باختصار
تسري في بورتو القوانين الوطنية نفسها التي تسري في لشبونة: إجراءات الشراء نفسها، وضريبة IMT نفسها بنسبة 7.5% لغير المقيمين منذ 25 مايو 2026، والالتزام نفسه بأن يُذكر في العقد ما إذا كان للعقار título urbanístico. أما الفروق فبلدية: في الأبرشيات التاريخية الخمس في بورتو تبلغ حصة التسجيلات الجديدة لـ Alojamento Local صفرًا، باستثناء حالات يوافق عليها رئيس البلدية، والأسعار أدنى منها في لشبونة. لذلك يبدأ الاختيار بين المدينتين من الاستخدام المخطط للشقة، لا من السعر وحده.
أبرز النقاط
- 1وفقًا لـ Regulamento n.º 1462/2024، تبلغ حصة تسجيلات AL الجديدة صفرًا في أبرشيات Miragaia وSanto Ildefonso وSão Nicolau وSé وVitória، باستثناء حالات يوافق عليها رئيس البلدية صراحةً.
- 2وفقًا لـ INE، بلغ الوسيط في منطقة بورتو الحضرية في الربع الثاني من عام 2026 مبلغ 2,669 يورو للمتر المربع. وفي بلدية بورتو نفسها تجاوز الوسيط للمشترين المقيمين في البرتغال 3,500 يورو للمتر المربع.
- 3دفع المشترون غير المقيمين في البرتغال في منطقة بورتو الحضرية سعرًا وسيطًا قدره 3,640 يورو للمتر المربع، مقابل 2,648 يورو للمقيمين.
- 4في المبنى القديم في المركز يُفحص título urbanístico، والإعفاء الخاص بالمباني السابقة لعام 1951، واحتمال وجود حق شفعة لجهات عامة في منطقة إعادة تأهيل أو منطقة محمية.
- 5الضرائب مطابقة لما في لشبونة: IMT بنسبة 7.5% لغير المقيم، وضريبة دمغة بنسبة 0.8%، وضريبة IMI سنوية بنسبة بلدية.
ما الذي يُفحص قانونيًا قبل شراء شقة في بورتو؟
في بورتو، كما في لشبونة، السؤال القانوني الأول هو ما المسموح به في الشقة: السكن فيها، أو تأجيرها لأمد طويل، أو تأجيرها للسياح. بعد ذلك يُفحص وضع التراخيص، ولا سيما في المباني القديمة في المركز التاريخي، وحقوق الشفعة، وضرائب غير المقيمين. والقانون الوطني واحد في المدينتين، لكن اللوائح البلدية مختلفة.
الإجراءات العامة موصوفة في دليل إجراءات الشراء في البرتغال، والدليل الموازي للعاصمة تجدونه في دليل شراء شقة في لشبونة.
كم يكلّف شراء شقة في بورتو؟
وفقًا لبيانات INE المنشورة في 23 أكتوبر 2026، بلغ السعر الوسيط للشقق المبيعة في منطقة بورتو الحضرية في الربع الثاني من عام 2026 مبلغ 2,669 يورو للمتر المربع، أي أعلى من الوسيط الوطني البالغ 2,445 يورو. وفي بلدية بورتو نفسها الأسعار أعلى: وفقًا للنشرة نفسها، تجاوز الوسيط للمشترين المقيمين في البرتغال في السنة المنتهية في يونيو 2026 مبلغ 3,500 يورو للمتر المربع، وسُجّلت في المدينة خلال الفترة نفسها 4,268 صفقة.
ومن المهم للإسرائيليين أيضًا الفارق بحسب مكان إقامة المشتري: في منطقة بورتو الحضرية دفع المشترون غير المقيمين في البرتغال سعرًا وسيطًا قدره 3,640 يورو للمتر المربع، مقابل 2,648 يورو للمقيمين. وهذه أسعار صفقات لا إعلانات، لكنها تبقى متوسطات لمناطق مختلفة جدًا. ويمكن حساب التكلفة الإجمالية بواسطة حاسبة تكلفة الشراء.
