Pe scurt
În Bulgaria, costurile de achiziție într-o tranzacție directă cu un imobil includ taxa notarială (până la aproximativ 3.000 de euro), taxa de înscriere de 0,1% și taxa locală de transfer de 0,1% până la 3%. Impozitul pe câștigul de capital este de 10% atât pentru persoanele fizice, cât și pentru societăți, iar impozitul efectiv pe veniturile din chirii ale unei persoane fizice este de 9% din venitul brut. Tranzacția cu părți sociale este scutită de taxa de transfer și de taxa de înscriere în registrul imobiliar, dar necesită o verificare amănunțită a societății.
Ce este important de reținut
- 1Taxa locală de transfer este stabilită de fiecare primărie în intervalul 0,1%-3% și este de 3% la Sofia, Plovdiv, Varna și Burgas.
- 2Clădirile cu o vechime mai mică de cinci ani sunt supuse TVA de 20%. La cumpărarea de la un dezvoltator, trebuie verificat în contract că TVA este inclusă în preț.
- 3Impozitul pe câștigul de capital al unei persoane fizice este de 10% (după o deducere legală de 10%), dar există scutiri generoase, inclusiv pentru locuința deținută mai mult de trei ani.
- 4Impozitul pe chirii pentru persoane fizice este de 10% după o deducere automată de 10%, adică 9% efectiv din venitul brut.
- 5Din 1 ianuarie 2026, Bulgaria face parte din zona euro, astfel că nu mai există risc de conversie din leva.
Acest ghid se concentrează pe întrebarea cât costă de fapt cumpărarea unui imobil în Bulgaria: ce se plătește la cumpărare, la închiriere și la vânzare și ce condiții oferă băncile locale cumpărătorilor străini. Datele de mai jos sunt valabile la data publicării articolului (iulie 2026).
Care sunt costurile de achiziție în Bulgaria: taxa notarială, taxa de înscriere și taxa locală de transfer?
Într-o tranzacție directă cu un imobil se aplică cumulativ trei costuri. De regulă, ele sunt suportate de cumpărător, cu excepția cazului în care s-a convenit altfel.
| Cost | Cotă | Detalii |
|---|---|---|
| Taxa notarială | Tarif oficial gradual, plafon de aproximativ 3.000 de euro (fără TVA) | La tranzacțiile mari, taxa nu mai crește |
| Taxa de înscriere în registrul imobiliar | 0,1% | Din prețul de achiziție sau din valoarea fiscală stabilită de autoritatea locală, oricare este mai mare |
| Taxa locală de transfer | 0,1% până la 3% | Fiecare primărie o stabilește singură. La Sofia, Plovdiv, Varna și Burgas cota este de 3% din preț sau din valoarea fiscală, oricare este mai mare |
Taxa locală de transfer este cel mai semnificativ cost dintre cele trei.
Clădirile cu o vechime mai mică de cinci ani sunt supuse TVA de 20%. La cumpărarea de la un dezvoltator, trebuie verificat în contract că TVA este inclusă în preț.
Care este avantajul fiscal al unei tranzacții cu părți sociale în Bulgaria?
La achiziționarea unui imobil printr-o tranzacție cu părți sociale (cumpărarea societății care deține imobilul) se plătește doar o taxă notarială limitată pentru autentificarea contractului de cesiune a părților sociale și o taxă mică pentru înscrierea în registrul comercial, fără taxă locală de transfer și fără taxă de înscriere în registrul imobiliar. Vânzarea de părți sociale este scutită și de TVA.
Într-o tranzacție de un milion de euro la Sofia, diferența este de aproximativ 30.000 de euro, și tocmai de aceea multe tranzacții comerciale mari sunt structurate ca tranzacții cu părți sociale. În schimb, este necesară o verificare mai amănunțită a societății în sine (due diligence), inclusiv a datoriilor din trecut.
Când se aplică TVA imobilelor din Bulgaria?
Vânzarea clădirilor cu o vechime mai mică de cinci ani, împreună cu terenul aferent, este supusă TVA de 20%. Clădirile mai vechi de cinci ani, precum și terenul care nu este teren reglementat urbanistic, sunt scutite de TVA. Vânzătorul are opțiunea de a percepe TVA și pentru o tranzacție scutită, din considerente proprii (în principal pentru deducerea TVA aferente achizițiilor).
La cumpărarea de la un dezvoltator sau de la un constructor a unui apartament nou, TVA este de regulă deja inclusă în prețul afișat, dar trebuie verificat acest lucru în mod expres în contract.
Cât impozit pe câștigul de capital plătește o persoană fizică care vinde un imobil în Bulgaria?
