باختصار
في صفقة شراء عقار مباشرة في بلغاريا تشمل تكاليف الشراء رسوم الكاتب العدل (حتى نحو 3,000 يورو) ورسم التسجيل بنسبة 0.1% وضريبة النقل المحلية من 0.1% إلى 3%. ضريبة الأرباح الرأسمالية على الفرد وعلى الشركة 10%، وضريبة الإيجار على الفرد فعلياً 9% من الدخل الإجمالي. صفقة شراء الأسهم معفاة من ضريبة النقل ومن رسم تسجيل العقار، لكنها تستلزم فحصاً نافياً للجهالة معمّقاً للشركة.
أبرز النقاط
- 1تحدد كل بلدية ضريبة النقل المحلية في نطاق من 0.1% إلى 3%، وهي 3% في صوفيا وبلوفديف وفارنا وبورغاس.
- 2المباني التي يقل عمرها عن خمس سنوات خاضعة لضريبة القيمة المضافة بنسبة 20%. عند الشراء من مطوّر عقاري ينبغي التحقق في العقد من أن الضريبة مشمولة في السعر.
- 3ضريبة الأرباح الرأسمالية على الفرد 10% (بعد خصم قانوني بنسبة 10%)، مع إعفاءات سخية، منها إعفاء الشقة السكنية المملوكة أكثر من ثلاث سنوات.
- 4ضريبة الإيجار على الفرد 10% بعد خصم تلقائي بنسبة 10%، أي 9% فعلياً من الدخل الإجمالي.
- 5منذ 1 كانون الثاني/يناير 2026 أصبحت بلغاريا ضمن منطقة اليورو، فلم يعد هناك خطر التحويل من الشيكل.
يركّز هذا الدليل على سؤال واحد: كم تبلغ كلفة شراء عقار في بلغاريا فعلاً؟ ما الذي يُدفع عند الشراء والتأجير والبيع، وما الشروط التي تقدّمها المصارف المحلية للمشترين الأجانب. المعطيات الواردة أدناه صحيحة بتاريخ نشر المقال (تموز/يوليو 2026).
ما هي تكاليف الشراء في بلغاريا: رسوم الكاتب العدل ورسم التسجيل وضريبة النقل المحلية؟
في صفقة شراء عقار مباشرة تُفرض ثلاث تكاليف تراكمية. يتحمّلها المشتري عادةً ما لم يُتفق على خلاف ذلك.
| التكلفة | النسبة | التفاصيل |
|---|---|---|
| رسوم الكاتب العدل | تعرفة رسمية متدرجة، بسقف يبلغ نحو 3,000 يورو (قبل ضريبة القيمة المضافة) | في الصفقات الكبيرة تتوقف الرسوم عن الارتفاع |
| رسم التسجيل في سجل العقارات | 0.1% | من سعر الشراء أو من القيمة الضريبية التي حددتها السلطة المحلية، أيهما أعلى |
| ضريبة النقل المحلية | من 0.1% إلى 3% | تحدد كل بلدية نسبتها بنفسها. في صوفيا وبلوفديف وفارنا وبورغاس النسبة 3% من السعر أو من القيمة الضريبية، أيهما أعلى |
ضريبة النقل المحلية هي أهم هذه التكاليف الثلاث.
المباني التي يقل عمرها عن خمس سنوات خاضعة لضريبة القيمة المضافة بنسبة 20%. عند الشراء من مطوّر عقاري ينبغي التحقق في العقد من أن الضريبة مشمولة في السعر.
ما الميزة الضريبية لصفقة شراء الأسهم في بلغاريا؟
عند شراء العقار عبر صفقة أسهم (شراء الشركة التي تملك العقار) لا تُدفع سوى رسوم كاتب عدل محدودة لتصديق اتفاقية نقل الأسهم ورسم صغير للتسجيل في السجل التجاري، من دون ضريبة نقل محلية ومن دون رسم تسجيل عقاري إطلاقاً. كما أن بيع الأسهم معفى من ضريبة القيمة المضافة.
