בקצרה
בבולגריה עלויות הרכישה בעסקת נכס ישירה כוללות אגרת נוטריון (עד כ-3,000 יורו), אגרת רישום של 0.1% ומס העברה מקומי של 0.1% עד 3%. מס רווח הון ליחיד ולחברה הוא 10%, ובמס על שכירות יחיד המס האפקטיבי הוא 9% מההכנסה הגולמית. עסקת מניות פטורה ממס העברה ומאגרת רישום מקרקעין, אך מחייבת בדיקת נאותות עמוקה של החברה.
הנקודות החשובות
- 1מס העברה מקומי נקבע בידי כל עירייה בטווח של 0.1% עד 3%, ובסופיה, פלובדיב, ורנה ובורגס הוא 3%.
- 2מבנים שגילם פחות מחמש שנים חייבים במע״מ של 20%. ברכישה מיזם יש לוודא בחוזה שהמע״מ כלול במחיר.
- 3מס רווח הון ליחיד הוא 10% (אחרי ניכוי סטטוטורי של 10%), אך יש פטורים נדיבים, כולל פטור על דירת מגורים שהוחזקה מעל שלוש שנים.
- 4מס שכירות ליחיד הוא 10% לאחר ניכוי אוטומטי של 10%, כלומר 9% אפקטיבי מההכנסה הגולמית.
- 5מאז 1 בינואר 2026 בולגריה בגוש היורו, ולכן אין עוד סיכון המרה ללב.
מדריך זה מתמקד בשאלה כמה באמת עולה רכישת נכס בבולגריה: מה משלמים ברכישה, בהשכרה ובמכירה, ואילו תנאים מקבלים בנקים מקומיים מרוכשים זרים. הנתונים להלן נכונים למועד פרסום המאמר (יולי 2026).
מהן עלויות הרכישה בבולגריה: אגרת נוטריון, אגרת רישום ומס העברה מקומי?
בעסקת נכס ישירה חלות שלוש עלויות במצטבר. בדרך כלל הקונה נושא בהן, אלא אם הוסכם אחרת.
| עלות | שיעור | פירוט |
|---|---|---|
| אגרת נוטריון | תעריף רשמי מדורג, תקרה של כ-3,000 יורו (נטו ממע״מ) | בעסקאות גדולות האגרה מפסיקה לגדול |
| אגרת רישום במרשם המקרקעין | 0.1% | ממחיר הרכישה או מהשווי לצורכי מס שקבעה הרשות המקומית, הגבוה מביניהם |
| מס העברה מקומי | 0.1% עד 3% | כל עירייה קובעת בעצמה. בסופיה, פלובדיב, ורנה ובורגס השיעור הוא 3% מהמחיר או מהשווי לצורכי מס, הגבוה מביניהם |
מס ההעברה המקומי הוא העלות המשמעותית ביותר מבין השלוש.
מבנים שגילם פחות מחמש שנים חייבים במע״מ של 20%. ברכישה מיזם יש לוודא בחוזה שהמע״מ כלול במחיר.
מה היתרון המיסויי של עסקת מניות בבולגריה?
ברכישת נכס באמצעות עסקת מניות (רכישת החברה המחזיקה בנכס) משולמת רק אגרת נוטריון מוגבלת לאישור הסכם העברת המניות ואגרה קטנה לרישום במרשם המסחרי, ללא מס העברה מקומי וללא אגרת רישום מקרקעין כלל. מכירת מניות גם פטורה ממע״מ.
בעסקה של מיליון יורו בסופיה ההפרש הוא כ-30,000 יורו, וזו בדיוק הסיבה שעסקאות מסחריות גדולות רבות מובנות כעסקת מניות. התמורה היא בדיקת נאותות עמוקה יותר של החברה עצמה, כולל חבויות עבר.
מתי חל מע״מ על נכסים בבולגריה?
מכירת מבנים שגילם פחות מחמש שנים, יחד עם הקרקע הצמודה להם, חייבת במע״מ בשיעור 20%. מבנים שגילם מעל חמש שנים, וכן קרקע שאינה חלקה מוסדרת, פטורים ממע״מ. למוכר שמורה אפשרות בחירה לגבות מע״מ גם על עסקה פטורה, משיקוליו (בעיקר לצורך ניכוי מס תשומות).
ברכישה מיזם או מקבלן של דירה חדשה, המע״מ בדרך כלל כבר כלול במחיר המוצג, אך יש לוודא זאת במפורש בחוזה.
כמה מס רווח הון משלם יחיד שמוכר נכס בבולגריה?
יחיד המוכר נכס בבולגריה חייב במס בשיעור אחיד של 10% על הרווח, שהוא ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה המתועד, בהפחתת ניכוי סטטוטורי של 10%. עבור מוכר זר שאינו תושב, המס נגבה כניכוי במקור סופי באותו שיעור.
