קניית דירה בסופיה: מה בודקים משפטית לפני שקונים

1מה בודקים משפטית לפני קניית דירה בסופיה?

שלושה דברים מאפיינים את סופיה מבחינה משפטית: הבחנה חדה בין דירה לקרקע אצל רוכש שאינו אזרח האיחוד, היצע גדול של דירות חדשות שנמכרות בשלבי בנייה שונים, ומלאי ותיק של בניינים מתקופות קודמות שבהם המסמכים לא תמיד שלמים. המדריך עובר על כל אחד מהם, ומפנה למדריכים המפורטים על הדין הבולגרי.

התמונה הכללית מתוארת במדריך המשפטי המלא לרכישת נכס בבולגריה. מאז 1 בינואר 2026 בולגריה בגוש האירו, כך שחוזים, מסים ותשלומים מתנהלים באירו, וסיכון המטבע של ישראלי עובר לציר שקל-אירו.

2כמה עולה דירה בסופיה?

לפי דוח של Colliers מיולי 2026, שפורסם בסוכנות הידיעות הבולגרית BTA, בסופיה הוצעו למכירה כ-7,630 דירות בבנייה, במחיר מבוקש ממוצע של כ-2,070 אירו למ״ר ללא מע״מ. בשנת 2025 בוצעו בעיר כ-22,280 עסקאות דירות. לפי המכון הלאומי לסטטיסטיקה, ברבעון הראשון של 2026 עלו מחירי הדיור בסופיה ב-5.8% לעומת הרבעון הקודם.

שני סייגים חשובים: הנתון מתייחס לדירות בבנייה ולמחירים מבוקשים, לא למחירי עסקה ולא לדירות יד שנייה; והשוואה בין מודעות מחייבת לבדוק איזה שטח נמדד ומה כלול בו, כי הגדרות השטח במודעות אינן אחידות. את העלות הכוללת מעבר למחיר אפשר לחשב במחשבון עלות הרכישה.

3האם ישראלי יכול לקנות דירה בסופיה על שמו?

כן. החוקה הבולגרית מאפשרת לזר שאינו אזרח או תושב האיחוד האירופי לרכוש בעלות במבנים ובדירות, אבל לא בעלות בקרקע, למעט מכוח אמנה או בירושה על פי דין. לכן דירה בבניין משותף נרשמת על שם הקונה הישראלי בלי צורך בחברה.

זה מסתבך בבית פרטי, בווילה או במגרש בשולי העיר. שם הקרקע היא חלק מהעסקה, והפתרון המקובל הוא חברה בולגרית בבעלות הקונה, לרוב EOOD. החברה היא ישות נפרדת, עם הנהלת חשבונות, דוחות ומיסוי משלה, ובצד הישראלי יש לבחון מראש את כללי חברה נשלטת זרה. פירוט במדריך לבעלות על קרקע בבולגריה דרך חברה.

4דירה חדשה בסופיה: מה אומרים Act 14, Act 15 ו-Act 16?

שלב הבנייה קובע מה אתם קונים בפועל. לפני Act 14 הקונה מחזיק בדרך כלל בזכות חוזית או בזכות בנייה ליחידה עתידית, לא בדירה. Act 14 מאשר שהבניין הגיע לשלב השלד, ורק מאז ניתן להעביר בעלות ביחידה הבנויה עצמה. Act 15 הוא פרוטוקול מסירה מהקבלן ליזם ואינו מתיר מגורים. Act 16 והיתר השימוש שבעקבותיו הם שהופכים את הדירה לנכס שמותר לגור בו, לממן אותו ולמכור אותו.

אין בבולגריה חובה כללית של חשבון נאמנות או ערבות בנקאית ליזמים, ולכן את ההגנה בונים בחוזה: לוח תשלומים שקשור לשלבים האלה, ושחרור היחידה מהמשכנתא של הבנק המממן. פירוט במדריך ל-Act 14, Act 15 ו-Act 16.

5קונים דירה בבניין ותיק בסופיה? מה בודקים

בבניין ותיק הסיכון הוא בדרך כלל במסמכים, לא במבנה בלבד: שרשרת בעלות ארוכה, פערים בין הרישום לקדסטר, ושינויים שבוצעו בדירה או בבניין לאורך השנים. בעסקה כזו כדאי להקפיד במיוחד על הבדיקות הבאות:

• שרשרת הבעלות לאורך עשר שנים לפחות, כולל חיפוש לפי שמות כל הבעלים הקודמים, כי במחוזות רבים המרשם מאורגן לפי שמות.
• התאמה לקדסטר: שהדירה מופיעה עם מזהה קדסטרי, ושהשטח והגבולות תואמים את המסמכים ואת המצב בשטח.
• שינויים בדירה: סגירת מרפסות, איחוד דירות או שינוי ייעוד, ואם יש להם היתר.
• חובות: לעירייה, לחברות התשתית ולבית המשותף, שעלולים ללוות את הנכס.
• שעבודים ועיקולים במרשם, ומצבו המשפטי של המוכר.

