Cumpărare apartament Lisabona: ce verificați juridic înainte de achiziție

1Ce este specific, din punct de vedere juridic, la cumpărarea unui apartament în Lisabona?

Portugalia este o piață ordonată, cu un registru funciar informatizat și un proces de achiziție clar. În Lisabona se adaugă trei straturi care influențează direct valoarea apartamentului: restricții municipale privind închirierea turistică, un fond mare de clădiri vechi a căror situație a autorizațiilor trebuie verificată și o impozitare a achiziției înăsprită pentru nerezidenți. Ghidul de față reunește ceea ce este specific Lisabonei și trimite la ghidurile detaliate despre Portugalia.

O întrebare frecventă: cumpărarea unui apartament în Lisabona nu mai conferă astăzi un Golden Visa. Din octombrie 2023, rutele de investiții rămase nu mai pot fi direcționate către imobiliare; consultați ghidul privind rezidența, impozitarea și cetățenia în Portugalia.

2Cât costă un apartament în Lisabona?

Potrivit datelor Institutului Național de Statistică (INE), publicate la 23 octombrie 2026, prețul median al apartamentelor vândute în Municipiul Lisabona în trimestrul al doilea din 2026 a fost de 5.299 de euro pe mp, cel mai ridicat din Portugalia. Mediana națională în același trimestru a fost de 2.445 de euro pe mp. Acestea sunt prețuri din tranzacții încheiate, nu prețuri din anunțuri.

O cifră deosebit de relevantă pentru israelieni: potrivit acelorași date, astfel cum au fost relatate de DN, în zona Lisabonei Mari cumpărătorii care nu sunt rezidenți în Portugalia au plătit o mediană de 5.878 de euro pe mp, față de 4.000 de euro pentru rezidenți. Diferența se explică, printre altele, prin tipul de imobile și zonele alese de cumpărătorii străini, dar este și un motiv pentru a compara prețul cu tranzacții similare. Costul total, dincolo de preț, poate fi calculat cu calculatorul costului de achiziție.

3Se poate închiria turiștilor un apartament cumpărat în Lisabona?

În centrul orașului, în majoritatea cazurilor nu sub forma unei înregistrări noi. Modificarea regulamentului municipal AL al Lisabonei (RMAL) a intrat în vigoare la 6 decembrie 2025. Primăria analizează raportul dintre unitățile AL și locuințele permanente: un raport de 10% sau mai mult într-o parohie sau într-un cartier definește „restricție absolută”, iar un raport între 5% și 10% „restricție relativă”. Potrivit unei analize Cuatrecasas, restricția absolută se aplică în parohiile Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António, São Vicente, Arroios și Estrela.

În zonele de restricție nu se acceptă, de regulă, înregistrări noi, iar un imobil care a fost închiriat ca locuință în ultimii cinci ani este exclus de la înregistrare. Și punctul critic pentru cumpărător: într-o zonă de restricție, transferul înregistrării unui apartament atrage, de regulă, încetarea acesteia.

Toate alternativele, inclusiv închirierea pe termen lung ca locuință și impozitarea acesteia, sunt detaliate în ghidul privind închirierea unui imobil în Portugalia.

4Clădire veche în centrul Lisabonei: ce verificați la autorizații?

De la 1 octombrie 2026, actul de vânzare în Portugalia trebuie să menționeze dacă imobilul are autorizație de construire și de utilizare (título urbanístico), iar un act care nu menționează acest lucru este expus anulării. Autorizația de utilizare în sine nu mai este obligatorie la semnare din 2024, astfel încât verificarea a trecut în sarcina dumneavoastră. Majoritatea băncilor care acordă credite ipotecare o solicită în continuare.

• Clădiri anterioare anului 1951: o clădire construită înainte de intrarea în vigoare a Regulamentului general al construcțiilor, în august 1951, și nemodificată de atunci, este scutită de autorizația de utilizare. Recunoașterea scutirii se solicită primăriei.
• Renovări și modificări: unirea apartamentelor, adăugarea unui etaj sau schimbarea destinației necesită o procedură municipală. O modificare efectuată fără autorizație poate deveni problema dumneavoastră după cumpărare.
• Concordanța documentelor: înscrierea în registrul funciar, înregistrarea fiscală (caderneta predial) și situația din teren trebuie să descrie același imobil.
• Condominiul: datorii către asociația de proprietari, decizii aprobate privind lucrări și un regulament care poate restrânge anumite utilizări.

Dacă plănuiți o renovare, verificați ce este permis în clădire și în zonă înainte de CPCV, nu doar după cumpărare. Lista completă a documentelor se află în ghidul privind procesul de achiziție în Portugalia.

