Коротко
В Болгарии расходы на прямую покупку объекта включают нотариальный сбор (до примерно 3 000 евро), регистрационный сбор 0,1% и местный налог на передачу от 0,1% до 3%. Налог на прирост капитала для физического лица и для компании составляет 10%, а при налогообложении аренды физическим лицом эффективная ставка равна 9% от валового дохода. Сделка с акциями освобождена от налога на передачу и от сбора за регистрацию недвижимости, но требует глубокой юридической проверки компании.
Главное
- 1Местный налог на передачу устанавливается каждой общиной в диапазоне от 0,1% до 3%; в Софии, Пловдиве, Варне и Бургасе он составляет 3%.
- 2Здания возрастом менее пяти лет облагаются НДС в размере 20%. При покупке у застройщика необходимо убедиться, что договор предусматривает включение НДС в цену.
- 3Налог на прирост капитала для физического лица составляет 10% (после установленного законом вычета 10%), однако существуют щедрые освобождения, включая освобождение жилой квартиры, находившейся во владении более трёх лет.
- 4Налог на аренду для физического лица составляет 10% после автоматического вычета 10%, то есть эффективная ставка равна 9% от валового дохода.
- 5С 1 января 2026 года Болгария входит в еврозону, поэтому риск конвертации валюты больше не существует.
Этот материал посвящён вопросу о том, сколько на самом деле стоит покупка недвижимости в Болгарии: что платится при покупке, сдаче в аренду и продаже, и на каких условиях местные банки кредитуют иностранных покупателей. Приведённые ниже данные актуальны на дату публикации статьи (июль 2026 года).
Каковы расходы на покупку в Болгарии: нотариальный сбор, регистрационный сбор и местный налог на передачу?
При прямой покупке объекта действуют три статьи расходов, которые суммируются. Как правило, их несёт покупатель, если не оговорено иное.
| Расход | Ставка | Подробности |
|---|---|---|
| Нотариальный сбор | Официальный ступенчатый тариф, потолок около 3 000 евро (без НДС) | В крупных сделках сбор перестаёт расти |
| Регистрационный сбор в имущественном реестре | 0,1% | От цены покупки или от налоговой оценки, установленной местными органами, в зависимости от того, что выше |
| Местный налог на передачу | От 0,1% до 3% | Каждая община устанавливает его самостоятельно. В Софии, Пловдиве, Варне и Бургасе ставка составляет 3% от цены или налоговой оценки, в зависимости от того, что выше |
Местный налог на передачу - наиболее существенная из этих трёх статей.
Здания возрастом менее пяти лет облагаются НДС в размере 20%. При покупке у застройщика необходимо убедиться, что договор предусматривает включение НДС в цену.
В чём налоговое преимущество сделки с акциями в Болгарии?
При приобретении объекта путём сделки с акциями (покупка компании, владеющей объектом) уплачивается лишь ограниченный нотариальный сбор за удостоверение договора о передаче акций и небольшой сбор за регистрацию в торговом реестре; местный налог на передачу и сбор за регистрацию недвижимости не взимаются вовсе. Продажа акций также освобождена от НДС.
В сделке на один миллион евро в Софии разница составляет около 30 000 евро, и именно поэтому многие крупные коммерческие сделки структурируются как сделки с акциями. Платой за это становится более глубокая юридическая проверка самой компании, включая обязательства прошлых периодов.
Когда в Болгарии применяется НДС к недвижимости?
Продажа зданий возрастом менее пяти лет вместе с прилегающим земельным участком облагается НДС по ставке 20%. Здания старше пяти лет, а также земля, не являющаяся урегулированным участком, от НДС освобождены. Продавец вправе по своему усмотрению выбрать начисление НДС и на освобождённую сделку (главным образом для целей вычета входного налога).
При покупке новой квартиры у застройщика или подрядчика НДС, как правило, уже включён в указанную цену, однако это необходимо прямо подтвердить в договоре.
Сколько налога на прирост капитала платит физическое лицо, продающее объект в Болгарии?