في صفقة بقيمة مليون يورو في صوفيا يبلغ الفارق نحو 30,000 يورو، ولهذا السبب بالذات تُهيكل صفقات تجارية كبيرة كثيرة على شكل صفقة أسهم. والمقابل هو فحص نافٍ للجهالة أعمق للشركة نفسها، بما في ذلك الالتزامات السابقة.
متى تُفرض ضريبة القيمة المضافة على العقارات في بلغاريا؟
بيع المباني التي يقل عمرها عن خمس سنوات، مع الأرض الملاصقة لها، خاضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 20%. أما المباني التي يزيد عمرها على خمس سنوات، والأرض التي ليست قطعة منظَّمة، فمعفاة من ضريبة القيمة المضافة. وللبائع حق اختيار جباية ضريبة القيمة المضافة حتى على صفقة معفاة، وفق اعتباراته (خصوصاً لغرض خصم ضريبة المدخلات).
عند الشراء من مطوّر عقاري أو مقاول لشقة جديدة، تكون ضريبة القيمة المضافة في العادة مشمولة أصلاً في السعر المعروض، لكن ينبغي التحقق من ذلك صراحةً في العقد.
كم تبلغ ضريبة الأرباح الرأسمالية على الفرد الذي يبيع عقاراً في بلغاريا؟
يخضع الفرد الذي يبيع عقاراً في بلغاريا لضريبة موحّدة بنسبة 10% على الربح، وهو الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء الموثّق، بعد حسم خصم قانوني بنسبة 10%. وبالنسبة للبائع الأجنبي غير المقيم، تُجبى الضريبة كاستقطاع نهائي عند المصدر بالنسبة نفسها.
يمنح القانون البلغاري إعفاءات سخية بصورة خاصة:
- بيع شقة سكنية واحدة في السنة معفى تماماً من الضريبة إذا كان العقار مملوكاً أكثر من ثلاث سنوات.
- بيع ما يصل إلى عقارين إضافيين معفى إذا كانا مملوكين أكثر من خمس سنوات.
- العقارات المنتقلة بالإرث معفاة دائماً.
بعبارة أبسط: المستثمر الذي يشتري ويحتفظ بالعقار ثلاث سنوات ثم يبيعه لا يدفع ضريبة أرباح رأسمالية إطلاقاً. وللمقارنة، وفق المقال، تفرض البرتغال ضريبة على الأرباح الرأسمالية تصل إلى 28% وإسبانيا من 19% إلى 26%. هذا من أكثر الأنظمة ملاءمة داخل الاتحاد الأوروبي للمستثمر الصبور.
ما الضريبة عندما تبيع شركة بلغارية عقاراً؟
تخضع الشركة البلغارية التي تبيع عقاراً لضريبة شركات موحّدة بنسبة 10% على الربح، وهي أدنى نسبة في الاتحاد الأوروبي، وتماثل النسبة المطبّقة على الأفراد. وتوزيع الربح كأرباح أسهم على مساهم أجنبي يخضع لاستقطاع إضافي عند المصدر بنسبة 5% فقط، وهي أيضاً من أدنى النسب في أوروبا.
إن اجتماع ضريبة شركات 10% وضريبة أرباح أسهم 5% يجعل هيكل التملك عبر شركة بلغارية (OOD)، وهو ضروري أصلاً للإسرائيليين حين يتعلق الأمر بالأراضي، مريحاً من الناحية الضريبية أيضاً.
كم الضريبة على دخل الإيجار في بلغاريا؟
يخضع دخل الإيجار للفرد لضريبة موحّدة بنسبة 10% بعد خصم تلقائي للنفقات بنسبة 10% من الإجمالي، من دون حاجة إلى تقديم إيصالات. والضريبة الفعلية 9% من الدخل الإجمالي. فعلى سبيل المثال، إذا بلغ الإيجار السنوي 10,000 يورو فإن الوعاء الضريبي 9,000 يورو والضريبة 900 يورو فقط.
أما عند التأجير عبر شركة، فيدخل الدخل ضمن الربح الخاضع لضريبة الشركات بنسبة 10% (بعد خصم النفقات الفعلية).