O persoană fizică ce vinde un imobil în Bulgaria datorează un impozit uniform de 10% pe câștig, adică diferența dintre prețul de vânzare și prețul de achiziție documentat, după o deducere legală de 10%. Pentru un vânzător străin nerezident, impozitul se reține la sursă, ca impozit final, la aceeași cotă.
Legea bulgară acordă scutiri deosebit de generoase:
- Vânzarea unei locuințe pe an este scutită complet de impozit dacă imobilul a fost deținut mai mult de trei ani.
- Vânzarea a până la două imobile suplimentare este scutită dacă acestea au fost deținute mai mult de cinci ani.
- Imobilele dobândite prin moștenire sunt întotdeauna scutite.
Pe scurt: un investitor care cumpără, deține trei ani și vinde nu plătește deloc impozit pe câștigul de capital. Pentru comparație, potrivit articolului, Portugalia impozitează câștigurile de capital cu o cotă de până la 28%, iar Spania cu 19%-26%. Este unul dintre cele mai favorabile regimuri din Uniunea Europeană pentru un investitor răbdător.
Ce impozit se plătește atunci când o societate bulgară vinde un imobil?
O societate bulgară care vinde un imobil datorează un impozit pe profit uniform de 10% pe câștig, cea mai mică cotă din Uniunea Europeană, identică cu cea aplicabilă persoanelor fizice. Distribuirea profitului sub formă de dividende către un asociat străin este supusă unei rețineri la sursă suplimentare de doar 5%, tot una dintre cele mai scăzute din Europa.
Combinația dintre un impozit pe profit de 10% și un impozit pe dividende de 5% face ca structura de deținere printr-o societate bulgară (OOD), care oricum este necesară pentru israelieni în cazul terenurilor, să fie avantajoasă și din punct de vedere fiscal.
Cât impozit se plătește pe veniturile din chirii în Bulgaria?
Venitul din chirii al unei persoane fizice este impozitat cu o cotă uniformă de 10%, după o deducere automată a cheltuielilor de 10% din venitul brut, fără a fi necesară prezentarea de chitanțe. Impozitul efectiv este de 9% din venitul brut. De exemplu, pentru o chirie anuală de 10.000 de euro, baza impozabilă este de 9.000 de euro, iar impozitul este de numai 900 de euro.
În cazul închirierii printr-o societate, venitul este inclus în profitul supus impozitului pe profit de 10% (după deducerea cheltuielilor reale).
Cât costă impozitul curent pe proprietate și taxa de salubrizare în Bulgaria?
Impozitul anual pe proprietate este stabilit de fiecare dintre cele 265 de primării într-un interval legal de 0,1 până la 4,5 la mie (nu la sută, ci la mie) din valoarea fiscală a imobilului. Valoarea fiscală este de regulă de 3 până la 5 ori mai mică decât prețul pieței, astfel că sumele efective sunt foarte mici. La Sofia, de exemplu, cota este de aproximativ 1,875 la mie, iar proprietarul unui apartament obișnuit plătește de fapt între zeci și câteva sute de euro pe an. Plata integrală a impozitului până la 30 aprilie dă dreptul la o reducere de 5%.
Pe lângă impozit, se aplică o taxă anuală de salubrizare (colectarea deșeurilor), care este adesea mai mare decât impozitul în sine. O schimbare de reglementare importantă de cunoscut: legea bulgară a prevăzut trecerea la o nouă metodă de calcul, pe baza principiului „poluatorul plătește” (taxare în funcție de cantitatea efectivă de deșeuri, în loc de un procent din valoarea fiscală), dar aplicarea reformei a fost amânată în practică, iar majoritatea primăriilor, inclusiv Sofia, continuă deocamdată cu vechea metodă. Proprietarii de imobile, în special de imobile comerciale, trebuie să urmărească deciziile primăriei respective, deoarece metoda de calcul adoptată poate schimba semnificativ cuantumul taxei.
Cum influențează euro un investitor israelian în Bulgaria?
Din 1 ianuarie 2026, Bulgaria face parte din zona euro, iar toate evaluările, impozitele și plățile se desfășoară în euro. Pentru investitorul israelian, este un aspect fiscal și operațional discret, dar semnificativ: nu mai sunt necesare conversii din leva, nu mai există risc valutar între moneda imobilului și moneda veniturilor, iar comparația cu alte piețe europene se face direct în aceeași monedă.
Ce alte costuri merită incluse în buget?
- Capital propriu pentru avans.
- Onorariul unui avocat independent.
- Costurile de înființare a unei societăți bulgare: atunci când tranzacția include teren, aproximativ 500 până la 1.000 de euro pentru înființare, la care se adaugă contabilitatea curentă.
- Traduceri notariale și apostilă.
- Comisioane de intermediere.
