих владельцев, поскольку во многих округах реестр ведется по именам.
• Соответствие кадастру: квартира должна значиться с кадастровым идентификатором, а площадь и границы должны соответствовать документам и фактическому состоянию.
• Изменения в квартире: остекление балконов, объединение квартир или изменение назначения и наличие на них разрешения.
• Долги: перед муниципалитетом, коммунальными компаниями и товариществом собственников, которые могут следовать за объектом.
• Обременения и аресты в реестре, а также правовое положение продавца.

Важно знать, что с 15 января 2026 года копии актов из имущественного реестра выдаются только сторонам, адвокатам и лицам с доказанным интересом, поэтому часть проверки требует участия адвоката. Подробнее - в руководстве по юридической проверке в Болгарии.

6Как вкратце выглядит процедура покупки в Софии?

Покупка в Болгарии обычно занимает от одного до двух месяцев, и ее можно провести из Израиля. Основные этапы:

1. Подготовка: специальная нотариальная доверенность с апостилем и переводом на болгарский язык, а также юридическая проверка.
2. Предварительный договор в письменной форме с задатком около 10%. Договор является обязывающим, и если сторона отказывается подписать основной договор, можно обратиться в суд с просьбой объявить его окончательным.
3. Нотариальный акт купли-продажи у нотариуса по месту нахождения объекта. Право собственности переходит при подписании, и нотариус в тот же день направляет акт на регистрацию.
4. После покупки: регистрация BULSTAT для иностранца в течение семи дней и декларация в муниципалитет для целей налога на недвижимость.

Полная информация, включая то, что может пойти не так на этапе бронирования и как безопасно платить, - в пошаговом руководстве по покупке недвижимости в Болгарии. О финансировании см. ипотека в Болгарии для иностранных покупателей.

7Какие налоги применяются к квартире в Софии?

В Софии покупатель уплачивает муниципальный налог на переход права в размере 3% от большей из двух величин - цены или налоговой оценки, ступенчатый нотариальный сбор с верхним пределом и регистрационный сбор 0,1% (по состоянию на 2026 год). При покупке новой квартиры у застройщика следует закрепить в договоре, что НДС включен в цену, поскольку публикуемая цена, как в данных Colliers, иногда указывается без НДС.

Израильтянин, не являющийся резидентом Болгарии и сдающий квартиру в аренду на свое имя, уплачивает окончательный налог 10% с валовой арендной платы без вычета расходов, а доход также декларируется в Израиле. Аренда туристам требует регистрации по Закону о туризме и указания регистрационного номера в каждом объявлении. При продаже налог на прирост капитала для физического лица составляет 10%, а освобождения, по всей видимости, распространяются только на резидентов Болгарии и ЕС. Подробнее - в руководстве по налогообложению в Болгарии и в руководстве по сдаче недвижимости в аренду в Болгарии.

8Контрольный список перед покупкой квартиры в Софии

1. Определить, включает ли сделка землю, и если да, выбрать структуру владения до предварительного договора.
2. Для новой квартиры: выяснить, на какой стадии находится здание (до Act 14, Act 14, Act 15 или Act 16), и привязать платежи к стадиям.
3. Проверить разрешение на строительство, а в завершенном здании - разрешение на эксплуатацию.
4. Проверить цепочку права собственности не менее чем за десять лет по именам всех владельцев.
5. Проверить соответствие кадастру и фактической площади, а также изменения без разрешения.
6. Получить письменные подтверждения отсутствия долгов перед муниципалитетом, коммунальными службами и товариществом собственников.
7. Уточнить, включен ли в цену НДС, и заложить в бюджет налог на переход права 3%, нотариуса и регистрацию.
8. Подготовить доверенность с апостилем и переводом и спланировать перевод средств и его документальное оформление.

9До подписания: как мы сопровождаем покупку в Софии

Мы сопровождаем израильских покупателей в Софии с первого вопроса - квартира или земля, - через проверку стадии строительства, цепочки права собственности и договора с застройщиком, до регистрации. Проверки в реестрах и работу с нотариусом мы проводим совместно с местными адвокатами в Болгарии и координируем израильскую часть отчетности и налогообложения.

Читать дальше · 10 мин чтенияДевелопмент недвижимости в Софии: проектирование и строительство, разрешения и юридические аспекты проектаДевелопмент в Софии для израильтянина: владение землёй через компанию, путь разрешений до ввода в эксплуатацию, подряд, продажа на бумаге и налоги при выходе.Читать руководство