קניית דירה בליסבון: מה בודקים משפטית לפני שקונים

1מה מיוחד משפטית בקניית דירה בליסבון?

פורטוגל היא שוק מסודר, עם מרשם מקרקעין ממוחשב ותהליך רכישה ברור. בליסבון נוספות עליו שלוש שכבות שמשפיעות ישירות על ערך הדירה: הגבלות עירוניות על השכרה לתיירים, מלאי גדול של בניינים ישנים שמצב ההיתרים שלהם צריך בדיקה, ומיסוי רכישה שהוחמר לתושבי חוץ. המדריך מרכז את מה שמיוחד לליסבון, ומפנה למדריכים המפורטים על פורטוגל.

ושאלה שעולה הרבה: רכישת דירה בליסבון אינה מקנה היום Golden Visa. מאז אוקטובר 2023 מסלולי ההשקעה שנותרו אינם יכולים להיות מופנים לנדל״ן, ראו המדריך לתושבות, מס ואזרחות בפורטוגל.

2כמה עולה דירה בליסבון?

לפי נתוני המכון הלאומי לסטטיסטיקה (INE), שפורסמו ב-23 באוקטובר 2026, המחיר החציוני של דירות שנמכרו בעיריית ליסבון ברבעון השני של 2026 היה 5,299 אירו למ״ר, הגבוה בפורטוגל. החציון הארצי באותו רבעון היה 2,445 אירו למ״ר. אלה מחירי עסקאות שנחתמו, לא מחירי מודעות.

נתון שרלוונטי במיוחד לישראלים: לפי אותם נתונים, כפי שדווחו ב-DN, באזור ליסבון רבתי שילמו קונים שאינם תושבי פורטוגל חציון של 5,878 אירו למ״ר, לעומת 4,000 אירו לתושבים. הפער נובע בין השאר מסוג הנכסים והאזורים שקונים זרים בוחרים, אבל הוא גם סיבה לבדוק מחיר מול עסקאות השוואה. את העלות הכוללת מעבר למחיר אפשר לחשב במחשבון עלות הרכישה.

3אפשר להשכיר לתיירים דירה שקונים בליסבון?

במרכז העיר, ברוב המקרים לא כרישום חדש. התיקון לתקנון ה-AL העירוני של ליסבון (RMAL) נכנס לתוקף ב-6 בדצמבר 2025. העירייה בודקת את היחס בין יחידות AL לדירות מגורי קבע: יחס של 10% ומעלה ברובע או בשכונה מגדיר ״בלימה מוחלטת״, ויחס של 5% עד 10% ״בלימה יחסית״. לפי סקירה של משרד Cuatrecasas, בלימה מוחלטת חלה ברובעים Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António, São Vicente, Arroios ו-Estrela.

באזורי הבלימה לא מתקבלים, ככלל, רישומים חדשים, ונכס שהושכר בשכירות למגורים בחמש השנים האחרונות חסום לרישום. והנקודה הקריטית לרוכש: באזור בלימה, העברת רישום של דירה גורמת, ככלל, לפקיעתו.

כל החלופות, כולל שכירות ארוכה למגורים ומיסויה, מפורטות במדריך להשכרת נכס בפורטוגל.

4בניין ישן במרכז ליסבון: מה בודקים בהיתרים?

מ-1 באוקטובר 2026 שטר המכירה בפורטוגל חייב לציין אם יש לנכס היתר בנייה ושימוש (título urbanístico), ושטר שאינו מציין זאת חשוף לביטול. היתר השימוש עצמו כבר אינו חובה בחתימה מאז 2024, ולכן הבדיקה עברה אליכם. רוב הבנקים שנותנים משכנתה עדיין מבקשים אותו.

• בניינים מלפני 1951: בניין שנבנה לפני כניסת תקנות הבנייה הכלליות לתוקף באוגוסט 1951, ולא שונה מאז, פטור מהיתר שימוש. את הפטור מבקשים להכיר בעירייה.
• שיפוצים ושינויים: איחוד דירות, תוספת קומה או שינוי ייעוד דורשים הליך עירוני. שינוי שבוצע בלי היתר עלול להיות בעיה שלכם אחרי הקנייה.
• התאמה בין המסמכים: הרישום במרשם המקרקעין, רישום המס (caderneta predial) והמצב בשטח צריכים לתאר את אותו נכס.
• הבית המשותף: חובות לוועד הבית, החלטות על עבודות שאושרו ותקנון שעשוי להגביל שימושים.

אם אתם מתכננים לשפץ, בדקו לפני ה-CPCV מה מותר בבניין ובאזור, ולא רק אחרי הקנייה. רשימת המסמכים המלאה נמצאת במדריך לתהליך הרכישה בפורטוגל.

5מי עשוי לקבל זכות קדימה על הדירה?