Физическое лицо, продающее объект в Болгарии, облагается налогом по единой ставке 10% с прибыли, то есть с разницы между ценой продажи и документально подтверждённой ценой покупки, за вычетом установленного законом вычета 10%. Для иностранного продавца, не являющегося резидентом, налог взимается в виде окончательного удержания у источника по той же ставке.
Болгарское законодательство предусматривает особенно щедрые освобождения:
- Продажа одной жилой квартиры в год полностью освобождена от налога, если объект находился во владении более трёх лет.
- Продажа до двух дополнительных объектов освобождена от налога, если они находились во владении более пяти лет.
- Имущество, полученное по наследству, освобождено всегда.
Проще говоря: инвестор, который покупает, держит три года и продаёт, вообще не платит налог на прирост капитала. Для сравнения, по данным статьи, Португалия облагает прирост капитала по ставке до 28%, а Испания - по ставке от 19% до 26%. Это один из самых выгодных режимов в Европейском союзе для терпеливого инвестора.
Какой налог взимается, когда болгарская компания продаёт объект?
Болгарская компания, продающая объект, облагается единым корпоративным налогом 10% с прибыли - это самая низкая ставка в Европейском союзе, совпадающая со ставкой для физических лиц. Распределение прибыли в виде дивидендов иностранному акционеру облагается дополнительным удержанием у источника всего 5%, что также является одним из самых низких показателей в Европе.
Сочетание корпоративного налога 10% и налога на дивиденды 5% делает структуру владения через болгарскую компанию (OOD), которая в любом случае необходима израильтянам при приобретении земли, удобной и с налоговой точки зрения.
Сколько налога платится с дохода от аренды в Болгарии?
Арендный доход физического лица облагается единым налогом 10% после автоматического вычета расходов в размере 10% от валового дохода, без необходимости предъявлять чеки. Эффективная налоговая ставка составляет 9% от валового дохода. Например, при годовой аренде в 10 000 евро налоговая база равна 9 000 евро, а налог - всего 900 евро.
При сдаче в аренду через компанию доход включается в прибыль, облагаемую корпоративным налогом 10% (после вычета фактических расходов).
Сколько стоит текущий имущественный налог (аналог арноны) и сбор за вывоз мусора в Болгарии?
Ежегодный имущественный налог устанавливается каждой из 265 общин в законодательно закреплённом диапазоне от 0,1 до 4,5 промилле (именно промилле, а не процента) от налоговой оценки объекта. Налоговая оценка, как правило, в 3-5 раз ниже рыночной цены, поэтому фактические суммы очень невелики. В Софии, например, ставка составляет около 1,875 промилле, и владелец типичной квартиры платит на практике от нескольких десятков до нескольких сотен евро в год. Уплата всего налога до 30 апреля даёт скидку 5%.
Наряду с налогом взимается ежегодный сбор за вывоз мусора, который, как правило, выше самого налога. Важное регуляторное изменение, с которым необходимо ознакомиться: болгарское законодательство предусмотрело переход на новый метод расчёта по принципу «загрязнитель платит» (начисление по фактическому количеству мусора вместо процента от налоговой оценки), однако внедрение реформы фактически отложено, и большинство общин, включая Софию, пока продолжают применять прежний метод. Собственникам, особенно коммерческой недвижимости, следует следить за решениями конкретной общины, поскольку принятый метод расчёта может существенно изменить размер сбора.
Как евро влияет на израильского инвестора в Болгарии?
С 1 января 2026 года Болгария является членом еврозоны, и все налоговые начисления, налоги и платежи осуществляются в евро. Для израильского инвестора это тихое, но значимое налогово-операционное обстоятельство: больше нет необходимости в конвертации левов, нет валютного риска между валютой объекта и валютой доходов, а сопоставление с другими рынками Европы происходит напрямую в одной валюте.
Какие дополнительные расходы стоит заложить в бюджет?
- Собственные средства для первоначального взноса.
- Гонорар независимого адвоката.
- Расходы на создание болгарской компании: если сделка включает землю - примерно от 500 до 1 000 евро на регистрацию, плюс текущее бухгалтерское обслуживание.
- Нотариальные переводы и апостиль.
- Комиссии посредников.
- Финансовый резерв на непредвиденные обстоятельства.
