منازل بيورو واحد في إيطاليا: ما الذي يُلزم به العقد، وكم تكلف فعلًا، وما الذي يجب فحصه قبل تقديم الطلب

1ما هو بالضبط المنزل بيورو واحد في إيطاليا؟

المنزل بيورو واحد هو عقار قديم أو مهجور يُباع بسعر رمزي ضمن برنامج بلدي، مقابل التزام المشتري بترميمه خلال مدة محددة. لا يوجد قانون وطني ينظم هذه البرامج: كل comune تقرر ما إذا كانت ستطلق برنامجًا، وتنشر إعلانًا ولائحة، وتحدد الشروط.

في الصفحات الرسمية التي راجعناها وجدنا نموذجين رئيسيين. في النموذج الأول تعمل البلدية وسيطًا: يُبلغ المالكون الخاصون لمبانٍ مهملة أو غير مستخدمة البلدية باستعدادهم لنقلها، فتنشر البلدية القائمة وتختار المشترين وتصادق على التخصيص. هكذا تصف البرنامج بلدية كالتاجيروني (Caltagirone) في صقلية وبلدية كانتيانو (Cantiano) في إقليم ماركي. وتنص بلدية كانتيانو صراحة على أن البائع هو المالك الخاص لا البلدية، وأن المالك يلتزم بالإبقاء على استعداده للبيع لمدة ثلاث سنوات. وفي النموذج الثاني تبيع البلدية عقارات تملكها: ففي أكتوبر 2025 نشرت بلدية بيتريتسي (Petrizzi) في كالابريا إعلانًا عن عقارات بلدية مهجورة في المركز التاريخي بسعر رمزي قدره يورو واحد، ونصت على أن الملكية لن تُنقل بعقد موثق إلا بعد إنجاز الأعمال المخطط لها.

المعنى العملي: ما يصح في بلدية ما لا يصح بالضرورة في البلدية المجاورة. فالسعر والالتزامات والضمان والجزاءات تحددها وثائق تلك البلدية وحدها، ولذلك يجب قراءتها كاملة قبل تقديم الطلب.

2كيف يعمل البرنامج خطوة بخطوة؟

تبدأ العملية بإعلان رسمي من البلدية ولا تنتهي إلا عند إنجاز الأعمال والإفراج عن الضمان. ووفقًا للصفحات التي راجعناها، يكون التسلسل المعتاد كالتالي:

1. العثور على الإعلان: يُنشر الإعلان (avviso أو bando) على موقع البلدية وعلى لوحة إعلاناتها الرسمية الإلكترونية (Albo Pretorio)، وعادةً مع لائحة صادق عليها المجلس البلدي.
2. تقديم الطلب: تقدّمون إبداء اهتمام أو عرضًا حتى موعد محدد. في بيتريتسي مثلًا كان الموعد الأخير 31 أكتوبر 2025 الساعة 14:00، مع التقديم بالبريد المسجل أو بالبريد الإلكتروني المعتمد (PEC) أو باليد.
3. الاختيار والترتيب: عندما يرغب عدة متقدمين في العقار نفسه، تقوم لجنة أو البلدية بترتيب الطلبات والمصادقة على التخصيص بقرار رسمي.
4. توقيع العقد: في كالتاجيروني وكانتيانو يجب توقيع العقد خلال شهرين من المصادقة على التخصيص. وفي كانتيانو يُقدَّم الضمان أيضًا في هذه المرحلة.
5. مشروع الترميم والترخيص: تقدّمون إلى القسم الفني في البلدية مشروع ترميم أعدّه فني مؤهل، وتحصلون على ترخيص البناء.
6. تنفيذ الأعمال: تبدؤون وتنجزون ضمن المواعيد الواردة في اللائحة، وتشرف البلدية على التنفيذ.
7. الإنجاز: بعد إنجاز الأعمال وفق الشروط، يُنظر في الإفراج عن الضمان وفقًا للائحة، وفي نموذج بيتريتسي لا تُنقل الملكية إلا عندئذ.

3بماذا يُلزم العقد؟ مقارنة بين ثلاث بلديات

الالتزام الأساسي هو جدول زمني للترميم مدعوم بضمان مالي لصالح البلدية. يلخص الجدول ما يرد في الصفحات الرسمية لثلاث بلديات كما نُشرت في حينها (كالتاجيروني في 2022 مع موعد أخير في يناير 2024؛ وبيتريتسي في أكتوبر 2025). الغرض منه توضيح الفروق، لا أن يحل محل اللائحة السارية.