لشبونة أم بورتو: ما الفروق القانونية؟
معظم القواعد متطابقة، والفروق تتركّز في AL والأسعار وضريبة السياحة. يلخّص الجدول الوضع حتى نوفمبر 2026:
| الموضوع | لشبونة | بورتو |
|---|---|---|
| إجراءات الشراء | NIF وCPCV وescritura والتسجيل | مطابق |
| IMT لغير المقيم على شقة سكنية | 7.5% ثابتة | مطابق |
| لائحة AL | RMAL معدّلة، سارية منذ 6.12.2025 | Regulamento n.º 1462/2024 |
| مناطق الاحتواء | بحسب نسبة AL إلى المساكن الدائمة؛ احتواء مطلق في ست أبرشيات مركزية | خمس أبرشيات تاريخية، حصة صفرية من التسجيلات الجديدة |
| نقل تسجيل AL قائم في منطقة احتواء | ينقضي كقاعدة عامة عند النقل | يُفحص في اللائحة ولدى البلدية قبل التوقيع |
| ضريبة السياحة البلدية | 4 يورو لليلة، حتى 7 ليالٍ | 3 يورو لليلة، حتى 7 ليالٍ |
| السعر الوسيط (INE، الربع الثاني 2026) | 5,299 يورو للمتر المربع في بلدية لشبونة | 2,669 يورو للمتر المربع في منطقة بورتو الحضرية |
الخلاصة العملية: من يخطط للتأجير السياحي في المركز التاريخي لن يجد في بورتو حلًا أسهل مما في لشبونة. أما من يخطط للسكن أو للإيجار طويل الأمد، فالفارق الرئيسي هو السعر والحيّ.
هل يمكن تأجير شقة في وسط بورتو للسياح؟
في الأبرشيات التاريخية، وبتسجيل جديد، يكاد يكون ذلك مستحيلًا. وفقًا لـ Regulamento n.º 1462/2024 المنشور في ديسمبر 2024، فإن أبرشيات Miragaia وSanto Ildefonso وSão Nicolau وSé وVitória مناطق احتواء، وتبلغ حصة التسجيلات الجديدة فيها صفرًا، باستثناء حالات تتطلب موافقة صريحة من رئيس البلدية ومعاينة مسبقة. وخارج هذه المناطق يتم التسجيل بإشعار مسبق إلى البلدية، التي يحق لها الاعتراض.
تحقّقوا في RNAL من أن التسجيل ساري المفعول، وفي أي أبرشية تقع الشقة، وما تنص عليه اللائحة البلدية بشأن نقل التسجيل، وما يسمح به نظام المبنى المشترك. لا تدفعوا علاوة مقابل «رخصة AL» قبل التحقق من أنها ستنتقل إليكم.
بشأن التزامات التشغيل والتأمين والإبلاغ عن النزلاء وضرائب AL والإيجار طويل الأمد، انظروا دليل تأجير العقار في البرتغال.
مبنى قديم في بورتو: التراخيص والترميم وحقوق الشفعة
جزء كبير من الشقق في وسط بورتو يقع في مبانٍ قديمة، ولذلك فإن فحص التراخيص هو جوهر الصفقة. ابتداءً من 1 أكتوبر 2026 يجب أن يذكر عقد البيع ما إذا كان للعقار título urbanístico، والعقد الذي لا يذكر ذلك معرّض للإبطال. ولم تعد رخصة الاستخدام نفسها إلزامية عند التوقيع منذ عام 2024، لكن البنوك تطلبها عادةً.
- مبنى سابق لعام 1951: المبنى الذي شُيّد قبل دخول اللوائح العامة للبناء حيّز التنفيذ في أغسطس 1951، ولم يُعدَّل منذ ذلك الحين، معفى من رخصة الاستخدام، رهنًا باعتراف البلدية.
- ترميم مخطط له: في المركز التاريخي لبورتو، المعترف به موقعًا للتراث العالمي، قد تخضع الأشغال لقيود الحفاظ. تحقّقوا مما هو مسموح به قبل الـ CPCV.
