Cumpărare apartament Sofia: ce verificați juridic înainte de achiziție

1Ce verificați juridic înainte de a cumpăra un apartament în Sofia?

Trei elemente caracterizează Sofia din punct de vedere juridic: distincția clară dintre apartament și teren pentru un cumpărător care nu este cetățean al UE, o ofertă mare de apartamente noi vândute în diferite stadii de construcție și un fond vechi de clădiri din perioade anterioare, în care documentele nu sunt întotdeauna complete. Ghidul de față le parcurge pe fiecare și trimite la ghidurile detaliate despre dreptul bulgar.

Imaginea generală este descrisă în ghidul juridic complet pentru cumpărarea unui imobil în Bulgaria. De la 1 ianuarie 2026 Bulgaria face parte din zona euro, astfel încât contractele, impozitele și plățile se derulează în euro, iar riscul valutar al unui israelian se mută pe axa shekel-euro.

2Cât costă un apartament în Sofia?

Potrivit unui raport Colliers din iulie 2026, publicat de agenția de presă bulgară BTA, în Sofia erau scoase la vânzare circa 7.630 de apartamente în construcție, la un preț mediu cerut de circa 2.070 de euro pe mp, fără TVA. În 2025 s-au încheiat în oraș circa 22.280 de tranzacții cu apartamente. Potrivit Institutului Național de Statistică, în primul trimestru din 2026 prețurile locuințelor din Sofia au crescut cu 5,8% față de trimestrul anterior.

Două rezerve importante: cifra se referă la apartamente în construcție și la prețuri cerute, nu la prețuri de tranzacție și nici la apartamente la mâna a doua; iar compararea anunțurilor impune verificarea suprafeței măsurate și a ceea ce include aceasta, deoarece definițiile suprafeței din anunțuri nu sunt uniforme. Costul total, dincolo de preț, poate fi calculat cu calculatorul costului de achiziție.

3Poate un israelian să cumpere un apartament în Sofia pe numele său?

Da. Constituția Bulgariei permite unui străin care nu este cetățean sau rezident al Uniunii Europene să dobândească dreptul de proprietate asupra clădirilor și apartamentelor, dar nu și asupra terenurilor, cu excepția celor dobândite în temeiul unui tratat sau prin moștenire legală. Prin urmare, un apartament într-un bloc se înregistrează pe numele cumpărătorului israelian fără a fi nevoie de o societate.

Lucrurile se complică în cazul unei case individuale, al unei vile sau al unui teren la marginea orașului. Acolo terenul face parte din tranzacție, iar soluția uzuală este o societate bulgară deținută de cumpărător, de cele mai multe ori un EOOD. Societatea este o entitate separată, cu propria contabilitate, propriile situații financiare și propria impozitare, iar în partea israeliană trebuie analizate din timp regulile privind societățile străine controlate. Detalii în ghidul privind deținerea de teren în Bulgaria printr-o societate.

4Apartament nou în Sofia: ce înseamnă Act 14, Act 15 și Act 16?

Stadiul construcției determină ce cumpărați efectiv. Înainte de Act 14, cumpărătorul deține de regulă un drept contractual sau un drept de construire asupra unei unități viitoare, nu un apartament. Act 14 confirmă că clădirea a ajuns la stadiul de structură de rezistență și abia de atunci se poate transfera proprietatea asupra unității construite propriu-zise. Act 15 este un proces-verbal de predare de la constructor către dezvoltator și nu permite locuirea. Act 16 și autorizația de utilizare care îi urmează sunt cele care transformă apartamentul într-un bun care poate fi locuit, finanțat și vândut.

În Bulgaria nu există o obligație generală pentru dezvoltatori de a folosi un cont escrow sau o garanție bancară, de aceea protecția se construiește în contract: un calendar de plăți legat de aceste stadii și eliberarea unității de ipoteca băncii finanțatoare. Detalii în ghidul privind Act 14, Act 15 și Act 16.

5Cumpărați un apartament într-o clădire veche din Sofia? Ce verificați

Într-o clădire veche, riscul ține de regulă de documente, nu doar de structură: un lanț lung de proprietate, neconcordanțe între înregistrare și cadastru și modificări aduse apartamentului sau clădirii de-a lungul anilor. Într-o astfel de tranzacție este recomandat să acordați o atenție deosebită următoarelor verificări:

• Lanțul de proprietate pe cel puțin zece ani, inclusiv căutarea după numele tuturor proprietarilor anteriori, deoarece în multe districte registrul este organizat după nume.
• Concordanța cu cadastrul: apartamentul să figureze cu un identificator cadastral, iar suprafața și limitele să corespundă documentelor și situației din teren.
• Modificări ale apartamentului: închiderea balcoanelor, unirea apartamentelor sau schimbarea destinației și dacă acestea au autorizație.
• Datorii: către primărie, companiile de utilități și asociația de proprietari, care pot greva imobilul.
• Sarcini și sechestre în registru, precum și situația juridică a vânzătorului.