4ماذا يحدث إذا لم تلتزموا بالمواعيد؟

الجواب موجود في لائحة البلدية المعنية، وهو أهم خطر في الصفقة. فالضمان يهدف إلى كفالة تنفيذ الأعمال، ولذلك قد يؤدي عدم الوفاء بالشروط إلى مصادرته، وفقًا لما تنص عليه اللائحة ووثيقة الضمان.

وفي النموذج الذي لا تُنقل فيه الملكية إلا بعد إنجاز الأعمال، كما في بيتريتسي، يوجد خطر إضافي: تستثمرون أموالًا في ترميم عقار لم يُسجَّل بعد باسمكم. في هذه الحالة من المهم التحقق مما ينص عليه الاتفاق مع البلدية بشأن حقوقكم في الفترة الانتقالية، وما الذي يحدث إذا تأخر الترخيص بسبب البلدية نفسها، وهل يمكن طلب تمديد وبأي شروط. ومن المفيد أيضًا التحقق مما إذا كانت اللائحة تقيّد البيع أو التأجير أو تغيير الاستخدام لفترة معينة بعد الشراء.

5كم يكلف المنزل بيورو واحد فعلًا؟

اليورو الواحد هو السعر فقط. أما التكلفة الحقيقية فتتكون من ضرائب الشراء وأتعاب الـnotaio والمهنيين الفنيين ورسوم البناء والترميم نفسه وتكاليف الاحتفاظ بالعقار، والترميم هو عادةً البند الأكبر.

• ضريبة التسجيل: في الشراء غير الخاضع لـIVA، مثل الشراء من شخص طبيعي، تبلغ ضريبة التسجيل 9%، لكن وفقًا لوكالة الإيرادات الإيطالية لا يجوز أن تقل الضريبة النسبية عن 1,000 يورو. ويضاف إليها 50 يورو ضريبة ipotecaria و50 يورو ضريبة catastale (وفقًا لدليل وكالة الإيرادات الصادر في أكتوبر 2025). أي أنكم تدفعون حتى على منزل بيورو واحد ما لا يقل عن 1,100 يورو ضرائب عند الشراء. وعندما تكون البائعة هي البلدية، اطلبوا من الـnotaio تأكيد النظام الضريبي مسبقًا.
• Prezzo-valore: يجوز للشخص الطبيعي الذي يشتري عقارًا سكنيًا أن يطلب احتساب الضريبة على القيمة المساحية (rendita × 1.05 × 120) لا على السعر. وفي منزل بيورو واحد يتعلق الأمر أساسًا بحساب يجريه الـnotaio، وقد شرحناه في دليل الضرائب على العقار في إيطاليا: ضريبة التسجيل وIVA وIMU.
• الـnotaio: أتعاب الـnotaio والمصاريف المرتبطة بها لا تُشتق من السعر وحده. اطلبوا عرض سعر مكتوبًا يفصل بين الأتعاب والضرائب والمصاريف.
• فني مؤهل: المسح، وفحص المطابقة مع الـCatasto، وتحديث القيد في الـCatasto (accatastamento) عند الحاجة، وتسوية مخالفات البناء (sanatoria)، وإعداد مشروع الترميم. وبعض البلديات تحمّل المشتري هذه التكاليف صراحة.
• الترخيص والرسوم: رسوم ومدفوعات للبلدية مقابل ترخيص البناء، وفق تعريفات البلدية.
• الترميم: عقد مع مقاول محلي، وإشراف، وإدارة المشروع عن بُعد. ولا سبيل لتقدير التكلفة دون فحص هندسي للمبنى المحدد.
• الضمان: قسط لشركة التأمين أو للبنك مقابل الـpolizza fideiussoria طوال مدة سريانها.
• الاحتفاظ بالعقار: IMU وTARI منذ السنة الأولى. ولا يستفيد المقيم في إسرائيل من إعفاء IMU الخاص بالمسكن الرئيسي.

6ما الذي يجب فحصه في العقار قبل تقديم الطلب؟

تُفحص الطبقات نفسها كما في أي شراء في إيطاليا، أي الملكية والـCatasto وقانونية البناء، لكن احتمال العثور على مشكلات في المنازل المهجورة أعلى. فالمبنى الذي ظل خاليًا سنوات طويلة قد يكون مسجلًا بأسماء ورثة كثيرين، أو مثقلًا بأعباء قديمة، أو غير مطابق لقيده في الـCatasto.

