باختصار
قبل شراء شقة في لشبونة، ابدأوا بالاستخدام المخطط له: في معظم الأبرشيات المركزية لا يمكن الحصول على تسجيل جديد للتأجير السياحي (Alojamento Local)، والتسجيل القائم في منطقة احتواء ينقضي كقاعدة عامة عند انتقال العقار. وفي المبنى القديم يُفحص وضع التراخيص، لأنه ابتداءً من 1 أكتوبر 2026 يجب أن يذكر عقد البيع ما إذا كان للعقار título urbanístico. ومنذ 25 مايو 2026 يدفع المشتري غير المقيم في البرتغال ضريبة IMT بنسبة ثابتة قدرها 7.5% على الشقة السكنية.
أبرز النقاط
- 1وفقًا لـ INE، بلغ السعر الوسيط للشقق المبيعة في بلدية لشبونة في الربع الثاني من عام 2026 مبلغ 5,299 يورو للمتر المربع، وهو الأعلى في البرتغال.
- 2تُطبَّق في لشبونة منذ 6 ديسمبر 2025 لائحة AL معدّلة: في مناطق الاحتواء لا تُقبل، كقاعدة عامة، تسجيلات جديدة، ويؤدي نقل التسجيل القائم، كقاعدة عامة، إلى انقضائه.
- 3في المبنى القديم تُفحص التراخيص: ابتداءً من 1 أكتوبر 2026 يجب أن يذكر العقد ما إذا كان يوجد título urbanístico، والمباني السابقة لأغسطس 1951 معفاة من رخصة الاستخدام، رهنًا باعتراف البلدية.
- 4قد يخضع العقار الواقع في منطقة إعادة تأهيل حضري أو في منطقة محمية لحق شفعة لصالح جهات عامة، وقد يتمتع المستأجر الذي تزيد مدة إيجاره على سنتين بحق الشفعة كذلك.
- 5يدفع غير المقيم ضريبة IMT بنسبة 7.5% على الشقة السكنية، وضريبة دمغة بنسبة 0.8%. ويمكن استرداد الفرق بشروط معينة.
ما الذي يميّز شراء شقة في لشبونة من الناحية القانونية؟
البرتغال سوق منظّمة، فيها سجل عقاري محوسب وإجراءات شراء واضحة. وتُضاف في لشبونة ثلاث طبقات تؤثر مباشرة في قيمة الشقة: قيود بلدية على التأجير السياحي، ومخزون كبير من المباني القديمة يحتاج وضع تراخيصها إلى فحص، وضرائب شراء شُدّدت على غير المقيمين. يجمع هذا الدليل ما يخص لشبونة تحديدًا، ويحيل إلى الأدلة المفصّلة عن البرتغال.
وسؤال يتكرر كثيرًا: شراء شقة في لشبونة لا يمنح اليوم Golden Visa. فمنذ أكتوبر 2023 لم يعد بالإمكان توجيه مسارات الاستثمار المتبقية إلى العقارات؛ انظروا دليل الإقامة والضرائب والجنسية في البرتغال.
كم يكلّف شراء شقة في لشبونة؟
وفقًا لبيانات المعهد الوطني للإحصاء (INE) المنشورة في 23 أكتوبر 2026، بلغ السعر الوسيط للشقق المبيعة في بلدية لشبونة في الربع الثاني من عام 2026 مبلغ 5,299 يورو للمتر المربع، وهو الأعلى في البرتغال. وبلغ الوسيط الوطني في الربع نفسه 2,445 يورو للمتر المربع. وهذه أسعار صفقات أُبرمت فعلًا، لا أسعار إعلانات.
ومن الأرقام ذات الصلة الخاصة بالإسرائيليين: وفقًا للبيانات نفسها، كما نقلتها صحيفة DN، دفع المشترون غير المقيمين في البرتغال في منطقة لشبونة الكبرى سعرًا وسيطًا قدره 5,878 يورو للمتر المربع، مقابل 4,000 يورو للمقيمين. وتعود الفجوة، من بين أمور أخرى، إلى نوع العقارات والمناطق التي يختارها المشترون الأجانب، لكنها أيضًا سبب لمقارنة السعر بصفقات مماثلة. ويمكن حساب التكلفة الإجمالية بما يتجاوز السعر بواسطة حاسبة تكلفة الشراء.
