Cumpărare apartament Porto: ce verificați juridic înainte de achiziție și ce diferă față de Lisabona

1Ce verificați juridic înainte de a cumpăra un apartament în Porto?

În Porto, ca și în Lisabona, prima întrebare juridică este ce aveți voie să faceți cu apartamentul: să locuiți în el, să îl închiriați pe termen lung sau să îl închiriați turiștilor. Apoi se verifică situația autorizațiilor, mai ales în clădirile vechi din centrul istoric, drepturile de preempțiune și impozitarea nerezidenților. Legislația națională este identică în ambele orașe, dar regulamentele municipale diferă.

Procesul general este descris în ghidul privind procesul de achiziție în Portugalia, iar ghidul paralel pentru capitală îl găsiți în ghidul pentru cumpărarea unui apartament în Lisabona.

2Cât costă un apartament în Porto?

Potrivit datelor INE publicate la 23 octombrie 2026, prețul median al apartamentelor vândute în Zona Metropolitană Porto în trimestrul al doilea din 2026 a fost de 2.669 de euro pe mp, peste mediana națională de 2.445 de euro. În Municipiul Porto propriu-zis prețurile sunt mai mari: potrivit aceleiași publicații, mediana pentru cumpărătorii rezidenți în Portugalia în anul încheiat în iunie 2026 a depășit 3.500 de euro pe mp, iar în aceeași perioadă s-au înregistrat în oraș 4.268 de tranzacții.

Pentru israelieni contează și diferența în funcție de locul de rezidență al cumpărătorului: în Zona Metropolitană Porto, cumpărătorii care nu sunt rezidenți în Portugalia au plătit o mediană de 3.640 de euro pe mp, față de 2.648 de euro pentru rezidenți. Acestea sunt prețuri din tranzacții, nu din anunțuri, dar rămân medii calculate pe zone foarte diferite. Costul total poate fi calculat cu calculatorul costului de achiziție.

3Lisabona sau Porto: care sunt diferențele juridice?

Majoritatea regulilor sunt identice, iar diferențele se concentrează pe AL, prețuri și taxa turistică. Tabelul rezumă situația în noiembrie 2026:

Concluzia practică: cine plănuiește închiriere turistică în centrul istoric nu va găsi în Porto o soluție mai ușoară decât în Lisabona. Pentru cine plănuiește locuire sau închiriere pe termen lung, diferența principală este prețul și cartierul.

4Se poate închiria turiștilor un apartament din centrul orașului Porto?

În parohiile istorice, ca înregistrare nouă, aproape deloc. Potrivit Regulamento n.º 1462/2024, publicat în decembrie 2024, parohiile Miragaia, Santo Ildefonso, São Nicolau, Sé și Vitória sunt zone de restricție, iar cota de înregistrări noi în acestea este zero, cu excepția derogărilor care necesită aprobarea expresă a primarului și o inspecție prealabilă. În afara acestor zone, înregistrarea se face prin notificare prealabilă către primărie, care se poate opune.

Despre obligațiile de exploatare, asigurare, raportarea oaspeților și impozitarea AL și a închirierii pe termen lung, consultați ghidul privind închirierea unui imobil în Portugalia.

5Clădire veche în Porto: autorizații, renovare și drepturi de preempțiune

O mare parte din apartamentele din centrul orașului Porto se află în clădiri vechi, de aceea verificarea autorizațiilor este miezul tranzacției. De la 1 octombrie 2026, actul de vânzare trebuie să menționeze dacă imobilul are título urbanístico, iar un act care nu menționează acest lucru este expus anulării. Autorizația de utilizare în sine nu mai este obligatorie la semnare din 2024, dar băncile obișnuiesc să o solicite.

• Clădire anterioară anului 1951: o clădire construită înainte de intrarea în vigoare a Regulamentului general al construcțiilor, în august 1951, și nemodificată de atunci, este scutită de autorizația de utilizare, sub rezerva recunoașterii de către primărie.
• Renovare planificată: în centrul istoric al orașului Porto, recunoscut ca sit al Patrimoniului Mondial, lucrările pot fi supuse unor restricții de conservare. Verificați ce este permis înainte de CPCV.
• Drept de preempțiune public: un imobil clasat, situat într-o zonă protejată sau într-o zonă de reabilitare urbană, poate fi supus dreptului de preempțiune al primăriei, al statului sau al autorității pentru patrimoniu. Vânzătorul publică o notificare pe Casa Pronta, iar autoritățile au zece zile lucrătoare pentru a răspunde.
• Chiriaș existent: chiriașul care locuiește în apartament de peste doi ani are, de regulă, drept de preempțiune, cu un termen de 30 de zile pentru a răspunde.
• Condominiul: datorii către asociația de proprietari și decizii privind lucrări care vă pot obliga.

