בקצרה
בפורטו חלים אותם דינים ארציים כמו בליסבון: אותו תהליך רכישה, אותו IMT של 7.5% לתושבי חוץ מ-25 במאי 2026 ואותה חובה לציין בשטר אם יש לנכס título urbanístico. ההבדלים הם עירוניים: בחמשת הרובעים ההיסטוריים של פורטו מכסת הרישומים החדשים ל-Alojamento Local היא אפס, מלבד חריגים באישור ראש העירייה, והמחירים נמוכים מבליסבון. לכן ההחלטה בין שתי הערים מתחילה בשימוש המתוכנן בדירה, לא במחיר בלבד.
הנקודות החשובות
- 1לפי Regulamento n.º 1462/2024, ברובעים Miragaia, Santo Ildefonso, São Nicolau, Sé ו-Vitória מכסת רישומי ה-AL החדשים היא אפס, למעט חריגים באישור מפורש של ראש העירייה.
- 2לפי INE, החציון במטרופולין פורטו ברבעון השני של 2026 היה 2,669 אירו למ״ר. בעיריית פורטו עצמה החציון לקונים תושבי פורטוגל עלה על 3,500 אירו למ״ר.
- 3קונים שאינם תושבי פורטוגל שילמו במטרופולין פורטו חציון של 3,640 אירו למ״ר, לעומת 2,648 אירו לתושבים.
- 4בבניין ישן במרכז בודקים título urbanístico, פטור לבניין מלפני 1951 ואפשרות לזכות קדימה של גופים ציבוריים באזור שיקום או אזור מוגן.
- 5המסים זהים לליסבון: IMT של 7.5% לתושב חוץ, מס בולים של 0.8% ו-IMI שנתי לפי שיעור עירוני.
מה בודקים משפטית לפני קניית דירה בפורטו?
בפורטו, כמו בליסבון, השאלה המשפטית הראשונה היא מה מותר לעשות בדירה: לגור בה, להשכיר אותה לטווח ארוך או להשכיר לתיירים. אחר כך בודקים את מצב ההיתרים, בעיקר בבניינים הישנים של המרכז ההיסטורי, את זכויות הקדימה ואת המיסוי לתושבי חוץ. הדין הארצי זהה בשתי הערים, אבל התקנונים העירוניים שונים.
התהליך הכללי מתואר במדריך לתהליך הרכישה בפורטוגל, ואת המדריך המקביל לבירה תמצאו במדריך לקניית דירה בליסבון.
כמה עולה דירה בפורטו?
לפי נתוני INE שפורסמו ב-23 באוקטובר 2026, המחיר החציוני של דירות שנמכרו במטרופולין פורטו ברבעון השני של 2026 היה 2,669 אירו למ״ר, מעל החציון הארצי של 2,445 אירו. בעיריית פורטו עצמה המחירים גבוהים יותר: לפי אותו פרסום, החציון לקונים תושבי פורטוגל בשנה שהסתיימה ביוני 2026 עלה על 3,500 אירו למ״ר, ובאותה תקופה נרשמו בעיר 4,268 עסקאות.
לישראלים חשוב גם הפער לפי מקום המגורים של הקונה: במטרופולין פורטו שילמו קונים שאינם תושבי פורטוגל חציון של 3,640 אירו למ״ר, לעומת 2,648 אירו לתושבים. אלה מחירי עסקאות, לא מודעות, אבל הם עדיין ממוצעים על פני אזורים שונים מאוד. את העלות הכוללת אפשר לחשב במחשבון עלות הרכישה.
ליסבון או פורטו: מה ההבדלים המשפטיים?
מרבית הכללים זהים, וההבדלים מרוכזים ב-AL, במחירים ובמס התיירות. הטבלה מסכמת, נכון לנובמבר 2026:
| נושא | ליסבון | פורטו |
|---|---|---|
| תהליך הרכישה | NIF, CPCV, escritura ורישום | זהה |
| IMT לתושב חוץ על דירת מגורים | 7.5% קבוע | זהה |
| תקנון AL | RMAL מתוקן, בתוקף מ-6.12.2025 | Regulamento n.º 1462/2024 |
| אזורי בלימה | לפי יחס AL לדירות קבע; בלימה מוחלטת בשישה רובעים מרכזיים | חמישה רובעים היסטוריים, מכסה של אפס רישומים חדשים |
| העברת רישום AL קיים באזור בלימה | פוקע ככלל בהעברה | לבדוק בתקנון ובעירייה לפני החתימה |
| מס תיירות עירוני | 4 אירו ללילה, עד 7 לילות | 3 אירו ללילה, עד 7 לילות |
| חציון מחיר (INE, רבעון 2 2026) | 5,299 אירו למ״ר בעיריית ליסבון | 2,669 אירו למ״ר במטרופולין פורטו |
המסקנה המעשית: מי שמתכנן השכרה לתיירים במרכז ההיסטורי לא ימצא בפורטו פתרון קל יותר מבליסבון. מי שמתכנן מגורים או שכירות ארוכה, ההבדל העיקרי הוא המחיר והשכונה.