• الملكية والأعباء: من هم المالكون المسجلون في سجلات العقارات، وهل سيوقّعون جميعًا، وهل توجد رهون أو حجوزات أو حقوق للغير.
• الـCatasto: هل العقار مسجل، وفي أي فئة، وهل يطابق المخطط الوضع الفعلي. ويتطلب عقد البيع إقرارًا بهذه المطابقة.
• قانونية البناء: هل يطابق المبنى القائم التراخيص، وما الذي يجوز بناؤه وفق المخطط البلدي وقيود الحفاظ في المركز التاريخي.
• الحالة الإنشائية: الهيكل والسقف والرطوبة، وفي المناطق ذات الصلة، المطابقة للمتطلبات الزلزالية.
• البنية التحتية والوصول: الربط بالمياه والصرف الصحي والكهرباء، ووصول المركبات ومعدات البناء في الشوارع الضيقة.

شرحنا الفحوص التفصيلية، والفرق بين visura catastale وvisura ipotecaria، وآثار قانون Salva Casa في دليل فحص العقار قبل الشراء في إيطاليا: الـCatasto وقانونية البناء. وفي منزل بيورو واحد يُستحسن طلب فحص من فني مؤهل حتى قبل تقديم الطلب، لأنه بمجرد التوقيع يبدأ سريان المهلة المحددة لمشروع الترميم.

7ما دور الـnotaio، وهل يمكن التوقيع من إسرائيل؟

نعم، يمكن التوقيع من إسرائيل، ويحرر العقدَ notaio كما في أي شراء في إيطاليا. يتحقق الـnotaio من هوية الأطراف، ويفحص العقار في السجلات، ويحصّل الضرائب، ويسجل نقل الملكية. ولا يمثل الـnotaio المشتري، ولا يتحقق مما إذا كانت خطة الترميم لديكم واقعية.

بسبب قِصر المواعيد، أعدّوا مسبقًا ما يلزم للتوقيع: الـcodice fiscale، وإذا لم تسافروا إلى إيطاليا، توكيلًا موثقًا مع أبوستيل وترجمة وفق متطلبات الـnotaio. وقد وصفنا العملية، بما في ذلك التوكيل والتوقيع عن بُعد، في دليل عملية شراء عقار في إيطاليا أمام الـnotaio.

8هل يناسب المنزل بيورو واحد مستثمرًا من إسرائيل؟

يتوقف ذلك على استعدادكم لإدارة مشروع بناء في إيطاليا وفق جدول زمني ملزم، لا على انخفاض السعر. فالالتزامات شخصية ومدعومة بضمان، وتتطلب مقاولًا وفنيًا وإشرافًا محليًا طوال المدة.

ومن المفيد أن تفكروا مسبقًا أيضًا فيما ستفعلونه بالعقار بعد الترميم. إذا كنتم تنوون تأجيره، فتحققوا من أن اللائحة تسمح بذلك واطّلعوا على القواعد الضريبية التي فصّلناها في دليل تأجير العقار في إيطاليا وضريبة دخل الإيجار. وعلى الجانب الإسرائيلي، يؤثر العقار في الخارج على الإبلاغ لسلطة الضرائب الإسرائيلية وعلى الضريبة عند التأجير أو البيع، كما هو موضح في دليل الجانب الإسرائيلي للعقار في الخارج. احتفظوا بكل مستند يثبت مدفوعات الترميم، لأنه قد يكون ذا صلة بحساب الربح مستقبلًا.

9ما الذي يجب فعله قبل تقديم الطلب، وكيف نرافقكم

قبل تقديم الطلب، اقرؤوا إعلان البلدية ولائحتها كاملين، وافحصوا العقار في السجلات وعلى أرض الواقع مع فني مؤهل، وضعوا ميزانية تشمل الترميم والضمان وتكاليف الاحتفاظ بالعقار، وأعدّوا الـcodice fiscale والتوكيل. أما الإجراءات المحلية، أي العقد والتراخيص والمشروع الهندسي، فيتولاها موثقون (notai) ومحامون وفنيون مرخصون في إيطاليا. ونحن ننسق العمل من إسرائيل: نراجع معكم اللائحة والالتزامات، ونتأكد من إجراء الفحوص قبل التوقيع، وندرس الصفقة من منظور مشترٍ إسرائيلي، بما في ذلك انعكاساتها في إسرائيل.

اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةتأجير عقار في إيطاليا للمقيمين في إسرائيل: أنواع العقود، وcedolare secca، والتأجير قصير الأجل، والضرائب في البلدينتأجير شقة في إيطاليا للإسرائيليين: عقود 4+4 و3+2، وتسجيل العقد، وcedolare secca بنسبة 21% و10%، وقواعد التأجير القصير لعام 2026، ورمز CIN، والضريبة في إسرائيل.قراءة الدليل