החוק הבולגרי מעניק פטורים נדיבים במיוחד:
- מכירת דירת מגורים אחת בשנה פטורה לחלוטין ממס אם הנכס הוחזק מעל שלוש שנים.
- מכירת עד שני נכסים נוספים פטורה אם הוחזקו מעל חמש שנים.
- נכסים שהתקבלו בירושה פטורים תמיד.
במילים פשוטות: משקיע שקונה, מחזיק שלוש שנים ומוכר אינו משלם מס רווח הון כלל. להשוואה, לפי המאמר פורטוגל ממסה רווחי הון בשיעור של עד 28% וספרד ב-19% עד 26%. זהו אחד המשטרים הנוחים ביותר באיחוד האירופי למשקיע סבלני.
מה המס כשחברה בולגרית מוכרת נכס?
חברה בולגרית המוכרת נכס חייבת במס חברות אחיד של 10% על הרווח, השיעור הנמוך באיחוד האירופי, זהה לשיעור החל על יחידים. חלוקת הרווח כדיבידנד לבעל מניות זר כפופה לניכוי במקור נוסף של 5% בלבד, גם הוא מהנמוכים באירופה.
השילוב של 10% מס חברות ו-5% מס דיבידנד הופך את מבנה ההחזקה באמצעות חברה בולגרית (OOD), שהוא ממילא הכרחי עבור ישראלים כשמדובר בקרקע, לנוח גם מבחינה מיסויית.
כמה מס משלמים על הכנסה משכירות בבולגריה?
הכנסת שכירות של יחיד ממוסה בשיעור אחיד של 10%, לאחר ניכוי הוצאות אוטומטי של 10% מהברוטו, בלי צורך בהצגת קבלות. המס האפקטיבי הוא 9% מההכנסה הגולמית. לדוגמה, על שכירות שנתית של 10,000 יורו בסיס המס הוא 9,000 יורו והמס הוא 900 יורו בלבד.
עבור משכיר באמצעות חברה, ההכנסה נכללת ברווח החייב במס חברות של 10% (בניכוי הוצאות בפועל).
כמה עולה מס רכוש שוטף (ארנונה) ואגרת פינוי אשפה בבולגריה?
מס הרכוש השנתי נקבע על ידי כל אחת מ-265 העיריות בטווח סטטוטורי של 0.1 עד 4.5 פרומיל (לא אחוז, פרומיל) מהשווי לצורכי מס של הנכס. השווי לצורכי מס נמוך בדרך כלל פי 3 עד 5 ממחיר השוק, ולכן הסכומים בפועל נמוכים מאוד. בסופיה, למשל, השיעור הוא כ-1.875 פרומיל, ובעל דירה טיפוסית משלם בפועל עשרות עד מאות בודדות של יורו בשנה. תשלום מלוא המס עד 30 באפריל מזכה בהנחה של 5%.
לצד המס חלה אגרת פינוי אשפה שנתית, שהיא לרוב גבוהה מהמס עצמו. שינוי רגולטורי שחשוב להכיר: החוק הבולגרי קבע מעבר לשיטת חישוב חדשה לפי עקרון ״המזהם משלם״ (חיוב לפי כמות אשפה בפועל, במקום אחוז מהשווי לצורכי מס), אך יישום הרפורמה נדחה בפועל ומרבית העיריות, כולל סופיה, ממשיכות בינתיים בשיטה הישנה. בעלי נכסים, ובפרט נכסים מסחריים, צריכים לעקוב אחר החלטות העירייה הספציפית, כי שיטת החישוב שתאומץ עשויה לשנות משמעותית את גובה האגרה.
איך היורו משפיע על משקיע ישראלי בבולגריה?
מאז 1 בינואר 2026 בולגריה היא חברה בגוש היורו, וכל השומות, המסים והתשלומים מתנהלים ביורו. עבור המשקיע הישראלי זו נקודה מיסויית-תפעולית שקטה אך משמעותית: אין עוד צורך בהמרות ללב, אין סיכון שער בין מטבע הנכס למטבע ההכנסות, וההשוואה מול שווקים אחרים באירופה נעשית ישירות באותו מטבע.
אילו עלויות נוספות כדאי לתקצב?
- הון עצמי למקדמה.
- שכר טרחת עורך דין עצמאי.
- עלויות הקמת חברה בולגרית: כשהעסקה כוללת קרקע, כ-500 עד 1,000 יורו על ההקמה, בתוספת הנהלת חשבונות שוטפת.
- תרגומים נוטריוניים ואפוסטיל.
- עמלות תיווך.