אפשר להשכיר לתיירים דירה במרכז פורטו?
ברובעים ההיסטוריים, כרישום חדש, כמעט שלא. לפי Regulamento n.º 1462/2024, שפורסם בדצמבר 2024, הרובעים Miragaia, Santo Ildefonso, São Nicolau, Sé ו-Vitória הם אזורי בלימה, ומכסת הרישומים החדשים בהם היא אפס, למעט חריגים שמחייבים אישור מפורש של ראש העירייה וביקורת מוקדמת. מחוץ לאזורים האלה, הרישום נעשה בהודעה מוקדמת לעירייה, שרשאית להתנגד.
בדקו ב-RNAL שהרישום פעיל, באיזה רובע הדירה נמצאת, מה התקנון העירוני קובע על העברת רישום, ומה מתיר תקנון הבית המשותף. אל תשלמו פרמיה על ״רישיון AL״ לפני שבדקתם שהוא יעבור אליכם.
על חובות ההפעלה, הביטוח, דיווח האורחים והמיסוי של AL ושל שכירות ארוכה ראו המדריך להשכרת נכס בפורטוגל.
בניין ישן בפורטו: היתרים, שיפוץ וזכויות קדימה
חלק גדול מהדירות במרכז פורטו נמצא בבניינים ישנים, ולכן בדיקת ההיתרים היא לב העסקה. מ-1 באוקטובר 2026 שטר המכירה חייב לציין אם יש לנכס título urbanístico, ושטר שאינו מציין זאת חשוף לביטול. היתר השימוש עצמו אינו חובה בחתימה מאז 2024, אבל בנקים נוהגים לבקש אותו.
- בניין מלפני 1951: בניין שנבנה לפני כניסת תקנות הבנייה הכלליות לתוקף באוגוסט 1951, ולא שונה מאז, פטור מהיתר שימוש, בכפוף להכרה של העירייה.
- שיפוץ מתוכנן: במרכז ההיסטורי של פורטו, שמוכר כאתר מורשת עולמית, עבודות עשויות להיות כפופות למגבלות שימור. בודקים מה מותר לפני ה-CPCV.
- זכות קדימה ציבורית: נכס מסווג, באזור מוגן או באזור שיקום עירוני עשוי להיות כפוף לזכות קדימה של העירייה, המדינה או רשות המורשת. המוכר מפרסם הודעה ב-Casa Pronta, ולגופים יש עשרה ימי עבודה להגיב.
- שוכר קיים: שוכר שגר בדירה יותר משנתיים זכאי, ככלל, לזכות קדימה, עם 30 יום להשיב.
- הבית המשותף: חובות לוועד הבית והחלטות על עבודות שעשויות לחייב אתכם.
כמה מס משלם ישראלי שקונה דירה בפורטו?
מאז 25 במאי 2026 רוכש שאינו תושב פורטוגל משלם IMT קבוע של 7.5% על דירת מגורים, לפי Decreto-Lei 97/2026, ובנוסף מס בולים של 0.8%. ההפרש לעומת הטבלה הרגילה ניתן להחזר אם הופכים לתושבי פורטוגל בתוך שנתיים, או משכירים את הדירה למגורים בתוך שישה חודשים מהרכישה, בשכר דירה של עד 2,300 אירו לחודש, ל-36 חודשים לפחות בחמש השנים הראשונות. בכל שנה משלמים IMI לפי הערך הרשום, ובמכירה מחצית מהרווח ממוסה בפורטוגל, עם זיכוי בישראל לפי אמנת המס. פירוט במדריך מיסוי הנדל״ן בפורטוגל.
איך נראה תהליך הרכישה בפורטו בקצרה?
- NIF דרך מיופה כוח, ופתיחת חשבון בנק עם בדיקת מקור הכספים.
- בדיקת מסמכים: מרשם המקרקעין, רישום המס, היתרים, AL, שוכרים ובית משותף.
- CPCV עם מקדמה. קונה שמפר מאבד אותה, ומוכר שמפר מחזיר אותה בכפל.
- תשלום IMT ומס בולים לפני החתימה.
- חתימה ורישום ב-escritura, במסמך מאומת או ב-Casa Pronta.
- נציג מס או הצטרפות להודעות האלקטרוניות בתוך 15 יום.
מישראל חותמים באמצעות ייפוי כוח בקונסוליה של פורטוגל, או אצל נוטריון ישראלי עם אפוסטיל ותרגום מאושר. ולמי ששואל אם הדירה תקנה מעמד: רכישת נדל״ן אינה מקנה היום Golden Visa, ראו המדריך לתושבות ואזרחות בפורטוגל.