Как работает банковское финансирование для иностранных покупателей в Болгарии?
Когда покупка финансируется банком, ипотека вступает в силу с подписанием нотариального ипотечного акта и его регистрацией в имущественном реестре. Регистрация ипотеки действует десять лет и может быть продлена до истечения срока. Позднее продление восстанавливает действие ипотеки, но присваивает ей новый приоритет лишь с даты продления. Для банка это принципиальный момент, поэтому банки строго следят за своевременным продлением.
Крупные болгарские банки предоставляют финансирование и иностранным покупателям, но на условиях, отличающихся от условий для резидентов:
| Условие | Иностранные покупатели | Резиденты |
|---|---|---|
| Соотношение кредита к стоимости (LTV) | Около 50-70% | 80-85% |
| Процентная ставка | Около 3,5-5% | Около 2,7-3,2% |
| Максимальный срок кредита | 15-20 лет | - |
Банк требует, чтобы объект был свободен от каких-либо предыдущих обременений, проводит собственную независимую юридическую проверку и оценку стоимости и не выдаёт средства кредита до тех пор, пока его ипотека не будет надлежащим образом зарегистрирована в имущественном реестре.
Что делать перед подписанием договора о покупке в Болгарии?
Перед подписанием стоит проверить ставку налога на передачу в конкретной общине, убедиться в договоре, включён ли НДС в цену, оценить, подходит ли вам прямая покупка или владение через компанию (при покупке земли болгарская компания израильтянам в любом случае требуется), и заложить в бюджет дополнительные расходы. Рекомендуется делать это в сопровождении независимого адвоката и бухгалтера, знакомого с болгарским и израильским налогообложением.
Изложенное в этой статье является исключительно общей информацией и не представляет собой юридическую консультацию, налоговую консультацию или инвестиционную рекомендацию. Налоговые ставки и сборы в Болгарии меняются, информация актуальна на июль 2026 года. Перед принятием любого решения или совершением юридических действий рекомендуется получить индивидуальную консультацию с учётом ваших обстоятельств.
Частые вопросы
Сколько составляет налог на передачу при покупке недвижимости в Болгарии?
Местный налог на передачу устанавливается каждой общиной в диапазоне от 0,1% до 3%. В крупных городах - Софии, Пловдиве, Варне и Бургасе - ставка составляет 3% от цены или налоговой оценки, в зависимости от того, что выше. Дополнительно взимаются регистрационный сбор 0,1% и нотариальный сбор до примерно 3 000 евро.
Облагается ли покупка квартиры в Болгарии НДС?
Здания возрастом менее пяти лет вместе с прилегающей землёй облагаются НДС 20%. Более старые здания и земля, не являющаяся урегулированным участком, освобождены, однако продавец вправе начислить НДС. При покупке у застройщика НДС, как правило, включён в цену, и это необходимо подтвердить в договоре.
Сколько налога на прирост капитала платит физическое лицо, продающее объект в Болгарии?
10% с прибыли после установленного законом вычета 10%, а для иностранного продавца - окончательное удержание у источника по той же ставке. Продажа одной жилой квартиры в год, находившейся во владении более трёх лет, полностью освобождена, как и до двух дополнительных объектов, находившихся во владении более пяти лет, и имущество, полученное по наследству.
Сколько налога платится с аренды в Болгарии?
Физическое лицо платит 10% после автоматического вычета 10% от валового дохода, то есть эффективный налог составляет 9% от валового дохода. С аренды в 10 000 евро в год налог равен 900 евро.
Даст ли болгарский банк ипотеку израильтянину?
Крупные болгарские банки предоставляют финансирование и иностранным покупателям на условиях, отличающихся от условий для резидентов: соотношение кредита к стоимости около 50-70%, процентная ставка около 3,5-5% и срок 15-20 лет.
Читать дальше · 10 мин чтенияДевелопмент недвижимости в Софии: проектирование и строительство, разрешения и юридические аспекты проектаДевелопмент в Софии для израильтянина: владение землёй через компанию, путь разрешений до ввода в эксплуатацию, подряд, продажа на бумаге и налоги при выходе.Читать руководствоИнформация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.