בליסבון יש שני מקרים נפוצים. הראשון: גופים ציבוריים, כמו העירייה, המדינה או רשות המורשת, עשויים ליהנות מזכות קדימה כשהנכס מסווג, נמצא באזור מוגן או באזור שיקום עירוני. המוכר מפרסם הודעה בפורטל Casa Pronta, ולגופים יש עשרה ימי עבודה להגיב. השני: שוכר שגר בדירה יותר משנתיים זכאי, ככלל, לזכות קדימה, ויש לו 30 יום להשיב להודעה. בעסקה עם שוכר קיים בודקים גם אם החוזה שלו ממשיך לחייב אתכם.

6כמה מס משלם תושב חוץ על דירה בליסבון?

מאז 25 במאי 2026, לפי Decreto-Lei 97/2026, רוכש שאינו תושב פורטוגל משלם IMT בשיעור קבוע של 7.5% על דירת מגורים, בלי הפטורים וההקלות של הטבלה הרגילה. את ההפרש אפשר לקבל בחזרה אם הופכים לתושבי פורטוגל בתוך שנתיים, או משכירים את הדירה למגורים בתוך שישה חודשים מהרכישה, בשכר דירה של עד 2,300 אירו לחודש, ל-36 חודשים לפחות בחמש השנים הראשונות. השכרה לתיירים אינה עונה על התנאי הזה.

בנוסף משלמים מס בולים של 0.8% ברכישה, ובכל שנה IMI של 0.3% עד 0.45% מהערך הרשום. במכירה, מחצית מהרווח ממוסה בפורטוגל, וישראל נותנת זיכוי לפי אמנת המס. פירוט במדריך מיסוי הנדל״ן בפורטוגל.

7איך נראה תהליך הרכישה בליסבון בקצרה?

1. NIF: מספר מס פורטוגלי, שאפשר להוציא מישראל דרך מיופה כוח.
2. בדיקת מסמכים: מרשם המקרקעין, רישום המס, היתרים, AL ובית משותף.
3. CPCV: הסכם מקדים מחייב עם מקדמה. קונה שמפר מאבד אותה, ומוכר שמפר מחזיר אותה בכפל.
4. תשלום IMT ומס בולים לפני החתימה.
5. חתימה ב-escritura, במסמך מאומת או ב-Casa Pronta, ורישום הבעלות.
6. ייצוג מול רשות המסים: בתוך 15 יום מהרכישה ממנים נציג מס או מצטרפים להודעות האלקטרוניות.

מישראל אפשר לחתום באמצעות ייפוי כוח בקונסוליה של פורטוגל, או אצל נוטריון ישראלי עם אפוסטיל ותרגום מאושר לפורטוגזית. פירוט במדריך ל-CPCV ול-escritura. מתלבטים בין שתי הערים? ראו גם את המדריך לקניית דירה בפורטו.

8רשימת בדיקה לפני קניית דירה בליסבון

1. להחליט מה השימוש: מגורים, שכירות ארוכה או השכרה לתיירים, ולבדוק את התקנון העירוני לפי הרובע.
2. בדירה ״עם AL״: לבדוק ב-RNAL את הרישום ואת ההשפעה של העברתו.
3. לבדוק título urbanístico, או פטור לבניין מלפני 1951, והיתרים לכל שינוי.
4. להשוות את מרשם המקרקעין, רישום המס והמצב בשטח.
5. לבדוק שוכרים קיימים וזכויות קדימה, כולל הודעה ב-Casa Pronta.
6. לבדוק חובות והחלטות של הבית המשותף.
7. לתקצב IMT של 7.5%, מס בולים ו-IMI, ולבחון אם אפשר לקבל החזר.
8. להשוות את המחיר לעסקאות דומות לפני ה-CPCV.

9לפני החתימה: איך אנחנו מלווים רכישה בליסבון

אנחנו מלווים רוכשים ישראלים מהשאלה מה מותר לעשות בדירה, דרך בדיקת ההיתרים, ה-AL והמסמכים, ועד ה-CPCV והחתימה. הבדיקות במרשמים והחתימה נעשות יחד עם עורכי דין מקומיים בפורטוגל, ואנחנו מתאמים את הצד הישראלי של הדיווח והמיסוי. כדאי לפנות לפני ה-CPCV, כי הוא כבר מחייב.

הקריאה הבאה · 8 דק׳ קריאהקניית דירה בפורטו: מה בודקים משפטית לפני שקונים, ומה שונה מליסבוןנדל״ן בפורטו לרוכש ישראלי: אזורי בלימה ל-Alojamento Local במרכז ההיסטורי, היתרים בבניין ישן, זכויות קדימה, IMT של 7.5% והשוואה משפטית לליסבון.לקריאת המדריך