كم تبلغ ضريبة العقار السنوية (الأرنونا) ورسم جمع النفايات في بلغاريا؟
تحدد كل بلدية من البلديات الـ265 ضريبة العقار السنوية في نطاق قانوني من 0.1 إلى 4.5 في الألف (في الألف وليس في المئة) من القيمة الضريبية للعقار. وتقلّ القيمة الضريبية عادةً بنحو ثلاثة إلى خمسة أضعاف عن سعر السوق، ولذلك تكون المبالغ الفعلية منخفضة جداً. ففي صوفيا مثلاً تبلغ النسبة نحو 1.875 في الألف، ويدفع مالك الشقة النموذجية فعلياً عشرات إلى بضع مئات من اليورو سنوياً. ودفع الضريبة كاملة حتى 30 نيسان/أبريل يمنح خصماً بنسبة 5%.
إلى جانب الضريبة يُفرض رسم سنوي لجمع النفايات، وهو في الغالب أعلى من الضريبة نفسها. وثمة تغيير تنظيمي مهم ينبغي معرفته: نص القانون البلغاري على الانتقال إلى طريقة احتساب جديدة وفق مبدأ «الملوِّث يدفع» (الاحتساب بحسب كمية النفايات الفعلية بدلاً من نسبة من القيمة الضريبية)، لكن تطبيق الإصلاح تأجل عملياً وما زالت معظم البلديات، ومنها صوفيا، تعتمد الطريقة القديمة في الوقت الراهن. وعلى مالكي العقارات، ولا سيما العقارات التجارية، متابعة قرارات البلدية المعنية، لأن طريقة الاحتساب التي ستُعتمد قد تغيّر مقدار الرسم تغييراً ملموساً.
كيف يؤثر اليورو على المستثمر الإسرائيلي في بلغاريا؟
منذ 1 كانون الثاني/يناير 2026 أصبحت بلغاريا عضواً في منطقة اليورو، وتُدار جميع التقديرات الضريبية والضرائب والمدفوعات باليورو. وبالنسبة للمستثمر الإسرائيلي هذه نقطة ضريبية وتشغيلية هادئة لكنها مهمة: لم تعد هناك حاجة إلى التحويل من الليف، ولا خطر في سعر الصرف بين عملة العقار وعملة الدخل، وتتم المقارنة مع الأسواق الأخرى في أوروبا مباشرة بالعملة نفسها.
ما التكاليف الإضافية التي ينبغي إدراجها في الميزانية؟
- رأس مال ذاتي للدفعة المقدمة.
- أتعاب محامٍ مستقل.
- تكاليف تأسيس شركة بلغارية: عندما تشمل الصفقة أرضاً، نحو 500 إلى 1,000 يورو للتأسيس، إضافة إلى مسك الدفاتر الجاري.
- الترجمات الموثقة والأبوستيل (التصديق).
- عمولات الوساطة.
- احتياطي مالي للحالات غير المتوقعة.
كيف يعمل التمويل المصرفي للمشترين الأجانب في بلغاريا؟
عندما يموَّل الشراء من مصرف، يدخل الرهن حيز النفاذ بتوقيع سند رهن موثّق لدى كاتب عدل وتسجيله في سجل العقارات. ويسري تسجيل الرهن عشر سنوات ويمكن تجديده قبل انقضاء المدة. والتجديد المتأخر يعيد سريان الرهن لكنه يمنحه رتبة أولوية جديدة اعتباراً من تاريخ التجديد فقط. وهذه نقطة حاسمة من وجهة نظر المصرف، ولذلك تحرص المصارف على التجديد في موعده.
تقدّم المصارف البلغارية الكبرى تمويلاً للمشترين الأجانب أيضاً، لكن بشروط تختلف عن شروط المقيمين:
| الشرط | المشترون الأجانب | المقيمون |
|---|---|---|
| نسبة التمويل (LTV) | نحو 50% إلى 70% | 80% إلى 85% |
| سعر الفائدة | نحو 3.5% إلى 5% | نحو 2.7% إلى 3.2% |
| أقصى مدة للقرض | 15 إلى 20 سنة | - |
يشترط المصرف أن يكون العقار خالياً من أي رهن سابق، ويجري فحصاً نافياً للجهالة وتقييماً مستقلين خاصين به، ولا يصرف أموال القرض قبل تسجيل رهنه وفق الأصول في سجل العقارات.