- حق الشفعة العام: العقار المصنّف، أو الواقع في منطقة محمية أو في منطقة إعادة تأهيل حضري، قد يخضع لحق شفعة لصالح البلدية أو الدولة أو هيئة التراث. ويَنشر البائع إشعارًا في Casa Pronta، وتُمنح الجهات عشرة أيام عمل للرد.
- مستأجر قائم: المستأجر الذي يسكن الشقة منذ أكثر من سنتين يحق له، كقاعدة عامة، حق الشفعة، مع مهلة 30 يومًا للرد.
- المبنى المشترك: الديون المستحقة لاتحاد الملاك والقرارات المتعلقة بأشغال قد تُلزمكم.
كم يدفع الإسرائيلي من ضرائب عند شراء شقة في بورتو؟
منذ 25 مايو 2026 يدفع المشتري غير المقيم في البرتغال ضريبة IMT ثابتة بنسبة 7.5% على الشقة السكنية بموجب Decreto-Lei 97/2026، إضافة إلى ضريبة دمغة بنسبة 0.8%. ويمكن استرداد الفرق مقارنة بالجدول العادي إذا أصبحتم مقيمين في البرتغال خلال سنتين، أو إذا أجّرتم الشقة للسكن خلال ستة أشهر من الشراء، بإيجار لا يتجاوز 2,300 يورو شهريًا، لمدة 36 شهرًا على الأقل خلال السنوات الخمس الأولى. وتُدفع كل سنة ضريبة IMI بحسب القيمة المسجّلة، وعند البيع يخضع نصف الربح للضريبة في البرتغال، مع خصم ضريبي في إسرائيل وفقًا لاتفاقية الضرائب. التفاصيل في دليل ضرائب العقارات في البرتغال.
كيف تبدو إجراءات الشراء في بورتو باختصار؟
- NIF عبر وكيل، وفتح حساب مصرفي مع فحص مصدر الأموال.
- فحص المستندات: السجل العقاري، والتسجيل الضريبي، والتراخيص، وAL، والمستأجرون، والمبنى المشترك.
- CPCV مع عربون. المشتري الذي يُخلّ به يخسر العربون، والبائع الذي يُخلّ به يردّه مضاعفًا.
- دفع ضريبة IMT وضريبة الدمغة قبل التوقيع.
- التوقيع والتسجيل عبر escritura، أو مستند موثّق، أو Casa Pronta.
- ممثل ضريبي أو الاشتراك في الإشعارات الإلكترونية خلال 15 يومًا.
من إسرائيل يتم التوقيع بموجب توكيل يُحرَّر في القنصلية البرتغالية، أو لدى كاتب عدل إسرائيلي مع أبوستيل وترجمة معتمدة. ولمن يسأل عمّا إذا كانت الشقة ستمنحه وضعًا قانونيًا: شراء العقارات لا يمنح اليوم Golden Visa؛ انظروا دليل الإقامة والجنسية في البرتغال.
قائمة فحص قبل شراء شقة في بورتو
- تحديد استخدام الشقة وفحص ما إذا كانت الأبرشية منطقة احتواء لـ AL.
- في الشقة التي لها تسجيل AL: فحص ما يحدث للتسجيل عند النقل في RNAL وفي اللائحة البلدية.
- فحص título urbanístico أو الإعفاء الخاص بالمبنى السابق لعام 1951، وتراخيص التعديلات.
- في حال ترميم مخطط له: الاستعلام عن قيود الحفاظ قبل الـ CPCV.
- فحص حقوق الشفعة، والإشعار في Casa Pronta، والمستأجرين القائمين.
- مقارنة السجل العقاري والتسجيل الضريبي والوضع الفعلي على الأرض، وفحص الديون المستحقة للمبنى المشترك.
- رصد ميزانية لضريبة IMT بنسبة 7.5% وضريبة الدمغة وIMI، ودراسة الأهلية للاسترداد.
- مقارنة السعر بصفقات مماثلة في الأبرشية نفسها.