חשוב לדעת שמאז 15 בינואר 2026 עותקי שטרות ממרשם המקרקעין ניתנים רק לצדדים, לעורכי דין ולבעלי אינטרס מוכח, כך שחלק מהבדיקה מחייב עורך דין. פירוט במדריך לבדיקת נאותות בבולגריה.

6איך נראה תהליך הרכישה בסופיה בקצרה?

רכישה בבולגריה נמשכת בדרך כלל כחודש עד חודשיים, ואפשר לבצע אותה מישראל. השלבים העיקריים:

1. הכנה: ייפוי כוח נוטריוני ספציפי עם אפוסטיל ותרגום לבולגרית, ובדיקת נאותות.
2. הסכם מקדים בכתב עם מקדמה של כ-10%. ההסכם מחייב, ואם צד מסרב לחתום, אפשר לבקש מבית המשפט להכריז עליו כחוזה סופי.
3. שטר מכר בפני נוטריון באזור הנכס. הבעלות עוברת בחתימה, והנוטריון שולח את השטר לרישום באותו יום.
4. אחרי הרכישה: רישום BULSTAT לזר בתוך שבעה ימים, והצהרה לעירייה לצורך מס רכוש.

פירוט מלא, כולל מה עלול להשתבש בשלב ההזמנה ואיך משלמים בבטחה, במדריך לתהליך רכישת נכס בבולגריה שלב אחר שלב. על מימון ראו משכנתא בבולגריה לרוכשים זרים.

7אילו מסים חלים על דירה בסופיה?

בסופיה הקונה משלם מס העברה עירוני של 3% מהגבוה מבין המחיר והשווי לצורכי מס, שכר נוטריון מדורג עם תקרה, ואגרת רישום של 0.1%, נכון ל-2026. בדירה חדשה מיזם יש לוודא בחוזה שהמע״מ כלול במחיר, כי המחיר שמתפרסם, כמו בנתוני Colliers, הוא לעיתים ללא מע״מ.

ישראלי שאינו תושב בולגריה ומשכיר דירה בשמו משלם מס סופי של 10% על השכירות ברוטו, בלי ניכוי הוצאות, וההכנסה מדווחת גם בישראל. השכרה לתיירים מחייבת רישום לפי חוק התיירות ומספר רישום בכל מודעה. במכירה, מס רווח הון ליחיד הוא 10%, והפטורים חלים ככל הנראה רק על תושבי בולגריה והאיחוד. פירוט במדריך המיסוי בבולגריה ובמדריך להשכרת נכס בבולגריה.

8רשימת בדיקה לפני קניית דירה בסופיה

1. לקבוע אם העסקה כוללת קרקע, ואם כן, להחליט על מבנה החזקה לפני ההסכם המקדים.
2. בדירה חדשה: לברר באיזה שלב הבניין (לפני Act 14, Act 14, Act 15 או Act 16) ולקשור את התשלומים לשלבים.
3. לבדוק את היתר הבנייה, ובבניין גמור את היתר השימוש.
4. לבדוק שרשרת בעלות של עשר שנים לפחות, לפי שמות כל הבעלים.
5. לבדוק התאמה לקדסטר ולשטח בפועל, ושינויים ללא היתר.
6. לקבל אישורים בכתב על היעדר חובות לעירייה, לתשתיות ולבית המשותף.
7. לוודא אם המחיר כולל מע״מ ולתקצב מס העברה של 3%, נוטריון ורישום.
8. להכין ייפוי כוח עם אפוסטיל ותרגום, ולתכנן את העברת הכספים ואת התיעוד שלהם.

9לפני החתימה: איך אנחנו מלווים רכישה בסופיה

אנחנו מלווים רוכשים ישראלים בסופיה מהשאלה הראשונה, דירה או קרקע, דרך בדיקת שלב הבנייה, שרשרת הבעלות והחוזה עם היזם, ועד הרישום. את הבדיקות במרשמים ואת העבודה מול הנוטריון אנחנו מבצעים יחד עם עורכי דין מקומיים בבולגריה, ומתאמים את הצד הישראלי של הדיווח והמיסוי.

הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהיזמות נדל״ן בסופיה: תכנון ובנייה, היתרים ושיקולים משפטיים לפרויקטיזם ישראלי בסופיה: איך מחזיקים קרקע כשזר מחוץ לאיחוד לא יכול לרכוש אותה, מסלול ההיתרים מתכנון ועד היתר שימוש, חוזי קבלן, מכירה על הנייר ומיסוי היציאה.לקריאת המדריך