רשימת בדיקה לפני קניית דירה בפורטו
- להגדיר את השימוש בדירה ולבדוק אם הרובע הוא אזור בלימה ל-AL.
- בדירה עם רישום AL: לבדוק ב-RNAL ובתקנון העירוני מה קורה לרישום בהעברה.
- לבדוק título urbanístico או פטור לבניין מלפני 1951, והיתרים לשינויים.
- בשיפוץ מתוכנן: לברר מגבלות שימור לפני ה-CPCV.
- לבדוק זכויות קדימה, הודעה ב-Casa Pronta ושוכרים קיימים.
- להשוות את מרשם המקרקעין, רישום המס והמצב בשטח, ולבדוק חובות לבית המשותף.
- לתקצב IMT של 7.5%, מס בולים ו-IMI, ולבחון זכאות להחזר.
- להשוות את המחיר לעסקאות דומות באותו רובע.
לפני החתימה: איך אנחנו מלווים רכישה בפורטו
אנחנו מלווים רוכשים ישראלים בפורטו מההחלטה על השימוש בדירה, דרך בדיקת ה-AL, ההיתרים וזכויות הקדימה, ועד ה-CPCV והחתימה. העבודה מול המרשמים והחתימה נעשות יחד עם עורכי דין מקומיים בפורטוגל, ואנחנו מתאמים את הצד הישראלי של הדיווח והמיסוי. כדאי לפנות לפני ה-CPCV.
האמור כאן הוא מידע כללי, נכון לנובמבר 2026, ואינו ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או המלצה להשקעה. התקנונים העירוניים, שיעורי המס והמחירים משתנים, ולפני כל החלטה יש לקבל ייעוץ פרטני לנכס ולנסיבות שלכם.
שאלות נפוצות
כמה עולה דירה בפורטו?
לפי INE, החציון במטרופולין פורטו ברבעון השני של 2026 היה 2,669 אירו למ״ר. בעיריית פורטו עצמה החציון לקונים תושבי פורטוגל, בשנה שהסתיימה ביוני 2026, עלה על 3,500 אירו למ״ר. המחיר משתנה מאוד בין המרכז ההיסטורי לשכונות אחרות.
ליסבון או פורטו: איפה עדיף לקנות דירה?
משפטית, התהליך והמסים זהים. ההבדלים הם במחיר, שבליסבון גבוה יותר, ובתקנון ה-AL העירוני. בשתי הערים כמעט אי אפשר לרשום AL חדש במרכז ההיסטורי, ולכן ההחלטה תלויה בשימוש המתוכנן ובשכונה.
אפשר לפתוח Airbnb בדירה במרכז פורטו?
ברובעים Miragaia, Santo Ildefonso, São Nicolau, Sé ו-Vitória מכסת הרישומים החדשים היא אפס, לפי Regulamento n.º 1462/2024, למעט חריגים באישור מפורש של ראש העירייה. מחוץ להם, בודקים את התקנון לפני הקנייה.
כמה מס משלם ישראלי בקניית דירה בפורטו?
מאז 25 במאי 2026, תושב חוץ משלם IMT קבוע של 7.5% על דירת מגורים ומס בולים של 0.8%. את ההפרש לעומת הטבלה הרגילה אפשר לקבל בחזרה בתנאים, למשל תושבות בפורטוגל בתוך שנתיים או שכירות למגורים בשכר דירה מתון.
מה בודקים בבניין ישן בפורטו?
את título urbanístico שהשטר חייב לציין, פטור לבניין מלפני 1951 אם לא שונה, מגבלות שימור לשיפוץ, זכויות קדימה של גופים ציבוריים או של שוכר, ואת החובות וההחלטות של הבית המשותף.
הקריאה הבאה · 8 דק׳ קריאהקניית דירה בליסבון: מה בודקים משפטית לפני שקוניםקניית דירה בליסבון: מגבלות Alojamento Local ואזורי בלימה, היתרים בבניין ישן, זכויות קדימה, IMT של 7.5% לתושבי חוץ ומחיר דירה לפי נתוני INE.לקריאת המדריךמקורות
- Forbes Portugal - Preço das casas subiu 18% no segundo trimestre (INE, 2.º trimestre de 2026)
- DN - Preços das habitações subiram 18,4% em um ano, mas desaceleram em Lisboa e no Porto
- Sábado - Preços das casas aceleram em 10 dos 24 municípios mais populosos no 2.º trimestre (23.10.2026)
- GuestReady - Área de contenção do Alojamento Local no Porto (atualizado 22.5.2026)
- DECO PROteste - Direito de preferência na venda de imóveis
- Doutor Finanças - Licença de utilização: ainda é obrigatória? (23.7.2025)
- Diário da República - Decreto-Lei 97/2026
