Как купить квартиру в Лиссабоне: юридические проверки до покупки

1Каковы юридические особенности покупки квартиры в Лиссабоне?

Португалия - упорядоченный рынок с компьютеризированным земельным реестром и четкой процедурой покупки. В Лиссабоне к этому добавляются три слоя, которые напрямую влияют на стоимость квартиры: муниципальные ограничения на аренду туристам, большой фонд старых зданий, состояние разрешений в которых требует проверки, и налогообложение покупки, ужесточенное для нерезидентов. Настоящее руководство собирает то, что характерно именно для Лиссабона, и отсылает к подробным руководствам по Португалии.

Часто задаваемый вопрос: покупка квартиры в Лиссабоне сегодня не дает права на Golden Visa. С октября 2023 года оставшиеся инвестиционные маршруты не могут быть направлены в недвижимость; см. руководство по резидентству, налогам и гражданству в Португалии.

2Сколько стоит квартира в Лиссабоне?

По данным Национального статистического института (INE), опубликованным 23 октября 2026 года, медианная цена квартир, проданных в муниципалитете Лиссабона во втором квартале 2026 года, составила 5 299 евро за кв. м - самый высокий показатель в Португалии. Медиана по стране в том же квартале составила 2 445 евро за кв. м. Это цены заключенных сделок, а не цены объявлений.

Показатель, особенно важный для израильтян: согласно тем же данным, как сообщило издание DN, в Большом Лиссабоне покупатели, не являющиеся резидентами Португалии, заплатили в среднем (медиана) 5 878 евро за кв. м против 4 000 евро у резидентов. Разрыв объясняется, в частности, типом объектов и районами, которые выбирают иностранные покупатели, но это также повод сверить цену со сравнимыми сделками. Общую стоимость сверх цены можно рассчитать с помощью калькулятора стоимости покупки.

3Можно ли сдавать туристам квартиру, купленную в Лиссабоне?

В центре города в большинстве случаев - нет, если речь идет о новой регистрации. Поправка к муниципальному регламенту AL Лиссабона (RMAL) вступила в силу 6 декабря 2025 года. Муниципалитет оценивает соотношение между объектами AL и постоянным жильем: соотношение 10% и более в районе или квартале означает «абсолютное сдерживание», а от 5% до 10% - «относительное сдерживание». Согласно обзору Cuatrecasas, абсолютное сдерживание действует в районах Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António, São Vicente, Arroios и Estrela.

В зонах сдерживания новые регистрации, как правило, не принимаются, а объект, который в последние пять лет сдавался в жилую аренду, не может быть зарегистрирован. И критически важный момент для покупателя: в зоне сдерживания передача регистрации квартиры, как правило, влечет ее прекращение.

Все альтернативы, включая долгосрочную жилую аренду и ее налогообложение, подробно описаны в руководстве по сдаче недвижимости в аренду в Португалии.

4Старое здание в центре Лиссабона: что проверять в разрешениях?

С 1 октября 2026 года в договоре купли-продажи в Португалии должно быть указано, имеется ли у объекта разрешение на строительство и использование (título urbanístico), а договор без такого указания может быть признан недействительным. Само разрешение на использование с 2024 года больше не обязательно при подписании, поэтому проверка перешла к вам. Большинство банков, выдающих ипотеку, по-прежнему его запрашивают.

• Здания до 1951 года: здание, построенное до вступления в силу Общих строительных правил в августе 1951 года и с тех пор не измененное, освобождено от разрешения на использование. Признание освобождения запрашивается у муниципалитета.
• Ремонт и изменения: объединение квартир, надстройка этажа или изменение назначения требуют муниципальной процедуры. Изменение, выполненное без разрешения, может стать вашей проблемой после покупки.
• Соответствие документов: запись в земельном реестре, налоговая регистрация (caderneta predial) и фактическое состояние должны описывать один и тот же объект.
• Многоквартирный дом: долги перед товариществом собственников, утвержденные решения о работах и устав, который может ограничивать виды использования.

Если вы планируете ремонт, проверьте, что разрешено в здании и в районе, до CPCV, а не только после покупки. Полный перечень документов приведен в руководстве по процедуре покупки в Португалии.