5Cine poate avea drept de preempțiune asupra apartamentului?

În Lisabona există două situații frecvente. Prima: autoritățile publice, precum primăria, statul sau autoritatea pentru patrimoniu, pot beneficia de drept de preempțiune atunci când imobilul este clasat, se află într-o zonă protejată sau într-o zonă de reabilitare urbană. Vânzătorul publică o notificare pe portalul Casa Pronta, iar autoritățile au zece zile lucrătoare pentru a răspunde. A doua: chiriașul care locuiește în apartament de peste doi ani are, de regulă, drept de preempțiune și dispune de 30 de zile pentru a răspunde notificării. Într-o tranzacție cu un chiriaș existent verificați și dacă contractul acestuia va continua să vă oblige.

6Ce impozite plătește un nerezident pentru un apartament în Lisabona?

De la 25 mai 2026, potrivit Decreto-Lei 97/2026, cumpărătorul care nu este rezident în Portugalia plătește IMT la o cotă fixă de 7,5% pentru o locuință, fără scutirile și reducerile din grila obișnuită. Diferența poate fi recuperată dacă deveniți rezident în Portugalia în termen de doi ani sau dacă închiriați apartamentul ca locuință în termen de șase luni de la cumpărare, cu o chirie de cel mult 2.300 de euro pe lună, pentru cel puțin 36 de luni în primii cinci ani. Închirierea turistică nu îndeplinește această condiție.

În plus, la cumpărare se plătește taxa de timbru de 0,8%, iar anual IMI de 0,3% până la 0,45% din valoarea înregistrată. La vânzare, jumătate din câștig este impozitat în Portugalia, iar Israelul acordă credit fiscal potrivit convenției de evitare a dublei impuneri. Detalii în ghidul privind impozitarea imobiliară în Portugalia.

7Cum arată, pe scurt, procesul de achiziție în Lisabona?

1. NIF: un număr fiscal portughez, care poate fi obținut din Israel prin mandatar.
2. Verificarea documentelor: registrul funciar, înregistrarea fiscală, autorizațiile, AL și condominiul.
3. CPCV: un antecontract obligatoriu, cu avans. Cumpărătorul care îl încalcă pierde avansul, iar vânzătorul care îl încalcă îl restituie în dublu.
4. Plata IMT și a taxei de timbru înainte de semnare.
5. Semnarea prin escritura, printr-un document autentificat sau prin Casa Pronta, și înregistrarea dreptului de proprietate.
6. Reprezentarea în fața autorității fiscale: în termen de 15 zile de la cumpărare se numește un reprezentant fiscal sau se aderă la notificările electronice.

Din Israel puteți semna prin procură la consulatul Portugaliei sau la un notar israelian, cu apostilă și traducere legalizată în portugheză. Detalii în ghidul privind CPCV și escritura. Ezitați între cele două orașe? Consultați și ghidul pentru cumpărarea unui apartament în Porto.

8Listă de verificare înainte de cumpărarea unui apartament în Lisabona

1. Stabiliți utilizarea: locuire, închiriere pe termen lung sau închiriere turistică, și verificați regulamentul municipal pentru parohia respectivă.
2. Pentru un apartament „cu AL”: verificați în RNAL înregistrarea și efectul transferului acesteia.
3. Verificați título urbanístico sau scutirea pentru o clădire anterioară anului 1951, precum și autorizațiile pentru fiecare modificare.
4. Comparați registrul funciar, înregistrarea fiscală și situația din teren.
5. Verificați chiriașii existenți și drepturile de preempțiune, inclusiv notificarea pe Casa Pronta.
6. Verificați datoriile și deciziile condominiului.
7. Bugetați IMT de 7,5%, taxa de timbru și IMI și analizați dacă puteți obține o rambursare.
8. Comparați prețul cu tranzacții similare înainte de CPCV.

9Înainte de semnare: cum asistăm o achiziție în Lisabona

Asistăm cumpărătorii israelieni de la întrebarea ce este permis să facă cu apartamentul, prin verificarea autorizațiilor, a AL și a documentelor, până la CPCV și semnare. Verificările în registre și semnarea se realizează împreună cu avocați locali din Portugalia, iar noi coordonăm partea israeliană a raportării și impozitării. Este recomandat să ne contactați înainte de CPCV, deoarece acesta este deja obligatoriu.

Citiți în continuare · 8 min de lecturăCumpărare apartament Porto: ce verificați juridic înainte de achiziție și ce diferă față de LisabonaCumpărare apartament Porto: zone de restricție Alojamento Local în centrul istoric, autorizații în clădiri vechi, IMT 7,5% și diferențele față de Lisabona.Citiți ghidul