- רזרבה כספית למצבים בלתי צפויים.
איך עובד מימון בנקאי לרוכשים זרים בבולגריה?
כשהרכישה ממומנת על ידי בנק, המשכנתא נכנסת לתוקף עם חתימת שטר משכנתא נוטריוני ורישומו במרשם המקרקעין. רישום המשכנתא תקף לעשר שנים וניתן לחדשו לפני תום התקופה. חידוש מאוחר משחזר את תוקף המשכנתא, אך מעניק לה דירוג עדיפות חדש ממועד החידוש בלבד. זו נקודה קריטית מבחינת הבנק, ולכן הבנקים מקפידים לחדש בזמן.
בנקים בולגריים מרכזיים מעמידים מימון גם לרוכשים זרים, אך בתנאים שונים מאלה של תושבים:
| תנאי | רוכשים זרים | תושבים |
|---|---|---|
| יחס מימון (LTV) | כ-50% עד 70% | 80% עד 85% |
| ריבית | כ-3.5% עד 5% | כ-2.7% עד 3.2% |
| תקופת הלוואה מרבית | 15 עד 20 שנה | - |
הבנק דורש שהנכס יהיה נקי מכל שעבוד קודם, מבצע בדיקת נאותות והערכת שווי עצמאיות משלו, ואינו משחרר את כספי ההלוואה לפני שהמשכנתא שלו נרשמה כדין במרשם המקרקעין.
מה עושים לפני החתימה על רכישה בבולגריה?
לפני החתימה כדאי לבדוק את שיעור מס ההעברה של העירייה הספציפית, לוודא בחוזה אם המע״מ כלול במחיר, לבחון אם מבנה של רכישה ישירה או החזקה דרך חברה מתאים לכם (בקרקע החברה הבולגרית ממילא נדרשת לישראלים), ולתקצב את העלויות הנוספות. מומלץ לעשות זאת בליווי עורך דין עצמאי ורואה חשבון המכיר את המיסוי הבולגרי והישראלי.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או המלצה להשקעה. שיעורי המס והאגרות בבולגריה משתנים והמידע נכון ליולי 2026. לפני כל החלטה או פעולה משפטית מומלץ לקבל ייעוץ פרטני המותאם לנסיבות שלכם.
שאלות נפוצות
כמה עולה מס ההעברה בעת רכישת נכס בבולגריה?
מס העברה מקומי נקבע בידי כל עירייה בטווח של 0.1% עד 3%. בערים הגדולות, סופיה, פלובדיב, ורנה ובורגס, השיעור הוא 3% מהמחיר או מהשווי לצורכי מס, הגבוה מביניהם. בנוסף יש אגרת רישום של 0.1% ואגרת נוטריון עד כ-3,000 יורו.
האם חל מע״מ על רכישת דירה בבולגריה?
מבנים שגילם פחות מחמש שנים, יחד עם הקרקע הצמודה, חייבים במע״מ של 20%. מבנים ישנים יותר וקרקע שאינה חלקה מוסדרת פטורים, אך למוכר שמורה אפשרות לגבות מע״מ. ברכישה מיזם בדרך כלל המע״מ כלול במחיר, ויש לוודא זאת בחוזה.
כמה מס רווח הון משלם יחיד שמוכר נכס בבולגריה?
10% על הרווח, אחרי ניכוי סטטוטורי של 10%, ובמוכר זר ניכוי במקור סופי באותו שיעור. מכירת דירת מגורים אחת בשנה שהוחזקה מעל שלוש שנים פטורה לחלוטין, וכן עד שני נכסים נוספים שהוחזקו מעל חמש שנים ונכסים שהתקבלו בירושה.
כמה מס משלמים על שכירות בבולגריה?
יחיד משלם 10% לאחר ניכוי אוטומטי של 10% מהברוטו, כלומר מס אפקטיבי של 9% מההכנסה הגולמית. על שכירות של 10,000 יורו בשנה המס הוא 900 יורו.
האם בנק בולגרי יתן משכנתא לישראלי?
בנקים בולגריים מרכזיים מעמידים מימון גם לרוכשים זרים, בתנאים שונים מאלה של תושבים: יחס מימון של כ-50% עד 70%, ריבית של כ-3.5% עד 5% ותקופה של 15 עד 20 שנה.
הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהיזמות נדל״ן בסופיה: תכנון ובנייה, היתרים ושיקולים משפטיים לפרויקטיזם ישראלי בסופיה: איך מחזיקים קרקע כשזר מחוץ לאיחוד לא יכול לרכוש אותה, מסלול ההיתרים מתכנון ועד היתר שימוש, חוזי קבלן, מכירה על הנייר ומיסוי היציאה.לקריאת המדריךהמידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.