5Кто может иметь право преимущественной покупки квартиры?

В Лиссабоне распространены два случая. Первый: государственные органы, такие как муниципалитет, государство или орган охраны наследия, могут обладать правом преимущественной покупки, если объект внесен в охранный реестр, находится в охраняемой зоне или в зоне городской реабилитации. Продавец публикует уведомление на портале Casa Pronta, и у органов есть десять рабочих дней на ответ. Второй: арендатор, проживающий в квартире более двух лет, как правило, имеет право преимущественной покупки и располагает 30 днями для ответа на уведомление. В сделке с действующим арендатором проверьте также, будет ли его договор и далее обязывать вас.

6Какой налог платит нерезидент за квартиру в Лиссабоне?

С 25 мая 2026 года, согласно Decreto-Lei 97/2026, покупатель, не являющийся резидентом Португалии, уплачивает IMT по фиксированной ставке 7,5% за жилую недвижимость, без освобождений и льгот обычной шкалы. Разницу можно вернуть, если в течение двух лет стать резидентом Португалии или в течение шести месяцев после покупки сдать квартиру в жилую аренду с арендной платой не более 2 300 евро в месяц, не менее чем на 36 месяцев в течение первых пяти лет. Аренда туристам этому условию не соответствует.

Кроме того, при покупке уплачивается гербовый сбор 0,8%, а ежегодно - IMI в размере от 0,3% до 0,45% от зарегистрированной стоимости. При продаже половина прибыли облагается налогом в Португалии, а Израиль предоставляет зачет согласно налоговой конвенции. Подробнее - в руководстве по налогообложению недвижимости в Португалии.

7Как вкратце выглядит процедура покупки в Лиссабоне?

1. NIF: португальский налоговый номер, который можно получить из Израиля через доверенное лицо.
2. Проверка документов: земельный реестр, налоговая регистрация, разрешения, AL и многоквартирный дом.
3. CPCV: обязывающий предварительный договор с задатком. Покупатель, нарушивший договор, теряет задаток, а нарушивший договор продавец возвращает его в двойном размере.
4. Уплата IMT и гербового сбора до подписания.
5. Подписание escritura, удостоверенного документа или через Casa Pronta, и регистрация права собственности.
6. Представительство перед налоговым органом: в течение 15 дней после покупки назначается налоговый представитель или оформляется подключение к электронным уведомлениям.

Из Израиля можно подписать сделку по доверенности, оформленной в консульстве Португалии или у израильского нотариуса с апостилем и заверенным переводом на португальский язык. Подробнее - в руководстве по CPCV и escritura. Выбираете между двумя городами? См. также руководство по покупке квартиры в Порту.

8Контрольный список перед покупкой квартиры в Лиссабоне

1. Определить использование: проживание, долгосрочная аренда или аренда туристам, и проверить муниципальный регламент для данного района.
2. Для квартиры «с AL»: проверить в RNAL регистрацию и последствия ее передачи.
3. Проверить título urbanístico или освобождение для здания до 1951 года, а также разрешения на каждое изменение.
4. Сопоставить земельный реестр, налоговую регистрацию и фактическое состояние.
5. Проверить действующих арендаторов и права преимущественной покупки, включая уведомление на Casa Pronta.
6. Проверить долги и решения многоквартирного дома.
7. Заложить в бюджет IMT 7,5%, гербовый сбор и IMI и оценить возможность возврата.
8. Сравнить цену с аналогичными сделками до CPCV.

9До подписания: как мы сопровождаем покупку в Лиссабоне

Мы сопровождаем израильских покупателей от вопроса о том, что разрешено делать с квартирой, через проверку разрешений, AL и документов, до CPCV и подписания. Проверки в реестрах и подписание проводятся совместно с местными адвокатами в Португалии, а мы координируем израильскую часть отчетности и налогообложения. Обращаться стоит до CPCV, поскольку он уже является обязывающим.

Читать дальше · 8 мин чтенияКак купить квартиру в Порту: юридические проверки до покупки и отличия от ЛиссабонаНедвижимость в Порту для израильтян: зоны сдерживания Alojamento Local в историческом центре, разрешения в старых зданиях, IMT 7,5% и сравнение с Лиссабоном.Читать руководство