هل يمكن تأجير الشقة المشتراة في لشبونة للسياح؟
في وسط المدينة، وفي معظم الحالات، ليس بتسجيل جديد. دخل تعديل لائحة AL البلدية في لشبونة (RMAL) حيّز التنفيذ في 6 ديسمبر 2025. وتفحص البلدية النسبة بين وحدات AL والمساكن الدائمة: نسبة 10% فأكثر في أبرشية أو حيّ تعني «احتواءً مطلقًا»، ونسبة تتراوح بين 5% و10% تعني «احتواءً نسبيًا». ووفقًا لمراجعة صادرة عن Cuatrecasas، يسري الاحتواء المطلق في أبرشيات Santa Maria Maior وMisericórdia وSanto António وSão Vicente وArroios وEstrela.
في مناطق الاحتواء لا تُقبل، كقاعدة عامة، تسجيلات جديدة، والعقار الذي أُجِّر إيجارًا سكنيًا خلال السنوات الخمس الأخيرة ممنوع من التسجيل. والنقطة الحاسمة للمشتري: في منطقة الاحتواء يؤدي نقل تسجيل الشقة، كقاعدة عامة، إلى انقضائه.
الإعلان الذي يعرض شقة مع رخصة AL لا يضمن انتقال التسجيل إليكم. قبل الـ CPCV تحقّقوا في السجل الوطني (RNAL) من أن التسجيل ساري المفعول، وفي أي منطقة يقع العقار، وما تنص عليه اللائحة البلدية بشأن النقل، وما يسمح به نظام المبنى المشترك. وتُحدَّث قائمة المناطق، لذا يجب التحقق منها في تاريخ الصفقة.
جميع البدائل، بما فيها الإيجار السكني طويل الأمد وضرائبه، مفصّلة في دليل تأجير العقار في البرتغال.
مبنى قديم في وسط لشبونة: ما الذي يُفحص في التراخيص؟
ابتداءً من 1 أكتوبر 2026 يجب أن يذكر عقد البيع في البرتغال ما إذا كان للعقار ترخيص بناء واستخدام (título urbanístico)، والعقد الذي لا يذكر ذلك معرّض للإبطال. ولم تعد رخصة الاستخدام نفسها إلزامية عند التوقيع منذ عام 2024، ولذلك انتقل عبء الفحص إليكم. وما زالت معظم البنوك التي تمنح قروضًا عقارية تطلبها.
- المباني السابقة لعام 1951: المبنى الذي شُيّد قبل دخول اللوائح العامة للبناء حيّز التنفيذ في أغسطس 1951، ولم يُعدَّل منذ ذلك الحين، معفى من رخصة الاستخدام. ويُطلب الاعتراف بالإعفاء من البلدية.
- الترميمات والتعديلات: دمج الشقق أو إضافة طابق أو تغيير الاستخدام يتطلب إجراءً بلديًا. والتعديل الذي نُفّذ دون ترخيص قد يصبح مشكلتكم بعد الشراء.
- التطابق بين المستندات: يجب أن يصف القيد في السجل العقاري والتسجيل الضريبي (caderneta predial) والوضع الفعلي على الأرض العقارَ نفسه.
- المبنى المشترك: الديون المستحقة لاتحاد الملاك، والقرارات المعتمدة بشأن الأشغال، والنظام الذي قد يقيّد بعض الاستخدامات.
إذا كنتم تخططون للترميم، فتحقّقوا مما هو مسموح به في المبنى والمنطقة قبل الـ CPCV، لا بعد الشراء فقط. والقائمة الكاملة للمستندات موجودة في دليل إجراءات الشراء في البرتغال.