6Ce impozite plătește un israelian care cumpără un apartament în Porto?

De la 25 mai 2026, cumpărătorul care nu este rezident în Portugalia plătește un IMT fix de 7,5% pentru o locuință, potrivit Decreto-Lei 97/2026, plus taxa de timbru de 0,8%. Diferența față de grila obișnuită poate fi rambursată dacă deveniți rezident în Portugalia în termen de doi ani sau dacă închiriați apartamentul ca locuință în termen de șase luni de la cumpărare, cu o chirie de cel mult 2.300 de euro pe lună, pentru cel puțin 36 de luni în primii cinci ani. În fiecare an se plătește IMI în funcție de valoarea înregistrată, iar la vânzare jumătate din câștig este impozitat în Portugalia, cu credit fiscal în Israel potrivit convenției de evitare a dublei impuneri. Detalii în ghidul privind impozitarea imobiliară în Portugalia.

7Cum arată, pe scurt, procesul de achiziție în Porto?

1. NIF prin mandatar și deschiderea unui cont bancar, cu verificarea provenienței fondurilor.
2. Verificarea documentelor: registrul funciar, înregistrarea fiscală, autorizațiile, AL, chiriașii și condominiul.
3. CPCV cu avans. Cumpărătorul care îl încalcă pierde avansul, iar vânzătorul care îl încalcă îl restituie în dublu.
4. Plata IMT și a taxei de timbru înainte de semnare.
5. Semnarea și înregistrarea prin escritura, printr-un document autentificat sau prin Casa Pronta.
6. Reprezentant fiscal sau aderarea la notificările electronice în termen de 15 zile.

Din Israel se semnează prin procură la consulatul Portugaliei sau la un notar israelian, cu apostilă și traducere legalizată. Iar pentru cei care întreabă dacă apartamentul le va conferi un statut: achiziția de imobile nu mai conferă astăzi Golden Visa; consultați ghidul privind rezidența și cetățenia în Portugalia.

8Listă de verificare înainte de cumpărarea unui apartament în Porto

1. Definiți utilizarea apartamentului și verificați dacă parohia este zonă de restricție pentru AL.
2. Pentru un apartament cu înregistrare AL: verificați în RNAL și în regulamentul municipal ce se întâmplă cu înregistrarea la transfer.
3. Verificați título urbanístico sau scutirea pentru o clădire anterioară anului 1951, precum și autorizațiile pentru modificări.
4. Pentru o renovare planificată: clarificați restricțiile de conservare înainte de CPCV.
5. Verificați drepturile de preempțiune, notificarea pe Casa Pronta și chiriașii existenți.
6. Comparați registrul funciar, înregistrarea fiscală și situația din teren și verificați datoriile către condominiu.
7. Bugetați IMT de 7,5%, taxa de timbru și IMI și analizați eligibilitatea pentru rambursare.
8. Comparați prețul cu tranzacții similare din aceeași parohie.

9Înainte de semnare: cum asistăm o achiziție în Porto

Asistăm cumpărătorii israelieni în Porto de la decizia privind utilizarea apartamentului, prin verificarea AL, a autorizațiilor și a drepturilor de preempțiune, până la CPCV și semnare. Lucrul cu registrele și semnarea se realizează împreună cu avocați locali din Portugalia, iar noi coordonăm partea israeliană a raportării și impozitării. Este recomandat să ne contactați înainte de CPCV.

Citiți în continuare · 8 min de lecturăCumpărare apartament Lisabona: ce verificați juridic înainte de achizițieCumpărare apartament Lisabona: limite Alojamento Local și zone de restricție, autorizații în clădiri vechi, drept de preempțiune, IMT 7,5% și prețuri INE.Citiți ghidul