Как купить квартиру в Порту: юридические проверки до покупки и отличия от Лиссабона

1Что проверять с юридической точки зрения перед покупкой квартиры в Порту?

В Порту, как и в Лиссабоне, первый юридический вопрос - что разрешено делать с квартирой: жить в ней, сдавать ее в долгосрочную аренду или сдавать туристам. Затем проверяются состояние разрешений, прежде всего в старых зданиях исторического центра, права преимущественной покупки и налогообложение нерезидентов. Общенациональное право в обоих городах одинаково, но муниципальные регламенты различаются.

Общая процедура описана в руководстве по процедуре покупки в Португалии, а аналогичное руководство по столице - в руководстве по покупке квартиры в Лиссабоне.

2Сколько стоит квартира в Порту?

По данным INE, опубликованным 23 октября 2026 года, медианная цена квартир, проданных в столичном регионе Порту во втором квартале 2026 года, составила 2 669 евро за кв. м, что выше общенациональной медианы в 2 445 евро. В самом муниципалитете Порту цены выше: согласно той же публикации, медиана для покупателей-резидентов Португалии за год, закончившийся в июне 2026 года, превысила 3 500 евро за кв. м, а за тот же период в городе было зарегистрировано 4 268 сделок.

Для израильтян важен и разрыв в зависимости от места жительства покупателя: в столичном регионе Порту покупатели, не являющиеся резидентами Португалии, заплатили медианную цену 3 640 евро за кв. м против 2 648 евро у резидентов. Это цены сделок, а не объявлений, но они все же усреднены по очень разным районам. Общую стоимость можно рассчитать с помощью калькулятора стоимости покупки.

3Лиссабон или Порту: каковы юридические различия?

Большинство правил одинаковы, а различия сосредоточены в AL, ценах и туристическом налоге. Таблица обобщает положение на ноябрь 2026 года:

Практический вывод: тот, кто планирует сдавать жилье туристам в историческом центре, не найдет в Порту более простого решения, чем в Лиссабоне. Для тех, кто планирует проживание или долгосрочную аренду, главное различие - цена и район.

4Можно ли сдавать туристам квартиру в центре Порту?

В исторических районах, в порядке новой регистрации, практически нет. Согласно Regulamento n.º 1462/2024, опубликованному в декабре 2024 года, районы Miragaia, Santo Ildefonso, São Nicolau, Sé и Vitória являются зонами сдерживания, и квота новых регистраций в них равна нулю, за исключением случаев, требующих прямого одобрения мэра и предварительной проверки. За пределами этих зон регистрация осуществляется путем предварительного уведомления муниципалитета, который вправе возразить.

Об эксплуатационных обязанностях, страховании, регистрации гостей и налогообложении AL и долгосрочной аренды см. руководство по сдаче недвижимости в аренду в Португалии.

5Старое здание в Порту: разрешения, ремонт и права преимущественной покупки

Значительная часть квартир в центре Порту находится в старых зданиях, поэтому проверка разрешений - суть сделки. С 1 октября 2026 года в договоре купли-продажи должно быть указано, имеется ли у объекта título urbanístico, а договор без такого указания может быть признан недействительным. Само разрешение на использование с 2024 года не обязательно при подписании, однако банки обычно его запрашивают.

• Здание до 1951 года: здание, построенное до вступления в силу Общих строительных правил в августе 1951 года и с тех пор не измененное, освобождено от разрешения на использование при условии признания этого муниципалитетом.
• Планируемый ремонт: в историческом центре Порту, признанном объектом Всемирного наследия, работы могут подпадать под ограничения по сохранению. Проверьте, что разрешено, до CPCV.
• Публичное право преимущественной покупки: объект, внесенный в охранный реестр, расположенный в охраняемой зоне или в зоне городской реабилитации, может подпадать под право преимущественной покупки муниципалитета, государства или органа охраны наследия. Продавец публикует уведомление на Casa Pronta, и у органов есть десять рабочих дней на ответ.
• Действующий арендатор: арендатор, проживающий в квартире более двух лет, как правило, имеет право преимущественной покупки и 30 дней на ответ.
• Многоквартирный дом: долги перед товариществом собственников и решения о работах, которые могут вас обязывать.

6Какой налог платит израильтянин, покупающий квартиру в Порту?

С 25 мая 2026 года покупатель, не являющийся резидентом Португалии, уплачивает фиксированный IMT в размере 7,5% за жилую недвижимость согласно Decreto-Lei 97/2026, а также гербовый сбор 0,8%. Разницу по сравнению с обычной шкалой можно вернуть, если в течение двух лет стать резидентом Португалии или в течение шести месяцев после покупки сдать квартиру в жилую аренду с арендной платой не более 2 300 евро в месяц, не менее чем на 36 месяцев в течение первых пяти лет. Ежегодно уплачивается IMI исходя из зарегистрированной стоимости, а при продаже половина прибыли облагается налогом в Португалии с зачетом в Израиле согласно налоговой конвенции. Подробнее - в руководстве по налогообложению недвижимости в Португалии.

7Как вкратце выглядит процедура покупки в Порту?

1. NIF через доверенное лицо и открытие банковского счета с проверкой происхождения средств.
2. Проверка документов: земельный реестр, налоговая регистрация, разрешения, AL, арендаторы и многоквартирный дом.
3. CPCV с задатком. Покупатель, нарушивший договор, теряет задаток, а нарушивший договор продавец возвращает его в двойном размере.
4. Уплата IMT и гербового сбора до подписания.
5. Подписание и регистрация через escritura, удостоверенный документ или Casa Pronta.
6. Налоговый представитель или подключение к электронным уведомлениям в течение 15 дней.

Из Израиля сделка подписывается по доверенности, оформленной в консульстве Португалии или у израильского нотариуса с апостилем и заверенным переводом. А для тех, кто спрашивает, даст ли квартира какой-либо статус: покупка недвижимости сегодня не дает права на Golden Visa; см. руководство по резидентству и гражданству в Португалии.

8Контрольный список перед покупкой квартиры в Порту

1. Определить использование квартиры и проверить, является ли район зоной сдерживания AL.
2. Для квартиры с регистрацией AL: проверить в RNAL и в муниципальном регламенте, что происходит с регистрацией при передаче.
3. Проверить título urbanístico или освобождение для здания до 1951 года, а также разрешения на изменения.
4. При планируемом ремонте: выяснить ограничения по сохранению до CPCV.
5. Проверить права преимущественной покупки, уведомление на Casa Pronta и действующих арендаторов.
6. Сопоставить земельный реестр, налоговую регистрацию и фактическое состояние, а также проверить долги перед многоквартирным домом.
7. Заложить в бюджет IMT 7,5%, гербовый сбор и IMI и оценить право на возврат.
8. Сравнить цену с аналогичными сделками в том же районе.

9До подписания: как мы сопровождаем покупку в Порту

Мы сопровождаем израильских покупателей в Порту от решения об использовании квартиры, через проверку AL, разрешений и прав преимущественной покупки, до CPCV и подписания. Работа с реестрами и подписание проводятся совместно с местными адвокатами в Португалии, а мы координируем израильскую часть отчетности и налогообложения. Обращаться стоит до CPCV.

Читать дальше · 8 мин чтенияКак купить квартиру в Лиссабоне: юридические проверки до покупкиКупить квартиру в Лиссабоне: ограничения Alojamento Local и зоны сдерживания, разрешения в старых зданиях, право преимущественной покупки, IMT 7,5%, цены INE.Читать руководство