قبل التوقيع: كيف نرافق عملية الشراء في بورتو
نرافق المشترين الإسرائيليين في بورتو بدءًا من قرار استخدام الشقة، مرورًا بفحص AL والتراخيص وحقوق الشفعة، وحتى الـ CPCV والتوقيع. ويُنجَز العمل أمام السجلات والتوقيع بالتعاون مع محامين محليين في البرتغال، ونتولى تنسيق الجانب الإسرائيلي من الإبلاغ والضرائب. ويُستحسن التواصل قبل الـ CPCV.
ما ورد هنا معلومات عامة، صحيحة حتى نوفمبر 2026، ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو توصية استثمارية. تتغير اللوائح البلدية ونسب الضرائب والأسعار، وقبل أي قرار يجب الحصول على استشارة خاصة بالعقار وبظروفكم.
أسئلة شائعة
كم يكلّف شراء شقة في بورتو؟
وفقًا لـ INE، بلغ الوسيط في منطقة بورتو الحضرية في الربع الثاني من عام 2026 مبلغ 2,669 يورو للمتر المربع. وفي بلدية بورتو نفسها تجاوز الوسيط للمشترين المقيمين في البرتغال، في السنة المنتهية في يونيو 2026، مبلغ 3,500 يورو للمتر المربع. ويتفاوت السعر كثيرًا بين المركز التاريخي والأحياء الأخرى.
لشبونة أم بورتو: أين يُفضَّل شراء شقة؟
من الناحية القانونية، الإجراءات والضرائب متطابقة. والفروق تكمن في السعر، وهو أعلى في لشبونة، وفي لائحة AL البلدية. وفي المدينتين يكاد يكون من المستحيل تسجيل AL جديد في المركز التاريخي، ولذلك يتوقف القرار على الاستخدام المخطط والحيّ.
هل يمكن تشغيل Airbnb في شقة في وسط بورتو؟
في أبرشيات Miragaia وSanto Ildefonso وSão Nicolau وSé وVitória تبلغ حصة التسجيلات الجديدة صفرًا وفقًا لـ Regulamento n.º 1462/2024، باستثناء حالات يوافق عليها رئيس البلدية صراحةً. وخارجها تُفحص اللائحة قبل الشراء.
كم يدفع الإسرائيلي من ضرائب عند شراء شقة في بورتو؟
منذ 25 مايو 2026 يدفع غير المقيم ضريبة IMT ثابتة بنسبة 7.5% على الشقة السكنية وضريبة دمغة بنسبة 0.8%. ويمكن استرداد الفرق مقارنة بالجدول العادي بشروط، مثل الإقامة في البرتغال خلال سنتين أو الإيجار السكني بإيجار معتدل.
ما الذي يُفحص في مبنى قديم في بورتو؟
título urbanístico الذي يجب أن يذكره العقد، والإعفاء الخاص بالمبنى السابق لعام 1951 إن لم يُعدَّل، وقيود الحفاظ على الترميم، وحقوق الشفعة للجهات العامة أو للمستأجر، وديون المبنى المشترك وقراراته.
اقرأ التالي · 8 دقائق للقراءةشراء شقة في لشبونة: ما الذي يُفحص قانونيًا قبل الشراءشراء شقة في لشبونة: قيود Alojamento Local ومناطق الاحتواء، التراخيص في المباني القديمة، حق الشفعة، ضريبة IMT بنسبة 7.5% لغير المقيمين وأسعار INE.قراءة الدليلالمصادر
- Forbes Portugal - Preço das casas subiu 18% no segundo trimestre (INE, 2.º trimestre de 2026)
- DN - Preços das habitações subiram 18,4% em um ano, mas desaceleram em Lisboa e no Porto
- Sábado - Preços das casas aceleram em 10 dos 24 municípios mais populosos no 2.º trimestre (23.10.2026)
- GuestReady - Área de contenção do Alojamento Local no Porto (atualizado 22.5.2026)
- DECO PROteste - Direito de preferência na venda de imóveis
- Doutor Finanças - Licença de utilização: ainda é obrigatória? (23.7.2025)
- Diário da República - Decreto-Lei 97/2026