Este important de știut că, de la 15 ianuarie 2026, copiile actelor din registrul imobiliar se eliberează doar părților, avocaților și persoanelor cu un interes dovedit, astfel încât o parte din verificare necesită un avocat. Detalii în ghidul privind due diligence în Bulgaria.

6Cum arată, pe scurt, procesul de achiziție în Sofia?

O achiziție în Bulgaria durează de regulă între una și două luni și poate fi realizată din Israel. Etapele principale:

1. Pregătirea: o procură notarială specială, cu apostilă și traducere în bulgară, și due diligence.
2. Antecontract în formă scrisă cu un avans de circa 10%. Antecontractul este obligatoriu, iar dacă o parte refuză să semneze, se poate cere instanței să îl declare contract definitiv.
3. Act de vânzare în fața unui notar din zona imobilului. Proprietatea se transferă la semnare, iar notarul trimite actul la înregistrare în aceeași zi.
4. După cumpărare: înregistrarea BULSTAT pentru străini în termen de șapte zile și o declarație la primărie în vederea impozitului pe proprietate.

Detaliile complete, inclusiv ce poate merge prost în etapa de rezervare și cum să plătiți în siguranță, se află în ghidul pas cu pas pentru cumpărarea unui imobil în Bulgaria. Despre finanțare, consultați creditul ipotecar în Bulgaria pentru cumpărătorii străini.

7Ce impozite se aplică unui apartament în Sofia?

În Sofia cumpărătorul plătește o taxă municipală de transfer de 3% din valoarea cea mai mare dintre preț și valoarea fiscală, un onorariu notarial pe tranșe, cu plafon, și o taxă de înregistrare de 0,1%, valabile în 2026. La un apartament nou de la dezvoltator trebuie să vă asigurați prin contract că TVA-ul este inclus în preț, deoarece prețul publicat, ca în datele Colliers, este uneori fără TVA.

Un israelian care nu este rezident în Bulgaria și închiriază un apartament pe numele său plătește un impozit final de 10% pe chiria brută, fără deducerea cheltuielilor, iar venitul se raportează și în Israel. Închirierea turistică necesită înregistrare potrivit Legii turismului și un număr de înregistrare în fiecare anunț. La vânzare, impozitul pe câștigul de capital pentru persoanele fizice este de 10%, iar scutirile se aplică, după toate probabilitățile, doar rezidenților din Bulgaria și din UE. Detalii în ghidul fiscal pentru Bulgaria și în ghidul privind închirierea unui imobil în Bulgaria.

8Listă de verificare înainte de cumpărarea unui apartament în Sofia

1. Stabiliți dacă tranzacția include teren și, dacă da, decideți structura de deținere înainte de antecontract.
2. La un apartament nou: aflați în ce stadiu se află clădirea (înainte de Act 14, Act 14, Act 15 sau Act 16) și legați plățile de stadii.
3. Verificați autorizația de construire și, la o clădire finalizată, autorizația de utilizare.
4. Verificați un lanț de proprietate de cel puțin zece ani, după numele tuturor proprietarilor.
5. Verificați concordanța cu cadastrul și cu suprafața reală, precum și modificările neautorizate.
6. Obțineți confirmări scrise privind lipsa datoriilor către primărie, utilități și asociația de proprietari.
7. Verificați dacă prețul include TVA și bugetați taxa de transfer de 3%, notarul și înregistrarea.
8. Pregătiți o procură cu apostilă și traducere și planificați transferul fondurilor și documentarea acestuia.

9Înainte de semnare: cum asistăm o achiziție în Sofia

Asistăm cumpărătorii israelieni în Sofia de la prima întrebare, apartament sau teren, prin verificarea stadiului construcției, a lanțului de proprietate și a contractului cu dezvoltatorul, până la înregistrare. Verificările în registre și lucrul cu notarul le realizăm împreună cu avocați locali din Bulgaria și coordonăm partea israeliană a raportării și impozitării.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăDezvoltare imobiliară la Sofia: proiectare și construcție, autorizații și considerații juridice pentru proiectDezvoltator israelian la Sofia: cum se deține terenul când un străin din afara Uniunii nu îl poate cumpăra, autorizații, contracte și impozit la ieșire.Citiți ghidul