من قد يتمتع بحق الشفعة على الشقة؟
في لشبونة حالتان شائعتان. الأولى: قد تتمتع جهات عامة، مثل البلدية أو الدولة أو هيئة التراث، بحق الشفعة عندما يكون العقار مصنّفًا، أو واقعًا في منطقة محمية أو في منطقة إعادة تأهيل حضري. ويَنشر البائع إشعارًا في بوابة Casa Pronta، وتُمنح الجهات عشرة أيام عمل للرد. والثانية: المستأجر الذي يسكن الشقة منذ أكثر من سنتين يحق له، كقاعدة عامة، حق الشفعة، وأمامه 30 يومًا للرد على الإشعار. وفي الصفقة التي يوجد فيها مستأجر قائم يُفحص أيضًا ما إذا كان عقده سيظل ملزمًا لكم.
كم يدفع غير المقيم من ضرائب على شقة في لشبونة؟
منذ 25 مايو 2026، وبموجب Decreto-Lei 97/2026، يدفع المشتري غير المقيم في البرتغال ضريبة IMT بنسبة ثابتة قدرها 7.5% على الشقة السكنية، دون الإعفاءات والتخفيفات الواردة في الجدول العادي. ويمكن استرداد الفرق إذا أصبحتم مقيمين في البرتغال خلال سنتين، أو إذا أجّرتم الشقة للسكن خلال ستة أشهر من الشراء، بإيجار لا يتجاوز 2,300 يورو شهريًا، لمدة 36 شهرًا على الأقل خلال السنوات الخمس الأولى. والتأجير السياحي لا يستوفي هذا الشرط.
وتُدفع إضافة إلى ذلك ضريبة دمغة بنسبة 0.8% عند الشراء، وفي كل سنة ضريبة IMI بنسبة تتراوح بين 0.3% و0.45% من القيمة المسجّلة. وعند البيع يخضع نصف الربح للضريبة في البرتغال، وتمنح إسرائيل خصمًا ضريبيًا وفقًا لاتفاقية الضرائب. التفاصيل في دليل ضرائب العقارات في البرتغال.
كيف تبدو إجراءات الشراء في لشبونة باختصار؟
- NIF: رقم ضريبي برتغالي يمكن استخراجه من إسرائيل عبر وكيل.
- فحص المستندات: السجل العقاري، والتسجيل الضريبي، والتراخيص، وAL، والمبنى المشترك.
- CPCV: اتفاق تمهيدي ملزم مع عربون. المشتري الذي يُخلّ به يخسر العربون، والبائع الذي يُخلّ به يردّه مضاعفًا.
- دفع ضريبة IMT وضريبة الدمغة قبل التوقيع.
- التوقيع على escritura، أو على مستند موثّق، أو عبر Casa Pronta، وتسجيل الملكية.
- التمثيل أمام مصلحة الضرائب: خلال 15 يومًا من الشراء يُعيَّن ممثل ضريبي أو يتم الاشتراك في الإشعارات الإلكترونية.
من إسرائيل يمكن التوقيع بموجب توكيل يُحرَّر في القنصلية البرتغالية، أو لدى كاتب عدل إسرائيلي مع أبوستيل وترجمة معتمدة إلى البرتغالية. التفاصيل في دليل الـ CPCV والـ escritura. هل تتردّدون بين المدينتين؟ انظروا أيضًا دليل شراء شقة في بورتو.
قائمة فحص قبل شراء شقة في لشبونة
- تحديد الاستخدام: السكن، أو الإيجار طويل الأمد، أو التأجير السياحي، وفحص اللائحة البلدية حسب الأبرشية.
- في الشقة «مع AL»: فحص التسجيل في RNAL وأثر نقله.
- فحص título urbanístico، أو الإعفاء الخاص بالمبنى السابق لعام 1951، والتراخيص لكل تعديل.
- مقارنة السجل العقاري والتسجيل الضريبي والوضع الفعلي على الأرض.
- فحص المستأجرين القائمين وحقوق الشفعة، بما في ذلك الإشعار في Casa Pronta.
- فحص ديون المبنى المشترك وقراراته.
- رصد ميزانية لضريبة IMT بنسبة 7.5% وضريبة الدمغة وIMI، ودراسة إمكانية الاسترداد.