ماذا تفعلون قبل التوقيع على شراء في بلغاريا؟
قبل التوقيع يحسن التحقق من نسبة ضريبة النقل في البلدية المعنية، والتأكد في العقد من أن ضريبة القيمة المضافة مشمولة في السعر، وبحث ما إذا كان الشراء المباشر أو التملك عبر شركة هو الهيكل الأنسب لكم (ففي الأراضي تكون الشركة البلغارية مطلوبة أصلاً للإسرائيليين)، وإدراج التكاليف الإضافية في الميزانية. يُنصح بالقيام بذلك بمرافقة محامٍ مستقل ومحاسب يعرف الضرائب البلغارية والإسرائيلية.
ما ورد في هذا المقال معلومات عامة فقط، ولا يشكّل استشارة قانونية أو استشارة ضريبية أو توصية استثمارية. نسب الضرائب والرسوم في بلغاريا عرضة للتغيير، والمعلومات صحيحة بتاريخ تموز/يوليو 2026. قبل أي قرار أو إجراء قانوني يُنصح بالحصول على استشارة فردية تتناسب مع ظروفكم.
أسئلة شائعة
كم تبلغ ضريبة النقل عند شراء عقار في بلغاريا؟
تحدد كل بلدية ضريبة النقل المحلية في نطاق من 0.1% إلى 3%. وفي المدن الكبرى، صوفيا وبلوفديف وفارنا وبورغاس، النسبة 3% من السعر أو من القيمة الضريبية، أيهما أعلى. يُضاف إلى ذلك رسم تسجيل بنسبة 0.1% ورسوم كاتب عدل حتى نحو 3,000 يورو.
هل تُفرض ضريبة القيمة المضافة على شراء شقة في بلغاريا؟
المباني التي يقل عمرها عن خمس سنوات، مع الأرض الملاصقة لها، خاضعة لضريبة القيمة المضافة بنسبة 20%. أما المباني الأقدم والأرض التي ليست قطعة منظَّمة فمعفاة، غير أن للبائع حق جباية الضريبة. وعند الشراء من مطوّر عقاري تكون ضريبة القيمة المضافة مشمولة في السعر عادةً، وينبغي التحقق من ذلك في العقد.
كم تبلغ ضريبة الأرباح الرأسمالية على الفرد الذي يبيع عقاراً في بلغاريا؟
10% على الربح بعد خصم قانوني بنسبة 10%، وبالنسبة للبائع الأجنبي استقطاع نهائي عند المصدر بالنسبة نفسها. بيع شقة سكنية واحدة في السنة مملوكة أكثر من ثلاث سنوات معفى تماماً، وكذلك بيع ما يصل إلى عقارين إضافيين مملوكين أكثر من خمس سنوات والعقارات المنتقلة بالإرث.
كم تبلغ الضريبة على الإيجار في بلغاريا؟
يدفع الفرد 10% بعد خصم تلقائي بنسبة 10% من الإجمالي، أي ضريبة فعلية قدرها 9% من الدخل الإجمالي. وعلى إيجار قدره 10,000 يورو في السنة تبلغ الضريبة 900 يورو.
هل يمنح مصرف بلغاري قرضاً عقارياً لإسرائيلي؟
تقدّم المصارف البلغارية الكبرى تمويلاً للمشترين الأجانب أيضاً، بشروط تختلف عن شروط المقيمين: نسبة تمويل نحو 50% إلى 70%، وفائدة نحو 3.5% إلى 5%، ومدة من 15 إلى 20 سنة.
اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةتطوير العقارات في صوفيا: التخطيط والبناء والتراخيص والاعتبارات القانونية للمشروعمطوّر إسرائيلي في صوفيا: كيف تُحاز الأرض حين لا يشتريها الأجنبي من خارج الاتحاد، ومسار التراخيص حتى رخصة الاستخدام، وعقود المقاول، والبيع على الورق.قراءة الدليلالمعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.