- O rezervă financiară pentru situații neprevăzute.
Cum funcționează finanțarea bancară pentru cumpărătorii străini în Bulgaria?
Atunci când achiziția este finanțată de o bancă, ipoteca intră în vigoare prin semnarea unui act de ipotecă notarial și înscrierea lui în registrul imobiliar. Înscrierea ipotecii este valabilă zece ani și poate fi reînnoită înainte de expirarea perioadei. O reînnoire tardivă restabilește valabilitatea ipotecii, dar îi conferă un nou rang de prioritate doar de la data reînnoirii. Este un aspect critic din perspectiva băncii, motiv pentru care băncile au grijă să reînnoiască la timp.
Principalele bănci bulgare oferă finanțare și cumpărătorilor străini, dar în condiții diferite față de cele ale rezidenților:
| Condiție | Cumpărători străini | Rezidenți |
|---|---|---|
| Raport de finanțare (LTV) | aprox. 50% până la 70% | 80% până la 85% |
| Dobândă | aprox. 3,5% până la 5% | aprox. 2,7% până la 3,2% |
| Durata maximă a creditului | 15 până la 20 de ani | - |
Banca cere ca imobilul să fie liber de orice sarcină anterioară, efectuează propria verificare de due diligence și propria evaluare independentă și nu eliberează fondurile creditului înainte ca ipoteca sa să fi fost înscrisă legal în registrul imobiliar.
Ce se face înainte de semnarea unei achiziții în Bulgaria?
Înainte de semnare, merită verificată cota taxei de transfer a primăriei respective, confirmat în contract dacă TVA este inclusă în preț, analizat dacă structura achiziției directe sau a deținerii printr-o societate vi se potrivește (în cazul terenurilor, societatea bulgară este oricum necesară pentru israelieni) și bugetate costurile suplimentare. Se recomandă ca acest lucru să se facă cu sprijinul unui avocat independent și al unui contabil care cunoaște atât fiscalitatea bulgară, cât și pe cea israeliană.
Cele prezentate în acest articol sunt informații generale și nu constituie consultanță juridică, consultanță fiscală sau recomandare de investiții. Cotele de impozit și taxele din Bulgaria se modifică, iar informațiile sunt valabile la iulie 2026. Înainte de orice decizie sau acțiune juridică, se recomandă obținerea unei consultanțe individuale, adaptate circumstanțelor dumneavoastră.
Întrebări frecvente
Cât costă taxa de transfer la cumpărarea unui imobil în Bulgaria?
Taxa locală de transfer este stabilită de fiecare primărie în intervalul 0,1%-3%. În marile orașe, Sofia, Plovdiv, Varna și Burgas, cota este de 3% din preț sau din valoarea fiscală, oricare este mai mare. În plus, există o taxă de înscriere de 0,1% și o taxă notarială de până la aproximativ 3.000 de euro.
Se aplică TVA la cumpărarea unui apartament în Bulgaria?
Clădirile cu o vechime mai mică de cinci ani, împreună cu terenul aferent, sunt supuse TVA de 20%. Clădirile mai vechi și terenul care nu este teren reglementat urbanistic sunt scutite, dar vânzătorul are opțiunea de a percepe TVA. La cumpărarea de la un dezvoltator, TVA este de regulă inclusă în preț, iar acest lucru trebuie verificat în contract.
Cât impozit pe câștigul de capital plătește o persoană fizică care vinde un imobil în Bulgaria?
10% din câștig, după o deducere legală de 10%, iar în cazul unui vânzător străin, o reținere la sursă finală la aceeași cotă. Vânzarea unei locuințe pe an deținute mai mult de trei ani este scutită complet, la fel ca până la două imobile suplimentare deținute mai mult de cinci ani și imobilele dobândite prin moștenire.
Cât impozit se plătește pe chirii în Bulgaria?
O persoană fizică plătește 10% după o deducere automată de 10% din venitul brut, adică un impozit efectiv de 9% din venitul brut. La o chirie de 10.000 de euro pe an, impozitul este de 900 de euro.
Va acorda o bancă bulgară un credit ipotecar unui israelian?
Principalele bănci bulgare oferă finanțare și cumpărătorilor străini, în condiții diferite față de cele ale rezidenților: un raport de finanțare de aproximativ 50% până la 70%, o dobândă de aproximativ 3,5% până la 5% și o perioadă de 15 până la 20 de ani.
Citiți în continuare · 10 min de lecturăDezvoltare imobiliară la Sofia: proiectare și construcție, autorizații și considerații juridice pentru proiectDezvoltator israelian la Sofia: cum se deține terenul când un străin din afara Uniunii nu îl poate cumpăra, autorizații, contracte și impozit la ieșire.Citiți ghidulInformațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.