- مقارنة السعر بصفقات مماثلة قبل الـ CPCV.
قبل التوقيع: كيف نرافق عملية الشراء في لشبونة
نرافق المشترين الإسرائيليين بدءًا من سؤال ما المسموح به في الشقة، مرورًا بفحص التراخيص وAL والمستندات، وحتى الـ CPCV والتوقيع. وتُجرى الفحوص في السجلات والتوقيع بالتعاون مع محامين محليين في البرتغال، ونتولى تنسيق الجانب الإسرائيلي من الإبلاغ والضرائب. ويُستحسن التواصل قبل الـ CPCV، لأنه ملزم بالفعل.
ما ورد هنا معلومات عامة، صحيحة حتى نوفمبر 2026، ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو توصية استثمارية. تتغير قواعد AL ونسب الضرائب والأسعار، وقبل أي قرار يجب الحصول على استشارة خاصة بالعقار وبظروفكم.
أسئلة شائعة
كم يكلّف شراء شقة في لشبونة؟
وفقًا لـ INE، بلغ السعر الوسيط للشقق المبيعة في بلدية لشبونة في الربع الثاني من عام 2026 مبلغ 5,299 يورو للمتر المربع. وفي منطقة لشبونة الكبرى دفع المشترون غير المقيمين في البرتغال سعرًا وسيطًا قدره 5,878 يورو للمتر المربع. ويتفاوت السعر كثيرًا بحسب الأبرشية وحالة المبنى.
هل يمكن تشغيل Airbnb في شقة أشتريها في لشبونة؟
في معظم الأبرشيات المركزية، ليس بتسجيل جديد. وفقًا للائحة البلدية السارية منذ ديسمبر 2025، لا تُقبل في مناطق الاحتواء، كقاعدة عامة، تسجيلات جديدة، ويؤدي نقل التسجيل القائم في مثل هذه المنطقة، كقاعدة عامة، إلى انقضائه. يُفحص ذلك في RNAL وفي اللائحة قبل الـ CPCV.
كم يدفع الإسرائيلي من ضريبة IMT عند شراء شقة في لشبونة؟
منذ 25 مايو 2026 يدفع غير المقيم ضريبة IMT بنسبة ثابتة قدرها 7.5% على الشقة السكنية، إضافة إلى ضريبة دمغة بنسبة 0.8%. ويمكن استرداد الفرق مقارنة بالجدول العادي بشروط، مثل الإيجار السكني بإيجار معتدل.
هل يمنح شراء شقة في لشبونة Golden Visa؟
لا. منذ أكتوبر 2023 لا يمنح شراء العقارات Golden Visa، ولا يمكن توجيه مسارات الاستثمار المتبقية إلى العقارات، بصورة مباشرة أو غير مباشرة.
ما الذي يُفحص في مبنى قديم في لشبونة؟
وضع التراخيص، لأن العقد يجب أن يذكر ما إذا كان يوجد título urbanístico؛ والإعفاء الخاص بالمبنى السابق لأغسطس 1951 إن لم يُعدَّل؛ وتراخيص التعديلات؛ والتطابق بين السجلات؛ وديون المبنى المشترك وقراراته.
اقرأ التالي · 8 دقائق للقراءةشراء شقة في بورتو: ما الذي يُفحص قانونيًا قبل الشراء، وما الذي يختلف عن لشبونةعقارات بورتو للمشتري الإسرائيلي: مناطق احتواء Alojamento Local في المركز التاريخي، التراخيص في المباني القديمة، حق الشفعة، IMT بنسبة 7.5% ومقارنة بلشبونة.قراءة الدليلالمصادر
- Observador - Preços das casas subiram 18,4% no segundo trimestre (INE, 23.10.2026)
- DN - Preços das habitações subiram 18,4% em um ano (INE, 2.º trimestre de 2026)
- Cuatrecasas - Alteração ao Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa
- DECO PROteste - Direito de preferência na venda de imóveis
- Doutor Finanças - Licença de utilização: ainda é obrigatória? (23.7.2025)
- Diário da República - Decreto-Lei 97/2026
